Лучшим предпринимателем по итогам 2011 года, по мнению экспертов «КВ», в номинации «Малый и средний бизнес» стал генеральный директор ООО ИПК «Жилстрой», учредитель компании JUST FIT LIFE Виктор ПОЛУКАРОВ. О своих достижениях и новых проектах Виктор Николаевич рассказал обозревателю «КВ» Алексею ПАНТЕЛЕЕВУ.
— Что сегодня представляет собой ваша компания?
— Сегодня мы уже не считаем своей главной задачей организацию строительного процесса. Для нас, как и для многих строителей Омской области, это уже не сложно. Но сложно создавать товар, который наверняка будут покупать. Именно для решения этой задачи мной была создана компания JUST FIT LIFE, которая теперь в постоянном режиме, как на конвейере, с определенной регулярностью выдает новые продукты в области строительных проектов. Мы вкладываем деньги в маркетинг и в НИОКР, чтобы сначала на бумаге создать тот товар, который обязательно купят. Если вдруг в процессе наших исследований мы приходим к тому, что этот товар не востребован и наша идея была ошибочной, мы без сожаления расстаемся с относительно небольшими деньгами – несколько миллионов рублей, но зато не создаем заведомо не успешный продукт. И мы не подвергаем себя рискам потерять несколько сотен миллионов, а кроме того, риску еще обмануть кого-то – дольщиков или банки.
В итоге JUST FIT LIFE – это компания, которая создает бизнес-проект на бумаге и организует его финансирование. Компания «Жилстройпроект» проектирует объекты, ИПК «Жилстрой» их возводит, и компания «ЛуКо» («Лучшие коммунальщики») управляет теми объектами, которые мы ввели в эксплуатацию.
— Как же вы создаете товар, который гарантированно востребован покупателями?
— Мы выходим на два рынка сбыта, один рынок — оптовый, за который мы боремся не только в Омске. Это крупный заказчик, чаще бюджетный, который заказывает нам крупные объекты – школы в Павлоградке и Кормиловке, ледовую арену в Тюкалинске и так далее. Это гарантированный плательщик, но цена там, конечно, поменьше.
Второй блок наших покупателей – это розница, они приносят денег по чуть-чуть, но зато их много – тысячи клиентов. Мы начали очень активно работать по этому блоку и создали товар под торговой маркой JUST FIT LIFE («Просто Начни Жить»). Под этой маркой мы ввели первый жилой квартал — «Любимый» на Левом берегу с компактными квартирами повышенной комфортности. Все квартиры в этом квартале из пяти домов общей площадью 15 тысяч кв. метров уже проданы. Причем все наши продажи, как я уже сказал, строятся исходя из того, что сначала изучается рынок и формируется покупатель, и только потом начинается создание проекта. Например, прежде чем начать строительство малогабаритных квартир, в шоу-руме «Континента» мы сделали их макеты в натуральную величину, обставили мебелью и техникой именно в таком виде, в котором мы предполагали их строить и продавать. Потом провели опрос, собрали порядка трех тысяч анкет, и уже потенциальные покупатели сформировали нам мнение, чего же они хотят и какого качества. Только после этого мы приняли окончательное проектное решение, и поэтому так удачно идут продажи.
Заселение последних домов в квартале «Любимый» по контракту будет проходить в феврале. Людям будет достаточно только принести закуску на новоселье, потому что в каждой квартире, оборудованной мебелью и бытовой техникой, все будет для того, чтобы жить сразу же, без дополнительных доделок. Рентабельность этого проекта получилась на уровне 7%, наша прибыль составила примерно 20 млн рублей.
Следующий квартал — «Уютный» на Московке-2 на 40 тысяч кв. метров жилья – это совместный проект с Агентством жилищного строительства. Его вклад в том, что АЖС выполнило сети и в соответствии с этим получит квартиры своего формата, которые заказало для себя. Эти квартиры большего размера специально спроектированы и строятся для АЖС, они будут с чистовой отделкой, но без мебели. Все остальные квартиры – для свободного рынка. У нас есть своя схема финансирования, предлагаемая совместно с банками. Чтобы купить нашу компактную квартиру, в кошельке достаточно иметь всего 70-80 тысяч рублей, все остальное прокредитует банк, причем на интересных условиях – на 10 лет под 10% годовых.
— Каковы дальнейшие планы?
— Сам слоган «Просто Начни Жить» предполагает, что человек будет постоянно развиваться и строить так называемую жилищную карьеру. Квартал «Любимый» показал колоссальный спрос, а сейчас такая же ситуация в квартале «Уютный» на Московке-2. Далее мы перешли к следующему формату жилищной карьеры для тех, кто имеет свое собственное жилье небольшого размера, в котором комфортно жить, но стремится к улучшению своего благосостояния. И мы такую возможность даем – поблизости от квартала «Уютный» мы начали строительство квартала индивидуальной жилой застройки «Зеленая долина» из 345 домов «под ключ» на 40 гектарах земли.
В Омской области поселок с таким подходом строится впервые. Вначале мы построили там выставочные дома, люди по ним ходят, смотрят и принимают решение, покупать дом у нас или нет, а также делают замечания. Бывает, в день приезжает до трехсот человек. Поэтому мы возвели четыре коттеджа за счет собственных средств. В одном из них работают консультанты, а в других трех домах живут желающие поэкспериментировать, денег с них за проживание мы не берем, а они нам выдают замечания, что им не нравится. На протяжении зимы это будет анализироваться, и проекты на бумаге улучшаются.
— Но продажи коттеджей уже идут?
— Да, и весьма неплохо! Уже заключено около 80 договоров, дома раскупаются быстро, как по предоплате, так и в рассрочку. С учетом всего этого мы начинаем массовое строительство, а фундаменты готовятся уже сейчас. Кроме того, самое главное отличие «Зеленой долины» от других поселков в том, что мы сначала строим все инженерные сети: сейчас идет активное строительство сетей электро- и газоснабжения, водопровода и канализации. Все центральные коммуникации к весне уже будут у нас на площадке и начнется строительство дорог. Комплексное освоение площадки снижает себестоимость, точно так же будет вестись и строительство домов – любое штучное производство дороже, чем массовое. Поэтому мы организуем поточное производство с максимальной специализацией бригад. Например, отдельные бригады делают только фундаменты, другие собирают стены – дома будут возводить, как на конвейере. За 2012-2013 годы мы по большей части предполагаем это строительство завершить.
Но и это еще не конец. «Зеленая долина» – это городской формат небольших домов эконом- и бизнес-класса. Но востребовано и загородное жилье, это уже третий формат более высокого уровня для тех, кто продолжает улучшать свою жилищную карьеру. Для этих целей куплена площадка в районе Богословки площадью 16 гектаров, сейчас идет проектирование. Там строительство коттеджного поселка мы будем начинать в конце 2012 года – начале 2013 года.
— Какими еще проектами занимаетесь в настоящее время?
— Наш новый проект – апарт-отель на улице Жукова. Начало его строительства намечено в сентябре. Задача директора ООО «Джаст Фит Лайф» Виталия КОРОЛЕВА — разработать схему финансирования. Причем мы решили обратиться к европейскому опыту, и генеральным проектировщиком выступает финская корпорация Sofi, она имеет большой опыт работы в России и будет разрабатывать все идеи. А наша проектная компания «Жилстройпроект» будет у них работать на субподряде и выполнять рабочую документацию. Таким образом, мы надеемся создать новый продукт, очень недорогой в эксплуатации, который будет очень востребован у мелких инвесторов. Это те люди, которые покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду с целью постоянного дохода. Но в апарт-отеле их прямая доходность возрастет в два раза – если однокомнатную квартиру, купленную у нас за 800 тысяч рублей, можно сдать за 7-8 тысяч рублей, то апартаменты – за 15-20 тысяч рублей в месяц. Деньги, которые лежат в банке, дешевеют, а деньги, вложенные в нашу недвижимость, приносят постоянный доход, кроме того, дорожает сама недвижимость.
— То есть номера в апарт-отеле будут продаваться и уже покупатели будут сдавать их в аренду?
— Да, а управлять комплексом будет специально созданная управляющая компания. Человек может и сам жить в таком номере или поручить его сдавать управляющей компании. Мы провели исследования, есть достаточно большая группа людей, которые не хотят сами убирать, стирать, готовить себе еду. В номере есть все для жизни, но можно всего этого и не делать, однако тогда эти услуги придется оплачивать. В отличие от жилых домов, в апарт-отеле также будут блоки общего обслуживания – можно будет спуститься пообедать в ресторан, провести переговоры, позаниматься на тренажерах в спортивном зале, оставить детей на какое-то время в детской группе. Причем комплекс состоит из трех форматов: эконом-класс, бизнес-класс, а верхние этажи занимают пентхаусы, но их будет не много. Площади однокомнатных апартаментов начинаются от 12 кв. метров, двухкомнатные номера имеют площадь порядка 40 кв. метров.
— Кто же будет снимать жилье за 15-20 или 30 тысяч рублей в месяц? Это по карману только топ-менеджерам.
— Вы не правы. Сначала, как я уже говорил, мы проводим большие исследования. Номер в гостинице стоит примерно от 5-6 тысяч рублей в день, а минимум около трех тысяч. В месяц это от 90 тысяч рублей. То есть это один сегмент клиентов – иногородние сотрудники, которые постоянно приезжают в Омск. Во-вторых, действительно, можно снять квартиру и за 7-8 тысяч рублей в месяц. Но мы выяснили в ходе исследования, что есть люди, которые готовы платить 20 тысяч в месяц, иметь современную мебель, обслуживание, холл с дополнительными услугами. Кроме того, в обычных квартирах нельзя заключить договор аренды на несколько лет. А у нас впервые в Омске появится арендное жилье или доходный дом, где можно поселиться на конкретных условиях, и жилье предоставляет компания, а не какой-то Вася Петров, который сегодня дал ключ, а завтра врезал новый замок. Так что спрос в этом сегменте колоссальный, и наши исследования это подтвердили. В апарт-отеле будет порядка 200 номеров – проще говоря, это высококомфортное съемное жилье, еще будут и офисы.
— Что нового ожидается в области спортивных объектов?
— Мы специально создали еще одну компанию «Тафгай», использовав хоккейный термин – это особо любимый вид спорта в нашей компании. И мы впервые хотим доказать, что спорт – прибыльный. Сейчас идет проектирование спортивного комплекса с ледовой ареной, универсальным спортзалом, бассейном и гостиницей, он появится на Московке рядом с построенной нами ледовой ареной им. Кожевникова. Это специальный формат для развития детско-юношеского спорта, и в нем можно будет проводить различные соревнования и сборы. Наш бизнес-план говорит, что это предприятие будет окупаемое, а туда будут ехать спортсмены не только из Омска, но из всего Сибирского ФО. Тогда наш детско-юношеский спорт получит совершенно другие, европейские условия.
— Но эти же услуги будут только за деньги?
— На самом деле бесплатного ничего не бывает, это обманчивое мнение. Ведь не бывает, что сам объект возник бесплатно или с неба упал, тренеры ничего не получают, и нет чиновничьей надстройки, которая пытается всем этим управлять. С нашей точки зрения, гораздо эффективнее эти средства направлять на так называемый социальный заказ бизнесу, где бизнес сам все строит, управляет, тренирует, а заказчик в лице государства просто платит ему за это деньги, не извлекая сразу из бюджета огромную сумму на строительство и последующее управление. По моим расчетам, муниципалитет на содержание спортивного объекта может тратить 30 млн рублей в год. Я говорю: дайте мне 20 млн, но тренеры будут получать в два раза больше, будет более высокая квалификация. Но власти пока не готовы. Тем не менее проект уже разрабатывается, мы его финансируем и будем управлять этим объектом. Акционеры или инвесторы будут разные, как правило, это бывшие спортсмены. Лучше вкладывать в то, в чем ты разбираешься, а наши хоккеисты пока вкладывают свои деньги не очень удачно.
— Еще озвучивались ваши планы по строительству кампуса для студентов...
— Здесь все зависит от того, удастся ли нам получить площадку в районе улицы Пригородной. Строительство кампуса имеет смысл, если он будет приближен к университету. Сегодня у нас планка выше – мы хотим построить целый студенческий квартал. И если нас поддержит власть, то в Омске появится совершенно другая молодежная жизнь. Идея, опять же, основана на экономике. Сегодня, когда студенты снимают квартиры, они каждый месяц платят около семи тысяч рублей, в среднем это 80 тысяч в год, или 400 тысяч за пять лет учебы. Получил диплом – эти деньги потерял. Мы готовы заключить договор с этим студентом, который будет нам платить меньшую арендную плату, плюс разница заключается в том, что студент может купить комнату и жить в ней, платя только за обслуживание, а в конце обучения мы готовы выкупить ее обратно по рыночной цене с небольшим дисконтом (это выгодно студенту, так как обычно цена на недвижимость растет) либо сдать эту комнату через нас же другим студентам и заработать. Это важно, потому что в кампусе нельзя оставлять людей, которые не учатся.
Кроме того, мы подготовили еще одно предложение. Думаю, в этом году мы будем строить детский сад. Но если наше предложение будет принято, мы готовы за три -пять лет построить 70 — 80 детских садов за счет собственных средств. Это порядка 16 млрд рублей. И мы готовы за это время полностью ликвидировать в Омске и Омской области очередь в детские сады, выдавая в год по 20 садиков.
— Как это может осуществляться?
— Мы строим сады за счет своих средств и предлагаем их в аренду государству. Это очень эффективно, у нас есть расчеты, вся экономика. Государство получает 10 тысяч мест в садиках, мамы выйдут на работу, строители получат заказы на 16 млрд рублей, эти инвестиции останутся в Омске. По нашей схеме, сколько государство будет платить за аренду, столько денег за счет косвенных и прямых налоговых сборов, экономии на расходах по содержанию зданий садов будет возвращаться в бюджет. Арендовать государству выгоднее, потому что 16 — 20 млрд рублей для Омска на эти цели никто выделить не сможет. Мы предлагаем решить эту проблему таким путем, думаю, наш пример будет первым в России. И первый детский садик предполагается построить в микрорайоне на Московке, если нас поддержат, мы его возведем уже в 2012 году. Сейчас проходят консультации, но решение надо принимать быстро.