Лирическое налоговое отступление…
Без сомнения, ключевым событием 2014 г. для истории омского предпринимательства станет грядущая кадастровая оценка земли. Омских предпринимателей, переживших две волны кадастровой оценки в 2007-м и 2011 гг., можно смело назвать ветеранами боевых действий. Сколько товарищей-землепользователей потеряли они в ходе безжалостной массовой атаки земельного налога… Сколько предприятий с многолетней историей было стерто с лица земли… И сколько налогов смогли бы они заплатить государству, если бы дожили до дня сегодняшнего!..
В прошлом номере «Коммерческие вести» писали о разнице между кадастровой и рыночной стоимостями в отношении объекта недвижимости в 73 миллиона раз! Да, город получил деньги в казну. Но кто-то задумался о судьбе предприятия, налоги которого выросли в 73 миллиона раз? А насколько возросла себестоимость его продукции? Выдержит ли теперь компания в конкурентной борьбе с предприятиями из других регионов или из-за рубежа? А если многократно возросшие налоги значительно превысили все доходы предприятия? Кто-то анализировал, не прямой ли это путь к банкротству? Так мы поддержали родное предприятие… А еще боремся за звание «Инвестиционно-привлекательный регион»! Какой здравомыслящий инвестор решится работать в регионе, где задним числом могут увеличить налоги в 73 миллиона раз?!
Банкротство предпринимателя-землепользователя — это осиротевшая земля, которая лишилась рачительных хозяев и рискует превратиться в мертвую пустошь. А следом умирает и город…
Любой инвестор, посмотрев статистику по динамике землепользования для производственных целей в Омске за период действия кадастровой оценки 2007-го и 2011 гг., сто раз подумает, прежде чем решится вложить средства в участки, кадастровая стоимость которых превышает рыночную или может мгновенно подскочить в 73 миллиона раз.
Новая кадастровая оценка может стать новой горячей точкой, способной прожечь карман предпринимателя и поднять волну новых жертв. И выжить будет легче тем, кто успеет прикрыть тылы, заранее рассчитав рыночную стоимость своих земельных участков в индивидуальном порядке. Этот способ спас многих в 2008-м и 2011 гг.
В ближайшее время по владельцам торговой и офисной недвижимости ударит новый налог на имущество. Затем повышение налоговых платежей ждет всех пользователей объектов капитального строительства, будь то жилая квартира, гараж, магазин или завод.
Омские предприниматели искренне надеются, что представители власти понимают: управлять по-настоящему качественно – значит, заботиться о завтрашнем дне, не только взыскивая сейчас, но и думая на перспективу, чем это обернется для предпринимательства и жителей города.
Аналитики и оценщики держат руку на пульсе. Следите за развитием событий вместе с нами.
Рынок жилой недвижимости
Анна Зыкова, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости:
— Довольно существенно увеличилось количество предлагаемых объектов, по сравнению со средним ежемесячным показателем прошлого года. Однако ощутимого роста стоимости удельного показателя (1 кв. м) уже третий месяц подряд не происходит, что говорит о довольно стабильном состоянии рынка. Скоро начнется традиционный сезон отпусков, но еще рано судить о дальнейших тенденциях на рынке жилой недвижимости. Однакобольших ожиданий по росту цен эксперты не строят.
На первичном рынке г. Омска отмечается небольшой спад – минус 28 рублей за 1 кв. м. На вторичном рынке прирост отмечается положительный, но достаточно незначительный – всего 66 руб./кв. м. При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам марта отмечен на уровне 41 105 рублей, а вторичного рынка – до 47 797 рублей за 1 кв. м.
В разрезе округов ситуация такова: в двух из пяти округов зафиксировано снижение стоимости1 кв. м – в Ленинском (минус 983 руб./кв.м) и Центральном (минус 818 руб./кв. м). Самый высокий прирост отмечен в Октябрьском АО – плюс 568 руб./кв. м, в Кировском АО — 334 рубля за 1 кв. м, а самый небольшой прирост отмечен в Советском округе – всего 103 руб./кв. м. При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 44 939 рублей. С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв. м в Октябрьском АО – 40 851 руб./кв. м. В Кировском округе стоимость 1 кв. м в среднем составляет 40 479 руб./кв. м. В Ленинском округе средняя удельная цена составила 39 249 руб./кв. м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 708 руб./кв. м).
На вторичном рынке отрицательный прирост отмечен только в Центральном АО, и то минимальный в пределах погрешности – минус 15 рублей за 1 кв.м в среднем по округу. В Советском округе прирост составил 95 рублей за 1 кв.м. В Октябрьском чуть выше – плюс 169 рублей за 1 кв. м. В Кировском и Ленинском округах прирост в марте стал чуть более ощутимым, чем в других округах, – 236 и 214 руб./кв. м соответственно. При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стал Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 52 704 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 46 891 руб./кв. м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 450 руб./кв. м. В Ленинском АО 1 кв. м в среднем стоит 44 930 руб./кв. м, а самое дешевое жилье в перерасчете на 1 кв. м предлагается в Октябрьском округе – 43 929 руб./кв. м
Рынок коммерческой недвижимости
В первом квартале рынок недвижимости еще недостаточно активен, однако колебания, связанные с «настройкой» цен, все же отслеживаются. Преимущественно это касается сегмента торгово-офисной недвижимости. В секторе продаж торговых и офисных объектов динамика отрицательная, в то время как ставки аренды потянулись вверх. Стабильностью отмечен производственный сегмент, незначительный рост здесь совсем не гарантирует дальнейшее повышение цен.
Около 62% рынка торговых площадей г. Омска представлено объектами до 100 кв. м. В размере 24% наполняют рынок торговые объекты от 100 до 250 кв. м. Не более 14% представлено совокупностью крупных торговых площадей, которые имеют более низкий спрос.
В 1Q 2014 года цены на рынке торговой недвижимости показали незначительное снижение. Если динамика средних цен по городу колеблется незначительно, то в Центральном АО цены упали до 46 954 руб./кв. м (-4%). Тем не менее показатель Центрального АО по-прежнему является максимальным. Относительно соответствующего периода предыдущего года средневзвешенная цена 1 кв. м по г. Омску осталась без изменений, и составила 40 053 руб./кв. м. Динамика средневзвешенной цены предложения приведена на графике 3.
Рынок аренды торговой недвижимости развивается с положительной динамикой. С началом года возросла потребительская активность в данном секторе, и ставки стали подниматься. Лидерство в части арендных ставок, как и в предыдущем периоде, принадлежит предложениям Ленинского АО. Здесь средневзвешенная арендная ставка составила 533 руб./кв. м (+0,04). Догоняют его Центральный и Кировский АО со средневзвешенными арендными ставками 513 руб./кв. м и 493 руб./кв. м соответственно. Динамика средневзвешенных ставок арендной платы к концу 1Q представлена на графике 4. Как и в сегменте торговой недвижимости, наибольшее количество площадей, представленных к продаже, отмечено в Центральном и Кировском АО – 37% и 27% от общего объема соответственно.
В динамике офисной недвижимости прослеживается легкое снижение цен, как в отдельных округах, так и по городу в целом. В Омске отмечено снижение на 1% относительно предыдущего периода и прирост в размере 5% относительно аналогичного периода предыдущего года.
Так же, как и в сегменте торговли и офисов, наиболее востребованными среди производственной недвижимости являются небольшие площади. Около 41% рынка составляют производственные и складские объекты площадью до 500 кв. м, которые предлагаются по средневзвешенной цене 18 833 руб./кв. м. Также весьма высока доля предложений крупных производственных площадей: в 1Q 2014 года площади от 1 000 до 10 000 кв. м составляют 40% в общем объеме. Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м такого помещения в среднем по городу составляет 11 988 руб./кв. м. Помещения площадью от 500 до 1000 кв. м можно приобрести по средневзвешенной цене 13 516 руб./кв. м.
В 1Q среди ценовых показателей производственно-складских объектов в отдельных округах отмечен незначительный рост. На 1% выросла средневзвешенная цена 1 кв. м предложения в Омске, составив 11 647 руб./кв. м. Во всех округах с начала года отмечен рост от 1% до 3%. Можно предположить, что рынок данного сегмента плавно переходит из фазы спада в фазу восстановления либо же незначительный рост лишь напрямую связан с уровнем инфляции в течение I квартала.
Максим Репин, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости:
— Начало 2014 года принесло общее нарастание тревоги инвесторов на всех рынках, в том числе и в недвижимости. Начало года является сезоном перезаключения большинства договоров аренды, и именно в этот момент происходит изменение условий договоренности. Соответственно, происходит и изменение фактических цен, что в этом году наложилось на очень стабильную ценовую ситуацию. Фактические последствия от этих сделок можно будет увидеть лишь в следующем периоде. В целом рынок достаточно стабилен, не демонстрирует какой-либо значимой динамики и каких-либо притягательных факторов для привлечения инвестиционных средств в регион.