Недвижимость, валюта или ценные бумаги?

Четвертого сентября в Омске прошел межрегиональный круглый стол «Инвестиции в эпоху кризиса: в поисках стабильности». Организаторами круглого стола выступили омская девелоперская компания JUST FIT LIFE и международная группа NAI Becar. Спикерами мероприятия стали представители инвестиционных, девелоперских и консалтинговых компаний, банковских структур Омска, Новосибирска, Москвы и Санкт-Петербурга. Главными темами для обсуждения на круглом столе были ожидание новой волны кризиса, а также анализ вариантов, которые позволят сохранить сбережения. Дискуссия продолжалась почти два с половиной часа, и некоторые ее фрагменты «КВ» представляют своим читателям.

Виталий КОРОЛЕВ, директор компании JUST FIT LIFE (Омск):
— Долговой кризис в Европе существует, но Россию он пока еще не накрыл. По-моему мнению, на сегодняшний день ярко выраженного пузыря на каком-либо рынке инвестиций в нашей стране нет. И нет у нас такого пузыря на рынке недвижимости, который был в 2007 году, потому что нет такого объема строительства. Сегодня цена на недвижимость сбалансирована со спросом и предложением. Какой-то бешеной динамики роста цены на недвижимость, при сохранении или при увеличении предложения, я пока не наблюдаю.
Россия в своей экономической политике находится в противофазе с европейскими странами. Если все стимулируют экономику, разгоняют инфляцию, тратят резервы, понижают ставки, то в России используют обратную политику: сдерживает инфляцию и рост резервов. По оценке журнала «The Economist», данные действия приводят к тому, что сегодня рубль переоценен примерно на 10% по индексу Big Mac. Однако рано или поздно российские власти станут делать то, что и правительства других стран в кризис, – начнут девальвацию рубля. Это приведет к тому, что все финансовые активы, которые выражены в деньгах, вклады в банках, будут обесценены. А реальные твердые активы (золото, сырье, недвижимость) после краткосрочного падения достаточно быстро обратно наберут свое.
Мой прогноз состоит в том, что в следующем году мы столкнемся со снижением роста отечественной экономики, с проблемами в области финансов и с проблемой обесценивания курса рубля. Поэтому сегодня необходимо вкладывать ресурсы в привлекательные активы, которые впоследствии смогут дать рентный доход, плюс в долгосрочном периоде будет рост стоимости самих этих активов.

Виталий БАЛАНОВИЧ, управляющий директор «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент» (инвестиционная группа «ТРИНФИКО», Москва):
— Я глубоко убежден, что мы из кризиса не выходили с 2007 года, мы в нем так и находимся. Возникает вопрос – что делать с деньгами? Есть базовые активы — металлы, нефть. И конечным, базовым активом является недвижимость. Кто-то из великих говорил: «Покупайте землю, ее больше не будет». Поэтому инвестиции в недвижимость достаточно серьезно позволяют сэкономить или прирастить капитал в период кризиса. Потому что в конечном итоге недвижимость восстанавливается, причем восстанавливается достаточно быстро.
Но этот способ инвестирования не очень удобен, поэтому массового коллективного инвестора на рынке недвижимости, как правило, нет. Однако и здесь существует коллективная форма инвестирования – это закрытые паевые инвестиционные фонды. Этот механизм позволяет для любого инвестора вкладывать деньги в строящийся объект с целью извлечения прибыли от его сдачи в аренду или продажи. В прошлый кризис недвижимость также испытывала достаточно серьезные потрясения, но тем не менее упала она на 10-15%. Финансовые активы, которые падают на 50-70%, ни один массовый инвестор не выдержит. Здоровья больше тратится, чтобы выдержать такого рода удары.

Максим ТИТОВ, руководитель проекта «Апарт-отель» компании JUST FIT LIFE:
— Трудно спорить с тем, что недвижимость является продуктом, который пользуется спросом всегда. Самые распространенные виды вложений — это приобретение жилой и коммерческой недвижимости с последующей сдачей объекта в аренду. Явные преимущества жилой недвижимости перед коммерческой — это доступность, ликвидность, надежность и наличие большого неудовлетворенного спроса, который, по моему мнению, не ослабнет в течение ближайших 10 лет. В нашем городе, по некоторым данным, более 60% населения уже сегодня нуждается в улучшении жилищных условий. Тем не менее если говорить о доходах от сдачи в аренду, то коммерческая недвижимость может приносить гораздо большую прибыль, нежели жилая. Но в период кризиса из-за спада деловой активности арендная доходность коммерческой недвижимости значительно сокращается.
Возникает логичный вопрос: возможно ли вкладывать в недвижимость так, чтобы и риск был минимальным, и в то же время чтобы доход хотя бы обгонял инфляцию? На наш взгляд, ответ — это вложения в апарт-отели, которые одновременно обеспечивают высокую надежность, высокую ликвидность и высокую доходность. Основная идея комплекса заключается в том, что это объект коммерческой недвижимости, состоящий из различных видов апартаментов, которые, в свою очередь, принадлежат собственникам (они же инвесторы). Эксплуатацией объекта занимается профессиональная управляющая компания, которая также ведет поиск арендаторов и выстраивает взаимоотношения с ними. Арендаторы в свою очередь ежемесячно платят деньги, которые становятся дополнительным доходом инвестора. По сути это продукт, который призван упорядочить рынок съемного жилья. По нашим расчетам, доходность вложения в апарт-отель в Омске составит 15% со сроком окупаемости 7 лет.

Эльдар СУЛТАНОВ, руководитель жилищного направления международной группы NAI Becar (Санкт-Петербург):
— Петербургский рынок по апарт-отелям отталкивается от доходности в 10%. Учитывая, что этот тренд апарт-отелей и рынок только формируется и есть достаточно большой зарубежный опыт, я считаю, что этот рынок будет расти, и он перспективный.

Сергей ДЬЯЧКОВ, управляющий партнер DSO Consulting (Новосибирск):
— В 2013 году у вас будет кризис перепроизводства жилья, который уже начинается. Если вы посмотрите Росстат, то увидите, что в первые месяцы 2012 года снижение объемов ввода жилья в Томской области находилось на уровне 30%. Чем характерен Томск? Это для Сибири почти всегда опережающий индикатор, как по рознице, так и по объему инвестиций. Потому что там окраинное местоположение, нет транзитов, то есть там конечное потребление. Так вот Томск показал минус 30%, вот это – глубина падения, которую мы видим. Значит, у Омска есть абсолютно такой же потенциал, у Новосибирска тоже, если говорить о наших трех городах.
Самая консервативная стратегия – сидеть в кэше, объясню почему. Когда у вас все фантики повалятся, когда у вас недвижимость в цене будет падать, покупательная способность кэша увеличится.

Сергей ЗОЛОТАРЕВ, директор ЗАО «Октан-Брокер» (Омск):
— Я бы советовал инвестировать в то, что позволяет заработать на инфляционном развитии событий. Это реальный сектор экономики, сырьевые активы и ценные бумаги, привязанные к сырьевым активам. На рынке сырья тоже не все однородно, однако на рынке нефти нет никакого пузыря, как здесь отмечалось, она управляема и выгодна. Где есть пузырь, так это на рынке золота. И я все-таки хочу сказать пару фраз о предыдущих выступающих, раз уж мы ближе к рынку недвижимости. Не забывайте, что у нас в качестве конкурентов есть не только строительные компании, которые возводят здесь жилье, а есть еще и зарубежный рынок недвижимости. Он скоро может быть дешевле нашего и находится совершенно на других привлекательных условиях.

Григорий СОСНОВСКИЙ, директор омского филиала «БКС-Премьер»:
— Мы сейчас зависли в состоянии некой неопределенности, и вся наша дискуссия это подтверждает, то есть никто не знает, что будет завтра. Кто-то говорит, что будет глубокий кризис, тут же нам предлагают инвестировать в рынок недвижимости или в рынок акций. Это абсолютно нормально, так как разных вариантов развития событий масса и сейчас предположить, какой из них будет более реальным, практически невозможно. Если часть инвесторов предполагает, что впереди кризис, то задача простая – в кризис нужно покупать. Для того чтобы было на что покупать, нужно, чтобы в распоряжении инвестора были крайне ликвидные активы. Но самым ликвидным активом на протяжении существования человечества является кэш – живые деньги. Соответственно, задача инвестора очень простая. Нужно успеть добраться до кризиса с теми деньгами, которые есть сейчас, и самое главное — их не потерять, а если получится, то приумножить. Здесь наша компания предлагает какие-то варианты вложения в активы, которые обладают определенной историей доходности.
Безусловно, любая покупка акций любого финансового актива несет риски, но эти риски инвестор может сам определить, посчитать. Если мы говорим о чистой работе на рынке акций, то Виталий БАЛАНОВИЧ был прав, что для обыкновенного инвестора, у которого нет опыта, оно того не стоит, потому что он не способен оценить свою способность перетерпеть определенные события и риски. Поэтому здесь мы крайне рекомендуем инвесторам, которые решили связать себя с фондовым рынком, получить грамотную консультацию специалистов инвестиционной компании.