О Резервировании земель для государственных
или муниципальных нужд
Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд представляет собой способ перераспределения земельных ресурсов, форму реализации государственно-властных полномочий в сфере земельных отношений, поэтому совершенствование правового регулирования данного института в конечном счете направлено на поиск оптимального сочетания публичных и частных интересов в землепользовании.
Чаще всего резервирование земельного участка осуществляется в целях его последующего изъятия, и тогда эти две процедуры представляют собой как бы две стадии одного процесса перехода земельного участка к использованию иным лицом и в иных целях по сравнению с теми, для которых он был предоставлен. Однако если изъятие земель для государственных и муниципальных нужд является институтом земельного законодательства, существовавшим в советский период, воспринятым Земельным кодексом (далее — ЗК) РСФСР 1991 г., затем Гражданским кодексом (далее – ГК) РФ (нормы которого регламентируют порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника) и, наконец, закрепленным действующим ЗК РФ, со времени принятия которого сложилась правоприменительная практика и появились научные разработки по вопросам изъятия земель, то резервирование земель — понятие в современном законодательстве достаточно новое.
Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд установлен нормами ЗК РФ и принятым в их развитие постановлением Правительства РФ, которым утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд.
Согласно данному положению для резервирования земель необходимо:
— принятие уполномоченным органом РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления решения о резервировании земель;
— наличие схемы резервируемых земель, а также перечня кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель, которые в обязательном порядке прилагаются к решению о резервировании;
— проведение обязательной государственной регистрации ограничений прав на земельные участки, полностью или частично расположенные в границах резервируемых земель, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП);
— внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании.
Следует заметить, что установленные ЗК РФ ограничения прав на зарезервированные земельные участки совпадают с имеющимися и в ЗК РФ, и в ГК РФ ограничениями прав в отношении земельных участков, о которых принято решение об изъятии для государственных и муниципальных нужд. Нормы ст. 56.1 ЗК РФ могли бы с полным основанием быть распространены и на отношения по поводу изъятия земельных участков, поскольку они в определенной мере перекрывают вопросы ограничения прав на землю в связи с изъятием земельных участков: в подавляющем большинстве случаев резервирование осуществляется в целях последующего изъятия земельных участков и ограничения прав на землю, в связи с резервированием нуждаются в более детальном урегулировании, так как действуют в течение гораздо более длительного срока. Законодательством не установлено, что может быть изъят только земельный участок, который был предварительно зарезервирован, поэтому нормы об ограничении прав на землю при вынесении решения об изъятии земельного участка должны сохраняться.
Кроме того, Федеральным законом от 21.04.2011 N 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 69-ФЗ) введены нормы, которые также можно рассматривать как своего рода ограничения и которые касаются того, что в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:
1) запрещена приватизация находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков;
2) договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаются на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель;
3) срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка не может превышать срок резервирования таких земель.
Из приведенных выше норм видно, насколько существенное значение имеет установление срока резервирования земель. Между тем до принятия Федерального закона N 69-ФЗ предлагалось ограничиться в ЗК РФ указанием на прекращение резервирования земельного участка его изъятием и (или) предоставлением для планируемых нужд. Однако установление резервирования земель без определения конкретного срока существенно ограничивает права владельца земельного участка, который лишается возможности планировать использование земли на ближайшую перспективу и может нести неоправданные убытки, тем более что планируемые сроки изъятия земель в действительности соблюдаются далеко не всегда.
Важным шагом в урегулировании вопросов резервирования земель является установление в ЗК РФ максимального срока резервирования земель, составляющего семь лет, а в отношении резервирования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов — двадцать лет. Специальное указание на максимальный срок резервирования земель косвенно свидетельствует о необходимости определения срока резервирования в каждом конкретном случае принятия решения о резервировании земельного участка. Непосредственно такая норма, видимо, должна содержаться в положении о порядке резервирования, утверждаемом Правительством РФ.
Таким образом, резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд является ограничением права и подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с положениями указанного закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством ограничения такого права, а также единственным доказательством его существования.
Несоблюдение указанного выше порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе отсутствие в данных ЕГРП информации об ограничении прав на соответствующий участок не является резервированием участка для государственных или муниципальных нужд.
Итак, любое планируемое использование участка для государственных или муниципальных нужд, не оформленное как резервирование соответствующего участка в установленном порядке, не может являться законным и обоснованным основанием для отказа в приобретении права собственности на него.
Правомерным случаем отказа в приобретении права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является его резервирование для государственных или муниципальных нужд в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Вместе с тем уполномоченные органы власти, принимая решение об отказе в предоставлении в собственность земельных участков, нередко в качестве обоснования такого решения указывают на то, что соответствующий участок попадает в зону планируемого размещения объектов различного назначения, например, улично-дорожной сети, жилого назначения, природного комплекса и т. п. При этом, как правило, доказательств соблюдения порядка резервирования соответствующего участка уполномоченным органом не предоставляется, данных в ЕГРП об ограничении прав на участок путем резервирования участка (или его части) не имеется. Подобные отказы являются незаконными и могут быть обжалованы в судебном порядке.
Александр КНЯЗЕВ,
ведущий специалист-эксперт
отдела регистрации прав на земельные участки
Управления Росреестра
по Омской области