Из-за кадастровой оценки в Омске могут взлететь коммунальные тарифы

12 апреля в Омском областном союзе предпринимателей (ООСП) состоялось заседание круглого стола по теме «Проблемы кадастровой оценки объектов капитального строительства». На встречу пришли члены союза, представители власти, специалисты по вопросам кадастровой оценки и земельным ресурсам.

— В 2013 году вступила в силу государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства — это абсолютная новелла для нашей страны. Она является основой для формирования налогообложения в пользу муниципалитета для земельных участков и объектов капитального строительства. Поэтому очень важно сегодня, как для предпринимателей, так и для власти, выстроить корректный подход к стоимости объектов, — пояснил цель встречи директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН.

Он представил коллегам результаты проведенного им мониторинга объектов недвижимости, расположенных на территории Омска. Из нескольких тысяч были выбраны самые видные объекты, чтобы можно было сопоставить их кадастровую и рыночную стоимости. В соответствии с ФЗ № 135 в случае, если есть какие-то разночтения по кадастровой стоимости у собственника объекта и органов власти, этот вопрос решается в комиссии по урегулированию досудебных споров. По словам РЕПИНА, есть два основания для обращения в эту комиссию: выявление кадастровой ошибки и недовольство той кадастровой стоимостью, которая определена.

РЕПИН привел примеры: бизнес-центр, рыночная стоимость которого 36 тысяч рублей за кв. м, а кадастровая при этом — 638 рублей за кв. м; гостиница «Иртыш», рыночная стоимость которой — около 30 тысяч рублей за кв. м, а кадастровая — всего 13 163 рубля за кв. м; ТК «Айсберг», чья кадастровая стоимость оказалось почему-то всего 638 рублей за кв. м, хотя рыночная — несопоставимо больше; гостиница «Турист», чья кадастровая стоимость оказалось тоже заниженной — всего 9 тысяч рублей за кв. м, хотя рыночная цена должна быть как минимум, в три раза больше; кинотеатр «Маяковский», чья кадастровая стоимость — 8 тысяч рублей за кв. м, а рыночная — не менее 45 тысяч рублей за кв. м; киноцентр «Вавилон», чья кадастровая стоимость всего 6 тысяч рублей за кв. м; кадастровая стоимость «Атриум-кино» — всего 1400 рублей за кв. м.

— Таким образом, оказалось, что многие видные эффективные объекты города, в том числе коммерческие, часть из которых являются визитной карточкой города, имеют заниженную кадастровую стоимость, которая несопоставимо меньше их рыночной стоимости. Я предполагаю, что мы имеем дело с кадастровыми ошибками. Владельцам объектов это, конечно, на руку, однако ущемляет интересы муниципалитета, поэтому определение кадастровой стоимости требует в данном случае коррекции и более разумного подхода, — сделал вывод Максим РЕПИН.

Он также привел немало примеров, когда перекос наблюдается в другую сторону — кадастровая стоимость необоснованно во много раз превышает рыночную, причем у объектов, расположенных не в центре города и имеющих некоммерческое назначение:

— Например, уже известный всем случай с квартирой по ул. Волгоградской, чья кадастровая стоимость оказалась целых 11 млрд рублей. Выяснилось, что здесь вместо ее площади ошибочно взяли инвентарный номер — 686 тысяч кв. м. Либо гордиться, либо застрелиться — не знаю, что предпочтет собственник этого жилья, потому что налог на недвижимость ему принесут серьезный.

— Можно в банк заложить эту квартиру по кадастровой стоимости, да и все, — пошутил кто-то из гостей.

Другой пример — элитное жилье в центре города, по ул. Волочаевской, чья кадастровая стоимость 11 тысяч за кв. м, что в 4 раза меньше рыночной, а жилье эконом-класса на окраине города, в Амурском поселке, — кадастровая стоимость 43 тысячи рублей за кв. м, что выше рыночной. На этом примере видно также, что кадастровая стоимость жилого объекта в центре города необоснованно во много раз ниже, чем та же стоимость жилого объекта на окраине города.

— Особое беспокойство вызывают у нас сети отопления, электроснабжения, газопроводы, чья кадастровая стоимость тоже получилась намного выше их рыночной стоимости. Если будет введен налог на объекты капитального строительства с 2014-2018 года, то эта налоговая нагрузка напрямую будет отражена в коммунальном тарифе. Это огромная проблема, и ее нужно отдельно исследовать, — акцентировал РЕПИН.

Он пообещал предоставить любым комиссиям и любым органам, которые будут заниматься корректировкой кадастровой стоимости объектов капитального строительства, результаты исследования рынка недвижимости по отдельным территориям и по типам объектов. Представитель Управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Омской области Евгений КОЧЕРГИН заметил, что пока ни одного заявления от собственников объектов капстроительства (ОКС) в комиссию по урегулированию споров по кадастровой стоимости не поступало. Он также успокоил собственников объектов, что годичный срок, в течение которого можно будет оспорить кадастровую оценку, в сентябре — октябре текущего года будет продлен — планируются соответствующие изменения в законодательстве.

— Мы работаем с выявленными техническими ошибками и сами выявляем их. Через нас уже таких объектов прошло порядка полусотни, фактически мы их уже исправили. 150 объектов направлены в органы Ростехинвентаризации для проработки. Вообще по ОКС нами исправлено уже более 8 000 технических ошибок. А всего ОКС внесено в кадастр на момент проведения круглого стола порядка 950 тысяч, — сообщил КОЧЕРГИН.

По его словам, кадастровой оценкой ОКС по всем субъектам РФ занималась федеральная структура, член СРО — Ростехинвентаризация. КОЧЕРГИН обратил внимание, что масса технических ошибок выявлена не только в Омской области, а абсолютно во всех субъектах РФ — скорость выполнения работы сказалась на ее качестве. Он также пояснил, что его служба смогла лишь точечно проверить выполненную Ростехинвентаризацией работу, потому что провести полный системный анализ всей кадастровой оценки не было возможности из-за отсутствия на это необходимых ресурсов. Представитель министерства имущественных отношений по Омской области Любовь ГОРЕЛЫШЕВА добавила, что Ростехинвентаризацией допущены не только технические, но и методологические ошибки.

— Любовь Леонидовна, так почему же тогда ваше министерство, увидев результат с массой ошибок, запросто приняло проведенную кадастровую оценку, а не вернуло на доработку? — спросил РЕПИН.

— Все материалы нам предоставили в очень короткие сроки — всего за три дня. Что можно было за такой срок проверить? Сами понимаете, — попыталась оправдаться ГОРЕЛЫШЕВА.

— Ну так, а почему утвердили-то? Могли ведь и не утверждать, вернули бы? — возмутились предприниматели.

— Не было у нас оснований возвращать, несмотря на все обнаруженные ошибки. По закону мы обязаны были утвердить результаты проведенной кадастровой оценки, — ответила ГОРЕЛЫШЕВА.

— Выйдите с законодательной инициативой, чтобы увеличили сроки, в течение которых вы можете проверять результаты кадастровой оценки. Разве так можно работать? Что за видимость проверки? — продолжали возмущаться предприниматели.

А директор ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО предложил региональному минимущества выступить с еще одной законодательной инициативой — чтобы пересмотрели требования к участникам аукционов на право проведения кадастровой оценки. По мнению ДМИТРЕНКО, победителей в данном случае резонно выбирать по их профессиональным качествам, а не по тому, кто из них предложит самую низкую цену за свои услуги. Участники круглого стола пришли к выводу, что уже скоро нужно будет проводить новую кадастровую оценку по всей стране, так как ее результаты действительны всего лишь 5 лет, поэтому сейчас необходимо учесть все ошибки и приложить усилия, чтобы следующая прошла максимально корректно. По итогам встречи решено было создать в ООСП рабочую группу по кадастровой оценке, которая должна исследовать результаты кадастровой оценки ОКС и довести их до сведения предпринимателей, а также подготовить предложения региональному минимущества по применению данных результатов оценки.