Фирма, у которой прокуратура отобрала незаконно купленную по дешевке землю на Левобережье, требует ее назад в аренду
2 апреля Cледственное управление СК РФ по Омской области сообщило, что в отношении бывшего министра имущественных отношений Омской области Александра СТЕРЛЯГОВА возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий, совершенное лицом, занимающим государственную должность субъекта Российской Федерации).
Официально
Как пояснила пресс-служба прокуратуры Омской области, «установлено, что в июне 2012 года в министерство имущественных отношений Омской области обратился директор коммерческой организации с заявлением о необходимости предоставления его предприятию земельного участка площадью более 14 тыс. кв. м под занимаемым на праве собственности зданием на улице 70 лет Октября в городе Омске.
Александр СТЕРЛЯГОВ, занимая должность министра имущественных отношений Омской области, подписал незаконные документы о продаже данной фирме требуемого земельного участка без учета его рыночной оценки, площадью, существенно превышающей необходимую для использования здания. В результате отчуждения по заниженной стоимости земельного участка Омской области причинен ущерб в размере 9 млн рублей».
Более того, выяснилось, что «коммерческая организация зарегистрировала право собственности на вышеуказанное здание на основании подложных документов. По данному факту по инициативе прокуратуры было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупном размере)».
В целях возвращения в собственность Омской области земельного участка прокурор Омска направил в суд исковое заявление с требованиями признать недействительными договоры его купли-продажи между министерством, коммерческой организацией и последующим приобретателем. Кировский районный суд города Омска удовлетворил требования прокурора в полном объеме. В настоящее время решение суда исполнено в части возврата земельного участка в собственность Омской области.
«Троя де Люкс»
15 января Омский областной суд оставил без изменений решение Кировского районного суда от 28 октября 2013 года (резолютивная часть объявлена 21 октября) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 14 047 кв. м с кадастровым номером 55:36:110225:2032, заключенного между ООО «Стройкомплектация» и министерством имущественных отношений Омской области. А также договора последующей продажи этого же участка «Стройкомплектацией» Руслану КОНСТАНТИНОВУ. Суд обязал Руслана КОНСТАНТИНОВА вернуть земельный участок в собственность Омской области и получить от компании «Стройкомплектация» 6 780 000 руб., заплаченных за эту землю. В свою очередь минимущество должно вернуть обществу с ограниченной ответственностью 6 775 784 рубля 15 копеек, полученных согласно договору купли-продажи земельного участка от 6 июля 2012 года № КПЗ-36-02/2012.
Третьим лицом в суде выступало ООО «XXI век», которому Руслан КОНСТАНТИНОВ передал право аренды земельного участка сроком на 11 месяцев и 29 календарных дней со дня заключения договора аренды.
Речь идет об участке с кадастровым номером 55:36:110225:2032 и местоположением, установленным в 215 м юго-восточнее относительно жилого дома с почтовым адресом: г. Омск, Кировский АО, ул. Малая Островская, дом 29. Некогда этот участок, расположенный недалеко от китайского рынка, входил в более обширный участок площадью 21 905 кв. м, предоставленный ООО «Троя де Люкс» (учредители в 2010 году: Владимир БАТУХТИН, Игорь УСОВ и Руслан КОНСТАНТИНОВ) для размещения административно-торгового комплекса по ул. 70 лет Октября. Однако осенью 2009 года этот большой участок был расформирован и 14 047 кв.м из него были зарегистрированы в собственность Омской области. «Троя де Люкс» попыталось оспорить это расформирование, но неудачно. Осенью 2010 года на часть данного участка начало претендовать ООО «Стройкомплектация», направив в минимущество заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта для строительства торгового комплекса. Министерство перенаправило письмо в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска.
15 декабря 2010 года департаментом была утверждена схема расположения земельного участка ориентировочной площадью 6 675 кв. метров. Однако областное министерство отказало в предварительном согласовании и утверждении акта выбора, заявив, что указанный участок может быть предоставлен для строительства «исключительно на торгах», как это и предусмотрено п. 6 ст. 30 Земельного кодекса. «Стройкомплектация» обратилась в арбитражный суд и выиграла его во всех трех инстанциях (первая инстанция — 21 апреля 2011 года, апелляционная — 25 февраля 2013 года, ФАС ЗСО — 31 июля 2013 года). Интересны доводы суда о неприменимости обязательного требования о торгах: «Суд отклонил ссылку министерства на пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку он применяется к земельным участкам, прошедшим государственный кадастровый учет, индивидуализированным и сформированным как объекты земельных отношений. В данном случае для строительства торгового центра был выбран не участок площадью 14 047 кв. метров, прошедший кадастровый учет, а участок площадью 6 675 кв. метров, который не был сформирован и поставлен на кадастровый учет». Значит ли это, что отныне можно требовать любой участок внутри более крупного, государственного и муниципального, основываясь на том, что эта его внутренняя часть не была отдельно поставлена на кадастровый учет? Не в связи ли с такими решениями арбитражных судов прокурор города подал иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка не в арбитраж, а в суд общей юрисдикции?
Парадокс
6 июля 2012 года министерство имущественных отношений продало все 14 047 кв. м ООО «Стройкомплектация», хотя до этого речь шла только о половине данного участка. Факт продажи стал одним из дополнительных доводов в пользу компании в ее споре с минимуществоа в апелляционной инстанции: зачем-де спорить, если участок уже в собственности «Стройкомплектации»? Несмотря на это, после постановления 8 ААС, вынесенного 25 февраля 2013 года министерство подало кассационную жалобу в ФАС ЗСО, продолжая отказывать компании в предварительном согласовании и утверждении акта выбора (!!!). После продажи! Более того: 31 октября 2013 года министерство подало заявление в Высший арбитражный суд, требуя пересмотра в порядке надзора всех предыдущих решений арбитража. Впрочем, не исключено, что эти жалобы были связаны с тем, что распоряжение министра имущественных отношений № 971-р, которым земельный участок предоставлен в собственность ООО «Стройкомплектация», было признано утратившим силу в связи с протестом заместителя областного прокурора № 7/2-03-2013-5/24978. К сожалению, даты протеста прокурора выяснить не удалось, но, судя по номеру, можно предположить, что поступил он еще год назад. То есть распоряжение о передаче в собственность было отменено, а саму передачу министерство, похоже, даже и не думало опротестовывать. О возврате земли в собственность региона иск в суд подало не министерство, а прокурор в августе 2013 года.
350 квадратов
На каком же основании «Стройкомплектации» земля была продана без торгов? Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, согласно которой юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию указанных земельных участков. Порядок предоставления областных земельных участков под объектами недвижимости утвержден Постановлением правительства Омской области от 7 июня 2007 года № 75-п «О предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Омской области». Как утверждал в суде представитель минимущества, к ним поступило обращение ООО «Стройкомплектация» о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2032, занятого объектом недвижимого имущества, с приложением пакета документов. Пакет этот полностью соответствовал требованиям законодательства: «Основания для отказа в предоставлении земельного участка у министерства отсутствовали». Поэтому участок и был продан.
Из материалов дела также следует, что данный земельный участок ранее был занят объектом недвижимости — двухэтажным нежилым зданием общей площадью 201,1 кв. м, расположенным по адресу: ул. 70 лет Октября, 34/7, принадлежащим ООО «Стройкомплектация» на праве собственности.
Однако исключительное право на приобретение земельного участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса РФ, распространяется на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, а также должно соответствовать правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Министерством имущественных отношений Омской области должна была применяться формула, установленная п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для выкупа собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков под объектом недвижимости.
Как выяснила прокуратура, цена земельного участка по приведенной формуле могла определяться только применительно к площади, равной 350 кв. м, а для остальной части земельного участка (13 697 кв. м) в силу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» должна определяться его рыночная стоимость. Ведь площадь застройки нежилого здания не может быть большей, чем площадь земельного участка, отведенная под использование данного здания.
Именно такую площадь земли – 350 кв. м выдало в ответ на запрос прокуратуры министерство строительства, транспорта и жилищно-коммунального комплекса Омской. Этот ответ фигурировал в суде как экспертный.
Кроме того, как выяснилось, часть проданного «Стройкомплектации» земельного участка оказалась расположена в зоне ИТ-2 — зоне городского наземного транспорта, предназначенной для размещения сооружений и коммуникаций городского наземного транспорта (автомобилей, трамваев, троллейбусов) и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов для таких объектов, где размещение каких-либо объектов, за исключением объектов транспортной инфраструктуры запрещено.
Мошенничество?
Как сказано в пресс-релизе прокуратуры, «коммерческая организация зарегистрировала право собственности на вышеуказанное здание на основании подложных документов».
В Кировском суде выяснилось, что право собственности на нежилое помещение по адресу: ул. 70 лет Октября, 34/7 возникло у ООО «Стройкомплектация» на основании договора купли-продажи, заключенного с МОСКАЛЕНКО А. В. В свою очередь право собственности МОСКАЛЕНКО возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с ТОО «Зевс» и удостоверенного нотариусом Ларисой КУДИНОВОЙ. Право ТОО «Зевс», в свою очередь, возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с АОЗТ «ГАЛИСТ-ЛТД» и удостоверенного нотариусом Светланой ЕСИПОВОЙ.
Однако, по данным Нотариальной палаты Омской области, нотариусы ЕСИПОВА и КУДИНОВА указанные договоры купли-продажи не удостоверяли.
По данным Исторического архива Омской области, сведений о создании, регистрации, ликвидации ТОО «Зевс», АОЗТ «ГАЛИСТ-ЛТД» в архиве не имеется. Согласно информации, предоставленной БТИ Омской области, нежилое строение общей площадью 201,1 кв. м. с таким инвентаризационным номером по адресу: ул. 70 лет Октября, 34/7 в учетно-технической документации ГП «Омский центр ТИЗ» не значится.
Более того, право собственности МОСКАЛЕНКО, возникшее на основании договора купли-продажи с ТОО «3евс», подтверждено справкой о принадлежности строения, справкой об отсутствии обременения и письмом ГП «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства». Все эти документы имеют номера и даты. Однако в учетно-технической документации ГП не значатся ни обе справки, ни письмо.
Таким образом, право собственности на нежилое помещение за ООО «Стройкомплектация» зарегистрировано на основании подложных документов.
По данному факту СУ УМВД России в отношении неустановленных лиц возбуждено и расследуется уголовное дело № 829002 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Руслан КОНСТАНТИНОВ
Одним из доводов в суде о невозвращении земельного участка в собственность Омской области стала его продажа за 900 тысяч рублей «Стройкомплектацией» добросовестному покупателю – Руслану КОНСТАНТИНОВУ. Однако суд не признал его добросовестность, так как согласно данным ЕГРЮЛ Руслан Николаевич, во всяком случае в 2013 году, являлся директором и единственным учредителем ООО «Стройкомплектация». Он же числился соучредителем ООО «Троя де Люкс», а значит, полностью в курсе всех перипетий с участком и никак не может являться несведущим добросовестным покупателем.
В настоящее время земельный участок возвращен в областную собственность. В начале марта 2014 года ООО «Стройкомплектация» подало иск к минимущества о том, что раз суд общей юрисдикции признал сделку по продаже участка ничтожной и земля вернулась в казну, то необходимо возобновить и право аренды на этот участок на основании договора от 30 мая 2008 года. В договоре этом, правда, фигурирует ООО «Троя де Люкс», уступившее право аренды «Стройкомплектации». Истец попросил суд наложить обеспечительные меры на участок, предполагая, что министерство может его расформировать или передать третьему лицу. Но в таких мерах ему отказали.
McDonald’s
В Омске зарегистрировано несколько ООО «Стройкомплектация». Фирма с таким же названием, но с другим ИНН 5507085071 (по данным ЕГРЮЛ, после октября 2011 года учредитель Марина КОПЫЛОВА, директор Роман КАЛДЕНБЕРГ) купила у администрации города Омска в 2009 году 30 тысяч кв. м земли на Зеленом острове и попыталась перепродать их МТ Групп. Прокурор опротестовал эти сделки, и земля вернулась в муниципалитет.
А в 2008 году ООО «Стройкомплектация» с юридическим адресом по ул. Таубе, 5 обращалось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Главного управления по земельным ресурсам Омской области, выразившегося в непредоставлении в аренду для строительства земельного участка с кадастровым номером 55: 36:09 01 01: 2061, площадью 5 759 кв. м, местоположение установлено в 12 м. западнее относительно трехэтажного административного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, Центральный АР г. Омска, пр-кт Маркса, д. 4б и обязании Главного управления по земельным ресурсам Омской области предоставить ООО «Стройкомплектация» данный земельный участок в аренду для строительства.
Судя по юрадресу на Таубе, это была та самая «Стройкомплектация», которой и была посвящена данная статья. 18 марта 2013 года на сайте ЗАО «Основа Холдинг», директором по стратегическому развитию которого является депутат Омского горсовета Игорь АНТРОПЕНКО, появилось объявление о продаже земельного участка по адресу: проспект Маркса, 4б. В объявлении сообщается, что собственник предлагает участок площадью 5 759 кв. м, расположенный в самом центре культурно-исторической части города между двумя основными магистралями – улицей Ленина и проспектом Маркса. На самом деле продавалось право аренды участка и продавцом выступалоа ООО «Стройкомплектация», работавшее под «крышей» «Основы Холдинг». Не будем утверждать, что это та же самая компания, а не ее клон. Но часть данного участка земли (точнее, права аренды этой части) в 600 кв. м недавно у «Стройкомплектации» выкупил McDonald’s.