ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ ПРИНИМАЕТ НОВЫЙ ОБОРОТ

Можно отметить, что с начала осуществления «земельной реформы» и по настоящее время весьма сложной остается ситуация с надлежащим оформлением прав в отношении земельных участков, приобретенных гражданами в долевую собственность в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Использование и обработка подобных земельных участков ведется сельхозтоваропроизводителями на основе договоров, оформленных с многочисленными правовыми ошибками либо без оформления права пользования вообще. Имеет место и отсутствие рациональной платы собственникам земельных долей за их использование.
Специалисты неоднократно указывали на несовершенство закона, на отсутствие в нем технических деталей и ясности по целому ряду вопросов.
Закон
В последний день 2010 года в «Российской газете» был опубликован Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 435-ФЗ). С 01.07.2011 вступили в действие существенные поправки и дополнения в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте).
Вероятно, придется разочаровать тех, кто ожидает, что выделение земельного участка в счет земельной доли станет проще. Оборот земель усложняется, усложняется и процедура выделения участков в счет земельных долей. Рассмотрим, какие новшества вводит законодатель в процедуры выделения земельных долей.

Теперь на общем собрании участников долевой собственности будет утверждаться не местоположение части земельного участка, в границах которой каждый желающий может выделить земельный участок, а проект межевания земельного участка. Этим проектом определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.
Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. До принятия Закона № 435-ФЗ нередко общими собраниями принимались решения о так называемом персонифицированном выделении земельных участков (такой-то выделяет участок там-то). Некоторыми судами такие решения рассматривались как незаконные.
Также на этом собрании должно быть принято решение и о согласовании проекта межевания земельного участка.
Закон № 435-ФЗ вводит дополнительный этап: предварительное ознакомление с проектом межевания земельного участка до его утверждения общим собранием. Причем извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. В течение тридцати дней все желающие могут направить свои возражения.
Возражения на извещение направляются уже не участнику долевой собственности, как это было раньше, а кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект, а также, чего раньше не было в законе, в орган кадастрового учета по месту расположения участка. Так что проскочить мимо кадастрового органа не получится.
Если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделенного в счет земельной доли земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Как и прежде, споры о размере и местоположении границ выделяемого земельного участка в счет земельной доли рассматриваются в суде.
В Закон об обороте вводится новая статья 14.1, посвященная вопросам проведения общего собрания участников долевой собственности. Уточнено содержание уведомления о проведении общего собрания. Уточнен и расширен перечень решений, которые могут приниматься на собрании. Если в старой редакции их было шесть, то в новой редакции статьи 14 их девять.
Местное самоуправление
Уместно упомянуть о возросшей роли органов местного самоуправления в обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если раньше такие органы могли только выходить с предложением о проведении общего собрания участников долевой собственности, то теперь общее собрание созывается органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности орган местного самоуправления поселения или городского округа уведомляется в письменной форме. Полагаем, что неуведомление будет рассматриваться как нарушение закона и может повлиять на решение суда о признании решения общего собрания незаконным. Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления как участвует в организации и проведении общего собрания, так и удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц, подписывает протокол общего собрания (наряду с председателем и секретарем общего собрания), участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса. В старой редакции Закона об обороте полномочия присутствующих проверяли только организаторы собрания, а протокол подписывали председатель и секретарь (последний в Законе об обороте указан не был).
Протокол общего собрания составляется теперь в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления. Старая редакция Закона об обороте позволяла составлять любое количество экземпляров протокола, а хранение экземпляра протокола в местной администрации было не обязательно. Новая редакция Закона об обороте устанавливает, что заверенные уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления выписки из протокола общего собрания или копии такого протокола выдаются любому заинтересованному лицу в трехдневный срок со дня обращения.
Осмелимся утверждать, что теперь под контролем органов местного самоуправления будут находиться все ключевые стадии выделения земельных участков.

Изменения коснулись и правил предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. Теперь договор аренды и соглашение о предоставлении частного сервитута на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, могут быть подписаны только на условиях, согласованных и утвержденных общим собранием сособственников, и только тем лицом, которое уполномочено общим собранием на заключение соответствующих договоров. Ранее такие соглашения должны были заключаться со всеми участниками долевой собственности на земельный участок.
Отказ и изъятие

Регулирование оборота земельных долей было дополнено возможностью отказаться от права на земельную долю. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ от права собственности требует государственной регистрации. Право собственности на земельную долю прекращается с даты такой регистрации. При этом право собственности на данную земельную долю возникает у поселения или городского округа по месту расположения такого участка. Государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования происходит автоматически, без подачи документов и заявлений.

Ключевым положением нового Закона об обороте является появление действенного механизма изъятия земельных участков у собственников и принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования или аренды земельного участка.
Земельный участок может быть принудительно изъят у собственника или владельца в судебном порядке в случае, если в течении трех и более лет подряд со дня возникновения права он не использует данный земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с таким производством деятельности.
При наличии нарушений, указанных в п. п. 3 и 4 ст. 6 Закона об обороте, к собственнику участка сначала должны быть применены меры административной ответственности. Орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля (Росреестр) вправе привлечь собственника такого участка к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 8.8 КоАП РФ. Кроме того, указанному лицу должно быть вынесено предупреждение, в котором устанавливается срок для устранения выявленных нарушений. Если в течении установленного срока выявленные нарушения не будут устранены, то Росреестр направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с ненадлежащим использованием.
В случае принятия судебного решения о принудительном изъятии земельного участка и его продажи с публичных торгов исполнительный орган должен обеспечить при необходимости проведение кадастровых работ и публичных торгов. Если торги признаны несостоявшимися, то земельный участок может быть приобретён в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течении двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Невостребованные участники
Укажем вкратце на то, что ст. 12.1 Закона об обороте касается невостребованных земельных долей. Законодатель прямо предусмотрел, что земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями. Проще говоря, если у вас на руках свидетельство образца 1993 г. или свидетельство о наследстве, то вам лучше обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи в ЕГРП о вашем праве на земельную долю в соответствующем земельном участке.
Орган местного самоуправления или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления или городского округа по месту расположения земельного участка на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
Орган местного самоуправления обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) список невостребованных земельных долей не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Такая информация также должна размещаться на информационных щитах, находящихся на территории данного муниципального образования.
Лица, считающие, что они или не принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности. Такое заявление является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка.
Общее собрание участников долей собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования списка невостребованных земельных долей вправе принять решение по вопросу об этих невостребованных земельных долях.
Если общее собрание участников не примет решения, то орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные невостребованными
Муниципальная земля
Законом об обороте установлены особенности владения земельной долей и земельным участком, выделенным в счет земельной доли (земельных долей), находящихся в муниципальной собственности.
Данные особенности заключаются в том, что в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
В этих целях не позднее одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
В случае если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей или земельной доли при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.
Также и земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
В этих целях орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом.
Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Закон № 435–ФЗ действительно восполняет многие пробелы ранее действующего Закона об обороте. Государство решительно привлекает к обороту земель сельскохозяйственного назначения органы местного самоуправления.
В целом Законом об обороте, устанавливающим особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, в действующей редакции более четко и понятно регламентированы порядок владения, пользования и распоряжения как земельными долями, так и земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.


Елена КОБЕЦ,

заместитель начальника отдела
регистрации прав на земельные участки
Управления Росреестра по Омской области,
государственный регистратор