Бывший сотрудник «Коммерческих вестей» о том, как нужно искать жилье в современной Германии.
(Продолжение. Начало в № 24-29)
Автор — омич, когда-то начинавший светлый путь в журналистике внештатным корреспондентом «Коммерческих вестей», но легкомысленно свернувший на кривую дорожку пропаганды, которая сначала утащила его в Новосибирск, а затем и вовсе привела в эмиграцию.
Если спросить меня, как выглядит типичная немецкая квартира, я разведу руками – точного ответа на этот вопрос просто не существует. Типовых планировок в Германии практически нет, поэтому, даже зная количество комнат и площадь, никогда нельзя быть уверенным в том, что увидишь. Например, половину квартиры может занимать хитрая система коридоров. Встречаются комнаты без окон и отопления. В стометровых апартаментах может быть гостевой туалет, но при этом в ванной будет только душевая кабина. Чердак в немецких домах почти всегда обитаем, причем в мансардах попадаются самые разные квартиры: и с едва заметным скосом у потолка, и такие, в которых стены расположены строго под углом в 45 градусов, и оттого чувствуешь себя, как в вигваме.
Кухонное проклятье…
Довольно много жилья сдается в домах, когда-то построенных для одной большой семьи. В них живут пенсионеры, чьи дети давно разъехались. Часть дома пустует, и ее решают сдавать. Иногда владельцы для этого производят перепланировку, но не всегда. В таком случае квартира выглядит точно, как жилище Холмса и Ватсона на Бейкер-стрит: общий вход, на первом этаже хозяева, на втором – комнаты жильцов, причем, кроме лестницы, их ничего не разделяет.
Но главная беда немецких квартир – это, без всякого сомнения, кухни. В большинстве жилищ они не просто маленькие, а крохотные. Это какое-то проклятье, после которого даже кухни в хрущевках кажутся аэродромами. В одной из квартир, в которой я побывал, было прекрасно все: большие комнаты, ванная, двадцатиметровая терраса с выходом в сад… Кухня же представляла собой коридор, в котором нельзя было даже присесть, без того чтобы не загородить прохода. После этого легко понять, почему немцы так охотно проводят время в кафе и ресторанчиках. Нам с женой каким-то феноменальным образом повезло заполучить квартиру с кухней в 15 квадратных метров – наверное, самую большую в городе. К сожалению, того же нельзя сказать о комнатах.
… и балконное счастье
С другой стороны, есть в немецких квартирах и безусловные преимущества. Одно из них – келлер. Это, как правило, отдельное помещение в подвале размером от пяти до пятнадцати квадратов. Келлеры по числу квартир имеют практически все дома, независимо от того, двести лет им или два года. Благодаря такому несложному решению, балконы и лоджии спасены от той печальной участи, которая постигла их в России. Немецкий балкон – это не склад хлама, а место, где хозяева разводят цветы, пьют кофе и жарят мясо на электрогриле.
Также в доме может быть еще несколько очень полезных помещений. В их числе общий гараж для велосипедов, трокенраум – комната на чердаке, где сушат белье (да-да, точно такая, в какой Карлсон изображал привидение, пугая грабителей). Еще мне один раз попался дом, в подвале которого был небольшой спортзал для жильцов с пинг-понгом и шведской стенкой, а в другом на чердаке была устроена общая детская игровая комната. Особо нужно сказать о прачечных. Даже если в ванной или на кухне достаточно места для стиральной машины, ее вам далеко не всегда разрешат там поставить. Вместо этого в подвалах предусмотрена комната, где все жильцы включают свои боши и индезиты. Однако, сегодня особого удобства в ней не находят даже сами немцы – это рудимент того времени, когда любая уважающая себя стиралка гудела, как паровоз. В новых домах прачечная – редкость. Зато в старых она часто выполняет роль своего рода коммунальной кухни и клуба по интересам для соседок.
Договор дороже денег
Квартиранты также получают право пользоваться пространством вокруг дома – садом или лужайкой. Правда, следует предварительно внимательно ознакомиться с перечнем того, что можно там делать, а чего нет. Таблички «по газонам не ходить» мне не попадались еще ни разу, зато других запретов хоть отбавляй: «не гулять по траве с собакой», «не устраивать пикники», «не курить». Поначалу обилие таких ограничений вызывает, мягко говоря, недоумение. Но если осмотреться, то обязательно окажется, что где-то поблизости устроены отдельные места и для пикников (с непременным общественным мангалом), и детская площадка, и место для занятий спортом.
В любом случае при заселении будет полезно расспросить хозяина или управдома о том, что можно делать в квартире и окрестностях, а чего нельзя, потому что арендный договор включает далеко не все. Он обычно представляет собой типографский бланк в четыре странички, от руки в него вносятся только данные квартиросъемщика, суммы и, при необходимости, какие-то особые условия. Мы, например, настояли, чтобы в нашем появился пункт, разрешающий держать домашних животных – в типовую форму он не включен.
Пожалуй, самое важное отличие аренды жилья в Германии в том, что стандартный договор на аренду – бессрочный. И если квартирант выполняет свои обязательства, заставить его выехать из квартиры весьма затруднительно. Даже если недвижимость меняет хозяина, то это не приводит к автоматическому расторжению аренды. Мало того – у нового владельца не так много рычагов даже для того, чтобы пересмотреть цену в договоре. Для начала ему потребуется доказать обоснованность этого решения. А если жилец попадется несговорчивый, он может судиться с хозяином до упора. В каждом городе Германии действуют ассоциации арендаторов, в которых работают юристы, съевшие собаку на тонкостях жилищного законодательства. Членство в них, разумеется, не бесплатно, но, как правило, оно того стоит. Туда обращаются не только в случае спора о цене жилья, но и в массе других ситуаций. Наши друзья, например, благодаря помощи консультантов заставили своего арендодателя за свой счет заменить некачественно установленные пластиковые окна и утеплить постоянно отсыревавшие стены – это, кстати, типичная проблема немецкого жилья, такой уж климат.
К слову, квартиры с прожженными, закаленными в тяжбах арендаторами обычно выставляются на продажу много ниже своей рыночной цены. Местные покупатели о содержимом таких ящиков Пандоры прекрасно проинформированы. А вот немалое число наших соотечественников, мечтающих о недвижимости в Европе, об этом не знает. В результате их ждет неприятный сюрприз. На русскоязычных форумах можно найти массу историй о том, как люди, клюнув на заманчивое предложение риелторов, после покупки тратили кучу нервов и спускали уйму денег на адвокатов, а в итоге были вынуждены с убытком продавать жилье, в котором они так и не смогли поселиться.
Дело о треснувшей раковине
Надо отметить, что суд с владельцем квартиры – вещь для немца настолько же обыденная, как поход к стоматологу. В действительности отношения хозяев с жильцами у нас и в Германии отличаются мало – это ровно та же смесь недоверия, мелочности, склочности с одной стороны, и разгильдяйства, безответственности, нахальства – с другой. Просто способ решения конфликтов несколько иной. Из тех наших знакомых, кто живет в Германии долго, тяжбы по квартирному вопросу не избежал практически никто. До суда, впрочем, дело доходит не всегда. Чаще все заканчивается мировым соглашением, потому что так выгоднее и тем и другим: суммы фигурируют небольшие, а процесс может тянуться очень долго.
Хотя, если с обеих сторон попадаются особо принципиальные граждане, получаются весьма показательные истории. Например, отец нашей знакомой три года судился со своим бывшим квартирным хозяином из-за трещины в раковине. Когда почтенный пенсионер съехал, хозяин заметил повреждение сантехники, раковину заменил, а расходы удержал из залога. Цена вопроса составляла несколько сотен евро, но возмущенный жилец решил, что его пытаются обмануть, а значит – надо идти до конца. И подал на владельца квартиры в суд. Процесс проходил по всей форме, с приглашением свидетелей, фотодоказательствами и речами адвокатов. В результате правым признали арендодателя, и от этой кошмарной несправедливости истец не может оправиться до сих пор. Узнав, что я журналист, он позвонил мне и самым подробнейшим образом пересказал свои злоключения, причем лишь с большим трудом мне удалось его убедить, что нет смысла приезжать ко мне лично со всеми материалами дела. Пострадавший от судебной системы очень хотел, чтобы его историю узнали на Родине. Пользуясь случаем, выполняю эту просьбу.
К слову, упомянутый залог – это, пожалуй, самый популярный повод для разбирательств между съезжающими жильцами и владельцем квартиры. Залог этот в Германии называется кауцион, размер его равен двух- или трехмесячной квартплате. Вносится он при заключении договора и строго регламентирован. Владелец дома должен положить всю сумму на депозит, оформленный на имя квартиросъемщика. Когда тот будет съезжать, счет разблокируется, но лишь в том случае, если арендодатель не находит, к чему придраться. А повод находится непременно.
Здесь нужно сказать, что, освобождая квартиру, прежний жилец должен не только вывезти вещи, но и в качестве дембельского аккорда поработать маляром. Дело в том, что типичная отделка стен в Германии – это обои под покраску. Каждый новый обитатель получает квартиру белой, по своему вкусу красит ее, но перед отъездом ему нужно вернуть все в первозданный вид. Исключение может быть сделано только для кухни – немцы, переезжая, обычно не стремятся забрать кухонный гарнитур, потому что вероятность, что он впишется в новую квартиру, не слишком высока. Соответственно, и перекрашивать кухню не надо. Если мебель почти новая, ее постараются перепродать новым жильцам. Так сделали, например, наши предшественники.
Вообще же бюргеры меняют мебель часто и с большим удовольствием. Считается нормой хотя бы раз в пять лет полностью поменять обстановку. А уж переезд так и вовсе замечательный повод для того, чтобы избавиться от лишнего скарба. Тем более что аренда машины с грузчиками обойдется минимум в 600 — 700 евро, а если у вас много громоздкой мебели, то отдать придется минимум тысячу. Если прежняя обстановка еще сохраняет товарный вид, то ее стараются продать, например, через аукцион eBay. Еще можно позвонить в Красный крест и сообщить, что у вас есть ненужный диван или шкаф. Среди подопечных службы всегда есть те, кто нуждается в этих вещах, они приедут и заберут, что им понадобится. Но есть способ еще проще – выставить мебель перед домом, чтобы ее мог забрать любой желающий. Называется такая процедура «шпермюль».
Квартплата холодная и горячая
Оплачивается аренда жилья только безналично. Обычно одновременно с подписанием договора квартиросъемщик оформляет долгосрочное платежное поручение банку и после этого все, о чем ему нужно заботиться – это о наличии к началу месяца нужной суммы на счету. Стоимость жилья в Германии складывается из «кальт» — холодной и «варм» — горячей частей. Кальт – это непосредственно цена аренды, варм – обслуживание жилья и коммунальные услуги. Обычно сюда включают отопление, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, лифт, уборку в доме и во дворе и еще некоторые расходные статьи владельца, например, оплату работы управдома, страховку и так далее. Для меня было откровением то, что никаких ежемесячных квитанций немцы не получают. Вместо этого в течение года со счета абонентов снимают фиксированную сумму, а затем производится перерасчет, после чего владелец рассылает письма жильцам: если произошел перерасход воды или была холодная зима и жители усердно грелись, то придется доплатить несколько сотен. Если. наоборот, сэкономили, переплаченное вернут. Но такое происходит значительно реже.
Точно так же поступают энергетики, услуги которых в «варм» не входят и с которыми у квартиросъемщика заключен договор напрямую. Здесь нужно отметить, что рынок электроэнергии и газа в Германии – конкурентный. По умолчанию, переехав, человек становится абонентом той организации, с которой был заключен договор у предыдущего жильца. Если ее тарифы вас устраивают, то ничего делать не надо – через несколько дней вы получите по почте договор, выберите один из тарифных планов, подпишете бумаги и отправите их почтой же обратно. Но при желании можно сменить поставщика на любого из тех, кто работает в вашем районе. Разница может быть весьма существенной, особенно если вы способны точно рассчитать свое потребление энергии, в том числе в разное время суток. Есть специальные сайты, на которых можно сравнить цены и подобрать наиболее выгодный вариант.
Зеленые киловатты
Более того, выбрать можно не только поставщика, но и источник энергии. Немцы помешаны на защите окружающей среды и принципиально не хотят, чтобы лампочки в их домах питались от АЭС. На этот счет в договорах с энергокомпаниями четко указывается, откуда потребителю поступает энергия. Можно даже выбрать тарифный план, в котором вся энергия будет производиться исключительно солнечными батареями и ветряками.
Меня заинтересовал механизм того, как это достигается. Ведь электроны, как известно, не подпишешь и ярлык на них не наклеишь. Оказалось, схема довольно-таки лукавая. Компания может гарантировать лишь то, что одновременно с тем, как вы включаете лампочку, она покупает у проверенного поставщика соответствующее количество энергии. Но, разумеется, нет никакой отдельной сети, в которую бы подавали энергию исключительно ветрогенераторы.
В среднем электроэнергия обходится немцам в 25 — 30 центов за киловатт. На семью из четырех человек это примерно 80 — 90 евро в месяц. Но самая серьезная статья коммунальных расходов в Германии – это все-таки отопление. Конечно, климат здесь не сравнить с сибирским, и батареи не держат включенными круглые сутки даже зимой. Но зато и топливо стоит намного дороже.
Централизованное теплоснабжение, кстати, считается немецким изобретением. Но в привычном нам виде – с ТЭЦ и крупными котельными – оно встречается нечасто. Стотысячный Трир, например, прекрасно обходится без своей теплоцентрали, и о летних отключениях горячей воды его жители никогда слыхом не слышали. Центральным же отоплением сегодня в Германии называют общедомовой котел в подвале, работающий на мазуте, солярке или газе.
Отопление и трубочисты
Это самый распространенный способ теплоснабжения, но встречаются и другие варианты, например, электроподогрев пола или электрические же накопительные нагреватели, которые работают ночью, когда энергия дешева, а днем отдают тепло. В последнее время популярность снова набрали камины, для которых из отходов древесины изготавливаются специальные топливные брикеты. В нашем доме в комнатах установлены соединенные с дымоходом газовые конвекторы, их нужно разжигать нажатием кнопки.
Кстати, всю отопительную технику в Германии контролируют трубочисты. Они не только проверяют состояние оборудования, но и замеряют уровень выбросов в атмосферу. Сокращение эмиссии углерода – новая глобальная сверхзадача немцев, оттого люди этой профессии ходят важные и преисполненные собственной значимости. Когда осенью мы узнали, что к нам должен прийти проверяющий, то сначала обрадовались редкому шансу увидеть живого трубочиста, подержаться за его пуговицу и загадать желание. Но в квартиру он зашел с таким строгим и серьезным выражением лица, что мы решили не рисковать.
Тем более, тут же выяснилось, что один из наших конвекторов отправляет в дымоход больше вредных веществ, чем положено. Трубочист сказал, что немедленно напишет грозное письмо и потребует, чтобы владельцы квартиры в недельный срок устранили нарушения. Действительно, через несколько дней к нам пришел мастер и что-то подкрутил в устройстве. А еще спустя неделю трубочист появился для проверки. Он сделал замеры и только тогда, когда все оказалось в норме, первый раз позволил себе улыбнуться. Здесь уже мы не удержались и спросили его насчет пуговиц. Оказалось, что примету эту в Германии знают, и наш трубочист охотно разрешил нам загадать желание.
И мы загадали, чтобы наша следующая квартира в Германии была больше похожа на омскую.
(Продолжение следует)
Виталий ВОЛОДИН