Согласно статье 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом. Фемиду недаром изображают с завязанными глазами, чтобы ни одна из сторон не смогла ее очаровать или смутить. На равенстве граждан построена не только судебная система, это является базовым постулатом демократии, которая вроде как есть в нашей стране. Но это в теории. На практике же бывает по-разному.
Первый среди равных?
В очередную череду испытаний вступили 200 семей дольщиков дома по ул. Конева, 6. Казалось бы, совсем недавно следователи, а потом и суд пытались выяснить, куда делись многие миллионы, сданные участниками долевого строительства директору ООО «Сибстрой» Игорю МИХЕЕВУ. Тем не менее первое здание, которое прежние руководители компании, планировали и громогласно обещали сдать еще к 2007 году, наконец близко к состоянию готовности.
Однако пришла беда, откуда, как говорится, не ждали. Некий гражданин КОЖЕМЯКИН решил с помощью омской Фемиды доказать, что он гораздо предприимчивее, ловчее и успешнее, чем все остальные дольщики, иные юридические лица, имеющие отношение к строящемуся дому, а также государственные регистрирующие и контролирующие органы и вообще к нему со стороны Фемиды имеется особое расположение.
Когда в товарищах согласья нет
Еще в 2006-м году ООО «Сибстрой» привлек в качестве генерального подрядчика ООО «Строительный холдинг «Полет и К». По договору простого товарищества «стороны обязались соединить вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства 14-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Конева, 6.
Согласно одному из пунктов договора простого товарищества ООО «Строительный холдинг «Полет и К» вправе самостоятельно осуществлять реализацию квартир, отнесенных к доле ООО «СХ «Полет и К», в том числе путем уступки прав (требований) на данные помещения. В целом доли «товарищей» распределились как 70% квартир — у «Полет и К» и 30% — у «Сибстроя».
К сожалению, генеральный подрядчик в силу ряда объективных и субъективных причин до сих пор не выполнил главного своего предназначения – жилой дом пребывает в статусе недостроя и в эксплуатацию не введен. Руководство строительного холдинга регулярно посещает заседание областной межведомственной комиссии по защите прав дольщиков, но воз проблем и ныне там же, где изначально и был.
При этом свою часть доли квартир «Полет и К» полностью выбрал, реализовав их еще на стадии возведения коробки жилого дома. Более того, генподрядчик переуступил право требования по договору, опять же, простого товарищества и на нежилые помещения, одним из таких приобретателей и оказался гражданин КОЖЕМЯКИН.
Нюансы законодательства и права дольщиков
В 2011 году в отношении ООО «Сибстрой» Арбитражный суд Омской области по заявлению кредиторов запустил процедуру банкротства. Проводить его в последний путь доверили арбитражному управляющему Максиму ХАБАРОВУ, который, как и положено по закону, сформировал реестр собственников и конкурсную массу, чтобы после завершения процедуры банкротства и сдачи в эксплуатацию жилого дома под опись передать недвижимое имущество законным владельцам, то есть всем, кто имеют законно установленные права требования и является дольщиками. Благо в Законе «О несостоятельности (банкротстве)» данная процедура подробно описана в специальной главе.
Вот здесь-то и выяснилось, что права требования на ряд нежилых помещений в строящемся жилом доме переуступлены по договорам простого товарищества генеральным подрядчиком. Покупатели прав стали такими же дольщиками со всеми правами и обязанностями. Но главное: один из покупателей – гражданин КОЖЕМЯКИН – сначала в ультимативном, а затем и в судебном порядке потребовал от застройщика официально оформить или выделить «в натуре» его еще не существующие в юридическом смысле квадратные метры. У конкурсного управляющего возник вполне законный аргумент: удовлетворив требования данного гражданина, он автоматически поставит под удар будущее всех дольщиков жилого дома, а это более 200 семей.
В таком юридическом конгломерате оформить здание как единый объект недвижимости и сдать его в эксплуатацию станет невозможным. Поэтому гражданину КОЖЕМЯКИНУ и был предложен иной вариант: его нежилые помещения, как положено по закону и согласно судебной практике о банкротстве, включаются в общую конкурсную массу, дом благополучно сдается как единый объект недвижимости, и он оформляет свои права на квадратные метры на общих правах. Если у «инвестора» есть хоть какие-либо опасения, то на руках у «владельца» всегда имеется договор с ООО «Строительный холдинг «Полет и К», по которому он в любой момент может оспорить сделку и получить свои кровные обратно.
Один против всех! А все – против кого?
Видимо, полученные по цене в 60 тысяч рублей за квадрат недостроенные нежилые помещения почему-то оказываются гражданину КОЖЕМЯКИНУ нужнее, чем скорейшая возможность воспользоваться результатами своих «выгодных» вложений после сдачи дома в эксплуатацию. По крайней мере, предпринимательская логика этого «инвестора» малопонятна и непредсказуема. Отметя все возможные разумно-компромиссные и законные предложения, бизнесмен выбрал самый нетрадиционный вариант решения: он обратился в судебные инстанции с целью оформить свои права на недвижимость «здесь и сейчас». В общем, захотел получить дополнительные преимущества перед всеми остальными гражданами, терпеливо ожидающими окончания затянувшейся судебно-строительной эпопеи.
Что удивительно, этот бессмысленный с точки зрения права и здравой логики поступок завершился сразу двумя неожиданными вердиктами, которые не просто признали право гражданина КОЖЕМЯКИНА на квадратные метры в недострое, но и дают ему теперь право зарегистрировать собственность в установленном законом порядке в ущерб остальным дольщикам. Как утверждает конкурсный управляющий Максим ХАБАРОВ, любые шаги по регистрации прав собственности в обход застройщика и установленного законом порядка блокируют ввод дома в эксплуатацию на неопределенный срок хотя бы потому, что действующей законной процедурой такой выдел из не введенного в эксплуатацию дома просто не предусмотрен.
По букве и духу закона жилой дом будет сдан только после того, как его зарегистрируют в качестве единого объекта недвижимости. Никто прав требования ни у одного инвестора не отнимает, их договорных отношений с генподрядчиком не оспаривает и ревизию им не устраивает.
Не приняв позицию конкурсного управляющего, владелец будущих нежилых помещений возжелал судебных побед. В арбитражных судах начались тяжбы гражданина КОЖЕМЯКИНА с ООО «Сибстрой». Есть надежда, что все судебные разбирательства закончатся в пользу интересов дольщиков: по данной тематике существует однозначная судебная практика, в том числе согласно решениям кассационной инстанции Западно-Сибирского судебного округа. Закон-то однозначный и вроде бы понятный для всех.
Но гражданин КОЖЕМЯКИН оказался не так прост. Он-то знал, что есть еще суды общей юрисдикции, которым его дело вообще-то неподсудно, но чем, как говорится, черт не шутит.
КОЖЕМЯКИН переходит в наступление
Особо не уповая на арбитражные суды, КОЖЕМЯКИН идет в Кировский районный суд, где его участливо освобождают от уплаты государственной пошлины. Чтобы не заморачиваться правами других дольщиков, хитросплетениями государственной регистрации прав на недвижимую собственность и прочими мудрыми материям, судебное заседание по его иску почему-то было проведено с участием самого гражданина КОЖЕМЯКИНА, и только. Застройщика, а также специалистов Росреестра на судебное заседание приглашать вообще не стали. Действительно, а зачем они нужны? Еще запутают.
Суд участливо вошел в положение гражданина КОЖЕМЯКИНА и вынес вердикт: он-то безусловно прав. А всякие конституционные нормы, исключительная и специальная подсудность и подведомственность, конституционные гарантии, ФЗ и ФКЗ, ГПК, АПК — зачем все эти премудрости, если КОЖЕМЯКИН человек хороший? Попутно суд непостижимым образом установил, что дом на Конева, 6 уже сдан в эксплуатацию и является объектом завершенного строительства. А что? Он же есть и стоит, пусть и недостроенный.
Весьма рискованную защиту прав гражданина хорошего КОЖЕМЯКИНА почему-то подхватила апелляционная коллегия областного суда, добавив неразберихи. Так, коллегия, преодолев несколько статей Гражданского кодекса РФ, наделила имуществом из конкурсной массы и его бывшего «товарища» по договору – «Полёт и К», чего тот, собственно, и не ожидал. Заодно лишила Сибстрой статуса застройщика, преодолев два федеральных закона, фактически вывела его из банкротства, не обратив никакого внимания на массу судебных актов арбитражных судов, принятых в ходе банкротства.
А что потом?
Только вот Росреестр, такой вот особой позиции Кировского районного и областного судов пока не разделяет — ввиду отсутствия введенного в эксплуатацию здания выделить какие-либо метры гражданину КОЖЕМЯКИНУ никак не получается. Росреестр — структура федеральная, ветреным судебным капризам не подвластна, все действия совершает строго по установленной законом форме. И нестандартное решение Кировского районного суда, поступившее в Росреестр, осело в нём в виде обременения на все еще не достроенное здание. Что исключает какие-либо дальнейшие разумные действия по вводу дома в эксплуатацию.
Всё бы ничего, пусть коммерсанты развлекаются по-своему с местной Фемидой, выясняя, кто из них ей более по нраву, если бы не законные интересы и права двухсот семей дольщиков. Которые натерпелись от бывшего директора ООО «Сибстрой» Игоря МИХЕЕВА, широкими жестами одаривавшего целевыми деньгами дольщиков своих близких и не очень близких знакомых, что зафиксировано в материалах уголовного дела, и вот уже пять лет не могут дождаться своих полностью оплаченных квадратных метров.
Теперь тем же гражданам предлагается разрешить еще более сложную задачку: как им разойтись с хорошим человеком КОЖЕМЯКИНЫМ, которого омская Фемида одарила вне очереди и вопреки установленному законом порядку квадратными метрами, в итоге заблокировав получение свидетельств на квартиры всем остальным гражданам? И без того пострадавшие дольщики подозревают: а не попросит ли этот гражданин КОЖЕМЯКИН за снятие обременения со всего дома чего-то себе еще, чтобы компенсировать затраты на судебные тяжбы? Ну, например, квадратные метры себе нарастить? Или выбрать себе площади получше? А иначе зачем ему было начинать весь этот роман с омской Фемидой? Ведь в законных метрах ему и так никто и не отказывал.
Михаил ГОРОХОВ