Застройщики ожидают к концу года повышения цен на новостройки на 15%
11 сентября банк ВТБ24 пригласил омских застройщиков и представителей СМИ за круглый стол, чтобы обсудить важную тему: «Станет ли жилье в новостройках доступнее?». Поводом для такого разговора стала стартовавшая 1 сентября промо-акция банка, в рамках которой можно получить кредит на покупку квартиры в новостройке под 11,5-12,25% годовых.
С точки зрения застройщиков
Разговор состоялся интересный, хотя особо острой дискуссии не получилось. Скорее всего из-за того, что мнения представителей всех трех застройщиков, участвовавших в обсуждении, часто совпадали или были близки. И это понятно, поскольку работать им приходится в одних и тех же условиях.
Например, всех в равной мере не устраивает государственная закупочная цена на жилье – 29 500 руб. за кв. метр, которая не менялась с 2008 года (в северных регионах она составляет 47-50 тыс. руб.). Все испытывают немалые проблемы с подключением своих объектов к городским сетям (тепло-, электро-, газоснабжения и т. д.), особенно в тех случаях, когда строительство ведется в старых районах города, и без того перегруженных этими самыми сетями, проложенными в разные годы. И это очень больной вопрос. Ведь подключение к сетям составляет порядка 25-30% стоимости новостроек.
Понятно, что доступность жилья зависит и от множества других параметров, весомость которых меняется со временем. В частности, с каждым годом все большее значение приобретает доступность ипотечных кредитов. Директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт» Вячеслав ГУРИНОВ проиллюстрировал это такими цифрами: в декабре прошлого года и первые месяцы нынешнего с помощью ипотечных кредитов приобреталось около 40% квартир в новых домах, а во втором полугодии 2013 года их доля выросла до 65-70%.
Примерно такие же данные привел руководитель отдела продаж ИСК «ДомСтройОмск» Александр ЗАВЬЯЛОВ: по двум последним проектам компании из 259 квартир 60% куплено по ипотеке. По словам директора ООО «Стройбетонинвест» Владимира ГРИНЕВА, за последние 2-3 месяца около 30% всего жилья приобретено с использованием ипотечных кредитов напрямую и еще в таком же количестве сделок ипотека использовалась опосредованно. То есть люди улучшили свои жилищные условия, а их старые квартиры были куплены за счет кредитов.
Но если доли проданных в кредит квартир у всех застройщиков примерно одинаковы, то оценки этого факта очень разные. Александр ЗАВЬЯЛОВ назвал ипотеку палочкой-выручалочкой, без которой здесь и сейчас не смогут обойтись ни покупатели новостроек (в особенности – молодые семьи), ни застройщики.
А вот Вячеслав ГУРИНОВ считает названные цифры «пугающими», поскольку они сильно напоминают ему ситуацию середины 2007 года, за которой последовали всем известные проблемы: дефолты, замороженные стройки и т. д. Особенно его настораживают разного рода послабления, которые банки делают своим клиентам, дабы те брали побольше кредитов. Но так ли страшен черт, как его малюют?
От лица банкиров
Управляющий ВТБ24 в Омской области Сергей ТОЛКАЧЕВ постарался развеять опасения застройщиков. По его словам, «ипотека – не импульсивное, а серьезное, выверенное решение, и дефолтов по таким кредитам гораздо меньше, чем по другим». Кроме того, каких-то существенных послаблений, а главное — снижения требований к заемщикам банки не предпринимают. Дело ограничивается лишь некоторым снижением ставок, которые росли с конца прошлого года. Сначала Сбербанк запустил свою акцию «12-12-12», а с 1 сентября по 31 декабря снизил ставки при покупке квартир в новостройках ВТБ24.
По сути, эта акция призвана заменить собой один из ранее действовавших продуктов банка – «Ипотека с господдержкой». В первом полугодии по этой программе в Омске выдано 227 кредитов на сумму 281 млн руб., то есть 32% от всех выдач и 90% от объема кредитов на строящееся жилье. Однако условия у них разные: в госпрограмме минимальный взнос — 20%, ставка не зависит от срока кредитования, но до сдачи дома в эксплуатацию она выше в среднем на 2%. В рамках акции ВТБ24 взнос – от 10%, ставка на этапе строительства не повышается и зависит от срока: не более 7 лет – 11,5%, до 15 лет – 12%, до 30 лет – 12,25% годовых.
Большим спросом у омичей пользуется программа «Победа над формальностями», которая позволяет получить ипотеку по двум документам, удостоверяющим личность. За первые 6 месяцев 2013 года выдано 233 таких кредита на 256 млн руб. (31% всех сделок). Однако упрощенное оформление компенсируется достаточно высоким первым взносом – от 35%, поэтому уровень дефолтов по ней не выше, чем по другим программам банка.
Вряд ли можно считать чрезмерным послаблением упрощение и сокращение сроков процедуры аккредитации новостроек, которое отметили застройщики. Или программу «Свобода выбора», позволяющую получить кредит в том числе и на объекты, не прошедшие процедуру аккредитации. По словам Сергея ТОЛКАЧЕВА, она была разработана специально для организаций, которые традиционно используют схему ЖСК (как, например, «Трест № 4»).
Подводя итоги
К сожалению, приходится констатировать, что на главный вопрос, ставший темой круглого стола, следует дать отрицательный ответ. Застройщики сошлись во мнении, что цены на новостройки к концу года все-таки увеличатся. По оценке Александра ЗАВЬЯЛОВА, примерно на 15%. И дело здесь не только в росте тарифов естественных монополий или повышении стоимости стройматериалов.
Как признался Вячеслав ГУРИНОВ, цену определяет все-таки рынок. То есть баланс спроса и предложения. И до тех пор, пока спрос на новостройки будет превышать имеющееся предложение, а потенциальные покупатели будут с 5 утра (а то и с вечера) выстраиваться в очередь перед офисом застройщика в первый день продажи квартир в очередном доме, вряд ли у кого-то из продавцов появится желание снизить цену на жилье.