Обещанные снижение ставки Центробанком и субсидирование ипотеки могут выправить эту ситуацию
О снижении активности
Эта тенденция, обозначившаяся еще в прошлом году, в 2015-м начала обостряться. На сегодня общее уменьшение цен на графиках аналитиков еще четко не обозначилось, но спад активности на рынке жилой недвижимости Омска статистика уже отражает.
Как рассказала в разговоре с обозревателем «КВ» аналитик ГК «ОМЭКС» Анна ЗЫКОВА, вторичный рынок жилья, характеризующийся бОльшей стабильностью по сравнению с первичным рынком, в целом по итогам 2014 года вырос в цене на 3%. По итогам 2013 года этот показатель составлял +5,8%, а в 2012 году он достигал 10%.
– Такие показатели снижения активности на рынке – предвестник определенных сложностей. Так сказывается неуверенность покупателей. Уже в прошлом году в разных округах города наблюдалось снижение стоимости жилья. На первичном рынке эта тенденция обозначилась в марте, на вторичном небольшое снижение начало проявляться во второй половине года, – рассказала аналитик.
В течение 2014 года динамика цен в отдельные месяцы была разнонаправленной, и первые два месяца начавшегося года сохранили этот тренд.
Так, по данным оценочной компании «ОМЭКС», если в декабре стоимость квад-
ратного метра жилья по отношению к ноябрю упала на первичном рынке на 157 рублей, а в январе по отношению к декабрю на 66 рублей, то уже в феврале этот показатель подскочил на 977 рублей. Что касается рыка вторичного жилья, то здесь за последние три месяца показатель цены незначительно снизился только в январе – на 18 рублей за кв. м. В феврале же стоимость вторички выросла сразу на 778 рублей за кв. м. Повышение стало логичным продолжением активности конца прошлого – начала текущего года, в результате которой продавцы пришли к выводу о возможном повышении цены продажи своих объектов, но это кратковременный эффект.
Как мы помним, цены предложения, которыми оперируют аналитики, почти всегда отличаются от конечных сумм продаж квартир – в большую сторону. И активные участники рынка – агентства недвижимости – как спад спроса, так и некоторое снижение реальных сумм сделок купли-продажи жилья уже в полной мере ощущают. С этого начали обсуждение проблем рынка участники круглого стола.
«Отложенный» кризис
Как отметила директор АН «Недви-жимость-Гарант» Нина КАРПЕНКО, рынок недвижимости консервативен и на изменения в экономической системе в основном реагирует не сразу.
– Поскольку кризис начался с прошлого года, только сейчас тот период, когда цены стали медленно снижаться – на вторичном рынке. О первичном рынке этого сейчас сказать еще нельзя. Предложений много, но спрос упал достаточно серьезно, – прокомментировала руководитель.
Директор АН «Авеста-Риэлт» Валерий РАЙС также уверен, что в настоящее время портрет кризиса только начинает вырисовываться, а более-менее четким он станет самое раннее к концу марта, и тогда граждане страны начнут ощущать более масштабные его проявления.
– Точкой отсчета для кризиса стал тот момент, когда национальная валюта начала превращаться в слабую валюту. Как следствие – паника на валютном рынке, боязнь, что все станет дороже, и ажиотажный спрос в том числе на квартиры. В конце года было очень много инвестиционных покупок. Граждане Казахстана всколыхнули наш рынок. Часть заключенных сделок перешла на январь и февраль, – рассказал риэлтор.
Директор АН «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО уверен, что именно граждан Казахстана можно поблагодарить за то, что рынок недвижимости Омска только начинает ощущать кризис.
– Большинство покупателей в ноябре-декабре – это были граждане Казахстана. И если бы не Казахстан, мы начали бы падать гораздо раньше. Сейчас ни продавцы квартир, ни строители цен пока не снижают. Прошло еще мало времени. Казахстан перестал покупать только три недели назад, – сообщил эксперт.
– Кризис есть как факт и уже повлиял на рынок, но в статистике мы это увидим позже. Думаю, весной – в начале лета, – прокомментировал директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН.
Рынок подкосила ипотека
В настоящее время, для того чтобы выровняться, рынку недвижимости нужны деньги, но они, напротив, продолжают его покидать. Здесь главным фактором стало увеличение банками процентных ставок вслед за повышением Центробанком РФ ключевой ставки, которая сейчас составляет 15%. Это одна из основных причин, приведших к спаду спроса на жилье.
Значительно поддержать рынок могли бы жилищные сертификаты, как это было в 2009 году (тогда в этой форме на рынок пришла сумма около 1,3 млрд рублей). Как рассказала Нина КАРПЕНКО, регион ждал жилищных сертификатов еще осенью 2014 года, но не дождался. Теперь их поступление предполагается в конце первого – начале второго квартала этого года.
По словам Валерия РАЙСА, правительство страны сегодня для выравнивания ситуации не делает ничего – только обещает. Так, с 1 марта предполагалось понижение ключевой ставки по ипотеке, но этого не произошло.
– Самая низкая ставка по ипотеке сегодня у Сбербанка (15,5%). Сделки на этом рынке есть, и заявки рассматриваются, но это не те показатели, что были в 2014 году, –
заявил Константин РОМАНКО.
Рынок аренды упал
Одним из первых на кризис на рынке жилой недвижимости среагировал сектор аренды. На этом сегменте сказался также декабрьский ажиотаж, ведь квартиры, приобретенные гостями из ближнего зарубежья, были в основном инвестиционными, и сейчас их сдают внаем.
– На аренду жилья очень сильно упал спрос, потому что у людей нет денег. 8 тыс. рублей за 1-комнатную квартиру в месяц они уже не в состоянии платить. Зарплаты остались на одном уровне, а продуктовая корзина выросла в 1,5-2 раза, – пояснил Валерий РАЙС.
В результате раньше 1-комнатная квартира сдавалась в среднем по цене 10 тыс. рублей в месяц, то сейчас ее можно найти уже за 7-8 тыс. 2-комнатные квартиры в настоящее время стоят около 10 тыс. рублей, 3-комнатные – 13-15 тыс.
В коммерческой недвижимости выживает «эксклюзив»
Проблемы на этом рынке, о которых «КВ» рассказывали в начале 2015 года, сейчас усугубляются. Продажа и аренда немалого количества коммерческих площадей в Омске затянулась на годы.
Ставки по аренде продолжают снижаться. В 2014 году уторговывание по аренде в бизнес-центрах Омской области было до 20%. Арендаторы активно пользуются тем, что арендодателю сложно найти им замену. По словам Константина РОМАНКО, этой тенденции до кризиса 2008 года вообще не было на омском рынке коммерческой недвижимости.
По информации Валерия РАЙСА, минимально в этом сегменте кризис повлиял на так называемую эксклюзивную недвижимость.
– Где есть максимальный трафик – больше 5000 человек в сутки проходит, там все нормально. В «Меге» и «Голубом огоньке» наверняка арендные ставки не упали, – добавил руководитель.
По его словам, сегодня коммерческую недвижимость лучше продать, чем ею владеть, потому что сдавать ее в аренду стало убыточнее, чем держать ставку на депозите. Однако люди не продают, а сдают в аренду такие объекты, потому что их не получается продать. Для тех, кто хотел что-то приобрести на этом рынке, сейчас самое время покупать, т. к. можно торговаться.
Еще хуже в Омске обстоят дела с произ-водственно-складской недвижимостью.
– По производственной недвижимости мы видели абсолютную стагнацию с 2008 года. Сейчас она усугубляется. Спроса и так не было, а он еще и ухудшился. Сегодня предприятия предпочитают сами для себя строить – это выгоднее и доступнее. Потому что строишь под себя, под свои задачи и технологические процессы, у своих железнодорожных веток – развиваешь то, что есть, – рассказал Максим РЕПИН.
В целом сегодня ситуация на рынке производственной недвижимости такова, что объекты этого сегмента могут попросту разорить своих владельцев, особенно если оформлены в собственность, т. к. требуют немалых затрат, а прибыли не приносят.
Строители немного сбавят темпы
В круглом столе принял участие представитель самого крупного в Омске застройщика жилых кварталов – Группы компаний «Стройбетон», директор структурного подразделения данной компании ООО «Агентство недвижимости Стройбетон–Инвест» Владимир ГРИНЕВ.
По его словам, конец года и для его компании был удачным – продажи жилья в новостройках высокой степени готовности резко возросли, в результате чего реализовано было около 95% таких квартир.
В первом номере 2015 года «КВ» писали о том, что ГК «Стройбетон» планирует в этом году несколько повысить стоимость своего продукта. От этих своих намерений компания пока не отказалась. А вот планы по вводу жилплощади, которые у застройщика в начале года были на уровне 120 тыс. кв. м, несколько скорректируются. В текущем году предприятие намерено сдать примерно 100 тыс. кв. м жилья. В конце 2014 года оно заключило с региональными властями договор на строительство ряда домов по федеральным программам на сумму более миллиарда рублей. В рамках этих соглашений до конца года «Стройбетон» намерен сдать 47 тыс.
кв. м жилья. В 2015 году на продажу компания выставит всего 50-60 тыс кв. м, т. е примерно в два раза меньше, чем в прошлом году. По словам Владимира ГРИНЕВА, больших объемов новостроек рынок сегодня просто не переварит.
Про риски
для покупателей
В 2013-2014 году в Омске началось большое количество новых жилых строек. На местный рынок пришли в том числе иногородние компании. Как отметили присутствовавшие на мероприятии эксперты, велика вероятность того, что далеко не все новые объекты сдадут в срок, будут среди них и задержанные, и замороженные.
Рассуждая о том, как гражданам выбирать себе квартиру в кризис, Константин РОМАНКО посоветовал доверять местным компаниям, надежность которых проверена временем.
– Посмотрите, кто вышел из кризиса 2008 года, и делайте выводы. С большой долей вероятности они и из этого кризиса выберутся. Участие в стройках, начатых новичками, которые в городе никому не известны, это уже ваши риски, – заявил риэлтор.
Впрочем некоторые иногородние стройфирмы, которые сейчас фигурируют на местном рынке новостроек, омичам хорошо известны. Например, компания «ПИК», оставившая после себя в 2008 году не один жилой недострой и не одну сотню обманутых дольщиков.
Сегодня в Омске две строительные компании, которые возводят многоквартирные дома на свои средства и продают квартиры тогда, когда объект возведен под крышу, – это ГК «Стройбетон» и ЗАО «Завод сборного железобетона № 6». Риэлторы уверенно заявляют, что закредитованность этих организаций очень низкая и покупатели квартир в их домах ничем не рискуют. Большая часть стройфирм на омском рынке привлекает средства граждан уже на начальном этапе строительства – соответственно, риски приобретателей в этом случае существенно возрастают.
Нина КАРПЕНКО добавила, что в целом гражданам лучше иметь дело с проверенными застройщиками: это в том числе строительные тресты (№ 2, 4, 5), которые, как выше названные компании, пережили прошлый кризис. Также руководитель посоветовала обращаться в агентства недвижимости, состоящие в профессиональных объединениях риэлторов, потому что сертифицированные компании и аттестованные агенты смогут гарантировать каждому покупателю и продавцу качество, надежность услуг и добросовестность риэлтора.
На тему перспективы появления в Омской области новых обманутых дольщиков высказался Максим РЕПИН, который уверен в необходимости проведения на рынке мониторинга.
– Проведя сейчас финанализ застройщиков – в усеченном формате или еще как-то, можно будет уберечь граждан от вывода этими компаниями капитала или хотя бы приостановить процессы, которые, может быть, уже идут в компаниях, у которых дела похуже, – уверен аналитик.
Характер кризиса-2015
На мероприятии было отмечено, что текущий кризис отличается от своих предшественников. Речь не только о том, что до сих пор нет помощи от государства и что проблемы на рынке отсрочили те инвестиции, что пришли из Казахстана. На этот раз рынок, похоже, адаптируется к сложностям значительно быстрее.
По словам Максима РЕПИНА, в кризисы 1998-го и 2008 годов влияние падения национальной валюты на рынок становилось заметно по истечении некоторого времени.
– Рассматривая уже третий кризис, мы можем сказать, что гораздо быстрее происходит это влияние, коррекция рынка. Если в 1998 году, когда у нас валюта упала в четыре раза, рынок начал отыгрывать только в 2000-2001 годах. Как минимум, полугодовой временной лаг был на рынке в 1998 году. Сейчас мы видим, что уже в феврале рынок недвижимости проявляет в своих цифрах влияние финансовой ситуации, – рассказал эксперт.
Еще одно из отличий кризиса-2015 – гораздо меньшая, по сравнению с предыдущим экономически сложным периодом, закредитованность населения, или насыщенность рынка ипотекой, т. к. после 2008 года банки стали выдавать этот продукт гораздо осторожнее.
– Есть ряд факторов, которые говорят о том, что рынок более устойчивый и сбалансированный и таких просадок, как в 2008 году, когда цены на жилье упали на 25%, на этот раз не будет. Я в этом уверен как аналитик. Возможна небольшая коррекция в некоторых сегментах, но значительно это не повлияет. На рынке сейчас более плавные движения, чем были в 2008-2009 годах, – уверен Максим РЕПИН.
В свою очередь Валерий РАЙС убежден, что, для того чтобы кризис проявился в полную силу, прошло еще слишком мало времени.
– Я думаю, что с точки зрения практики цифрами апеллировать нужно чуть-чуть попозже, примерно через четыре месяца после майских праздников. Тогда статистика будет точнее. Сейчас еще есть эффект, что человек настроился, он уже родил ребенка и получил сертификат на маткапитал или собрался разъехаться, т. е.
желание определяет покупку, и оно пока не снизилось. Но когда кризис обретет более четкие очертания, это желание снизится. Сегодня люди уже знают, что из квартир выселяют за долги. Тысячи людей выселили после кризиса 2008 года по решениям судов, практика уже сложилась, – прокомментировал руководитель «Авесты-Риэлт».
Риэлторы анализируют
и перестраиваются
Все руководители крупных агентств недвижимости понимают, что кризис – время для определенной перестройки и новых подходов к работе. Опытным игрокам здесь помогает наработанная в предыдущие кризисы практика.
– Мы входим уже в третий кризис, и сегодня, если мы хотим сохранить свое докризисное благополучие, нужно на единицу услуги делать в два раза больше работы, нужно перестраивать коллектив. Я настроен на то, что прибыль упадет. В Санкт-Петербурге за январь-февраль закрылось 15% агентств недвижимости. У нас это тоже уже есть. Мелких агентств, или, как мы их называем, «табуреточников», в Омской области в 2014 году стало меньше на 20%, – поделился Валерий РАЙС.
Все посетившие круглый стол риэлторы однозначно заявили, что снижать агентскую ставку, которая по Омской области сегодня составляет 3-4%, они не планируют, поскольку она и так практически самая низкая по России. Для сравнения были приведены Новосибирск и Тюмень, где этот показатель составляет 6-7% и 9% соответственно.
По мнению Нины КАРПЕНКО, кризис –
это время возможностей. В этот период необходимо усилить контроль за эксклюзивностью договоров, заключаемых с продавцами, проводить обучение, тренинги со специалистами. Особое внимание нужно уделить сопровождению сделок. Но клиентам же не стоит экономить на безопасности.
По словам Константина РОМАНКО, первым делом в кризис необходимо оптимизировать затраты, а вторым – отслеживать потребности рынка и развивать именно это направление.
О перспективах первички
Как рассказала Нина КАРПЕНКО, граждане Казахстана, создавшие декабрьский ажиотаж на рынке недвижимости Омска, существенно этот рынок скорректировали.
– Мы ориентировались на жилье эконом-класса, а представители Казахстана стали покупать новостройки и жилье с небольшим процентом износа, построенное максимум 5-10 лет назад. Вслед за ними и наши жители тоже стали более внимательно относиться к этому вопросу. Это еще и потому, что все знают, как жить в старом доме и что сегодня происходит с капремонтом. Последние несколько месяцев люди отдают предпочтение новым домам. Соответственно, на дома с большим процентом износа надо ставить более реальные цены, – заявила руководитель.
Руководитель АН «Аркада-Стиль» также уверен, что в 2015 году на первый план в Омской области будет выходить первичное жилье. Государство намерено поддерживать строительство – субсидировать процентные ставки по ипотеке оно планировало именно в отношении новостроек.
– Если субсидии пойдут, то действительно новостройки в продажах должны вырасти. Потому что процентные ставки по ипотеке на новостройки вдруг завтра у нас окажутся 12%, а на вторичку – 15%. Понятно, что тогда будут приобретать, – уверен Константин РОМАНКО.
– Сейчас мы видим, что у нас первичка стоит 42 тысячи за кв. м, а вторичка – 48 тысяч. Но более чем в половине регионов России все с точностью наоборот. Сейчас из-за кризиса эта ситуация может сложиться и у нас. Особенно при субсидировании ставки. Рано или поздно мы в статистике увидим этот перелом, когда первичка станет дороже вторички, –
поддержал коллег Максим РЕПИН.
Прогнозы и советы
Несмотря на то, что присутствовавший на круглом столе представитель крупнейшей компании-застройщика заявил о том, что цены на квартиры скорее всего будут повышены, некоторые риэлторы уверены в том, что рынок вынудит стройкомпании пересмотреть ценовую политику именно в сторону минуса. Такого мнения придерживается Валерий РАЙС, который опирается на то, что денег на рынке как не было, так и нет. На проблемы с ипотекой накладывается отсутствие материальных вливаний со стороны государства.
– Здесь вступит в силу такое понятие в финансовом менеджменте как работа в целях сохранения ликвидности компании. Чтобы не обанкротиться, нужно хотя бы в ноль сработать. Это не самый худший вариант в кризис, я работал и в ноль, и в минус. Думаю, что к концу лета – к осени цена на квартиры упадет на 10-15%, – дал прогноз директор АН «Авеста-Риэлт».
– Если на рынок придут деньги, мы не упадем, но скорее всего остановимся в динамике роста. Все будет зависеть от тех шагов, которые предпримет правительство страны, – прокомментировал Константин РОМАНКО.
По мнению же Максима РЕПИНА, провалиться рынку недвижимости не даст дефицит новостроек. Его поддержала Нина КАРПЕНКО, которая уверена, что если ситуация с ипотечными ставками улучшится, то рынок будет и дальше жить и развиваться. Руководитель посоветовала тем, кто улучшает жилищные условия в период кризиса, двигаться к цели короткими шагами. Но вместе с тем двигаться.
— Риски неуместны, а ипотека по-прежнему удобный и комфортный инструмент, но на сегодняшний день это вспомогательный инструмент. В данных условиях он подходит только тем покупателям, которым необходимо дозанять относительно небольшую сумму. Например, продать 1-комнатную квартиру и, добавив заемные средства, приобрести 2- или 3-комнатную квартиру. Времена, как известно, не выбирают. А тем, кто сейчас занимается улучшением жилищных условий, стоит их решать. На мой взгляд, это оптимальная тактика. Обвала цен ждать не следует. Но снижение цен к концу года на 5-8% прогнозируется, — сообщила директор АН «Недвижимость-Гарант».
Все участники круглого стола сошлись на том, что сегодня тем гражданам, которые планировали покупку или продажу недвижимости, не стоит ждать, как будет дальше развиваться ситуация, а нужно реализовывать свое намерение – покупать и продавать жилье.
– 85% сделок – это обменные варианты, когда вам не нужно получить максимум от своей квартиры, а нужно решить свой жилищный вопрос. Сейчас нужно, как минимум, выставлять квартиры на продажу, чтобы получить за них максимальную стоимость. Для покупателя же идеальный момент, когда он может купить жилье с торгом, – заверил Константин РОМАНКО. И добавил, что, взяв сегодня ипотеку, можно будет потом перекредитоваться, как люди это сделали в 2009 году.
Обозреватель «КВ» между тем согласен с Владимиром ГРИНЕВЫМ, который в целом поддержал коллег и уточнил, что покупка жилья – это серьезный шаг, который всегда нужно хорошо обдумать.