Все привыкли доверять мнению экспертов и оценщиков, поскольку принято считать, что эксперты обладают некими специальными познаниями, которыми не обладают обычные люди. К сожалению, как мы убедились на собственном опыте, далеко не всем экспертным заключениям можно доверять. И не все эксперты, как оказалось, знают элементарную арифметику. Некоторых экспертов лучше перепроверять, и делать это надо очень внимательно. Мы сами столкнулись с этим в случае с ООО «Лаборатория экспертных исследований». А кроме того, не все проектные организации могут предоставить достоверную проектную документацию в судебный процесс. Как, например, ООО ЭПМ "Русские зодчие".
Зодчие ли они?
Как я уже рассказывала со страниц «КВ» (см. № 22 от 19 июня и № 42 от 6 ноября 2013 года) в сентябре 2011 года мы приобрели на торгах помещение торгового комплекса «Арбат», который находился в доме № 113 по улице 10 лет Октября. Бывший владелец «Арбата» — ООО «Правовой центр «Юрист» (учредители Андрей КАНТЕМИРОВ и Олег КИРИЛЛОВ) — не вернул банку кредит, в результате чего был признан банкротом.
До аукциона мы посетили комплекс и убедились, что на продажу выставлено помещение, оснащенное торговым оборудованием, автоматической системой пожаротушения, отапливаемое, снабжаемое электроэнергией, а также имеющее два входа со стороны улицы 10 лет Октября (центральный и боковой), то есть пригодное к незамедлительному использованию. Однако с аукциона продавалось только помещение (1 578 кв. метров) в капитальном строении на первом этаже многоэтажки, изначально являющееся предметом залога, а пристройка (341,3 кв. метра), часть которой уже признана по решению суда местами общего пользования (тамбуры, вестибюли и входы), не продавалась. Она перешла из собственности ООО «Правовой центр «Юрист» к ООО «Зерно Сибири» (учредители Николай ЗАХАРОВ и Виктор КУЗЬМИН).
В январе 2012 года, чуть ли не ночью, между нашим помещением и пристройкой была возведена глухая перегородка, лишив нас окон (витрины были только со стороны улицы 10 лет Октября) и выхода на улицу. Это было сделано без нашего согласия, наши соседи сделали это, не уведомляя нас, варварским способом. Более того, в судах представители ООО «Зерно Сибири» и связанные с ними арендаторы начали доказывать невероятное: перегородка там была всегда, а вот двух входных групп, через которые покупатели входили в «Арбат», никогда не было. В качестве свидетеля они пригласили специалиста из фирмы ООО ЭПМ «Русские зодчие» (экс-директор Василий ГРИЩЕНКО), которая в свое время проектировала эти помещения. Некая Ирина КУЗНЕЦОВА предоставила проект, на листе планировки первого этажа которого якобы всегда была глухая гипсокартонная перегородка. У нее хватило совести на суде клятвенно заверять, что якобы лично вела этот проект и вводила в эксплуатацию помещения вместе с глухой перегородкой, разделяющей все помещения, лично возила его в ГАСН, получала заключение Госэкспертизы. То есть, если судить по ее словам, в торговый зал ТК «Арбат» на первом этаже многоэтажки № 113 по улице 10 лет Октября десятки тысяч покупателей в 2010-2011 годах заходили только со двора в узкие двери, а не через центральные входы с магистрали.
Мы пригласили через суд представителя ГАСН, которая опровергла ее показания. Никогда никакую экспертизу этот проект не мог пройти с такой гипсокартонной перегородкой, которая нарушала помимо эстетического вида все мыслимые и немыслимые пожарные и санитарные нормы. То есть уличили во лжи. Более того, запросили в департаменте архитектуры и градостроительства города Омска официальные документы по проекту торгового комплекса, где никакой сплошной перегородки не наблюдалось! По словам представителей департамента, никакой перегородки никогда там не было и быть не могло! Подтверждал нашу правоту и проект автоматической пожарной сигнализации, где проектная организация учитывала внутреннюю планировку с предусмотренными эвакуационными выходами. Прокуратура города Омска тоже провела проверку и также пришла к выводу, что такая стена нарушает все пожарные нормы, применимые к таким помещениям. Действительно, в настоящем проекте ООО ЭПМ «Русские зодчие», прошедшем госэкспертизу, на основании которого были введены в эксплуатацию эти помещения, были предусмотрены только две входные группы без всякой перегородки, отделяющей основное помещение от пристройки. Во всех этих обстоятельствах арбитражные суды Омска и Тюмени разобрались и вынесли решение в нашу пользу, критически оценив сомнительные документы наших оппонентов. Одна лишь проблема. По данному помещению у нас идет несколько судов, и не все из них закончены. В других процессах, с другими судьями, наши оппоненты опять вытаскивают из колоды тех же «Русских зодчих» с тем же утверждением, что сплошная перегородка, превращающая наше помещение в глухо задраенную темную подводную лодку, была изначально. Хотя нелепость и неправдивость этого утверждения уже была доказана в процессе. Но теперь нам приходится доказывать то же самое каждому следующему арбитражному судье, каждый раз запрашивая полный комплект документов из департамента архитектуры и градостроительства Омска.
Арифметика для первоклассника
Нам также пришлось судиться с бывшим арендатором ООО «ПЦ «Юрист» Татьяной ШЕРСТЮКОВОЙ, тесно связанной, на мой взгляд, с бывшими собственниками нашего помещения. Она участвовала в качестве третьего лица в предыдущем процессе, где поддакивала, что наше помещение, когда она его занимала, было якобы без окон и без выходов на 10-летие Октября. Интересно, как ей удавалось сдавать эти безоконно-бездверные площади субарендаторам в аренду под торговый комплекс и извлекать из этого прибыль? На этот раз она обратилась в арбитражный суд, чтобы взыскать с нас 3,5 млн рублей неосновательного обогащения.
Как утверждает в суде Татьяна ШЕРСТЮКОВА, в тех помещениях, которые мы приобрели на аукционе, именно она, в период арендных отношений с ООО «Правовой центр «Юрист», устанавливала все внутренние перегородки, являющиеся неотделимыми улучшениями, и на этом основании требует с ООО «СибАлкоТрейд» денежную компенсацию. Хотя никаких договоров аренды и прочего с ООО «СибАлкоТрейд» она не заключала. Иных документов на это имущество помимо договора подряда, по которому оплата проводилась наличными, не представлено. Данные неотделимые улучшения перешли в собственность ООО «ПЦ «Юрист» по окончании договора аренды, претензий по возврату внутренних перегородок ШЕРСТЮКОВА к своему бывшему арендодателю не предъявляла, а после того как последний был ликвидирован, решила, что нелишним будет предъявить нам счет за них в суде.
Мы же уверены, что внутренняя планировка изначально, еще до всяких арендных отношений бывших собственников с ШЕРСТЮКОВОЙ, была предусмотрена проектом реконструкции помещений ТК «Арбат», заложена в архитектурном решении, была спроектирована изначально, никем не переделывалась и является неотъемлемой частью приобретенного нами недвижимого имущества. То есть сейчас судебные баталии идут в двух направлениях: мы пытаемся доказать, что г-жа ШЕРСТЮКОВА никаких работ не производила, и одновременно оспариваем ту сумму, на которую претендует истец.
Как установить реальную стоимость материалов и строительных работ? Уверена, каждый ответит на этот вопрос однозначно: нужно привлечь эксперта-оценщика. ШЕРСТЮКОВА ходатайствовала перед судом о назначении судебной строительно-технической и товароведческой экспертизы, и по ее настоянию в качестве экспертной организации было привлечено ООО «Лаборатория экспертных исследований» (ЛЭИ).
ЛЭИ в лице исполнителя-эксперта Елены ПАЗДЕРИНОЙ представила суду отчет, содержавший математические ошибки в расчетах стоимости дверей из закаленного армированного стекла. Казалось бы, что может быть проще: подсчитайте среднюю рыночную стоимость одной двери и умножайте ее на 23 двери. Среднюю стоимость двери эксперты вывели (чуть более 12 тысяч рублей), но у них общая стоимость получилась почему-то не 270 тысяч, а намного больше — 1 млн 371 тысяча рублей. Мы можем только догадываться, допускает ли математика оценочной деятельности такую точность подсчетов (плюс-минус миллион рублей), но все же странно видеть такого рода ошибки в работе профессионалов-оценщиков. И хорошо еще, что мы вовремя обратили внимание на эту досадную оплошность. А если бы, допустим, мы не сразу ее заметили, а суд признал требования предпринимателя ШЕРСТЮКОВОЙ обоснованными? Тогда ООО «СибАлкоТрейд» пришлось бы фактически подарить истцу миллион, а потом долго восстанавливать справедливость в апелляции и кассации.
Экспертизу пришлось делать повторно, и не бесплатно.
Горе-эксперт
А как эксперт ЛЭИ Елена ПАЗДЕРИНА подсчитывала стоимость внутренних перегородок — это вообще отдельная увлекательная история. Перегородка представляет из себя металлический каркас, обшитый с двух сторон листами гипсокартона. Стоимость перегородки зависит, естественно, от количеством металла и гипсокартона. Эксперт ПАЗДЕРИНА вывела среднюю стоимость одного квадратного метра конструкции (металлокаркас плюс гипсокартон с двух сторон), но подсчитала при этом в квадратных метрах общее количество гипсокартона, затраченного на устройство перегородок в помещении ТК «Арбат». В результате эксперт помножила стоимость одного квадратного метра конструкции (1 400 рублей) на общее количество листов гипсокартона (620 кв. метров), позабыв, что уже посчитаны гипсокартононые листы с обеих сторон металлокаркаса. В итоге стоимость перегородок была завышена вдвое.
Смешно? Нашей фирме уже давно не до смеха. Мы видим уже не просто незнание экспертом Еленой ПАЗДЕРИНОЙ арифметики, но еще и полное отсутствие логики. Двойное завышение стоимости материалов вполне предсказуемо приводит и к завышению стоимости работ по строительству перегородок, и в целом такая «незначительная» ошибка эксперта обходится примерно в лишних полмиллиона рублей. Эксперт ссылается на какие-то данные, взятые из каких-то прайсов с каких-то сайтов, но нет ни одного доказательства, что эти прайсы и сайты реально существуют. Но откуда мы знаем, что эти цены, которыми оперирует в расчетах эксперт ПАЗДЕРИНА, соответствуют ценам ноября 2011 года? К отчету не приложено ни единого документа, доказывающего, что цены взяты экспертом не с потолка.
Ко всему прочему разные части отчета эксперта еще и противоречат друг другу. В последней части отчета эксперт ПАЗДЕРИНА зачем-то приводит локальный сметный расчет, в котором цены на материалы и стоимость работ совершенно иные, чем те, которые она сама же определила в первой части своего отчета, когда подсчитывала средние цены на рынке. И разница весьма существенная — порядка миллиона рублей. И это документ, который является доказательством по делу. В итоге суд не принял во внимание эти экспертные заключения, прямо сославшись на их противоречивость. Вот так ООО «Лаборатория экспертных исследований», расположенная по ул. Звездова, 23, и эксперт Елена ПАЗДЕРИНА делают экспертизы.
Убытки
Мы подали иск в суд, требуя от тех, кто два года не давал нам работать, перекрыв входы, возместить убытки, которые мы понесли из-за того, что не работал торговый комплекс. Если бы у нас не было другого бизнеса, ООО «СибАлкоТрейд» разорилось бы. Наши оппоненты не раз намекали — продайте помещение по дешевке.
Убытки нашей организации исчисляются уже десятками миллионов, ведь покупалось это помещение, помимо всего прочего, в кредит. Все благодаря действиям наших соседей и организаций вроде ООО ЭПМ «Русские зодчие» (бывший руководитель ГРИЩЕНКО Василий), ООО «Лаборатории экспертных исследований» и эксперта Елены ПАЗДЕРИНОЙ, которые могут предоставить противоречивые, сомнительного происхождения документы без боязни привлечения к уголовной ответственности.
Но почему законопослушным гражданам, добросовестным налогоплательщикам приходится тратить силы, время, нервы, деньги, наконец, чтобы доказать свою правоту, а людям, которые без зазрения совести предоставляют в суд документы от вышеуказанных горе-экспертов и проектировщиков и пытаются забрать то, что им не принадлежит, ничего не грозит?
Надежда ГАВРИЛОВА, предприниматель