12 декабря 2013 года программа капитального ремонта Омской области, разработанная Сибирским центром ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике, заняла первое место в конкурсе Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», обойдя три московские организации. Генеральный директор Центра Галина ФАДЕЕВА рассказала корреспонденту «КВ» Ирине БОРОДЯНСКОЙ о том, каких усилий им стоила вся эта работа.
— Галина Васильевна, основной целью Сибирского центра ценообразования в рамках региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов является определение оценочной стоимости капитального ремонта жилья и размера взноса из расчета на квадратный метр. Как вы подошли к реализации этой задачи?
— Для этого были разработаны укрупненные расценки на базе уже проведенного капитального ремонта, выполненного на средства государственного финансирования на основании Федерального закона №185-фз от 21.07.2007 года «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Был проведен анализ более чем по тремстам сметным расчетам и сформированы укрупненные сметные нормативы, которые впоследствии утвердила комиссия по ценообразованию при правительстве Омской области.
— Предельную стоимость ремонта необходимо рассчитать адресно, на каждый дом. Как определить стоимость ремонта, межремонтные циклы?
— Жителям, собственникам помещений, необходимо знать, какая сумма приходится на квадратный метр, поэтому было принято решение разбить все дома на конструктивы (подвалы, крыши, стены и так далее) и по каждому из них указать срок его эксплуатации по действующим нормативным документам. Сколько всего жилой площади в городе и области, было неизвестно. Необходим был перечень домов.
— И где вы его взяли?
— По сведениям департамента ЖКХ минстроя Омской области, количество домов в Омске и Омской области составляло 17 тысяч единиц. Перечень домов никто никогда отдельно не формировал. В БТИ имеются технические паспорта, но, чтобы получить их копии, необходимы немалые средства и огромное количество времени. Кроме того, в БТИ необходимо было запросить паспорта не на весь перечень домов, а за исключением блокированных, аварийных, домов под снос и частных. Такую информацию мы могли получить только путем исследования домов. Началась изнурительная работа. Пусть жители знают, с каким трудом мы получали данные!
— Ведь вам нужно было получить объемы еще и по конструктивам каждого дома.
— Мы взяли за аналог самую крупную управляющую компанию — ООО «ЖКХ Сервис» и обследовали 1108 домов в Советском округе, а затем разработали перечень необходимых исходных данных в табличной форме. В список характеристик были включены: год ввода дома в эксплуатацию, общая площадь, жилая, площадь фасада, кровли, длина трубопроводов и многое другое. Мы самостоятельно провели обмерные работы, поскольку большинство проектов не сохранились — некоторые дома были построены еще в довоенное время.
— Чем вам помогло обследование этих 1108 домов?
— Обмерив их, мы сформировали перечень однотипных домов и присвоили им индивидуальные коды. Тогда, получив перечни домов в административных округах города и районах области, мы поехали по управляющим компаниям и ТСЖ. Не все приняли нас дружелюбно: «А зачем? Нет времени!» Некоторые руководители жилищных организаций заявили, что они не будут участвовать в этой затее, куда-то перечислять деньги — все равно потом обманут. Пришлось долго объяснять, что мы не имеем отношения к деньгам, а наоборот, делаем все, чтобы расчеты были прозрачными. Конечно, не все управляющие компании и ТСЖ отнеслись серьезно к нашей просьбе: некоторые выдали необъективную информацию. Так, многие не указали нежилую площадь, хотя выбранные помещения (банки, магазины, ателье и так далее) есть почти в каждом доме. Повторное визуальное обследование домов и переговоры с управляющими компаниями подтвердило наши предположения о том, что предстоит корректировка первоначально сформированных исходных данных о площади жилых и нежилых помещений, даже о количестве балконов и лоджий, которые увеличивают размер стоимости капитального ремонта в однотипных домах и потом уже мы вместе начали работать слаженно. Дело в том, что во многих паспортах в жилую площадь включены площади балконов и лоджий, хотя приказом Минэкономики РФ от 30.09.2011 года № 531 они исключаются из жилой площади. Похожие ошибки были связаны с количеством этажей: в некоторых домах имеется информация о наличии там пяти этажей и подвального помещения, хотя на основании указаний Минрегиона РФ необходимо указывать шесть этажей, то есть учитывать подвальный этаж в числе прочих.
— А кто-нибудь помогал вам?
— Конечно. Прежде всего мы обратились к знатокам-профессионалам.
Несколько крупных совещаний проходило в министерстве строительства и ЖКК, а также проведенные под руководством ЛИХАЧЕВА А.В. с основными управляющими компаниями. Особенно хочется выделить ЗАХАРОВУ Ж.В., БУРЫХ А.В. и других руководителей. Все они обозначили нам проблемы, возникающие при формировании банка данных по видам работ, принимаемых инновационным технологиям, материалам и др.
Обследование домов проходило при участии глав администраций округов под непосредственным руководством мэра города Омска ДВОРАКОВСКОГО В.В.
Очень сложно проходило обследование домов в районах, учитывая отдаленность от города. Карту области мы разбили на участки с учетом транспортной схемы, назначили ответственных. Главы муниципальных образований держали на контроле ответственную работу и отнеслись к нам очень внимательно.
В обследовании приняли участие 50 инженеров Центра ценообразования. Значительную роль сыграла помощь председателя Союза строителей Омской области ЛИЦКЕВИЧА Н.И., у него оказался большой банк данных по ремонтным работам в шкафу и в голове еще со времен социализма.
Огромную помощь оказал генеральный директор ОАО «ОмскВодоканал» КАЗАНЦЕВ В.А. и его специалисты, а также профессионалы-знатоки – крупные руководители МОСЕНКИС Ю.М.(по утеплению фасадов), ЛЮБЧИЧ И.Н. и СТОЛБОВА Т.В. (по проектированию), НОСЕНКО А.А. (по обследованию фундаментов), КОНОНОВ Б.И. (по основным конструктивам), КУНГУРОВ Б.Г. (по сантехническим работам), ЖИРИКОВ С.Н. (по газоснабжению).
Схемы тепловых узлов разработаны с участием Тепловой компании, принимали участие ТУРКО А.А., МИХАЙЛОВ И.П. и многие другие руководители, с огромным вниманием отнеслись к вопросу капитального ремонта. И мы очень благодарны им, совместная творческая работа – это сила!
— Насколько я понимаю, ваша работа по подготовке исходных данных, требуемых для формирования региональной программы капитального ремонта, уже выполнена? Каковы ее итоги?
— Это так. Во-первых, нами сформирован окончательный Перечень многоквартирных домов в городе Омске, их 5340 и в Омской области их 2650, за исключением домов, предусмотренных реестром под снос, частных, аварийных, ветхих, а также блокированных домов (зданий, состоящих из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на земельный участок, прилегающий к зданию). Во-вторых, на основании проведенного мониторинга сформирован минимальный Перечень работ по капитальному ремонту в разрезе конструктивных элементов с указанием срока эксплуатации по каждому из них в соответствии с действующими нормами проектирования ВСН58-88. Например: нормативный срок штукатурки — 30 лет, окраски фасадов — 8 лет, деревянных оконных блоков — 40 лет, кровли из асбоцементных листов 20 лет, холодного водоснабжения - 30 лет, горячего – 25 лет и так далее. В-третьих, с учетом того, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов их восстановление либо замену, расчетами предусмотрена полная замена изношенных элементов, с учетом срока их эксплуатации. Наконец, в-четвертых, в соответствии с Методическими указаниями Минрегиона России определена оценка общей потребности в средствах на финансирование капитального ремонта, дифференцированных по группам, исходя из технических характеристик. Всего необходимо затратить на проведение капитального ремонта за 30 лет, учитывая, что по отдельным конструктивным элементам необходимо провести ремонт 2-3 раза, около 80 млрд рублей по городу и области. Такой огромный объем работ по обоснованию сметной стоимости мы выполнили за год.
— Для выполнения всех этих работ обязательно нужно иметь лицензию?
— Нельзя путать визуальное обследование зданий с обмерными работами и техническим обследованием, связанным с определением физического и морального износа на несущую способность. Такой вид работ выполняют специализированные организации, имеющие лицензию. Специалисты Центра обучались оценочной деятельности в Академии им. Плеханова и имеют соответствующие дипломы, потому они и получили право на выполнение обмерных работ и визуального обследования. Центр ценообразования входит в состав Национального объединения специалистов стоимостного инжиниринга и имеет Свидетельство о допуске к таким видам работ, как разработка сметной документации на капитальный ремонт, обмерные работы, экспертиза сметной документации, разработка нормативов укрупненных расценок и так далее. Наша деятельность полностью легитимна.
— Насколько мне известно, жители Омска обращаются в Центр ценообразования с просьбой произвести детальное обследование конструктивов их конкретного дома. Занимаетесь ли вы такой работой?
— Следует пояснить, что для выполнения работ по одному дому двум специалистам необходимо затратить два дня с учетом оформления документации. Всего в Омске около 6 тысяч домов, и, чтобы обследовать каждый из них по отдельности, нашим специалистам потребовалось бы 545 рабочих дней. На данный момент нет необходимости выполнять такой вид работ по всем домам. Центр ценообразования формирует расчеты на стадии инвестиционного бизнес-планирования с учетом укрупненных расчетов по каждому дому. Более детальные расчеты необходимо выполнять при составлении локальных смет на основе дефектных ведомостей, подписанных заказчиком и подрядной организацией по домам, в отношении которых принято решение о проведении капитального ремонта.
— Когда дойдет до проведения капитального ремонта, ваш Центр подключится к этой работе?
— Центр ценообразования будет проверять достоверность расчетов либо составлять локальные сметы в случае обращения за выполнением такой услуги. Поэтому и принято решение сформировать однотипные дома, определить удельную стоимость капитального ремонта на кв. м на основании решения Минрегиона России и определять средства на финансирование капитального ремонта на территории каждого муниципального образования по типам домов. Такой расчет имеет полную прозрачность и определяет предельную величину стоимости капитального ремонта.
— Что делать, если расходы на ремонт по каким-то причинам превысили предельную стоимость? Кстати, самый актуальный вопрос: размер взносов за капремонт уже определен?
— В случае превышения предельной стоимости, определенной на основании бизнес-планирования, в расчетах предусмотрено начисление непредвиденных расходов в размере 1% от величины сметной стоимости по капитальному ремонту конструктива. Однако по возникающим непредвиденным работам при проведении фактического ремонта необходимо иметь согласованное подтверждение объемов работ, подписанное заказчиком. Да, уже определен необходимый размер взноса собственников помещений по каждому многоквартирному дому исходя из удельной стоимости капитального ремонта. Взносы на кв. м жилой площади составляют от 5 рублей до 25 рублей в зависимости от площади дома, т. е. чем больше площадь, тем меньше взнос, по одноэтажным и двухэтажным домам отдельный разговор. По информации, ожидаются инвестиции из федерального и других бюджетов. Это одна из самых тяжелых задач, требующих проведения тройной проверки сметной стоимости. Хочу отметить, что ранее, до 2013 года никто никогда не проводил подобные исследования по домам, так как, они не требовались. Для выполнения расчета необходимого размера взноса собственников помещений была разработана модель, учитывающая нормативы срока эксплуатации конструктива и внутридомовых инженерных систем, количество ремонтов на оставшийся срок эксплуатации, год проведения последнего капитального ремонта, объем работ и удельную сметную стоимость единицы выполняемых работ.
В результате проведения подробных расчетов каждый собственник помещения должен знать размер суммы собранных средств на капитальный ремонт за год и принимать решение о проведении вида капитального ремонта. Программа предусматривает внесение корректировок по видам и объемам работ. Такой подход к реализации программы позволяет полностью контролировать предстоящие затраты на капитальный ремонт.
— Как работа Центра ценообразования была оценена на федеральном уровне?
— Сформированная Сибирским центром ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике Программа по разработке типовой номенклатуры конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов и методических документов по определению укрупненных показателей стоимости капитального ремонта, будет принята для всех регионов России. Мой доклад о Программе Омской области на Российском совещании региональных центров ценообразования и в Фонде содействия реформированию ЖКХ был принят с одобрением.
Программа, разработанная для Омской области заняла первое место по итогам состоявшегося 12 декабря 2013 года конкурса в Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». В конкурсе также принимали участие три московские организации — ЗАО «Научно-исследовательский центр муниципальной экономики», Московский государственный строительный университет и Некоммерческая организация «Национальная ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга», однако предпочтение отдали Омской области.
Пользуясь возможностью, поздравляю всех жителей города Омска и Омской области с Новым годом! Хочу пожелать всем принять участие в программе капитального ремонта жилья и украсить наши дома.
Огромная армия строителей и профессионалов помогут нам в этом.
Здоровья всем вам!