Грузовое автотранспортное предприятие-6 считает, что залога банку уже нет
4 июня Арбитражный суд Омской области продолжил рассматривать дело по исковому заявлению Омского Сбербанка к ОАО «Грузовое автотранспортное предприятие-6» об обращении взыскания на долю 494329/582000 в общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий ГАТП-6 с начальной стоимостью 16 млн 475 тысяч 904 рубля.
В ходе разбирательства дела привлечены третьи лица, не заявляющие собственных требований: ООО «Компания «Аквилон» и Управление Росреестра по Омской области. Первому принадлежит доля на земельный участок, а Росреестр участвует в качестве органа, регистрирующего сделки с недвижимостью. Кроме того, привлечен к делу в качестве третьего лица представитель банкротящегося СТК «КЭС», не заявляющего собственных требований.
Через три с половиной месяца после начала процесса, 19 марта 2015 года, ОАО «ГАТП-6» подало в арбитражный суд встречный иск о прекращении права залога, возникшего из договора ипотеки № 856 от 13 марта 2008 года, на свое имущество: здание горячих цехов (859,6 кв. м), механизированную мойку автомобилей (954 кв. м), бытовой корпус, моторный цех, зону заявочного ремонта (7097, 5 кв. м), нежилое одноэтажное строение – зона ТО-1 (1792,4 кв. м). Также во встречном иске значится обязать третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – внести в ЕГРП изменения о погашении записи об обременении залогом данных строений.
Сбербанк выступил с ходатайством о назначении судебной экспертизы для определения размера долей в праве общей долевой собственности владельцев зданий на спорном участке площадью 58 тысяч 200 кв. м. (кадастровый номер: 55:36:12:03:07139). В качестве экспертного учреждения банк предложил ООО «Эталон» – бюро независимой оценки и экспертизы.
Представители ответчика и ООО «Компания «Аквилон» возражали, они выступают за привлечение другой экспертной организации и настаивают на иной формулировке вопроса к эксперту:
– Мы просим определить площадь земельного участка из большего участка с кадастровым номером 55:36:120307:139, необходимую для использования четырех объектов недвижимости, находящихся в залоге, с учетом их функционального назначения и норм строительного, земельного законодательства. Данная позиция сообразуется с решением высшего арбитражного суда, изложенным в постановлении от 6 сентября 2011 года. И в качестве экспертного учреждения просим привлечь ООО «Национальный земельный фонд».
Далее представитель ответчика процитировал позицию Высшего арбитражного суда: «При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости».
4 июня на заседании суда был выслушан эксперт, приглашенный Сбербанком, Юрий ПОВИКАЛОВ, кадастровый инженер, начальник управления земельно-имущественных отношений ООО «Эталон». Представитель ОАО «ГАТП-6» Сергей ПЯТАК задал ему вопрос: «Мы предлагаем следующую схему: изначально необходимо определить площадь земельного участка с учетом функционального назначения объектов недвижимости, которые на нем расположены, и впоследствии, суммируя эту площадь, выделить определенную долю с учетом объемов всего земельного участка. Этот вопрос является корректным для проведения экспертизы?» ПОВИКАЛОВ ответил: «Считаю, что он менее корректный, потому что вам придется применять региональные нормативы градостроительного проектирования, которые тоже имеют весьма неустоявшийся характер. Только с помощью них мы сможем вашу схему реализовать, но тогда не будет ответа, куда пойдет дельта, как классифицировать разницу между существующей площадью земельного участка и той, которую мы суммарно получим как нормативную площадь под каждым из зданий».
ПОВИКАЛОВ добавил: «Скорее всего на эту дельту есть заинтересованная сторона, которая будет претендовать на нее и говорить, что она не подлежит разделу по долям. Мне кажется, это неправильный подход». Он напомнил, что существует приказ Минстроя Омской области № 22 от 30 сентября 2008 года, который «утвердил в соответствии со своими полномочиями региональные нормативы градостроительного проектирования. Под зданием, имеющим определенное назначение, указан коэффициент, который умножается на сумму площадей помещений. Получается земельный участок».
Разбирательство дела продолжается. Стороны должны решить не только вопрос определения размера долей, но и прийти к соглашению в отношении начальной продажной цены.
Из материалов дела следует, что 13 марта 2008 года между ОАО «Сбербанк» (залогодержатель) и ОАО «Грузовое автотранспортное предприятие № 6» (залогодатель) был подписан договор ипотеки № 856 объектов недвижимости – нежилых строений, в котором стороны определили, что в целях обеспечения своевременного исполнения обязательств ООО «Строительные технологии и системы» (заемщик) по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 426 от 8 ноября 2007 года, залогодатель – ОАО «Грузовое автотранспортное предприятие № 6» обязуется в срок до 1 января 2010 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, функционально обеспечивающим находящийся на нем предмет залога, на право аренды этого земельного участка или приобрести этот земельный участок в собственность. А далее заключить дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым предоставить данный участок или право аренды данного участка в залог залогодержателю по залоговой стоимости, равной его нормативной стоимости. Интересно, что претензий Сбербанка к ООО «Строительные технологии и системы» на сайте арбитражного суда обнаружить не удалось.
Вероника СВОБОДИНА