В первые годы существования ипотечного рынка в России государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было основным локомотивом его развития и заодно – законодателем мод. Уровень ставок и другие условия его продуктов были ориентиром для остальных участников рынка. С тех пор многое изменилось, но и сегодня роль АИЖК остается весьма важной, а его продуктовая линейка продолжает расширяться. По крайней мере, некоторые из предложений агентства наверняка заинтересуют многих омичей.
Роль и вес
Как уже не раз сообщалось, 2012 год для ипотечного рынка России оказался весьма успешным. Было выдано рекордное количество – 691 724 кредита на общую сумму 1 032 млрд руб. Из них АИЖК рефинансировало только 45 489 (менее 6,6%) на сумму 60,98 млрд руб. (менее 6%). Но это как раз тот самый случай, когда абсолютные показатели – не самое главное.
Вкладывать серьезные суммы в ипотечные кредиты, средневзвешенный срок действия которых сейчас составляет 15 лет (для номинированных в рублях по валютным кредитам – 12,5 года, но их доля в общем портфеле невелика), могут себе позволить только крупные банки. Прочие кредитные организации способны держать выданные кредиты на своем балансе лишь краткое время, а значит, работать на ипотечном рынке только при поддержке партнеров, рефинансирующих долгосрочные займы.
Главным из них является АИЖК – не только потому, что исторически оно было самым первым. И не только из-за объема рефинансирования. Будучи государственной структурой, агентство является проводником и инструментом реализации ряда федеральных программ, о которых будет рассказано чуть дальше. Во многом благодаря льготным условиям этих программ в 2012 году средневзвешенная ставка по кредитам, рефинансированным АИЖК, составила 10,88% годовых, в то время как в целом по рынку – 12,3% (в рублях).
В октябре 2012 года была утверждена стратегия развития Группы компаний АИЖК, в соответствии с которой приоритетным направлением деятельности агентства становится поддержка и развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Согласно принятой программе, агентство выкупает старшие выпуски ипотечных облигаций участников рынка и предоставляет им возможность заранее согласовать объем и параметры этих облигаций.
На 1 июня 2013 года было заключено контрактов на выкуп в период с июня 2013-го по декабрь 2014 года облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму 37,675 млрд руб. В рамках программ размещено 9 выпусков на 30,37 млрд руб., а объем выкупленных в 2013 году ИЦБ составил 8,23 млрд руб.
Кроме того, АИЖК предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 июня 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 15,03 млрд руб., текущая задолженность по ним?4,49 млрд руб. Было также предоставлено три поручительства на общую сумму 3,9 млрд руб.
Современные стандарты
Вполне понятно, что рефинансирует АИЖК далеко не всякие ипотечные кредиты, а лишь соответствующие определенным стандартам. Стандарты эти со временем менялись и продолжают меняться достаточно активно. Так, серьезные изменения произошли в начале нынешнего года, когда вступили в силу новые правила взаимодействия АИЖК с его партнерами и агентами.
С 1 февраля начали действовать новые правила расчета процентных ставок по кредиту в зависимости от его параметров, а продукт "Переезд" был включен в основную линейку. 1 апреля запущена программа, которая позволяет переоформить уже имеющийся у заемщика ипотечный кредит или заем (независимо от того, кем он был выдан) на условиях продукта АИЖК "Стандарт". В мае улучшены условия программ "Молодые ученые" и "Военная ипотека", а с 31 мая в среднем на 1-1,2 процентного пункта (п.п.) снижены ставки по другим ипотечным продуктам, входящим в основную линейку. С 1 июня запущена программа "Индивидуальный жилой дом".
На данный момент линейка включает в себя 11 продуктов, часть из которых адресована особым категориям клиентов. Но для начала поговорим о тех, которые рассчитаны на самый широкий круг участников. Хотелось бы написать "всех желающих", но это, к сожалению, не совсем верно: агентство предъявляет определенные требования к заемщикам, как и любой другой кредитор.
В частности, выплата кредита должна закончиться до того, как заемщику (или старшему из нескольких созаемщиков) исполнится 65 лет. При расчете суммы кредита учитываются только официально подтвержденные доходы, а ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 45% совокупного дохода созаемщиков.
И еще один существенный момент: все ставки, приведенные в этом обзоре, действуют при условии страхования не только объекта ипотеки, но также жизни и работоспособности заемщика. При отказе от личного страхования все ставки автоматически повышаются на 0,7 п.п.
Стандарт – основной продукт АИЖК. Позволяет приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке, располагая собственными средствами в размере не менее 10% от ее стоимости. Но если первоначальный взнос окажется менее 30% стоимости квартиры, заемщику потребуется в обязательном порядке застраховать свою ответственность. Созаемщиков может быть не более трех.
Раньше ставки по этому продукту были фиксированными и зависели от двух параметров – размера первоначального взноса и срока кредитования. Сейчас все гораздо сложнее. С сентября 2012 года каждому заемщику дано право зафиксировать ставку не только на весь срок кредитования, но и на любой другой, который он сочтет удобным. По завершении этого срока ставка становится "плавающей" и рассчитывается ежегодно 1 марта по формуле: текущий уровень инфляции плюс фиксированная надбавка. Размер этой надбавки зависит от срока кредитования, срока фиксации ставки, суммы первоначального взноса и размера кредита. Дополнительно установлены предельные значения годовой ставки: не менее 6% и не более 17%.
А величину фиксированной ставки определяют срок фиксации и два соотношения: между суммой кредита и стоимостью заложенной квартиры, а также между суммой получаемого кредита и максимально возможным размером займа. Максимальный размер в свою очередь зависит от региона и размера первоначального взноса. Для Омской области он колеблется от 1,6 млн руб. (при взносе 10-19% от стоимости объекта ипотеки) до 2,6 млн (при взносе 50-70%). (В отдельных случаях возможно получение кредита, превышающего узаконенный максимум, но его сумма не может быть более 3 млн руб.)
В частности, получить кредит под 9,2% годовых омичи могут при условии, что его размер не превышает 50% стоимости квартиры и одновременно – половины максимального размера, установленного для нашего региона (т.е. 1,3 млн руб.), причем эта ставка фиксируется только на срок до 12 месяцев.
Кредит суммой 1 млн руб., оформляемый более чем на 10 лет с фиксацией ставки на весь этот срок, обойдется в 11,65% годовых, если стоимость объекта ипотеки – более 2 млн руб. И точно такой же кредит будет выдан под 12,35%, если он берется для покупки квартиры стоимостью 1,2 млн руб.
Трудно сказать, зачем агентству потребовалось вводить комбинированные ставки и столь сложную систему их расчета. Ведь опыт банков, давно практикующих использование переменных и комбинированных ставок, показывает, что россияне соглашаются на такие условия очень неохотно. Согласно результатам исследования, проведенного аналитиками АИЖК около месяца назад, только 3% ипотечных заемщиков выбрали переменную ставку и 7% – комбинированную.
Новостройка – в рамках этой программы кредиты предоставляются на приобретение квартир в многоквартирных домах эконом-класса, построенных не ранее 2007 года или строящихся. В том числе возводимых в рамках программы "Стимул", которую АИЖК реализует совместно с Внешэкономбанком. В качестве обеспечения может использоваться как приобретаемая квартира (завершенная строительством), так и уже имеющаяся (при покупке жилья на этапе строительства).
Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости покупки, созаемщиков может быть до четырех человек. Ставки – фиксированные, и уровень их ниже установленных для продукта "Стандарт": 7,9-11% годовых в зависимости от срока кредитования и того, как размер кредита соотносится со стоимостью залога и максимально возможным размером кредита (см. выше).
Кроме того, есть возможность снизить ставку за счет дополнительных вычетов. Скидка в размере 0,5% годовых предоставляется в случае, если стоимость кв. м приобретаемой квартиры ниже нормативной (для Омской области – 29 150 руб.), а также семьям, в которых есть трое и более несовершеннолетних детей, родившихся ранее 2007 года.
Ставка будет на 0,25% годовых ниже, если для первоначального взноса используются средства материнского капитала, либо у заемщика есть двое несовершеннолетних детей старше 2007 года рождения, либо у него имеется государственный жилищный сертификат или заемщик является участником программы "Обеспечение жильем молодых семей". Такая же скидка положена при покупке квартиры в доме, который строится по программе "Стимул".
Причем если есть право на несколько вычетов, то они суммируются.
Малоэтажное жилье – кредит для тех, кто хочет приобрести квартиру (таунхаус) или жилой дом в районе организованной комплексной малоэтажной застройки. К сожалению, в Омске этот продукт никто не предлагает. Видимо, потому, что нет подходящих объектов для такого кредитования.
Индивидуальный жилой дом – кредит на покупку дома вместе с участком, на котором он стоит. Дом должен быть полностью достроен и благоустроен, т. е. подключен ко всем внешним коммуникациям. Созаемщиков в этом случае может быть четверо, первоначальный взнос – от 40% стоимости дома с землей. Ставка (11,2-13,85%) зависит от размера первоначального взноса за жилье, суммы кредита и срока его погашения.
Переезд – позволяет купить новую квартиру, переехать в нее и только потом продать старую. Это можно сделать даже в том случае, если имеющаяся квартира приобретена в кредит, который еще не погашен. Сумма кредита – до 70% стоимости имеющегося жилья. Выдается он на срок от 6 месяцев до двух лет и гасится единовременно в конце срока – как правило, за счет средств от продажи прежнего жилья. Ставка (12,1-13,25%) зависит от срока и соотношения суммы кредита и стоимости залога. Но если имеющееся жилье обременено ипотекой, ставка будет выше на 1 п.п.
В случае когда полученного кредита не хватает для оплаты полной стоимости новой квартиры, оформляется еще один кредит – на условиях любой из стандартных программ АИЖК. При этом средства, полученные по программе "Переезд", используются в качестве первоначального взноса.
Кредит на погашение ранее предоставленного кредита (займа). Адресован тем, кого не устраивают условия действующего кредита либо займа, полученного на приобретение или ремонт (реконструкцию) квартиры под ее залог. Предоставляется на условиях программы "Стандарт", но заемщиками могут быть до четырех человек.
Залоговое жилье – дает возможность на льготных условиях приобрести объекты, находящиеся на балансе АИЖК либо АРИЖК. Грубо говоря, это те квартиры, покупатели которых не рассчитали свои силы и в результате не справились с гашением ипотечного кредита, рефинансированного агентством.
Условия и в самом деле льготные: ставка по кредиту равна ? ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая на данный момент составляет 8,25% годовых. Правда, первоначальный взнос – не менее 30% стоимости покупки. На сайте АИЖК имеется список объектов, которые можно приобрести в рамках этой программы. К примеру, 9 августа на территории Омской области к продаже предлагались 11 квартир, 2 жилых дома и 2 комнаты. Большая часть из них – в Омске.
Специальные, социальные
На данный момент в линейку АИЖК включено 4 продукта, разработанных специально для участников различных социальных жилищных программ.
Материнский капитал – позволяет использовать предоставленные государством средства (с 1 января 2013 года это 408 960,5 руб.) для увеличения размера первоначального взноса по ипотечному кредиту. Поскольку максимально возможный размер кредита зависит от величины первоначального взноса, использование средств МСК именно для этих целей дает возможность получить взаймы нужную сумму, располагая небольшими собственными средствами.
Количество созаемщиков – до четырех человек, минимальный взнос – 10% от стоимости приобретаемого жилья, а процентная ставка рассчитывается по одной из трех возможных схем – в зависимости от того, какое жилье приобретается. Если оно отвечает условиям продукта "Новостройка", кредит можно получить под 7,65-10,75% годовых. Если это – малоэтажное жилье, стоимость кредита составит 9,95-13,15% годовых. Расчет процентов ведется по схемам, действующим для соответствующего продукта. При покупке квартир в многоэтажных домах используется схема продукта "Стандарт", а диапазон ставок – 8,95-12,15% годовых.
Военная ипотека – продукт разработан для участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. До недавнего времени позволял приобретать жилье только на вторичном рынке, но со 2 августа появилась возможность покупать квартиры и в строящихся домах.
Минимальный размер первоначального взноса и процентная ставка зависят от категории приобретаемого объекта: квартира это или индивидуальный дом, покупается на вторичном или первичном рынке. В любом случае ставки – переменные, причем возможны два варианта их расчета. При покупке квартиры на стадии строительства начальная ставка равна 11,5% годовых, а после оформления закладной на готовую квартиру она снижается на 2 п.п. – до уровня, действующего для вторичного рынка.
Ипотечные кредиты для военных сейчас предлагают и другие участники рынка. Однако, по данным ФГКУ "Росвоенипотека", доля продукта АИЖК "Военная ипотека" составила 22,77% от общего объема кредитов, выданных военнослужащим банками и небанковскими кредитными организациями с января по август 2013 года.
Молодые учителя – с 27 июня получить льготный ипотечный кредит могут все учителя государственных общеобразовательных учреждений в возрасте до 35 лет, отработавшие в школе не менее трех лет. Ранее принять участие в программе могли только молодые учителя, получившие право на субсидию из федерального бюджета в рамках постановления Правительства РФ от 29 декабря 2011 года.
Купить в кредит можно квартиру или дом с земельным участком. Учителя, имеющие право на жилищную субсидию или материнский (семейный) капитал, могут использовать эти средства для оплаты части первоначального взноса. Но в любом случае не менее 10% от стоимости покупки надо внести за счет собственных средств.
В отличие от других продуктов АИЖК, для молодых учителей ставка фиксируется на весь срок кредитования и не зависит от параметров кредита. В случае приобретения квартиры или дома, расположенного на территории организованной комплексной застройки, ставка равна 8,5% годовых. В ином случае кредит на покупку индивидуального жилого дома обойдется в 10,5%.
Квартиру можно купить и на этапе строительства, но только если дом возводится в рамках программы "Стимул". В этом случае до сдачи дома оформляется залог прав требования по договору долевого участия и кредит выдается под 10,5% годовых. После завершения строительства и оформления ипотеки ставка снижается до 8,5%. (К сожалению, в настоящее время в Омской области таких объектов нет).
Последние новости
С начала июля АИЖК приступило к рефинансированию ипотечных кредитов на приобретение не только квартир или домов с земельным участком, но и комнат. Однако получить такой кредит можно лишь в случае, если предметом залога может стать вся квартира целиком. По сути, это возможно только в двух ситуациях.
Первая – когда заемщику уже принадлежит одна или несколько комнат и необходимо выкупить единственную оставшуюся, чтобы получить в собственность всю квартиру. Вторая ситуация – когда с помощью ипотеки планируется приобрести квартиру, в которой комнаты принадлежат нескольким собственникам.
В первом случае кредит оформляется на условиях продукта "Стандарт" с фиксированной либо переменной ставкой. При покупке одновременно всех комнат в квартире можно воспользоваться и другими продуктами агентства: "Материнский капитал", "Военная ипотека", "Молодые учителя" и "Молодые ученые".
А с 1 августа у заемщиков АИЖК появилась возможность воспользоваться новым специальным вычетом из процентной ставки по ипотечным программам агентства в размере 0,5 п.п. Предназначен он для сотрудников социально ответственных компаний, то есть тех, где имеются корпоративные программы по поддержке работников, приобретающих либо строящих жилье. Например, предусматривающих компенсацию части первоначального взноса, полную или частичную оплату процентов по кредиту и т.д.
Есть и дополнительное требование: компания-работодатель должна принадлежать к одной из трех категорий. Первая из них – это системообразующие организации Российской Федерации, список которых был утвержден Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики 25 декабря 2008 года. Вторая – организации оборонно-промышленного комплекса из списка, утвержденного Приказом Министерства промышленной торговли России 5 февраля 2013 года. Третья – компании, которым международными рейтинговыми агентствами (Fitch Ratings, S&P) присвоен рейтинг не ниже В- (либо ВЗ – агентством Moody's) или эквивалентные по уровню рейтинги национальных рейтинговых агентств ("РусРейтинг", "Эксперт РА", "АК&М", "НРА").
По оценкам АИЖК, сегодня в России более 1000 компаний, которые потенциально могут соответствовать установленным требованиям. В частности, более 350 российских компаний имеют рейтинг необходимого уровня, причем около 10% из них реализуют социальную политику, направленную на поддержку своих сотрудников при покупке жилья.
Новый вычет может предоставляться по самым популярным продуктам АИЖК: "Стандарт", "Материнский капитал", "Новостройка", "Малоэтажное жилье".
Кто и что предлагает омичам
На сайте АИЖК имеется список партнеров агентства, структурированный по регионам и предлагаемым продуктам. По данным на 9 августа, в Омской области партнерами являются ОАО "Омская региональная ипотечная корпорация" (ОРИК), ЗАО "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство", Мираф-Банк, Плюс Банк, а также омские подразделения ООО "ВСК-Ипотека", МОСОБЛБАНКа, Примсоцбанка, РУССТРОЙБАНКА и банка Стройкредит. Кроме того, в линейке банка ЖилФинанс есть кредит "Квартира-АИЖК", а в Собинбанке – "АИЖК", условия которых соответствуют продукту "Стандарт".
Следует иметь в виду, что отдельные параметры (ставки, минимальный размер первоначального взноса и т. д.) кредитов, предоставляемых тем или иным партнером АИЖК, могут отличаться от стандартных. Равно как и требования, предъявляемые к предметам залога.
Например, в банке ЖилФинанс ставки, указанные в таблице, действуют только при условии подключения опции "Снижение ставки". Стоимость подключения – 1% от суммы кредита, но не менее 10 тыс. и не более 150 тыс. руб. А размер кредита не может быть менее 450 тыс. руб.
При оформлении кредита "Новостройка" в компаниях НИКА и ОРИК минимальный размер первоначального взноса равен 20% от рыночной стоимости жилья, если в ипотеку передается приобретаемая квартира. А если в качестве обеспечения используется имеющаяся квартира, взнос должен быть не менее 30% от ее оценочной стоимости.
Как видно из таблицы, большинство партнеров АИЖК предлагает продукт "Стандарт". По другим продуктам предложений меньше, но выбор у омичей все же есть. Даже самую новую программу АИЖК – кредитование на покупку индивидуальных домов с земельным участком – уже успели запустить НИКА, ОРИК и РУССТРОЙБАНК, а в скором времени к ним планируют присоединиться еще двое участников рынка.
При этом требования к приобретаемым домам у них несколько отличаются. В ОРИК обращают внимание главным образом на степень износа дома и наличие подключения к внешним коммуникациям (печное отопление не котируется!). А в РУССТРОЙБАНКЕ действуют ограничения не только на размеры дома (общая площадь не более 250 кв. м) и участка (до 20 соток), но и на материалы, использованные при строительстве. Дома, возведенные по так называемой канадской технологии, в этом банке в качестве залога не примут.
Желающих кредитовать квартиры в строящихся домах сейчас маловато, что совсем неудивительно: и потенциальные заемщики, и кредиторы считают покупку недостроенного жилья весьма рискованным мероприятием. Раньше первичку кредитовали и Плюс Банк, и Примсоцбанк, но теперь у них этих продуктов нет. А те, кто все же кредитует, предпочитают иметь дело только с аккредитованными застройщиками либо объектами. Но, к примеру, в списке МОСОБЛБАНКА на данный момент омских строек нет. А вот РУССТРОЙБАНК сейчас занимается аккредитацией нескольких объектов, так что в ближайшее время там появится и соответствующий продукт.
Продукт "Военная ипотека" омичам предлагают МОСОБЛБАНК, Примсоцбанк, РУССТРОЙБАНК, но кредитовать молодых учителей готовы только ОРИК и МОСОБЛБАНК, а перекредитование и вовсе предлагает лишь ОРИК.
Продукт "Переезд" можно получить в компаниях НИКА и ОРИК, причем НИКА выдает кредиты только на срок до 12 месяцев для переезда в пределах города. В ОРИК можно оформить кредит на срок до 24 месяцев, если приобретаются объекты на первичном рынке или заемщик переезжает в другой город. Правда, на практике междугородних переездов пока еще не было.
Ассортимент ипотечных продуктов достаточно широк – тем более что многие партнеры предлагают и другие кредитные программы. (Даже ОРИК – компания, созданная как региональный агент АИЖК, сейчас имеет в своей линейке также продукты банка ДельтаКредит). А вот спрос на продукты – очень разный.
Как отмечает директор ОРИК Любовь МАЦКОВА, "хитами" являются продукты "Материнский капитал" и "Новостройка", а вот перекредитование интересует немногих. Хочется надеяться, что достаточно популярными будут и новые продукты – "Молодые учителя" и "Молодые ученые".
Высокий спрос на квартиры в новостройках отмечают многие участники рынка жилищного кредитования. Но вот беда: далеко не всем заемщикам удается найти подходящий по цене и качеству вариант среди новостроек. Поэтому подавляющее большинство сделок с использованием ипотечных кредитов заключается все же на вторичном рынке.