ПРАКТИКА ДОСУДЕБНОГО РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Опыт проведения на территории Омской области государственной кадастровой оценки земель показал неоднозначное отношение правообладателей к результатам оценки государством принадлежащего им имущества. Многие хозяйствующие субъекты были заинтересованы
в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, что
до недавнего времени можно было осуществить лишь в судебном порядке.
Редакция Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) дала право заинтересованным лицам оспорить результаты государственной кадастровой оценки в досудебном порядке по двум основаниям:
? использование при определении кадастровой стоимости земельного участка недостоверных данных и
? определение в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21.11.2011 № П/456/11 при Управлении Росреестра по Омской области (далее – Управление) создана постоянно действующая комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). Комиссия начала свою работу в связи со вступлением 1 января 2012 года в силу результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п).
В результате создания Комиссии произошло снижение количества обращений в Управление по вопросам пересмотра кадастровой стоимости и уменьшение числа судебных исков по аналогичным вопросам (на 18 процентов по сравнению с 2011 годом).
В 2012 году в Комиссию поступили заявления в отношении
363 земельных участков и 1 части земельного участка. По мере поступления заявлений проведено 15 заседаний Комиссии. Заявления о пересмотре кадастровой стоимости в первой половине года имели массовый характер, что связано с установленным Законом об оценочной деятельности шестимесячным сроком обращения в Комиссию. Во второй половине
2012 года заявления были поданы по вновь образованным земельным участкам и носили единичный характер.
Следует отметить, что вследствие ограничения срока подачи заявлений в Комиссию (шесть месяцев с даты внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, статья 24.19 Закона об оценочной деятельности) часть заинтересованных лиц (физические лица, самостоятельно не исчисляющие сумму земельного налога, и юридические лица, не сталкивавшиеся с проблемой завышения кадастровой стоимости) оказалась лишенной возможности пересмотра кадастровой стоимости в досудебном порядке.
Земельные участки, ставшие объектами споров, расположены преимущественно в границах городского округа г. Омск (98 процентов), и лишь небольшая их часть (2 процента) имеет местоположение в Омском районе области. Подавляющее большинство земельных участков предназначено и используется для размещения объектов недвижимости промышленного, складского и коммунально-складского назначения (86 процентов). По количеству земельных участков выделяется также группа земельных участков под объектами недвижимости коммерческого назначения (8 процентов).
Кадастровая стоимость оспаривалась в отношении земельных участков, находящихся у правообладателей в собственности (81 процент), в аренде (11 процентов), в постоянном (бессрочном) пользовании (3 процента). В отношении 5 процентов земельных участков заявления о пересмотре кадастровой стоимости поданы собственниками расположенных на земельных участках объектов недвижимости.
Правом досудебного оспаривания кадастровой стоимости в 2012 году воспользовались такие крупные землепользователи, как ОАО «Газпромнефть — ОНПЗ», ОАО «Газпромнефть — Смазочные материалы», ОАО «ТГК-11», ОАО «Омскгоргаз», ОАО «Конструкторское бюро транспортного машиностроения». Стоит также отметить, что часть заявителей, обратившихся в Комиссию, ранее обращалась в управление с вопросом о разъяснении завышения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов г. Омска, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 № 174-п.
По результатам работы Комиссии в отношении 87 процентов заявлений требования о пересмотре кадастровой стоимости были удовлетворены, по 13 процентам заявлений даны отказы. Комиссия при условии предоставлении полного пакета документов не имеет законных оснований для отказа от удовлетворения требований заявителя. Поэтому число положительных решений Комиссии многократно превышает число отказов.
При наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков к альтернативному отчету об определении рыночной стоимости Комиссия, не имея оснований для отказа, принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, размер которой значительно ниже (на 30-99 процентов).
В практике работы Комиссии представитель органа исполнительной власти Омской области – член Комиссии в подобных случаях при наличии только результатов положительной нормативно-методической экспертизы к отчету об определении рыночной стоимости голосовал за отказ от удовлетворения требований вплоть до представления заявителем положительного экспертного заключения на подтверждение стоимости объекта оценки. При условии представления заявителем данного заключения Комиссией принималось положительное решение (решение Комиссии по всем вопросам принимается единогласно).
Экспертное заключение на результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденные приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п, а также
73 процента поступивших в Комиссию положительных экспертных заключений на отчеты об определении рыночной стоимости даны экспертами Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Расхождение кадастровой и рыночной стоимости, которые определены для одного и того же объекта и подтверждены экспертами одной саморегулируемой организации, вызывает вопрос о достоверности экспертного заключения.
В суммарном объеме налогооблагаемая база (кадастровая стоимость) по земельным участкам, по которым приняты положительные решения, снизилась на 26,5 млрд рублей. По приблизительным подсчетам, местные бюджеты (главным образом бюджет г. Омска) недополучат поступлений по земельному налогу за 2012 год в сумме 370 млн рублей.
Значительное снижение налогооблагаемой базы по земельному налогу в результате деятельности Комиссии привело к негативной реакции
со стороны органов местного самоуправления. Соответствующая информация поступила губернатору Омской области, инициировавшему обращение в органы прокуратуры. Прокуратура Омской области произвела проверку материалов Комиссии на предмет законности отчетов об оценке
и достоверности результатов их экспертиз. Проверке подверглась
и деятельность Комиссии. Проведенные проверки нарушений не выявили.
В суде решения Комиссии обжалованы не были, альтернативных материалов в опровержение многократного отличия рыночной стоимости земельных участков от кадастровой стоимости от органов власти не поступало. Вопрос
о законности рыночной стоимости земельных участков, указанной в отчетах об определении рыночной стоимости, остался открытым.
Подводя итоги деятельности Комиссии в 2012 году, следует отметить как положительные, так и отрицательные моменты. Основной положительный момент – упрощение процедуры пересмотра кадастровой стоимости. Проблемы связаны прежде всего с нормативно-правовым регулированием деятельности Комиссии. В целях устранения выявленных на практике недостатков Минэкономразвития России разработало законопроект, в частности, предполагающий исключение из Закона об оценочной деятельности срока оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии. Остается надеяться, что в результате совершенствования на законодательном уровне процедуры работы Комиссии положительный социальный и экономический эффект
от ее деятельности станет более очевидным.

Татьяна НИКИТИНА,
ведущий специалист-эксперт
отдела кадастровой оценки недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области