Максим МЯГЕЛЬ, исполнительный директор ЗАО УК «Группа компаний MOST": «Мы будем подбирать в «Миллениум» тех арендаторов, кто соответствует концепции, а тех, кто не бьется с концепцией, поменяем"

С начала 2013 года концепцией развития торгового-делового центра «Миллениум» начала заниматься Группа компаний MOST. Помимо Омска компания реализует крупные проекты по всей России, а центральный офис расположен в Екатеринбурге. О планах в отношении «Миллениума», а также ряда других объектов недвижимости компании корреспонденту «КВ» Георгию ГОРШКОВУ рассказал исполнительный директор Максим МЯГЕЛЬ.
— Максим, когда открылся филиал в Омске?
— Он открылся еще года два назад, но существовал поначалу в сжатом виде. Одними из первых объектов, которые нам доверили, стали здания по адресам: улица Учебная, 83/1 и проспект Маркса, 41/7. Это были старые производственные здания, в которых мы сделали ремонт, провели реконцепцию. А первым арендатором стала компания Luxoft. У них были строгие требования по безопасности, вплоть до защитных пленок на стеклах. Но в итоге Luxoft довольны, сидят по хорошей рыночной ставке. Кроме того, мы занимаемся продвижением торгового центра на Красном пути, 141/1. Там находится небольшой трехэтажный торговый центр. Еще в управлении компании находится ночной клуб XL, концепцией которого мы только начали заниматься.
— Торговый центр на Красном пути сейчас ведь выставлен на продажу за 80 миллионов рублей.
— Да. Они все будут выставлены на продажу. Нашей конечной целью является продажа, мы в интересах заказчика повышаем капитализацию объекта путем смены арендаторов, повышением рыночных ставок, и когда удается достичь наибольшей инвестиционной привлекательности, мы этот объект продаем.
— Тем не менее бывший собственник этого объекта Владимир ГЕРЧИК в беседе с «КВ» заявлял, что продавал торговый центр по большей цене.
— Изначально банки брали себе объекты на баланс задорого, и продавать для них оказывалось убыточно. Но после ряда мероприятий по оптимизации и переоценке появилась возможность продавать их по цене, приближенной к рыночной. Что касается клуба XL, то он в нашем ведении находился уже давно. Но он был в некотором смысле законсервирован на длительное время.
— Так вы заинтересованы и в перепродаже XL?
— Да. В этом интерес заказчика. Мы вообще были первой компанией в России, которая стала получать объекты в управление от банков. И, наверное, мы самая крупная компания, которая обслуживает банковский сектор. Я не могу говорить название банка, который является собственником XL, у меня есть в этом плане перед ними обязательства. «Миллениум» был одним из последних объектов, который перешел в наше управление. В настоящий момент потенциал объекта реализован не полностью, тем не менее проект очень хороший, и мы хотим сделать его самым лучшим в городе. Я не встречал ни одного объекта недвижимости, у которого не было бы проблем, за исключением некоторых в Москве.
— Какие проблемы у «Миллениума» вы видите?
— Самые, наверно, ключевые — это концепция и история объекта. Скажем так, у него было сложное прошлое. Да и обыкновенных проблем хватает – парковки, инженерия, и самая популярная – момент позиционирования, потому что нет единого образа объекта. В настоящий момент набор существующих арендаторов не увязан друг с другом, отсутствует синергия. Эта сложность большинства объектов России. У нас есть хороший опыт реконцепции объектов. Например, в Каменске и Кургане существовали торгово-развлекательные центры, которые из-за открытия более крупных центральных объектов себя изжили. Арендаторы даже не рассматривали эти объекты в качестве площадок для развития. Мы переформатировали их в специализированные DIY-центры. Теперь они занимают лидирующие позиции в своей нише. Заполняемость объектов c 10 процентов достигла 100. То, что было в «Миллениуме», и то, что будет, – это совершенно разные вещи. Мы хотим в отношении торговой галереи сделать первый и второй этаж увязанными.
— За счет чего?
— Сейчас мы ведем переговоры с федеральными операторами и местными, для того чтобы и первый, и второй этаж работали в одинаковых сегментах, чтобы человек, ценящий качество и комфорт, мог прийти сюда.
— Так а все-таки за счет чего? Вы с кем-то будете расторгать арендные отношения?
— Условно говоря, если они не вписываются в концепцию, то рано или поздно многие сами разъезжаются. И на сегодняшний день, как видите, некоторые разъехались. Сейчас мы будем подбирать тех, кто соответствует, а тех, кто там сидит, и скажем так, не бьется с концепцией, мы будем менять в будущем. Понятно, что нам не весь объект принадлежит, и такие радикальные планы надо согласовывать с другими собственниками площадей. У нас уже хорошие партнерские отношения с МАКЕЕВЫМ (Олег МАКЕЕВ — директор Premium Fashion Gallery «Миллениум. – Прим. «КВ»). С небольшими собственниками, конечно, не всегда удается прийти к общему мнению, они в наименьшей степени заинтересованы в переменах. Мы перешли к стадии реализации концепции торгового центра. Например, третий этаж — зона развлечений и досуга, ресторанов и, пожалуй, лучшего кинотеатра в городе. На минус первом этаже как вариант рассматриваем возможность открытия клуба, а также хотелось бы открыть хорошую кальянную. Потому что в Омске я не встречал достойного специализированного кальянного заведения.

— Уже была с кем-то договоренность в этом плане?
— Ну, пока что еще рассматриваем разные варианты. Хотя, вероятнее всего, будет компания из Екатеринбурга, с ней мы уже общались.
— Будут ли изменения в офисной части?
— Да. Отлажено этажное зонирование на компании финансового, консалтингового, IT- сектора и других. Верхние этажи, например, предполагается отдать под крупные корпорации или государственные структуры. В настоящий момент в приоритете наполнение объекта качественными арендаторами, которые будут работать на имидж друг друга. Поэтому, если к нам обратятся сомнительные компании, не вписывающиеся в образ объекта, но готовые платить большие деньги, мы будем вынуждены им отказать.
Сейчас, к примеру, наши сотрудники общаются с компаниями из списка «ТОП-100».
Одна из ключевых идей – создание в объекте деловой активности.
Мы хотим организовать конференц-зал. Проводить много обучающих тренингов, конференций, семинаров. Тесно сотрудничать с деловыми сообществами города. В будущем мы хотим привлекать администрацию для каких-то проектов. Плюс ко всему планируем реконструировать парковку.
— Сколько планируется привлечь средств для развития «Миллениума»?
— Ну, пока что смета еще окончательно не сформирована. Но ориентировочно около 50 миллионов рублей. Cейчас в объекте порядка 70 собственников. Естественно, в реализации концепции в первую очередь мы сотрудничаем с крупнейшими. Но мнение остальных собственников также не остается без внимания.
— Сколько у вас человек в команде?
— Именно в Омском офисе 13 человек, из них 6 человек – это технический персонал. Но у нас работа так выстроена, что многие работают дистанционно из Екатеринбурга. Тем не менее мы планируем планомерно привлекать местные таланты, соответствующие нашей корпоративной культуре, которые смогут заменить приезжих людей.