В преддверии утверждения новой кадастровой оценки все желающие могут определить ориентировочную рыночную стоимость того или иного участка на территории города
— Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений.
Процедура проведения территориально-экономического зонирования является на сегодняшний день одной из приоритетных задач для местной власти и бизнес-сообщества, работающих на территориях городских поселений. Город Омск в данном случае не является исключением.
Предыстория
Постепенное формирование цивилизованного рынка недвижимости в нашем регионе подталкивало профессиональное сообщество к формированию критериев, определяющих стоимость недвижимости и земельных участков, среди которых местоположение имело важнейшее значение.
В Омске, начиная с 1997 года, риэлторы публиковали в журналах о недвижимости простейшую аналитику, представляющую собой карту города, на которую накладывалась сетка из 16 квадратов. Для каждой зоны (зона состояла из одного квадрата) приводились интервалы рыночных стоимостей для объектов недвижимости (жилой, коммерческой, земельных участков). Чуть позже у некоторых омских риэлторских компаний стали появляться варианты зонирования, связанные с исторически сформировавшимися частями города (исторический центр, Московка, Амурский поселок, пос. Солнечный и пр.). В таких вариантах зонирования уже можно было насчитать до 30 отдельных зон.
Следующим важным этапом в развитии территориально-экономического зонирования земель Омска стало появление Решения Омского городского совета № 289 от 20 сентября 2000 года «Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска». Данный документ подробно описывал 42 оценочные зоны на территории города Омск и указывал дифференцированные ставки земельного налога для каждой из оценочных зон. Данное зонирование получилось достаточно объективным, поэтому не только администрация города, но и участники рынка недвижимости долгое время использовали данный документ с его последующими актуализациями в своей профессиональной деятельности.
В 2011 году появился еще один интересный вариант территориально-экономического зонирования для земель, наиболее часто участвующих в коммерческом обороте на территории города Омска. Это было зонирование, приведенное в сборнике «Рекомендации для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков», который был подготовлен рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости совместно с несколькими омскими оценочными компаниями по состоянию на 1 января 2011 года. На момент создания сборника рекомендаций в Клуб брокеров коммерческой недвижимости входило восемь крупных риэлторских компаний Омска, которые контролировали около 40% регионального рынка коммерческой недвижимости и земли. Это позволило получить подробное зонирование города с разбивкой на 75 зон. Из них 33 зоны были сформированы для земель офисно-торгового назначения (ВРИ 5,6,7,8) и 42 зоны для земель производственно-складского назначения (ВРИ 3,9,13). Данное зонирование активно использовалось омскими оценщиками в работах по определению рыночной стоимости земельных участков для установления кадастровой стоимости через комиссию по урегулированию земельных споров, а также в судебном порядке. Кроме того, данный документ использовался и администрацией города Омска для целей анализа корректности проведения кадастровой оценки и оценок, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.
В конце 2013 года министерство имущественных отношений Омской области объявило о намерениях провести новый этап кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области по состоянию на 1 января 2014 года. Все участники регионального рынка земельных участков (местные власти и землепользователи) проявили огромную заинтересованность в справедливой оценке стоимости земельных участков, особенно на территории областного центра, в связи с этим в декабре 2013 года была создана рабочая группа экспертов на базе крупнейшего некоммерческого объединения омских оценочных компаний – НП «Омская коллегия оценщиков». В рабочую группу вошли эксперты, представляющие ведущие оценочные и риэлторские компании нашего региона, и эксперты из компаний, занимающихся землеустроительными работами на территории Омской области. Также в составе рабочей группы находились члены экспертных советов федеральных СРО – Российского общества оценщиков и Ассоциации Российских Магистров Оценки.
Разработка
Первой и основной задачей, которую требовалось решить совместными усилиями экспертов, являлось проведение актуального и качественного территориально-экономического зонирования города Омска по состоянию на 1 января 2014 г. На втором этапе эксперты выделили основные ценообразующие факторы и оценили их влияние на стоимость земельных участков на территории региона.
В качестве основы для актуализации территориально-экономического зонирования рабочей группой было использовано два основных документа:
• Решение Омского городского совета № 289 от 20 сентября 2000 года «Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска» с изменениями на 27 ноября 2003 г.
• «Рекомендации для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков», подготовленные рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости.
Документы были сопоставлены друг с другом, в результате чего сформировались новые ценовые зоны. Всего у экспертов получилось выделить 50 зон в пяти существующих административных округах Омска. При формировании ценовых зон эксперты исходили из следующих основных положений:
• при зонировании использовались границы существующих пяти административных округов города Омска. Кировский АО был дополнительно разбит на две части – Старый Кировск и территорию Кировского АО, находящуюся севернее аэропорта Омск – Центральный. Таким образом, каждый из полученных 6 крупных районов делился дополнительно на более мелкие подрайоны – оценочные зоны;
• учитывалось исторически сложившееся деление города на районы и поселки;
• в качестве границ ценовых зон в основном использовались границы крупных улиц, берега рек Иртыш и Омь, существующие железнодорожные магистрали, границы крупных промышленных предприятий и парковых зон;
• Отдельные зоны были определены для территорий крупных предприятий, имеющих важное значение для областного центра, — территория аэропорта Омск – Центральный, территория Омского нефтеперерабатывающего завода и др.;
• отдельные зоны были определены для территорий небольших населенных пунктов (поселков, деревень), которые находятся на территории Омского района, на небольшом удалении от административных границ областного центра;
• зонирование проводилось таким образом, чтобы количество и размер полученных оценочных зон с необходимой точностью позволяли определять интервал рыночных стоимостей как для участков офисно-торгового назначения, так и для участков производственно-складского назначения. То есть полученные зоны с достаточной точностью указывают интервалы рыночных стоимостей и соотношение рыночных стоимостей между зонами для следующих видов разрешенного использования: земли под объекты промышленности, гаражи и стоянки (ВРИ 3,9); земли под торговую и офисную недвижимость, земли под гостиницы и санатории (ВРИ 5,6,7,8).
Далее была подготовлена база данных по земельным участкам областного центра, которые выставлялись на продажу в течение 2013 года с разбивкой по основным видам разрешенного использования. Полученная база была наложена на сформированные экспертами 50 оценочных зон, после чего была проведена более точная настройка границ зонирования. При этом границы передвигались таким образом, чтобы уменьшить размер интервала рыночных стоимостей земельных участков в каждой из зон по сопоставимым видам разрешенного использования. При недостатке рыночной информации точная настройка границ проводилась с использованием экспертных мнений участников рабочей группы.
Таким образом было получено итоговое территориально-экономическое зонирование города Омска и граничащих с ним населенных пунктов. Границы каждой из зон были нанесены на карту Омска и точно описаны.
Для каждой из зон были определены интервалы рыночной стоимости земельных участков в разрезе двух групп наиболее часто используемых в коммерческом обороте видов разрешенного использования. Они приведены в таблице.
В настоящий момент результаты проведенных работ оформлены в соответствующий «Сборник рекомендаций для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года». В сборнике рекомендаций приведено территориально-экономическое зонирование и описано влияние еще нескольких ценообразующих факторов на стоимость земельных участков. Влияние факторов определялось в результате проведенного по состоянию на 1 января 2014 года экспертно-аналитического исследования — анкетирования экспертов, участвовавших в работе.
Как пользоваться
Данные о ценовом зонировании доступны всем заинтересованным лицам, желающим получить представление об ориентировочной рыночной стоимости своего участка. Для этого необходимо знать вид разрешенного использования участка и номер зоны, в которой он находится. На пересечении выбранных строки и столбца в представленной таблице будет находиться интервал рыночной стоимости сопоставимых земельных участков. Среднюю стоимость земли из этого интервала удобно использовать для предварительного анализа стоимости исследуемых земельных участков.
Необходимо обратить внимание на то, что полученный таким образом ориентир стоимости нельзя считать рыночной оценкой земельного участка, которую может провести только оценщик с учетом всех требований Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Ведь кроме местоположения и вида разрешенного использования на стоимость земли оказывают существенное влияние еще и другие факторы, такие как: площадь участка, наличие коммуникаций, ограничения по использованию и застройке, транспортная доступность и др. Но анализ стоимости земли при помощи разработанного варианта зонирования поможет землепользователям оперативно выявлять существенные различия между рыночной и кадастровой стоимостью участков и своевременно обращаться за профессиональной помощью к специалистам, а специалистам разработанное зонирование и рекомендации помогут сделать расчеты более качественными и обоснованными.
В заключение хочется отметить, что наличие общедоступных инструментов контроля уровня стоимости земельных участков, к которым можно отнести описанный вариант территориально-экономического зонирования, позволит более прозрачно проводить актуализацию кадастровой стоимости земельных участков на территории региона. Это, в свою очередь, позволит максимально учитывать взаимные интересы землепользователей и местных властей в части способствующего развитию региона справедливого размера земельного налога.
Сергей ЕРМАКОВ,
руководитель экспертно-аналитического комитета Омского регионального отделения Российского общества оценщиков, член рабочей группы по экспертно-аналитической работе НП «Омская коллегия оценщиков».