Для начала хочется объяснить пытливому читателю суть явления.
Ситуация, в общем, проста.
Есть площадка под строительство. Есть инициативная группа предпринимателей (назовем ее Фирма). Есть желание строить и зарабатывать, причем не на свои деньги, а на деньги будущих собственников квартир.
Тривиальная ситуация. Она решена Законом «Об участии в долевом строительстве…»: получай землю, разрешение на строительство, привлекай деньги по договорам долевого участия, которые заключаются дольщиками напрямую с застройщиком и регистрируются в Росреестре.
Эта ситуация породила когорту обманутых дольщиков. Это когда застройщик берет деньги у людей, направляет значительную часть из них не на стройку (а на себя, любимого, или на следующую стройку, по которой пока новые деньги не привлечены). А потом не может построить дом при уже взятых у людей деньгах. Итого: застройщик лишается бизнеса, часто — садится в тюрьму, стройка банкротится, дольщики забирают себе недострой и пытаются его достроить, чтобы не потерять свои изначально вложенные деньги. В Законе о банкротстве есть отдельная глава, которой все это регулируется.
Плохо, но хоть что-то.
Но тут появляются обманутые пайщики (термин используем с легкой руки министра ГРЕБЕНЩИКОВА, вычитали в прессе). Это гораздо безнадежнее, чем обманутые дольщики, судя по развитию ситуации. Это когда Фирма очень торопится осуществлять свой строительный бизнес. Оно и понятно, что на месте-то стоять? Но разрешение на строительство дают очень долго, а строить надо прямо сейчас, а то жизнь проходит мимо.
Понять Фирму можно – только очень ленивый еще не высказывался об «оперативности» оформления земли, получения техусловий, согласования проекта и получения разрешения на строительство. Нет разрешения – нет долевки (не зарегистрируешь), нет денег граждан, а своих (и еще каких-нибудь) денег тоже нет.
И тут находится лазейка в законах: жилищный строительный кооператив. Это когда объединяются граждане, как бы вносят деньги в кооператив (становятся пайщиками), кооператив строит дом или участвует стройке как инвестор, а потом пайщикам выдает на оплаченные паи соответствующие квартиры. И никакой государственной регистрации вплоть до получения заветных квадратов жилья в натуре.
И хотя все равно нельзя строить без разрешения, но уже попроще: деньги на стройку привлекаются (доверчивы у нас люди), а сама стройка… Как известно всем у нас, если нельзя, но очень хочется, то можно. И что: деньги идут, стройка идет, разрешение оформляется параллельно. В итоге дом достроен, разрешение подоспело, то есть и в эксплуатацию сдать можно, люди с квартирами, Фирма с барышами и следующей стройплощадкой, которая уже автоматом отрабатывается по той же схеме.
Жилищный кодекс при этом с 30 ноября 2011 года разрешает ЖСК существовать только в качестве застройщика – т. е. когда именно ЖСК оформляет на себя разрешение на строительство и строит дом. А до этой даты ЖСК мог участвовать в строительстве дома как угодно: например, заключить договор об инвестировании, по которому он просто дает застройщику деньги, а тот строит дом «на себе» и передает его ЖСК после окончания строительства.
При этом получается, что при проблемах со стройкой, аналогичных тем, из-за которых появляются обманутые дольщики, перед пайщиками остается пустой ЖСК, с которого забрать-то и нечего. В силу профессиональной деформации юриста предположу с особым цинизмом, что при создании схемы ЖСК до 30.11.2011 у Фирмы нет–нет, да и мелькала мысль: «Как хорошо! Деньги будем привлекать до окончания всех этих заморочек с разрешением! А если что-то вдруг пойдет со стройкой не так… Так вроде еще одна опция: ЖСК говорит людям «ну не шмогла я», а домик-то остается у нас… Там уже дело техники…».
А люди – а что люди? Людям так и хочется вскрикнуть в стиле братьев Вайнеров: «Граждане, товарищи дорогие, что же это такое деется?». Нет, тут лучше подойдет цитата из незабвенных «Джентльменов удачи»: «Помогите! Хулиганы зрения лишают!». В смысле, денег и заветных квадратных метров. Они и вскрикивают: пишут, ходят, судятся. Только пока про положительные результаты не слышно. К примеру, органы разные отвечают подробно: да стройка есть, да, без разрешения на строительство, да, вы добивайтесь своего, мы будем следить за ситуацией. В общем, информируют, ободряют, но результата не приносят.
Но мы считаем, что обманутые пайщики все же имеют право на хорошую историю, однако здесь все зависит от судебной ветви власти. Если хотите, от наличия воли суда при правоприменении, направленной на справедливость при наличии законной возможности. Именно так будет решаться: случилось у Фирмы ее криминальное счастье (в смысле «прихватизация» денег людей) или сотня людей в обмен на внесенные деньги хоть что-то себе все же заберет.
Извини, всяк читающий, за долгое вступление, зато дальше все будет понятнее.
Сейчас в Омске засвечены проблемные ситуации: ЖСК «Малиновского-3», ЖСК «Центральный-1», иные. Не исключаем, что они не последние. Мы ориентируемся более предметно именно в проблеме ЖСК «Центральный-1» (дом на улице Маяковского), поскольку за консультациями к нам обращались обманутые пайщики именно из этого ЖСК.
25 декабря 2006 года был зарегистрирован ЖСК «Центральный 1», причем одним из его создателей является ООО «Металлургмаркет», а уже 26 декабря 2006 года между ЖСК и Металлургмаркетом заключен договор об инвестиционной деятельности, по которому ЖСК финансирует строительство жилых домов в границах улиц Масленникова – 6-я Линия – Маяковского – 8-я Линия.
Дальше ЖСК начал привлекать пайщиков – людей на основании договоров «о продаже пая» (к слову сказать, юридически это неверно: пайщик должен именно ВСТУПАТЬ в кооператив с одобрения общего собрания, но это уже, так сказать, шероховатости, на которые сейчас никто не обращает внимания). Причем деньги люди вносили напрямую Металлургмаркету. А у ЖСК были только органы управления (их члены), договоры с пайщиками и договор с Металлургмаркетом.
Металлургмаркет строил дома, в том числе без разрешений на строительство с параллельным получением этих разрешений, привлекал деньги людей через ЖСК «Центральный-1». После получения разрешений на строительство переоформлял договоры с ЖСК на договоры долевого участия с самим Металлургмаркетом. И люди регистрировали свои квартиры на себя после сдачи дома.
Когда случился сбой в этой стройной схеме (кризис тому виною, неправильное управление финансами и проектами или возросшие аппетиты Фирмы – не будем здесь рассуждать), то зафиксировалась такая картинка:
— есть Металлургмаркет с недостроем, без разрешения на строительство и, видимо, без денег на дальнейшее строительство и с обязанностью отдать ЖСК дом (большую его часть), когда достроит;
— есть ЖСК, у которого указанное требование Металлургмаркету (как инвестора) и обязанности перед пайщиками отдать квартиры, когда они у ЖСК появятся;
— есть пайщики, у которых требование к ЖСК по получению квартир.
Заметили? Дома, даже недостроенного и без разрешения на строительство, у ЖСК нет. Ему конкретно сейчас, когда вся ситуация посыпалась, ответить перед людьми нечем. И, как следствие, пайщики не могут аналогично дольщикам попытаться через банкротство ЖСК забрать себе этот недострой у ЖСК, оформить разрешение на строительство и достроить.
Чтобы не произошел кидок людей (вот поймал себя на мысли, что не могу подобрать столько краткого и емкого, но более официального термина для описания ситуации), нужно, чтобы происходило следующее. Металлургмаркет должен придумать способ, как перезаключить договоры между ЖСК и пайщиками напрямую на себя, как оформить бумаги так, чтобы людям достался хотя бы недострой в крайнем случае. Или, если Металлургмаркет и ЖСК банкроты, нужно, чтобы их арбитражные управляющие применили все силы и средства для этого с помощью суда.
Что же мы уже видим в реальности?
Металлургмаркет банкротится за долг пока только в размере 150 000 руб. (стоимость недостроя по предварительным данным – более 500 млн руб.), дело рассматривается 01.04.2015. На ЖСК тоже подано заявление о банкротстве. Люди мечутся, не знают, что им делать в этой ситуации. Арбитражный суд, такое впечатление, в своих заседаниях по делу всячески старается «оттолкнуть» пайщиков, которые пытаются доказать, что их контрагент, фактически Металлургмаркет, и включиться в процедуру банкротства Металлургмаркета. Чтобы забрать хотя бы недострой.
Возможно, толпы обманутых дольщиков в коридорах арбитражного суда всем поднадоели, поэтому у суда есть дополнительная мотивация: хотя бы пайщики здесь у нас толпиться не будут.
Да еще и представители Металлургмаркета начали заявлять в суде, что денег от людей не получали, а кассовые ордера за их подписью – это подделка, надо проводить экспертизу. Так происходит, например, при рассмотрении в суде требования ЦЫБРИЙ П.А. (очередное заседание – 30.03.2015).
И, кстати, что интересно, не почерковедческую экспертизу (кто подписал), а техническую, чтобы определить давность изготовления кассовых ордеров, причем не в Омской, в Новосибирской лаборатории. Для людей непосвященных: при проведении такой экспертизы документ, бывает, полностью или частично уничтожается. А в Омске есть несколько лабораторий компетентных и с хорошей репутацией. Но в подобных случаях изыскивается место для проведения экспертизы, видимо, с которым можно «договориться», а не более квалифицированные или находящиеся поближе (т.е. выполняющие экспертизы побыстрее).
Очень похоже, что действия Фирмы в данном случае направлены именно на кидок людей, во всяком случае люди испытывают проблемы с защитой своих прав.
Мы предполагаем, что разыгрывается следующий сценарий: Металлургмаркет банкротится, продает на сторону или самому себе в лице другого юрлица недострой за какие-то деньги, очевидно, небольшие (а кому он нужен, кроме пайщиков?). ЖСК при этом тоже банкротится и ликвидируется. Результат – люди официально остались ни с чем, по схеме «рискнули – пролетели», Фирма вышла из ситуации с деньгами или с недостроем и деньгами (в цене продажи квартир ведь уже была заложена какая-то прибыль?).
Ну и по последней моде, чтобы качественно зачистить концы, возможно, назначается стрелочник. Именно к этому может вести ситуация в суде, когда заявляется, что денег Металлургмаркет не получал вообще, оказывается. Со слов пайщиков, в правоохранительных органах (а уголовное дело возбуждено) уже пошли пояснения представителей Металлургмаркета, что деньги пайщиков это предприятие не получало. То есть уходили деньги неизвестно кому (первоначально изымаясь у людей по заведомо подложным кассовым ордерам), а Металлургмаркет, видимо, дом строил, что называется, на свои.
То есть может появиться в итоге стрелочник (или группа товарищей), который все деньги своровал и будет сидеть за эти сотни миллионов рублей, такой коварный и нехороший человек, занимающийся своим промыслом годами. А Фирма, белая и пушистая, наверное останется с построенным домом. А власти выразят сочувствие обманутым пайщикам, уже даже начинают выражать (согласны с нашим предположением по поводу итога?).
Все это предположительный сценарий, весьма, впрочем, реалистичный. Мы не специалисты по кидальным схемам и, возможно, ошибаемся в деталях. Но результат очевиден: присвоение денежных средств людей без каких-то значимых негативных последствий для Фирмы. Да еще в ситуации, когда возможность не допустить все это есть, причем реальная.
Мы предлагаем арбитражному суду и государственным органам действовать так в сложившейся ситуации:
1. Арбитражному суду — на основании Закона о банкротстве, параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX, применить особенности этой главы в отношении Металлургмаркета, поскольку официальных ответов пайщикам (прокуратура, Минстрой Омской области, Департамент архитектуры города, Госстройнадзор, даже Администрация Президента РФ), подтверждающих этот факт, в суде пруд пруди. Можно дополнительно удостовериться в этой информации в соответствующих органах власти, а Закон не связывает наличие статуса застройщика с наличием прав на землю или разрешением на строительство.
2. Арбитражному суду – признать на основании п.п. 5 – 6 ст. 201.1. Закона о банкротстве, что между пайщиками ЖСК «Центральный-1» и Металлургмаркетом возникли прямые обязательства по передаче жилых помещений (прямое финансирование в Металлургмаркет, участие последнего в качестве создателя ЖСК, договор продажи пая по сути может выполнить по существу только Металлургмаркет, у ЖСК квартир не будет и быть не может, договор инвестирования между Металлургмаркетом и ЖСК, очевидная исключительно посредническая функция ЖСК между пайщиками и застройщиком, иное).
Создать реестр передачи жилых помещений и включать туда пайщиков ЖСК. С целью будущей передачи людям недостроя, который, к слову сказать, под крышу подведен.
3. Правоохранительным органам – разобраться подробно и пристально в рамках уголовного дела, на какие, извините, шиши строилось здание, если все деньги на протяжении лет при принятии их от людей уводил неизвестный стрелочник. Не совпадали ли случайно поступления денег от людей непонятно кому с поступлением денег на строительство непонятно от кого.
Производить все другие необходимые действия, чтобы объективно разобраться в ситуации и понять, что же на самом деле происходило с этим строительством, что у людей украли, а что нет (сам дом-то стоит на месте!).
4. Заинтересованным государственным органам и власть предержащим должностным лицам: стать эффективным защитником людей, добиться, чтобы не произошло то, что вот-вот может произойти. Продемонстрировать не сочувствие, а активную позицию, совершить реальные действия по восстановлению справедливости.
Да прославиться в конце концов тем, что в Омской области не допустили беспредела: сколько еще таких ЖСК на необъятных просторах России, вот берите наш рецепт и используйте!
В последнее время стало модно обвинять граждан в их безответственности в подобных ситуациях: сами виноваты, что так получилось! Дали возможность вас развести! Или, к примеру: нечего было брать ипотеку в валюте, когда зарабатываете в рублях.
И если последнее утверждение как-то претендует на справедливость (только совсем глупым людям невдомек, что курс рубля нестабилен), то предлагаю все же не валить на здоровую голову пайщиков с больной головы Фирмы ситуацию по ЖСК «Центральный-1». Если что: до возникновения проблемы несколько домов по этой схеме Металлургмаркет и ЖСК уже построили и людям отдали квартиры в этом же микрорайоне, руководителем Металлургмаркета и ЖСК вообще длительное время было одно и то же лицо. И ситуация формально соответствовала закону. Поэтому люди обманулись не на пустом месте, а в ситуации, когда картинка была вполне реальная и вызывающая доверие.
Мы наблюдаем сейчас интереснейшее явление, своеобразное реалити-шоу: фактически, на наших глазах специалисты в гражданском и уголовном праве, облеченные судейскими и уголовно-правовыми полномочиями, при наличии законной возможности решить этот вопрос, что называется, в любую сторону, определят: пролетела сотня людей минимум от двух миллионов рублей каждый на свои деньги, или нет?
Получается как у Жванецкого: смотрел водитель автобуса каждый день на Марь Иванну и каждый раз думал: «успеет она добежать до автобуса или не успеет? И она всегда успевала. А один раз в плохом настроении захлопнул дверь у нее перед носом и подумал: не успела.
Мы уверены, что правосудие не зависит от плохого настроения водителя автобуса, по крайней мере, не должно. Мы, со своей стороны, приложим все усилия, чтобы отстоять интересы тех, кто просто хотел купить квартиру, а нарвался на … Или не нарвался. Время покажет.
Дмитрий ЖИХАРЕНКО,
руководитель практики ООО ЦПС «Лексфорт»