Контролировать работу ЖСК сегодня невозможно, но скоро это может измениться
24 февраля в правительстве Омской области прошло заседание межведомственной комиссии по защите прав дольщиков. Об итогах работы, проделанной в 2014 году на фронте борьбы с долгостроями, и о планах на 2015 год рассказали глава министерства строительства и ЖКК Станислав ГРЕБЕНЩИКОВ и начальник Госстройнадзора Анатолий СКОРОБОГАТЬКО.
План не выполнен, но прогнозы оптимистичны
В 2014 году в Омской области предполагалось сдать в эксплуатацию восемь проблемных многоквартирных домов (МКД) – шесть в городе и два в Омском районе. В результате из них было достроено три: в селе Красноярка Омского района, по улицам 9-я Ленинская и 10 лет Октября в Омске. Квартиры получил 261 дольщик.
В настоящее время в списке проблемных в регионе остается 22 МКД, сдачи которых ждут 2 296 человек.
По словам Станислава ГРЕБЕНЩИКОВА, в прошедшем году строительные работы возобновились на пяти долгостроях, расположенных по улицам Куйбышева – Маяковского, 2-я Дачная – Волховстроя, Тарская – Яковлева, Конева, 8 в Омске и на доме № 8 в мкрн «Ясная Поляна» в Омском районе. Всего же в настоящее время работы ведутся на 10 многоэтажках. В конце 2014 – начале 2015 годов минстрой провел конкурсы на достройку двух проблемных объектов и определил подрядчиков.
В этом году в регионе предполагается сдать в эксплуатацию восемь домов, два из которых расположены в Омском районе – в мкрн «Ясная Поляна» (№ 8) и жилом парке «Врубелево» (№ 2) и шесть в Омске – по улицам Октябрьская, 159, 1-я Северная – Волховстроя, 10 лет Октября, 43 и 70, Куйбышева – Маяковского, Тарская – Яковлева.
Ресурсоснабжающие организации выполняют поручения межведомственной комиссии по подключению проблемных объектов к инженерным сетям. Так, в 2014 году силами ОАО «ОмскВодоканал», омского филиала ОАО «МРСК Сибири» — «Омскэнерго» и ОАО «Омскэлектро» к коммуникациям подключены четыре дома – по улицам Октябрьская, 159, 1-я Северная – Волховстроя, 10 лет Октября, 70 и Малиновского, 11 (вторая очередь).
– Сегодня есть некоторая разобщенность между ведомствами, за основу берется узкий ведомственный подход. В итоге очаг социальной напряженности сохраняется. Решение проблемы обманутых дольщиков будет зависеть от того, насколько слаженно будут работать региональные и муниципальные органы власти, правоохранительные органы, ресурсоснабжающие организации и объединения самих дольщиков, – заявил глава региона Виктор НАЗАРОВ.
Особо проблемные
Министр строительства сообщил, что особого внимания в перечне проблемных домов заслуживают 12 объектов, пять из которых имеют непреодолимые на сегодня препятствия для достройки.
В списке особых объектов – МКД на ул. 70 лет Октября (строение № 1). В 2014 году участники долевого строительства (в том числе юрлица) откорректировали проектную документацию объекта, уменьшив площади квартир и увеличив их количество. Однако в судебном порядке ЖСК не удалось закрепить за собой права на участок под домом. Сегодня в минстрое не видят путей решения проблемы с достройкой этого дома.
«Крайне запутанной» Станислав ГРЕБЕНЩИКОВ назвал ситуацию с домом на ул. Конева, 3/3. В отношении застройщика ЗАО «Алмазинвест» открыто конкурсное производство. По словам чиновника, какой-либо план по достройке объекта можно вырабатывать лишь после ознакомления с результатами конкурсного управления.
Дольщики проблемного дома на ул. Пархоменко не хотят оплачивать проектные работы и другие издержки, без которых невозможно определить стоимость достройки дома и найти инвестора.
Завершение строительства многоэтажки на ул. 4-я Любинская осложняет то, что ЖСК не обратилось в горадминистрацию для оформления прав на дополнительный участок, позволяющий увеличить площадь застройки и выход жилья.
Много вопросов вызывает дом № 9 в мкрн «Ясная Поляна» в Омском районе. Для его достройки ресурсов в виде освобождающихся из-под залога квартир недостаточно. Необходимы дополнительные земельные участки, которые находятся под арестом у АТФ-Банка. Процесс решения проблем на объекте не отличается высокими темпами.
Как рассказал членам комиссии гендиректор компании-застройщика ООО «РоКАС» Сергей ПЛОТНИКОВ, свободные квартиры в доме выведены из-под залога банка и готовы к передаче подрядчику ООО «СК «Троя». Однако стройкомпания пока не готова их принять – именно потому, что их стоимость не покрывает затраты на достройку объекта (160-170 млн рублей).
– Сейчас мы ждем вывода из-под залога банка земельных участков, которые также будут передаваться «Трое». Тогда денег для завершения строительства будет достаточно. Также занимаемся перепланировкой свободных квартир в доме № 9 с больших площадей (они все по 78-80 кв. м) на меньшие. 1- и 2-комнатные квартиры легче продавать. На стройплощадке установлен кран, завезены материалы, но работы пока не начаты. Ждем участки, – рассказал глава компании «РоКАС».
Он также уточнил, что у фирмы есть письменное решение кредитного комитета АТФ-Банка о том, что принято решение о передаче участков застройщику. Сергей ПЛОТНИКОВ надеется в ближайшие дни зарегистрировать права на землю в Росреестре, после чего начнет переоформлять ее на «Трою». Сдача дома предполагается во втором квартале 2016 года.
Пришедшие на мероприятие дольщики «Ясной Поляны» поставили под сомнение обещания застройщика и попросили привлечь к строительству объекта областной фонд «Жилище». Граждане давно исчерпали запас терпения и уже готовы к голодовке на стройплощадке и акциям протеста, о чем и заявили членам комиссии.
Еще один крайне проблемный объект – комплекс из пяти домов в границах улиц Маяковского, Масленникова, 6-й и 8-й Линий. Строить его в 2007 году бралось ООО «ССК «Металлургмаркет». Для возведения объекта было создано ЖСК «Центральный-1» (с ним граждане заключали договоры пая). Как рассказал один из совладельцев компании-застройщика Сергей СКРИПЕЦ, часть комплекса построена, но продолжению работ мешает бесхозный барак. Выполнить обязательства перед дольщиками первых трех подъездов жилого комплекса застройщик планирует путем предоставления квартир в 9-этажном 168-квартирном доме на пересечении улиц Б. Хмельницкого и Ипподромной, который планируется построить силами новообразованного ЖСК «Квартал» к концу 2016 года.
– Членам ЖСК «Центральный-1» разосланы уведомления о необходимости реструктуризации имеющихся перед ними обязательств путем безвозмездного предоставления их паев в ЖСК «Квартал» с последующим предоставлением равноценных по параметрам квартир. С теми, кто не согласится с этим предложением, вопрос будет решаться в индивидуальном порядке, – уточнил Сергей СКРИПЕЦ.
Новых обманутых дольщиков нет
Оба выступавших перед комиссией руководителя заявили, что за истекший год в Омской области не прибавилось ни одного обманутого дольщика и ни одним объектом не пополнился перечень проблемных МКД.
Как сообщил Анатолий СКОРОБОГАТЬКО, нецелевое расходование застройщиками средств дольщиков также удалось исключить благодаря увеличению количества проверок среди стройфирм.
Всего в регионе на сегодняшний день с привлечением средств граждан строится 115 МКД, из которых 97 застройщики возводят в соответствии с Федеральным законом № 214. В области заключено 4 858 договоров долевого участия в строительстве. По иной форме заключено 1058 договоров.
По итогам контрольных мероприятий в 2014 году специалисты ГАСН выявили 201 нарушение и составили 177 протоколов об административных нарушениях. Сумма штрафов, предъявленных за отчетный период, составила около 6 млн рублей.
Но есть обманутые пайщики
О том, что в городе обозначилась данная проблема, рассказал Станислав ГРЕБЕНЩИКОВ.
– В 2014 году появились новые объекты, по которым есть жалобы и обращения от граждан. Пользуясь пробелами в законодательстве, отдельные застройщики создают ЖСК для приема средств граждан в качестве паевых взносов и уходят от исполнения обязательств по строительству многоквартирных домов. Такие ситуации сложились по домам ЖСК «Центральный-1». По договорам пая эти объекты должны были ввести в эксплуатацию в четвертом квартале 2013 года, но этого не произошло. Возведена коробка только двух подъездов дома. На остальных подъездах даже котлована нет, а продано 98 квартир, – рассказал министр.
По той же схеме находящееся на начальной стадии банкротства ООО «Валентайн» привлекло в течение 2014 года средства 102 граждан на строительство дома № 3 по ул. Малиновского. Руководитель стройфирмы использовал в своих интересах тот период, в который он являлся председателем ЖСК «Малиновского, 3». Сейчас работы на этой площадке не ведутся.
– Где средства граждан, неизвестно. С учредителем этой организации разбираются правоохранительные органы, – сообщил руководитель и добавил, что, несмотря на проводимую его ведомством консультационную работу, «правовая грамотность граждан остается на невысоком уровне».
Виктор НАЗАРОВ обозначил два направления, в которых предстоит поработать задействованным в решении проблемы ведомствам, — помощь пострадавшим от недобросовестных застройщиков и поиск «управы» на организации, из-за которых растет число обманутых граждан.
Однако самое неприятное для обманутых пайщиков заключается в том, что их, в отличие от дольщиков, не защищает ФЗ № 214, регламентирующий взаимоотношения застройщика с дольщиками.
Про законодательные перемены
На вопрос губернатора, есть ли в минстрое понимание того, как исключить появление новых недобросовестных ЖСК, Станислав ГРЕБЕНЩИКОВ ответил, что здесь возможен только жесткий контроль.
– Мы никак больше не можем реагировать. Собирая кооперативы, люди реализуют свои законные права, – заявил министр.
Но, как пояснил Анатолий СКОРОБОГАТЬКО, в настоящее время Госстройнадзор не имеет законного права вмешиваться хозяйственную деятельность ЖСК.
– Но мы постоянно ведем с ними переговоры. На сегодня в трех проблемных ЖСК уже почти 500 пайщиков (третий кооператив на мероприятии назван не был). Это по данным самих пайщиками. Больше нам негде взять эту информацию. Все, что у нас было, мы передали в органы следствия. По всем трем ЖСК возбуждены уголовные дела, – уточнил руководитель.
Он добавил, что во всех регионах страны сейчас сложилась подобная ситуация. В настоящее время на федеральном уровне рассматриваются (проходят комитеты) изменения в ФЗ № 214, которые могут быть внесены уже во втором квартале этого года. Тогда ГСН будет наделен полномочиями контролировать деятельность ЖСК.
Другое законодательное новшество, которое уже имеет более четкие очертания, напротив, не лучшим образом скажется на решении проблемы с долгостроями. С 1 марта вступят в силу изменения в Земельный кодекс РФ. В новой редакции документа не предусмотрен механизм бесплатного предоставления компенсационных земельных участков компаниям, берущимся за достройку брошенных МКД.
Таким образом, поводов для оптимизма по части ввода в эксплуатацию в текущем году проблемных домов не так уж много. В прошлом году возможностей для достройки было больше, но в регионе смогли сдать лишь три объекта. В связи с этим прогнозы региональных властей на 2015 год по сдаче долгостроев выглядят какими-то утопическими.