Дом и участок под ним — неразделимы

Некий гражданин по наследству получил дом в Краснодарском крае и земельный участок, на котором тот располагался. Затем он подарил дом женщине, и она оформила на него право собственности с регистрацией в госреестре. Права свои гражданка оформила и на дом, и на землю, и вскоре продала свою недвижимость.

Собственник земли, подаривший женщине дом, через суд решил отстоять свои права. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Истец выиграл дело в районном суде, а вот в краевом — проиграл. Президиум же краевого суда вновь признал правоту районного и отстоял интересы собственника земли. В итоге дело дошло до Верховного суда.
Нужно заметить, что истец не ставил вопрос о признании своих прав на участок земли. Он требовал аннулирования регистрации дома и земли, и признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

Верховный суд указал судьям на Земельный кодекс. Статья 1 пункт 1 подпункт 5 кодекса гласит, что все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом. Статья 35 гласит: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Указал Верховный суд и на Гражданский кодекс. Статья 552 предусматривает, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Верховный суд напомнил коллегам о Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса». Из его положений следует, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

В итоге вывод Верховного суда таков: право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Написано в сокращении по материалу «Российской газеты» http://www.rg.ru/2013/05/21/zemlya.html