Коммерческая ипотека

Ипотечные кредиты на приобретение жилой недвижимости сейчас предлагают многие банки. Коммерческая ипотека, то есть кредиты на приобретение производственных, торговых, офисных и т.д. помещений под залог приобретаемых объектов, встречается куда реже. Тем не менее такие программы на рынке есть. Чаще всего ориентированы они на представителей малого и среднего бизнеса и оформляются на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя (ИП). Но при желании получить такой кредит могут и физические лица.
«Юрик» или «физик» — что выбрать?
Для начала — одно необходимое уточнение. В данном обзоре речь пойдет только о программах, предусматривающих выдачу кредитов на приобретение помещений или объектов, предназначенных для коммерческого использования, либо земельных участков для строительства таких объектов. Причем в роли единственного (реже – основного) обеспечения по кредитам выступают сами приобретаемые здания, участки и т.д.
Поэтому «за бортом» остались многочисленные и разнообразные программы кредитования под залог уже имеющейся недвижимости. Например, кредит под названием «Ипотека-Бизнес» банка «Открытие», который предоставляется на потребительские цели под залог жилой недвижимости.
Как видно из таблиц, предложенных вниманию читателей, немалая часть банков предпочитает выдавать коммерческую ипотеку только юридическим лицам или ИП. Так поступают, скажем, Банк Интеза, ЛОКО Банк, Сбербанк и целый ряд других. Банк «Западный», МТС Банк (бывший МБРР), Сиббизнесбанк и СтарБанк, напротив, предоставляют такие кредиты только физическим лицам.
Банк «Акцепт» и НОМОС-БАНК готовы оформить ипотечный кредит на приобретение недвижимости, предназначенной для коммерческого использования, как на юридическое, так и на физическое лицо – например, владельца компании. При этом выбор заемщиком того или иного варианта существенным образом влияет на величину процентной ставки. При одинаковых параметрах кредита (сумма, срок, объект ипотеки) физическому лицу он обойдется дороже.
Определенная логика в этом, безусловно, есть. Ведь судить о платежеспособности физического лица приходится на основании только анкеты и справки о былых доходах. В случае предоставления кредита юридическому лицу квалифицированные специалисты тщательно изучают не только текущее финансовое положение предприятия, но и бизнес-план, и ситуацию на соответствующем рынке. Картина получается более полная, в результате уровень риска для банка ниже, а значит, и ставка – тоже.
Но так рассуждают не все. Например, Абсолют Банк свой «Инвестиционный» кредит предоставляет также и физическим лицам – собственникам бизнеса. В Промсвязьбанке кредит «Коммерческая недвижимость» размером до 2 млн руб. тоже можно оформить на физическое лицо. В Юниаструм Банке физическое лицо может получить кредит в случае, если является ИП или учредителем юрлица. При этом банки применяют те же условия кредитования, что и для юридических лиц.
Вероятно, различия в подходах определяются особенностями технологии оформления кредитов, применяемой тем или иным банком. В любом случае выбор остается за клиентом. Кому-то из предпринимателей или владельцев бизнеса может быть проще немного переплатить за кредит в качестве частного лица, чем подготовить подробный бизнес-план и другие документы, необходимые для оформления кредита на юрлицо.
Однако и в том и в другом случае уровень ставок по коммерческой ипотеке выше, чем по кредитам, предоставляемым на покупку жилья. Оно и понятно: в ставку закладывается предпринимательский риск. Не зря ведь до сих пор есть банки, которые попросту отказывают даже в кредитах на жилье ИП и владельцам бизнеса. А те, которые их все-таки предоставляют, повышают ставки на 1-3 процентных пункта (п.п.).
Программы для «юриков»
Некоторые банки устанавливают ограничения на объекты, приобретаемые с помощью коммерческой ипотеки. Например, банк «Акцепт» готов кредитовать только приобретение готовых объектов недвижимости без земельных участков. В АК БАРС Банке можно получить кредит на покупку жилой недвижимости для перевода в нежилое помещение, но нельзя приобрести строения неопределенного назначения, самовольно возведенные или не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке, а также доли в зданиях и помещениях.
В Примсоцбанке приобретаемая недвижимость может быть залогом, если продавец выступит залогодателем на момент сделки с последующим переоформлением залога на покупателя. Но не могут быть залогом земельные участки, складские помещения, коттеджи. ЮниКредит Банк финансирует приобретение всех видов недвижимости, за исключением квартир, гаражей и объектов, входящих в уставный капитал юридических лиц. А Банк Интеза допускает покупку квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилое. В Плюс Банке можно получить кредит и на реконструкцию объекта недвижимости в размере до 10 млн руб. на срок до 10 лет по ставке от 16%.
Обычно размер ипотечного кредита меньше оценочной стоимости и/или суммы сделки. Так, для получения кредита в АК БАРС Банке заемщик должен внести не менее 30% от рыночной стоимости объекта недвижимости (по оценке банка) либо предоставить в залог другую недвижимость стоимостью не менее 50% от суммы кредита на срок до выплаты 30% полученной суммы.
Плюс Банк также требует предоставить взнос в размере не менее 30% или дополнительное обеспечение — имущество (кроме товаров в обороте), принадлежащее на правах собственности как самому заемщику, так и любому третьему лицу. На таких же условиях можно получить кредит в Юниаструм Банке. А вот НОМОС-БАНК обещает финансирование до 100% от стоимости недвижимости без дополнительных условий. Хотя наверняка получить такой кредит сможет не каждый желающий.
В Связь-Банке можно получить кредит в размере до 70% стоимости приобретаемого имущества, но не более 15 млн руб., если заемщик – ИП, и 60 млн руб. – если предприятие. В Банке Интеза, Росбанке и ЮниКредит Банке объем финансирования может составить до 80% от стоимости объекта. А в банке УРАЛСИБ доля собственного участия клиента должна составлять от 20 до 40%.
По условиям банка «Акцепт» подлежит обеспечению сумма основного долга плюс проценты за 90 дней. При этом до 30% суммы кредита может быть не обеспечено, если есть дополнительный залог: иная недвижимость, оборудование, автотранспорт. При частично необеспеченном кредите процентная ставка увеличивается на 1% годовых.
ЛОКО-Банк предлагает 5 схем для разных видов недвижимости. Например, с авансом от 30%, временным или дополнительным залогом, оформлением продавца в качестве залогодателя на время до оформления права собственности и т.д. В этом банке можно получить кредит и менее 3 млн руб., но при этом ставка будет выше указанной.
В качестве дополнительного обеспечения многие банки требуют предоставить поручительство всех или только основных собственников бизнеса, а в случае ИП – супруга или супруги. Некоторые готовы принять также поручительство третьих лиц.
В большинстве банков условия коммерческих ипотечных кредитов достаточно пластичны: это может быть как разовый кредит, так и кредитная линия. Варианты гашения выбираются исходя из пожелания и/или возможностей заемщика. Наряду с аннуитетными платежами (проценты равномерно распределяются на весь срок и размер ежемесячного платежа не меняется) широко используется способ, который в одних банках называется «дифференцированные платежи», а в других – «равными долями». То есть сумма основного долга поровну делится на число платежных периодов, а размер процентных платежей уменьшается от периода к периоду.
Нередко возможно установление индивидуального графика погашения с учетом сезонности бизнеса или других обстоятельств, заслуживающих внимания. Ряд банков практикует предоставление отсрочки погашения основного долга до 6 мес. (АК БАРС, Банк Интеза, НОМОС-БАНК, Райффайзенбанк, Росбанк, УРАЛСИБ, ЮниКредит Банк). В Промсвязьбанке можно получить отсрочку до 6-9 мес. в зависимости от срока и суммы кредита. А в Плюс Банке отсрочка и гибкий график гашения основного долга возможны только в случае дифференцированных платежей.
Почти все банки разрешают досрочное погашение кредита без штрафов и комиссий на протяжении всего срока действия договора. Есть лишь несколько исключений. Так, в АК БАРС Банке можно гасить кредит досрочно, но только через 6 месяцев. В Примсоцбанке установлена минимальная сумма для досрочного погашения — 30 тыс. руб. А вот в Промсвязьбанке существует комиссия за досрочное погашение, которая в первый год составляет 10% действующей процентной ставки от суммы досрочного погашения, а во второй — 1-2 % от суммы досрочного погашения в зависимости от размера кредита. При досрочном гашении после 730 дней с момента выдачи кредита комиссия не взимается.
Практически все банки предъявляют требования к сроку работы предприятия-заемщика. Чаще всего нижняя граница равна 12 месяцам. Для получения кредита в Сбербанке срок ведения хозяйственной деятельности должен быть не менее 12 мес. для сезонных предприятий и не менее 6 мес. для остальных. В Абсолют Банке размер минимального срока (не менее 12 или 24 месяцев) зависит от суммы кредита.

В рамках программы «Бизнес-Недвижимость» Сбербанк выдает кредиты только ИП и предприятиям с годовой выручкой не более 400 млн руб. в год. АК БАРС Банк, наоборот, не кредитует предприятия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и ИП с годовой выручкой в размере до 50 млн руб.
Большинство банков при выдаче кредита взимает разовую комиссию, которая может называться по-разному и обычно составляет определенный процент от суммы кредита. Но, к примеру, в Промсвязьбанке размер комиссии зависит еще и от срока. Кроме того, в Плюс Банке есть и ежегодная комиссия – 0,5% от суммы остатка основного долга на конкретную дату. А в банке УРАЛСИБ фиксированная сумма взимается за пересмотр параметров кредита и за вывод либо замену залога или поручителей по кредиту.
Как правило, ставки по коммерческой ипотеке – фиксированные. Но ЮниКредит Банк предлагает выбор между фиксированной, переменной (привязана к MosPrime 6М) и комбинированной ставкой (фиксируется на срок 12-60 мес., а затем становится переменной). Некоторые банки предлагают кредиты не только в рублях, но иные валюты практически не пользуются спросом.
Росбанк и банк «Акцепт» снижают ставки для добросовестных заемщиков. Плюс Банк при отказе от страхования объектов недвижимости, предоставляемых в качестве залога, увеличивает ставку на 0,5% годовых. В Промсвязьбанке предусмотрено повышение ставки на 2 п.п. в случае нарушения сроков предоставления необходимых по сделке документов. А ЮниКредит добавляет к основной ставке 2% годовых за неподдержание оборотов по расчетному счету (при наличии в договоре данного условия).
Программы для «физиков»
Программы для физических лиц менее вариативны. Прежде всего, никаких кредитных линий – вся сумма выдается сразу, причем только в рублях. НОМОС-БАНК, который готов юрлицам предоставлять коммерческую ипотеку в том числе на покупку земельных участков, физлицам выдает кредиты только на приобретение недвижимости. Все прочие условия программ банка «Акцепт» и НОМОС-БАНКА, кроме процентных ставок, одинаковы для юридических и физических лиц.
Банк «Западный» кредитует покупку нежилой недвижимости только на вторичном рынке, но зато – любой: структурно обособленного помещения в здании или всего здания либо сооружения, предназначенного для коммерческого использования, вместе с земельным участком, на котором расположено это строение.
В СтарБанке кредиты выдаются под залог объекта, приобретаемого на вторичном рынке, или залог прав требований до регистрации права собственности при приобретении объекта на первичном рынке. МТС Банк в качестве залога готов рассматривать магазин, склад, офис, но не гараж. Сиббизнесбанк выдает кредиты для приобретения коммерческой недвижимости (склады, офисные или иные помещения), а также земельного участка с целью строительства коммерческой недвижимости.
«Западный», МТС Банк и Сиббизнесбанк также предоставляют физическим лицам кредиты на потребительские цели под залог коммерческой недвижимости. Ставки по таким кредитам выше, но не намного – до 1 п.п. В Сиббизнесбанке на этапе строительства ставки по кредиту равны 14-18%. Причем компания-застройщик должна быть аккредитована банком. В СтарБанке до оформления права собственности на недвижимость ставки на 0,5% выше указанных в таблице.
Минимальный первоначальный взнос для получения кредита в этом банке равен 30% от стоимости объекта, если покупка происходит на первичном рынке, и 20% — при покупке на вторичном. А в МТС Банке для коммерческой ипотеки установлен один размер взноса – 30%.
В Сиббизнесбанке размер первоначального взноса начинается от 10% стоимости приобретаемой недвижимости. Банк «Западный» формулирует то же самое требование более затейливо: «Размер залоговой стоимости объекта недвижимости, прописываемый в кредитном договоре, установить с 10-процентным дисконтом от действительной рыночной стоимости приобретаемого объекта».
Указанные в таблице процентные ставки являются базовыми и могут повышаться в случае предоставления вместо 2-НДФЛ или 3-НДФЛ справки по форме банка. Банк «Западный» и СтарБанк в такой ситуации увеличивают ставку на 0,5 п.п., Сиббизнесбанк – на 1 п.п. при покупке готового объекта и на 2 п.п., если кредит получен на строительство или ремонт. В МТС Банке ставка одна и та же при любой форме справки о доходах.
Повышаются ставки и при отказе заемщиков от комплексного ипотечного страхования. В этом случае для клиентов СтарБанка ставки будут выше на 1 п.п., а Сиббизнесбанка — на 2 п.п. В МТС Банке отказ от личного страхования добавит к ставке 4%, а отсутствие титульного – еще 1%. Причем в СтарБанке по всем видам рисков производится страхование текущей суммы ссудной задолженности, увеличенной на 10%.
В большинстве случаев физлица могут привлекать созаемщиков, доход которых учитывается при определении максимально возможной суммы кредита.