15 мая замминистра строительства и ЖКХ Российской Федерации Андрей ЧИБИС приехал в Омск с рабочим визитом. В областном правительстве он провел расширенное совещание по вопросам в сфере жилищно-коммунального комплекса Сибирского федерального округа. Участники встречи обсудили ход реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов на территории субъектов СФО, лицензирование деятельности управляющих организаций и привлечение частных инвестиций для модернизации объектов ЖКХ. «КВ» предлагают читателям ознакомиться с обсуждением первого и наиболее острого вопроса повестки мероприятия – темы капремонта.
Андрей ЧИБИС, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ: Сейчас мы очень серьезно прорабатываем тему капитального ремонта в кредит. Мы считаем, что условия, которые у нас созданы для того, чтобы запустить в эту сферу банковское сообщество и кредитные деньги, даже лучше и прогрессивней, чем в ряде стран Восточной и Западной Европы. Обязанность содержать свой дом поэтапно вводится в течение этого года в субъектах РФ. Понятно, что тех денег, которые люди будут копить, не хватит на капитальный ремонт их домов, и нужно сделать так, чтобы банки начали их кредитовать, и граждане имели опцию провести капитальный ремонт не в 2022 году, как это положено по программе, а в 2016-м или 2015-м. При этом мы серьезно прорабатываем вопрос о том, чтобы государственная поддержка шла на субсидирование процентной ставки. Мы должны сделать так, чтобы процентная ставка фактически гасилась в полном или неполном объеме со стороны государства.
Исходя из того, что мы вчера перед вылетом обсуждали с банками, с экспертным сообществом и представителями ближайших к Москве субъектов, пока мы видим следующую схему. Кредитный продукт, предназначенный для капитального ремонта, должен быть стандартизирован аналогично тому, как сейчас стандартизирован ипотечный продукт. Если собственники проголосовали за то, чтобы капитальный ремонт у них прошел не в 2025-м, а в 2016-м году, и они готовы, чтобы их ТСЖ или управляющая компания в качестве агента получила кредит, при этом у этого дома есть положительная история собираемости коммунальных платежей, то банк выдает кредит, а нам необходимо запустить систему рефинансирования кредитов — так же, как сейчас рефинансируются закладные в ипотеке. Если кредит понятен, то у банка должно быть право через полгода или год рефинансировать его, условно, в АИЖК, фонде ЖКХ или где-то еще. В таком случае региональный и федеральный бюджеты субсидируют процентную ставку.
Если собственники готовы заплатить не минимальные взносы, а несколько больше и сделать энергоэффективный ремонт, для них может включаться механизм дополнительной государственной или большего субсидирования процентной ставки. В этой системе могут работать и те, кто копит на специальных счетах, и те, кто фактически отдал деньги региональному оператору. Вчера у меня были представители пяти банков, причем разных — и с госучастием, и без госучастия, и в процессе мозгового штурма мы выработали эту схему, которая, безусловно, еще потребует доработки.
Те проблемы, которые вы испытываете в рамках текущего Жилищного кодекса, мы сейчас аккумулируем для того, чтобы в июне провести в Самаре съезд региональных операторов, обсудить их, а затем при необходимости скорректировать жилищное законодательство.
Вячеслав ЖУРАВЛЕВ, директор регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Омской области: Одним из главных вопросов при проведении капитального ремонта является замена лифтового оборудования. Срок, в течение которого разрешена эксплуатация лифта, составляет 25 лет. Учитывая высокую стоимость, собственники не смогут самостоятельно собрать необходимый объем средств для его замены. В многоквартирных домах Омской области — 5434 лифта, из которых 2097 уже отработали нормативный срок службы. Объем средств, необходимых на замену лифтов, составляет сегодня 3,6 млрд рублей. Исходя из минимального размера взноса, собственники за 6 лет реализации программы смогут накопить 1,8 млрд рублей, то есть половину суммы. Для решения проблемы по замене лифтового оборудования нами уже проработан ряд вопросов по привлечению инвесторов. Есть предложения от заводов-изготовителей о замене лифтов с рассрочкой платежа до двух лет, однако и это не позволяет собственникам решить проблему из-за недостатка средств. В целях снижения финансовой нагрузки на граждан необходимо на федеральном уровне принять программу по замене лифтов, которая позволит до 15% снизить дефицит региональных программ капитального ремонта, а также поддержать российских производителей лифтового оборудования.
Хочу озвучить предложения от Омской области по совершенствованию как жилищного законодательства, так и иных мероприятий, позволяющих более эффективно выполнять поставленные задачи: на федеральном уровне принять программу по замене лифтов, предусмотреть дополнительные меры поддержки, увеличив, может быть, лимиты государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» в рамках 185-ФЗ, уменьшить налоговые нагрузки для участников системы капитального ремонта.
ЧИБИС: Про уменьшение налоговой нагрузки, что это за предложение и для кого? Тезис «дайте больше денег» я раз шесть услышал. А это что за предложение?
ЖУРАВЛЕВ: В рабочей группе мы обсуждали возможность уменьшения налоговой нагрузки для занятых в капитальном ремонте подрядных организаций. Это могут быть НДС или иные налоги, которые позволили бы сократить расходы на капитальный ремонт. На первую трехлетку у нас предполагается расходов в размере 4,5 млрд рублей. Даже 18% — это более 700 млн рублей, на которые мы бы снизили нагрузку.
ЧИБИС: Мне кажется, это скорее из области фантазии. А строить дома в рамках расселения аварийного жилья – там тоже подрядчики, а модернизировать иные работы... Мне кажется, это такая, мягко говоря, спорная идея. Сколько домов вы планируете отремонтировать в 2014 году?
ЖУРАВЛЕВ: 466 домов. По тем планам, которые строим, приступим в конце июля – августе.
ЧИБИС: Я правильно понимаю, что вы не дожидаетесь начала сбора средств собственников, а используете лимиты государственной поддержки, чтобы запустить программу?
ЖУРАВЛЕВ: Абсолютно верно. Первые квитанции собственники получат только 10 октября.
ЧИБИС: А заявку на капремонт в фонд ЖКХ вы подали?
ЖУРАВЛЕВ: Нет еще. Мы до 1 июня планируем подать.
Станислав ГРЕБЕНЩИКОВ, министр строительства и ЖКК Омской области: По субъективным и объективным обстоятельствам ряд мы не выполнили свои обязательства по капремонту 2013 года. Мы закроем вопрос и тогда дофинансируемся и заявимся на 2014 год. Время у нас есть.
ЧИБИС: В рамках того, что мы сейчас делаем, мы хотя бы разобрались, сколько у нас многоквартирных домов. Самое главное сейчас – не затягивать с началом проведения реального капитального ремонта на тех домах, которые мы определили в краткосрочных планах, – для того чтобы мы собственникам предъявили:«Смотрите, то, что мы делаем в субъектах РФ, – не фикция. Вот первые дома, которые мы отремонтировали, и вот качество этих ремонтов, за которое мы отвечаем». Тогда мы создадим некий элемент доверия, и люди поймут, что они не просто платят, а деньги куда-то уходят, а что они платят, потому что у соседа дом отремонтирован.
Мы договорились, что вы дадите свои предложения в части кредитования. Скажите, по вашим, как руководителя регионального оператора, оценкам, есть ли сегодня какие-то ограничения для того, чтобы занимать деньги в кредитных учреждениях на запуск капитального ремонта уже сегодня, с использованием тех небольших лимитов государственной поддержки, которые имеются?
ЖУРАВЛЕВ: Ограничения, наверное, только в том, как кредитная организация видит процесс возврата этих средств за счет взносов, которые будут формироваться у регионального оператора. Сегодня еще нет статистики по финансовой дисциплине уплаты взносов, поэтому кредитные организации пока относятся к этому с опасением. Самое главное, и мы об этом уже говорили с представителями кредитных организаций, — это процентная ставка. Долгосрочность программы позволяет снизить существующие рыночные процентные ставки (и с Европейским банком мы разговаривали – под 2-3% они дают). Если разговор идет о таком кредитовании, то это будет эффективно. Более высокий процент утяжелит программу. Либо, как вы предложили, возможно замещение или возврат этой ставки за счет средств государства.
ЧИБИС: Давайте без иллюзий. Европейская ставка под 2-3% связана не с тем, что у нас с вами банки другие. Это связано со стоимостью денег, ставкой рефинансирования и макроэкономическими показателями, в том числе с уровнем инфляции. Мы можем сколько угодно, тем более в присутствии СМИ, говорить: «Знаете, а там в Европе...» Слушайте, ну там все по-другому. Если у нас пока инфляция сохраняется на уровне 6%, как может банк выдавать кредит меньше? Наша задача – сделать так, чтобы для собственников кредит был доступен благодаря тому, что государство просубсидирует процентную ставку и возьмет на себя часть рисков по возврату кредита.
Юрий ФЕДОТОВ, председатель финансово-бюджетного комитета Омского городского совета: Важно понимать, что субъекты, как правило, принимают не экономически обоснованный тариф, а заниженную планку, так что финансовый поток здесь не будет устраивать банк в качестве гарантии возврата и обеспеченности кредита. В данной ситуации механизм возвратности может обеспечить денежный поток, но тогда должен быть экономически обоснованный размер платы, либо оставшуюся часть должен гарантировать бюджет. Если вы в законодательстве пропишете, что субъект может выступать таким гарантом, то он будет более внимательно подходить к расчету экономически обоснованного тарифа. Но у субъектов разные ситуации: кто-то уже выбрал лимит предельного заимствования, кто-то – нет. Если гарантом выступает бюджет, то банки, конечно, это устроит, но в таком случае нужно учесть, чтобы и собственник при продаже квартиры не потерял этого обязательства. Где-то оно должно фиксироваться в качестве обременения. Покупатель должен знать, что за квартирой есть долг, пусть в новом или отремонтированном доме.
Нужно идти пошагово. Замахиваться на то, что банк прокредитует дом на комплексный ремонт, на мой взгляд, неправильно. Для начала следует отработать этот механизм на ремонте крыши или системы отопления и посмотреть. Это нужно в федеральном законодательстве прописать. Сейчас в Жилищном кодексе отсутствует этот механизм.
ЧИБИС: Юрий Николаевич, вы правы абсолютно. Такие стартапы в кредитовании могут показать реально и для нас с вами, и для собственников, каким должен быть взнос на капитальный ремонт. Если мы сейчас с вами сделаем его не 6 рублей, а 12...
ФЕДОТОВ: У нас в регионе экономически обоснованный тариф, в зависимости от типа дома, составляет 13-17 рублей.
ЧИБИС: Вы правы, но сейчас это сознательное усреднение. Когда мы начинаем оценивать, сколько нужно денег на конкретном доме на конкретный вид работ, это становится финансовой моделью, которая понятна собственнику. И тогда собственник уже подумает, лучше ли собирать по 6 рублей и получить ремонт через 20 лет, или по 12 рублей, но сделать его уже сегодня. Наверное, только через механизм обсчета дома мы увидим, сколько стоит капитальный ремонт.
Я призвал бы, может быть, по Омску, Томску попробовать просчитать это. С региональными банками ручками взять несколько домов и показать: «Вот, смотрите». В каждом городе есть адекватные, активные ТСЖ, которые свой дом ремонтировали.
ФЕДОТОВ: Это возможно, но, мне кажется, мы наивно полагаем, что у нас ТСЖ смогут выступить заемщиками и на равных работать с банками. Они подчас не в состоянии обеспечить расчет за коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями и периодически банкротятся. По крайней мере, у нас такая практика.
ЧИБИС: ТСЖ?
ФЕДОТОВ: Да. И были предложения ХОВАНСКОЙ ввести более активную роль управляющих организаций в этом механизме. Они ведь сейчас практически исключены...
ЧИБИС: Мы введем, но есть нюансы. Исключение УК из процесса сбора денег и капитального ремонта связано только с одним. У нас в 40 субъектах РФ в год собиралось на капремонт порядка 23 млрд рублей... Исторически, еще с советских времен эта строчка была. УК продолжали собирать эти деньги, но они уходили в никуда. Когда принималось решение относительно УК, шли очень долгие дискуссии. Неправильно, что сейчас их исключили, и как только мы введем лицензирование и решим вопрос со спецсчетом, эта проблема отпадет. Нам нужно, чтобы УК были участниками процесса, приемщиками работ. Также, если у них есть решение собственников, они могут выступать заемщиками по кредитам на капитальный ремонт. Для них появляется мотивация и новый рынок. Пусть зарабатывают, только честно.
Вячеслав ДВОРАКОВСКИЙ, мэр Омска: Тема, которую мы сейчас обсуждаем, была у нас достаточно детально разработана в 2010 году, но тогда она касалась исключительно замены лифтов. Механизм предлагался следующий. Получателем кредита является управляющая компания. Она заключает договор с каждым собственником, а гарантом выступает, как тогда мы предполагали, администрация (сегодня это может быть фонд). Казалось бы, идея хороша, но она не прошла. Во-первых, в 2010 году ситуация была другая, но есть еще одна колоссальная проблема. Дело в том, что УК имеют затруднения и противоречия во взаимоотношениях с собственниками, которые не разрешаются со временем, а постоянно находятся в высокой степени напряжения. В глазах жителей УК находятся в статусе почти нелегальном. Для них они мошенники, плуты и прочее.
Мы говорим о том, что механизм кредитования должен быть, и именно с участием УК. Сборы жителей у нас будут составлять одну пятую часть от плана по капитальному ремонту. А если учитывать данные, полученные Центром ценообразования Омской области, то мы должны собирать на ряд домов не по 6 и не по 12 рублей, а по 40. Кредитование – это единственный путь, который оживит тему капремонта и сделает ее реальной.
Александр ЛИХАЧЕВ, председатель Омского регионального общества потребителей в сфере ЖКХ: При тарифе 6 руб. 70 коп. за год дом может накопить 400 тысяч. Лифты дорогие и кровля дорогая. По действующим СНИПам капитальным ремонтом считается замена не менее одной трети любой позиции коммуникаций. У нас с региональным фондом сейчас идет спор. Они требуют, чтобы замена, допустим, лифтов шла на 100%. Мы считаем, что законно заменять часть. Основной банк у нас – Россельхозбанк. Он дает 3% годовых по вкладу. Так инфляция-то – 10%! 7% средств у жильцов, получается, проедается. Поэтому мы хотели бы получить разъяснения о том, что мы можем частично проводить капремонт исходя из того, сколько за год дом собирает.
ЧИБИС: Вообще позиция честная – так, навскидку. Давайте посмотрим. А фонд вы имеете в виду какой?
ЛИХАЧЕВ: Наш, региональный.
ЧИБИС: Видите, фонд у нас федеральные деньги на лифты пытается выбить.
ЛИХАЧЕВ: Остро стоит вопрос с новыми домами. Депутат ВАЛУЕВ, на мой взгляд, очень правильно сказал, что новые дома вообще платить не должны. Как бы там ни было, решение, что платят все, принято. Так вот, у нас идет спор. Сейчас эта тема будет вноситься на Законодательное собрание. Общество потребителей по предложению ТСЖ и собственников новых домов, которым не нужен капитальный ремонт, просят дополнить статью, на которую могут идти собираемые жильцами деньги, работами по ограждению территории, по благоустройству спортивных и детских площадок, площадок для выгула собак. Считаете ли вы это правильным?
ЧИБИС: Если вы хотите мое мнение, я считаю, что неправильно путать фонд капитального ремонта и тему дополнительных опций на своей земле (освещение, стоянки, благоустройство и так далее). Почему? Новые дома, может быть, в каком-то смысле справедливо не хотят собирать деньги. Но через 15 лет, когда придет время первых видов работ по капитальному ремонту, окажется, что денег на это нет. Если мы отменяем обязанность собственников новых домов копить деньги на капремонт, необходимо ввести жесткое законодательство о своевременном проведении всех видов работ. Если не отремонтировали – накладывать жесткие санкции, взыскания, насильственно заставлять проводить работы. Второй вариант – помочь им, к сожалению, вынужденным образом, копить заранее. Моя личная позиция с учетом того, что мы сейчас имеем, — на ближайшие пять-десять лет мы не можем уйти от всеобщей обязанности копить деньги на капитальный ремонт. Почему? Потому что безопасность дома – это не только зона интересов того собственника, который в нем живет. Мимо этого дома ходят люди, туда заходят те, кто не имеет к нему никакого отношения, и это вопрос также их безопасности. Свой дом необходимо содержать в должном состоянии. Гарантии того, что собственники, которые имеют квартиры в новых многоквартирных домах, способны будут через 20 лет оплатить капитальный ремонт, к сожалению, нет никакой. Именно поэтому сознательно принято такое решение о том, что все обязаны платить. С одной стороны, у кого-то это вызывает социальное напряжение, с другой стороны, с точки зрения запуска истории с кредитованием это более прогрессивная история, чем во всех странах Запада и Востока.