В соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (далее буду писать квартплата) поднимается не чаще одного раза в год по решению общего собрания собственников помещений в доме, принимаемому по предложению управляющей компании, причем в силу ч.1 ст.156 ЖК РФ он не может быть меньше, чем необходимо для нормативного содержания конструктивных элементов здания. Бывает, что между собранием и управляющей компанией есть спор о цене работ, либо собрание просто не собралось (что бывает – и не только в Омске, очень часто), и на этот счет есть ответ в ч.4 ст.158 ЖК РФ – применяется тариф мэра, а он по определению человеколюбив – тарифы задирать не будет.
Причем читатели должны понимать принципиальную разницу правовой природы тарифообразования по коммунальным и жилищным услугам: коммунальные услуги, оказываемые почти всегда монополистами, государство жестко контролирует путем сохранения за собой функции определения тарифов и нормативов. Жилищные услуги государство передало полностью рынку, и считаю, что в условиях капиталистического способа производства это правильно, поскольку только в Омске 82 управляющие компании. В Новосибирске – 42. Не нравится одна УК – через месяц-два перешли в другую. Убежден в своей правоте, поскольку имею и юридические, и практические козыри. В части практической мне далеко ходить не нужно: дом, где я живу, в 2008 году перешел из одной управляющей компании в другую.
Юридические козыри состоят в том, что схема принятия тарифа предусматривает последнее слово за собственниками помещений – именно собственники на собрании и решают тариф (УК только предлагает размер платы). Тем более что собственники имеют право через ч. 8.2. отказаться от услуг управляющей компании, если последняя не в полной мере выполняет условия договора. Наконец, можно просто сменить способ управления домом таким образом, что прежний договор с управляющей компанией останется на бумаге – например, перейти на непосредственное управление (кодекс прописан таким образом, что в силу статьи 161 такое решение можно принять в любой день). Потому жилец защищен законом, если только сам не осел и не равнодушный созерцатель.
Теперь непосредственно к тарифам. По Закону логика формирования тарифа прописана следующим образом: управляющая компания в ходе осеннего осмотра, проводимого вместе с представителями собственников, выявляет необходимость проведения ремонтных работ на доме, до 1 ноября официально письменно информирует представителя собственников помещений о потребностях в ремонте с укрупненными сметными расчетами, а также представляет расшифровку тарифа платы на следующий год. Собственники помещений рассматривают предложения и проводят собрание в форме заочного голосования таким образом, чтобы до 1 декабря уведомить жильцов об изменении размера платы.
Это по закону, и в компаниях, где я соучредитель, мы стараемся этой схеме следовать. Ясно, что размер платы на каждом доме в этом случае будет разным, хотя бы потому, что земельный участок под каждым домом разной площади, и, соответственно, будут различными оклады дворников. Во-вторых, из-за разной площади помещений в доме и числа квартир будет отличаться зарплата слесаря. Потому, когда мне говорят, что в такой-то компании для всех домов один тариф – мне сразу становится ясно, что это ленивые бракоделы, которые поленились посчитать размер платы для каждого дома. И такие же жители, которые это схавали.
На практике большинство компаний и в этом году, и раньше идут по простому пути: ждут постановления города (в нынешнем году это постановление мэра города Омска от 28 ноября 2012 года № 1546-п "О плате за содержание и ремонт жилого помещения"). Потом рассылают жильцам сообщения о том, что в связи с постановлением мэра города Омска плата будет такая-то. И все молчат. А для 5-10 домов, кто начинает возмущаться, жилищники рассчитывают отдельный размер платы. Могу житейски понять компании, где 500-1000 домов. Но у кого 50 домов – понять не могу. Зачем тогда взялись работать, если не способны?
Часть предприятий ежегодно подделывает протоколы собраний. Я эти предприятия знаю. Но называть не буду, так как нет судебных решений, и меня привлекут к суду. Но радоваться им своим обманам осталось недолго. Новый министр ЖКХ ГРЕБЕНЩИКОВ поставил задачу в течение года навести порядок в работе управляющих компаний, распоряжением министра создана специальная рабочая группа. Кого проверять, кто этим безобразием занимается систематически, мы прекрасно знаем. А то несут подписи без указания данных о собственности, что это за подписи, кто подписывал? И все жильцы поголовно за повышение тарифа выше мэрского, причем без всякой расшифровки. Да еще зимой на очном собрании. Хоть бы подделывали грамотно – очное собрание – это когда в мороз каждый приходит с паспортом, со свидетельством о собственности и там же на собрании эти данные вносят в протокол. Потому оно и называется правильно по кодексу "в форме совместного присутствия".
Большинство не грузится подделкой протоколов, а просто включили в договор (с этим согласно и Общество потребителей, так как иначе спорные ситуации никак не решить), что если собрание не проведено или есть спор по размеру платы между собственниками и управляющей компанией, то берется тариф мэра. Страшного в этом ничего нет – просто потом жильцы должны следить, чтобы услуги на данную сумму реально оказывались. А то для меня хрестоматийный случай, когда пришел я на один дом в поселке телевизионного завода, где более 300 квартир. Смотрю расшифровку тарифа: уборка территории 22 тысячи рублей в месяц (это был 2010 год). Спрашиваю дворника, а сколько у тебя оклад – 7 500 рублей. Ну, на налоги еще 2 500, тысяча на инвентарь, а остальное просто тупо сперли. Вот и вся математика.
В нынешнем году мы должны сказать добрые слова в адрес нового руководства и работников управления цен и тарифов департамента экономической политики администрации города Омска. Ими разработан административный регламент новой услуги, хотя я и не согласен, что ее сделали бесплатной, так как каждый бездельник начнет просить рассчитать и тем самым отнимать у чиновников время. Речь идет о том, что в спорных случаях либо жильцы, либо управляющая компания вправе представить документы и обратиться за расчетом реального размера платы на дом. Сколько посчитает департамент экономики – столько и будет. Такая услуга введена впервые. Многие об этом еще просто не знают.
Еще в очередной раз вынужден дать разъяснение для безграмотных людей. Каждый прием ко мне приходят граждане с разговором о том, что ПУТИН сказал поднимать тарифы с 1 июля, а УК подняла с 1 января. Неоднократно объяснялось, что жилищные услуги и коммунальные – две большие разницы. Решение про 1 июля касается только коммунальных тарифов, а к жилищным не имеет никакого отношения. Как был финансовый год с 1 января, так и будет. И по коммунальным услугам это чисто выборный трюк, который через несколько лет прекратит свое существование, и все снова вернется к финансовому году.
Теперь непосредственно о цифрах. Как спросил меня главный редактор: правда ли, что тарифы в Омске поднялись на 20%? Отвечаю: по разным типам домов цифры разные, и про эти 20% считают жильцы домов тех компаний, где тарифы не поднимали под прессингом областной власти и прокуратуры в 2012 году. Напомню, что Леонид ПОЛЕЖАЕВ собрал управляющие компании и обратился с настоятельной просьбой. А прокурор подкрепил эту просьбу надзором. Это теперь выборы прошли, электорат больше не нужен, губернатора заменили, и РЭК может делать все, что считает законным. Тогда многие УК просто не стали связываться с властями и не подняли размер платы на 2012 год. Вот почему в сумме за два года и получились эти 18%. По тем компаниям, кто поднимал тарифы в 2012 году, рост по разным типам домов 8-12%.
Возникает логичный вопрос: почему рост инфляции по стране в целом по разным оценкам, от 6,6 до 8,2%, а тариф подняли на 8-12%? Этому есть логичное объяснение. Сам тариф при неизменном количестве услуг сохранен (поднят лишь на размер инфляции). Однако государство навязывает жильцам ненужные им услуги, а УК должны это выполнять, поскольку иначе они сами будут наказаны контролирующими органами, поскольку ранее правительством соответствующие изменения были внесены в постановление № 491 2006 года.
Речь идет о двух вопросах. Во-первых, во всех типах домов с жильцов стали брать по 18 копеек с метра по строке "организация мест для накопления ртутьсодержащих ламп". Это все новые энергосберегающие лампы, кроме диодных (а последних очень мало ввиду их большой стоимости). На практике жилищные организации должны отвести комнату с ящиком для сбора этих ламп и заключить договор со специализированной организацией, которая имеет соответствующую лицензию на вывоз такой категории ламп. Реально компании такие договоры заключили. Только наши жители не торопятся нести лампы, предпочитая выкидывать их в помойное ведро. Юридически при управлении отказаться от этой услуги нельзя. При непосредственном управлении – как решат жильцы. Но и ответственность на них.
Вторая тема – страхование лифтов. Государство не знает – каким буржуям еще дать денег: сначала придумали обязательную страховку автомототранспорта, из-за которой люди при малейшем столкновении по четыре часа ждут ГАИ, когда раньше дал тысячу-три и разъехались. Но лобби страховщиков добились внесения в документы еще и обязательного страхования лифтов. Хотя и так при несчастном случае по суду ЖКО никуда бы не делось – выплатило бы деньги. Но государство любит буржуев разного вида, плодит их, отнимая у простых людей последние копейки. Так что это также не обсуждается.
Есть и еще одна причина повышения размера платы. Но не на всех домах, а только на тех, где собственники держатся зубами и ногами за "управление управляющей компанией". Дело в том, что новая администрация города впервые правильно рассчитала размер платы, за что я неоднократно критиковал в прессе бывшего мэра и начальников ДГХ и департамента экономической политики, которые просто шли вразрез с законодательством. Плата при управлении не может быть одинаковой с непосредственным управлением – она должна по определению быть больше, так как включает помимо общеэксплуатационных затрат жилищной организации (в народе называемых 20%) еще одну специфическую строку – плату за само это управление. По-русски – для организации абонентской службы по коммунальным услугам (ведь оказание этих услуг входит в договор управления в обязательном порядке и жильцу должны предоставлять единую квитанцию на все коммунальные услуги).
Все остальные строки возросли на уровне инфляции. Больше инфляции повысился только размер платы за вывоз твердых бытовых отходов, так это тоже только потому, что в 2012 году мусорщики сдрейфили и не повышали размер платы.
Еще есть категория домов, откуда приходят ко мне с жалобами о повышении платы – это где по Закону № 261 поставили насильно приборы учета. А за его обслуживание нужно платить, это дополнительная строка в тарифе: 43 копейки (в некоторых компаниях больше). Но отдельным людям трудно объяснить, что рост в пределах инфляции – это когда перечень и объем услуг не увеличиваются. Но у вас же появилась новая услуга. Отключите счетчик и не обслуживайте его – обижаются и уходят. Но другого сказать не могу, ничего личного – все по закону.
Как и обычно, значительная часть домов никаких собраний не проводили. По разным причинам и не обязательно по причине ленивости или безразличия жильцов. На домах моих компаний часть представителей собственников и советов домов официально уведомляют, что согласны с нашими расчетами (а у нас всегда получается размер платы ниже мэрского) и собрание проводить не станут. И я их понимаю – сам бегал трижды по своему дому собирал подписи на участие в программе асфальтирования, за установку забора с воротами и за подачу иска в суд по капитальному ремонту дома. У кого-то нет свидетельства о собственности, кто-то боится дать данные, что у него потом жулики заберут квартиру, а кому-то просто некогда со мной и старшими по подъездам общаться. Так у нас 64 квартиры, а где 216 квартир?!
В целом публично заявляю (о чем уже не раз говорил), что если не жировать и не воровать, то мэрского тарифа хватает для обеспечения содержания многоквартирных домов на средненьком уровне. Как правильно отмечает министр ГРЕБЕНЩИКОВ – управляющая компания не место для извлечения прибыли, а только место, где вы организовали себе, своим родственникам и подчиненным рабочие места. Кто забывает об этом – рано или поздно садится в тюрьму или банкротится и теряет бизнес.