На жилищном строительстве в Омске зарабатывает больше не тот, кто строит, а тот, кто распоряжается землей
Десятого апреля 2015 года Восьмой арбитражный апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции и признал за ООО «Метком» право собственности на нежилое помещение площадью 147,4 кв. м в жилом доме 6 по улице Конева в городе Омске. Казалось бы, незначительное дело – одно из сотен аналогичных. Вынесено оно среди множества иных дел вокруг банкротства ООО «Сибстрой». Той самой компании, которая получила в 2004 году огромные земельные участки, на которых, в частности, построен известный жилой дом на Конева, 6. Вокруг этого дела, точнее, вокруг сотен миллионов рублей, которые уже заработали, зарабатывают и еще будут зарабатывать на этом участке, оказались замечены многие известные в Омске люди. А теперь по порядку.
Игорь МИХЕЕВ
О строительной компании «Сибстрой» и связанных с ней скандальных обстоятельствах строительства многоквартирного жилого дома по улице Конева, 8 написано много. Напомню суть вопроса. ООО «Сибстрой» было зарегистрировано в качестве юридического лица в 2003 году, его учредителями на момент создания выступили пять граждан – два омича и три москвича. В июне 2004 года «Сибстрою» по распоряжению мэра города Омска предоставляются земельные участки под строительство жилых микрорайонов по улице 3-я Енисейская сроком на 7 лет. Участки огромных площадей– почти 330 тысяч квадратных метров, на такой территории можно выстроить целый поселок. «Сибстрой» долгое время пользуется выделенной землей бесплатно – по непонятным причинам ни в 2004, ни в 2005, ни в 2006-м годах в отношении земельных участков не заключаются договоры аренды с их муниципальным собственником. А вот владельцы «Сибстроя» в эти годы меняются с завидной регулярностью. В конце 2005 года из пяти первых учредителей общества в учредителях остается один Алексей Изместьев, четверо других переуступают права на свои доли двум гражданам Турции. В мае 2006 года вместо граждан Турции учредителем «Сибстроя» становится новосибирская фирма «777». Спустя три месяца Алексей ИЗМЕСТЬЕВ продает свою долю работнику горсовета Александру ТВОРОГОВУ. В это же время директором «Сибстроя» становится депутат Горсовета Игорь МИХЕЕВ, а его замом – Павел ТИЛЬ, сын главного архитектора города Омска Анатолия ТИЛЯ. В мае 2007 года «777» передает свою долю нижегородцу ЛЕБЕДЕВУ, а в августе 2007-го собственниками «Сибстроя» вместо ЛЕБЕДЕВА становятся юридическая фирма «Ты прав» и принадлежащая Игорю МИХЕЕВУ и Павлу ТИЛЮ московская компания «ИД «Групп». Кроме того, еще одним собственником «Сибстроя» становится Татьяна Ильченко – юрист фирмы «Ты прав». Дальше вообще начинается полная несусветица. «Ты прав», «ИД «Групп», МИХЕЕВ, ТИЛЬ то появляются, то исчезают из состава учредителей «Сибстроя». На протяжении года они судятся между собой в Арбитражном суде Омской области за власть в компании. При этом МИХЕЕВ пытается доказать, что «Сибстрой» подвергся рейдерскому захвату со стороны «Ты прав». «Ты прав», со своей стороны обвиняет МИХЕЕВА в растрате денег, собранных с дольщиков на строительство дома по улице Конева, 8. В итоге в августе 2008 года МИХЕЕВА смещают с должности руководителя «Сибстроя». На эту должность назначается Алексей БАУКОВ – супруг директора фирмы «Ты прав» Ольги БАУКОВОЙ. В отношении МИХЕЕВА возбуждается уголовное дело по факту присвоения средств, собранных на строительство жилого дома, он заключается под стражу, в октябре 2010 года признается Первомайским районным судом г. Омска виновным в присвоении денег дольщиков и приговаривается к 5,5 года лишения свободы. В отношении же самого общества «Сибстрой» в июле 2010 года начинается процедура банкротства в Арбитражном суде Омской области.
Павел ТИЛЬ
Позиция Павла ТИЛЯ во всем происходящем крайне противоречива. Летом 2008 года средства массовой информации публикуют его интервью, где ТИЛЬ во всем поддерживает МИХЕЕВА, утверждает, что со стороны «Ты прав» имел место рейдерский захват «Сибстроя», а уголовное дело в отношении МИХЕЕВА можно расценивать только как заказное, ибо возбуждено оно было по заявлению Ольги БАУКОВОЙ, а не дольщиков.
Однако уже в декабре 2008 ТИЛЬ вместе с БАУКОВОЙ, ИЛЬЧЕНКО и некой Юлией ОСТРОВСКОЙ учреждают общество «Зеленая долина», где у ТИЛЯ с ОСТРОВСКОЙ больший процент участия, нежели у БАУКОВОЙ и ИЛЬЧЕНКО. В декабре 2010 года, когда в Арбитражном суде Омской области в отношении «Сибстроя» рассматривается дело о банкротстве, на «Зеленую долину» выводится один из земельных участков, предоставленных «Сибстрою» в 2004 году по распоряжению мэра г. Омска. Речь идет о громадном, незастроенном участке, площадью 302 629 квадратных метров – дорогостоящем активе «Сибстроя», который мог быть использован в целях расчетов с кредиторами, а в том числе с теми же пострадавшими дольщиками, за которых в свое время так ратовали «Ты прав», ИЛЬЧЕНКО и БАУКОВА. Однако ни до каких расчетов дело не доходит. ИЛЬЧЕНКО, БАУКОВА, они же – «Ты прав», они же – «Сибстрой», они же – «Зеленая долина», проворачивают с земельным участком следующую операцию. Участок находится у «Сибстроя» в аренде по договору аренды, заключенному с Департаментом имущественных отношений Администрации Омска в марте 2008 года.
НЕКИПЕЛОВ
В декабре 2010 года «Сибстрой» отдает права арендатора земли «Зеленой долине», за что «Зеленая долина» обязуется уплатить «Сибстрою» 500 тысяч рублей и принимает на себя долг «Сибстроя» по уплате арендной платы за данный участок перед Департаментом имущественных отношений в сумме 9 500 740 рублей. Сразу же после этого — в январе 2011 года – «Зеленая долина» сдает земельный участок в субаренду предпринимателю НЕКИПЕЛОВУ. В качестве платы за полученную землю НЕКИПЕЛОВ обязуется оплатить Департаменту имущественных отношений за «Зеленую долину» те самые 9 500 740 рублей, ежемесячно оплачивать «Зеленой долине» субарендную плату в размере арендной платы, которая должна оплачиваться самой «Зеленой долиной» как арендатором указанной земли в пользу Департамента имущественных отношений – а это 373 140 рублей в месяц, и кроме того, отдать «Зеленой долине» в собственность 4 процента площадей в домах, которые будут строиться НЕКИПЕЛОВЫМ на данной земле. Вот так одним махом, по мановению волшебной палочки «Зеленая долина», прогнав через себя транзитом принадлежащее «Сибстрою» право аренды земельного участка, получает вместо «Сибстроя» площади в строящихся жилых домах. Почему вместо «Сибстроя»? Потому что ничто не мешало «Сибстрою» заключить договор перенайма земли, который был заключен с «Зеленой долиной», непосредственно с НЕКИПЕЛОВЫМ. Размер платежей НЕКИПЕЛОВА от этого бы не изменился – он точно так же оплатил бы старые долги «Сибстроя», точно так же оплачивал бы ежемесячную арендную плату и точно так же отдал бы 4 процента площадей в строящихся жилых домах, только отдал бы он их уже не «Зеленой долине», а непосредственно «Сибстрою». Однако в отношении «Сибстроя» рассматривалось дело о несостоятельности (банкротстве), и если бы перенайм был заключен с «Сибстроем», то полученные от НЕКИПЕЛОВА площади пришлось бы делить между всеми кредиторами «Сибстроя». В планы собственников «Сибстроя», они же «Зеленая долина», подобное развитие событий не входило, эти площади требовались им самим, а для того чтобы их заполучить, нужно было срочно выводить земельный участок с «Сибстроя» на «Зеленую долину», чтобы затем тут же сдать его НЕКИПЕЛОВУ в субаренду уже от лица «Зеленой долины».
Александр ТАРАСОВ
По роду своей деятельности я далека от рейдерских захватов и различного рода серых схем, все юридические дела без исключения, которые мне когда-либо доводилось вести, были направлены исключительно на созидание. Так уж вышло, что мне пришлось разбираться в обстоятельствах создания общества «Сибстрой» и обстоятельствах его банкротства. К этому банкротству волею случая оказалась причастна компания, юридическим сопровождением бизнеса которой я занимаюсь, ООО «Метком». На земельных участках, предоставленных «Сибстрою» в 2004 году по распоряжению мэра Омска, осуществлялось строительство двух жилых домов – по улице Конева, 8 и по улице Конева, 6. Директор «Сибстроя» МИХЕЕВ был осужден за растрату денег, собранных на строительство 8-го дома. Мое общество «Метком» принимало долевое участие в строительстве 6-го дома, должно было получить после ввода этого дома в эксплуатацию офисные помещения на первом этаже.
208 квартирный жилой дом по улице Конева, 6 с офисными помещениями на первом этаже строился с 2006-го по 2013 год, являлся долгостроем и входил в список проблемных домов Омска. Однако в проблемах его строительства обвинялся не «Сибстрой», а совсем другая организация — ООО «Строительный холдинг «Полет и К». Именно эта организация от начала и до конца, под свою ответственность перед дольщиками, производила выполнение всех строительных работ на объекте.
В августе 2006 года, когда МИХЕЕВ уже был назначен на должность генерального директора «Сибстроя», а ТИЛЬ на должность его заместителя, между обществом «Сибстрой» и обществом СХ «Полет и К» был заключен договор, по условиям которого «Сибстрой» обязался предоставить земельный участок под строительство жилого дома по улице Конева, 6, изготовить за свой счет проект его строительства и сделать все наружные инженерные сети, а СХ «Полет и К» обязался выполнить все работы по строительству объекта. Одновременно «Сибстрой» и СХ «Полет и К» разделили между собой жилые и нежилые помещения в будущем жилом доме, в долю «Сибстроя» вошли 28,5 процента площадей, в долю «Полет и К» – оставшиеся 71,5 процента. При этом каждая из сторон получила право реализовывать площади из своей доли третьим лицам.
Дальше началось строительство дома. «Сибстрой» передал проектную документацию и какое-то время оплачивал арендную плату по земельному участку, в остальном возведение объекта осуществлялось за счет СХ «Полет и К» и его дольщиков. По заключенным с дольщиками договорам долевого участия СХ «Полет и К», действуя в качестве застройщика, обязался построить дом в установленные сроки и под свою ответственность.
Когда в июле 2010 года в отношении «Сибстроя» было возбуждено дело о банкротстве, никто не обратил на этот факт никакого внимания. Банкротство «Сибстроя» было никак не связано со строительством дома по улице Конева, 6 и никак на этом строительстве не отразилось, дом как изначально строился силами и средствами совершенно иной организации, так и продолжал строиться. На банкротстве «Сибстрой» либо нет – от данного общества никто ничего не ждал. За свои 28,5 процента площадей «Сибстрой» должен был предоставить земельный участок, передать проект и выполнить наружные сети, однако в апреле 2010 года СХ «Полет и К» взял производство сетей на себя. Взял, потому как было понятно, что никаких сетей «Сибстрой» делать не будет, что «Сибстрою» это просто не нужно – «Сибстрой» еще в 2006 году распродал все площади из своей доли, потратил вырученные средства по собственному усмотрению и давно забыл о строящемся объекте. СХ «Полет и К» должен был вводить дом в эксплуатацию, СХ «Полет и К» обязался в этом перед дольщиками, дольщиков взаимоотношения СХ «Полет и К» и «Сибстроя» не интересовали. Производство наружных сетей – дорогостоящая статья затрат, здесь, по-хорошему, по честному, нужно было забрать у «Сибстроя» часть его площадей, ведь «Сибстрой» должен был их получить в том числе и за выполненные сети. Однако изымать что-либо в 2010 году было поздно, ибо все площади «Сибстроя» к этому времени были давно распроданы, за ними стояли ни в чем не повинные дольщики.
Дом по улице Конева, 6 строился еще в течение трех лет после начала процедуры банкротства «Сибстроя». Банкротство шло само по себе, строительство дома само по себе, никто не считал «Сибстрой» его застройщиком. Дом в самом деле строился долго, дольщики многократно собирались по этому поводу на митинги, во всем винили «СХ «Полет и К» и его руководителя Александра ТАРАСОВА. Суды взыскивали с СХ «Полет и К» как с застройщика в пользу дольщиков неустойку и убытки за просрочку ввода дома в эксплуатацию, обязывали СХ «Полет и К» как застройщика достроить дом в установленные сроки. Власти спрашивали за этот дом с СХ «Полет и К» и его руководителя. Об обществе «Сибстрой» вообще никто не вспоминал.
«Метком»
В сентябре 2013 года дом был достроен и введен в эксплуатацию. Казалось бы, все ясно: объект построен силами и средствами СХ «Полет и К» и его дольщиков, под ответственность СХ «Полет и К». И казалось бы, все теперь должно быть хорошо – объект введен в эксплуатацию, дольщики по жилым и нежилым помещениям должны получить их в собственность. Но уже несколько лет мой «Метком» судится за свои офисы с обществом «Сибстрой». Не успел дом по улице Конева, 6 достроиться, как Сибстрой» заявил, что все площади в этом доме принадлежат ему и что именно он – «Сибстрой», а никакой не СХ «Полет и К» является застройщиком строительства данного объекта, поскольку земельный участок под такое строительство был предоставлен именно «Сибстрою».
Я много думала над этим делом, и я не понимаю. Закон может быть несовершенен, но он не может быть несправедлив. Любой закон, если это закон, исходит из принципов добросовестности и разумности, недопустимости злоупотребления правом. Не понимаю, как такое может быть, чтобы одна организация все строила, за все отвечала, а другая просто сидела на раздаче площадей? «Метком» знать не знал ни про какой «Сибстрой», когда вступал в строительство жилого дома. Дом строил СХ «Полет и К», договор долевого участия был заключен «Меткомом» с СХ «Полет и К», и по этому договору не «Сибстрой», а СХ «Полет и К» обязался построить объект и ввести его в эксплуатацию.
СХ «Полет и К» это и сделал, пусть долго, пусть с нарушением сроков, но все-таки сделал. Ругать и развешивать ярлыки, не попытавшись разобраться в первопричинах происходящего, видя перед собой лишь верхушку айсберга, проще всего. Я много лет проработала наемным юристом в строительстве, и я знаю, что это была за организация – ООО «СХ «Полет и К». Один из безусловных лидеров на рынке строительства многоквартирных жилых домов в 2000 годы, строили много, быстро, качественно. Но, наверное, очень сложно строить объект, когда такую львиную площадей в нем нужно практически бесплатно отдать, подарить другой организации. Ведь если бы средства от реализации площадей «Сибстроя» – а это около 100 миллионов рублей – направлялись в строительство жилого дома, точно так же, как в это строительство направлялись средства от реализации площадей СХ «Полет и К», дом не превратился бы в долгострой. А все это еще и совпало с кризисом 2008 года.
Земля
Спрашивается: зачем СХ «Полет и К» согласился строить дом на таких драконовских условиях? Но как строить, если у тебя есть стаж и опыт в данной отрасли, есть техника, есть высококвалифицированный штат сотрудников, но нет земли? Я никого не обвиняю, вполне возможно, что «Сибстрой» в свое время получил эти громадные земельные участки на самых законных основаниях. Но почему «Сибстрой» так долго пользовался государственной землей бесплатно, почему на протяжении нескольких лет в отношении земельных участков не заключались договоры аренды? Земля под строительство 6-го и 8-го домов по улице Конева была оформлена в аренду в феврале 2007 года, то есть спустя почти 3 года после своего предоставления, а на участок площадью 302 629 квадратных метров, впоследствии выведенный на «Зеленую долину», договор аренды был заключен и вовсе только в марте 2008 года. А ведь арендная плата по данному участку стоила немалых денег – 373 140 рублей в месяц. Вполне возможно и то, что сын главного архитектора города появился в «Сибстрое», а затем в «Зеленой долине» за свои собственные заслуги. Хотя как-то все это сомнительно. Земельные участки были предоставлены «Сибстрою» в 2004 году сроком на 7 лет. Договоры аренды были оформлены в 2007-м и 2008 годах, и также на 7 лет. Почему? Ведь 3 года пользования по первому участку и 4 года пользования по второму к моменту заключения договоров аренды уже истекли. Я, конечно, не утверждаю, но мне все-таки кажется, что Павел ТИЛЬ был приглашен в «Сибстрой», а затем в «Зеленую долину» не случайно, а с оглядкой на свою фамилию, чтобы в случае чего помочь решить все земельные вопросы, если таковые возникнут.
Как бы там ни было, факт остается фактом: «Сибстрой» руками ООО «СХ «Полет и К» сделал себе наиотличнейший бизнес. За все время строительства жилого дома по улице Конева, 6 «Сибстрой» вложил в данное строительство около 6 миллионов рублей. Это проект строительства дома стоимостью 5 миллионов и арендная плата за предоставленный под строительство дома земельный участок в сумме 13 335 рублей в месяц, которая платилась где-то на протяжении первых 3,5 – 4 лет. Сущие копейки по сравнению с выручкой, полученной «Сибстроем» от реализации своих 28,5 процента площадей. 100 миллионов выручки за минусом 6 миллионов затрат, все остальное – чистая прибыль так называемого застройщика, деньги, сделанные из ничего, из нескольких бумажных листов договора аренды, по которому с определенного времени даже не выплачивалась арендная плата. И при всем этом никакой ответственности перед дольщиками ни за сроки сдачи объекта в эксплуатацию, ни за его качество. За все это ответил СХ «Полет и К». Как видно, торговать государственной землей гораздо выгоднее, чем строить.
Татьяна ИЛЬЧЕНКО
«Сибстрой» получил на строительстве жилого дома многомиллионные прибыли, ничего, по сути, для такого строительства не сделав и ни за что не отвечая. За свои 28,5 процента площадей «Сибстрой» должен был выполнить наружные сети, но их в итоге сделал СХ «Полет и К», однако площади «Сибстроя» при этом остались теми же самыми. СХ «Полет и К» задыхался, строя данный дом, заработал на этом строительстве сплошные убытки, репутацию недобросовестного застройщика, «Сибстрой» извлек из этого строительства все что хотел, и даже сверх того. Сейчас, когда все построено и когда всю ответственность за ошибки такого строительства понесла другая организация, очень выгодно провозгласить себя застройщиком. Татьяна ИЛЬЧЕНКО – вы же учредитель общества «Зеленая долина», вы же бессменный представитель конкурсных управляющих общества «Сибстрой» Максима ХАБАРОВА и Владимира ВАСИЛЬЕВА в арбитражном деле о его банкротстве – где вы были, когда по решению Кировского районного суда г. Омска СХ «Полет и К» обязывали достроить жилой дом в установленные сроки, когда решениями многочисленных судов с СХ «Полет и К» в пользу дольщиков взыскивались финансовые санкции за просрочку ввода объекта в эксплуатацию? Ну и пришли бы тогда в суды и сказали: зачем же вы казните невинного, это не СХ «Полет и К», это я – «Сибстрой» – застройщик строительства жилого дома, это я – «Сибстрой» – несу всю ответственность за данное строительство перед дольщиками, это меня – «Сибстрой» – нужно наказывать и обязывать достроить объект.
О какой объективности в защите интересов кредиторов «Сибстроя» может идти речь, если от лица арбитражных управляющих «Сибстроя» в судах выступает Татьяна ИЛЬЧЕНКО – учредитель общества «Зеленая долина», на которое был выведен огромный земельный участок – дорогостоящий актив «Сибстроя»? Круто задумано и круто воплощено. Участок выведен на «Зеленую долину», а все платежи по этому участку производит НЕКИПЕЛОВ, его деньгами за «Зеленую долину» уплачивается огромная арендная плата, его деньгами погашается почти 10-миллионный долг, перешедший к «Зеленой долине» от «Сибстроя». НЕКИПЕЛОВ строит жилые дома, а «Зеленая долина» получает в них площади, ничего при этом не делая, получает вместо общества «Сибстрой». Игорь МИХЕЕВ осужден к реальным срокам лишения свободы, его вина установлена судом, с чем никто не спорит, но чем это отличается от деяний бывшего руководителя «Сибстроя»? Один забрал у «Сибстроя» деньги дольщиков под свое обогащение, другие забрали у «Сибстроя» и его кредиторов земельный участок под свое обогащение. Чем это отличается?
«Зеленая долина»
На сегодняшний день на земельном участке, полученном «Зеленой долиной» от «Сибстроя» и переданном в субаренду предпринимателю НЕКИПЕЛОВУ осуществляется строительство трех 16-этажных и двух 9-этажных жилых домов. Согласно опубликованным проектным декларациям, общая площадь квартир во всех этих домах составляет 38 233,7 квадратного метра. 4 процента от 38 233,7 кв. м – это 1 528 квадратов. Даже если считать эти метры по минимальной цене их реализации – 35 тысяч рублей за квадрат, выходит, что выручка «Зеленой долины» от их продажи составляет 54 миллиона 480 тысяч рублей. И это еще не все, речь идет только о тех домах, которые сейчас уже строятся. Кроме них, будут строиться и другие, и опять «Зеленая долина» будет получать в них 4 процента площадей. И как это все называется? Да за эти деньги можно было с лихвой погасить требования всех кредиторов «Сибстроя», направить их в строительство дома по улице Конева, 8. Тому же НЕКИПЕЛОВУ было совершенно все равно, кому отдавать эти площади – «Зеленой» ли «Долине», «Сибстрою» ли. НЕКИПЕЛОВ был просто поставлен в такие условия, точно так же, как в них когда-то был поставлен СХ «Полет и К».
«Ты прав» и его юристы не имеют никакого отношения ни к заключенному между «Сибстроем» и СХ «Полет и К» договору на строительство дома по улице Конева, 6, ни к тем деньгам, которые были получены «Сибстроем» от реализации площадей в этом доме. Договор был заключен, а площади в большинстве своем реализованы еще до того, как общество «Ты прав» пришло к власти в «Сибстрое». Но не нужно сейчас ставить с ног на голову фактические договоренности сторон. «Сибстрой» уже давно получил все то, что ему причиталось по этому договору, и даже сверх того, что должен был получить. «Сибстрою» нужно сказать «спасибо», поклониться в ноги СХ «Полет и К» за те многомиллионные прибыли, которые он ему принес, за рабочих, которые в жару и в холод горбатились на строительстве этого дома, за руководителя СХ «Полет и К» Александра ТАРАСОВА, который организовал строительство данного объекта и в тяжелейших условиях все-таки довел его до конца, не допустив при этом банкротства своей организации.
Я многое могу объяснить. Я всегда говорю своим клиентам, будь-то граждане, или организации: прежде чем ругать тот или иной закон, давайте попытаемся понять его логику. И я прекрасно понимаю, я полностью согласна с тем, что в деле о банкротстве должника его кредиторы с натуральными и денежными требованиями ничем друг от друга не отличаются. Одни оплатили должнику деньги под тот же будущий офис в строящемся доме, другие поставили должнику продукцию, которая также стоит денег, под будущий денежный расчет. И даже если офис готов, его нельзя просто так взять и отдать натуральному кредитору, ибо в этом случае натуральный кредитор получит все, а денежные – ничего.
И если бы так было в ситуации со строительством дома по улице Конева, 6, мой «Метком» это бы понял и принял. Но ведь здесь все было совсем по-другому. Банкротство «Сибстроя» никоим образом не связано со строительство данного дома, строительством данного дома не являлось бизнесом «Сибстроя», дом строился СХ «Полет и К». «Метком» передал СХ «Полет и К» продукцию под будущие площади, «Сибстрой» передал СХ «Полет и К» земельный участок под такие же будущие площади. И чем «Метком» отличается от «Сибстроя»? Тем, что на «Сибстрой» на период строительства дома была оформлена аренда земельного участка и этот актив позволяет распоряжаться всеми площадями в объекте? Этого не поймет никто, ни один предприниматель. Во-первых, земля под строительство жилого дома принадлежит застройщику лишь на период такого строительства, с момента регистрации права собственности на помещение в доме за первым дольщиком эта земля переходит в общую долевую собственность собственников помещений, а права застройщика на нее, будь то собственность или аренда, автоматически утрачивают силу. Во-вторых, зарабатывать деньги на голом титуле недопустимо. Да если бы СХ «Полет и К» только знал, что строит дом в конкурсную массу «Сибстроя», что его дольщикам в целях получения прав на свои помещения мало оплатить само долевое участие, им еще нужно будет оплатить долги перед кредиторами «Сибстроя», СХ «Полет и К» в один миг прекратил бы всякое выполнение работ на объекте. Вы застройщик, вы распоряжаетесь площадями, вот вы и стройте.
Дольщики
В августе 2011 года в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» были внесены поправки, закон был дополнен параграфом 7 главы IX, регламентировавшим процедуру банкротства лиц, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан. Параграф 7 наделил дольщиков находящегося в банкротстве застройщика статусом его кредиторов и установил за ними право, образовав жилищно-строительный кооператив, забрать у застройщика брошенный строительством жилой дом, с тем, чтобы дальше попытаться самим его достроить.
Дольщики строительства дома по улице Конева, 6 не нуждались в установленных параграфом 7 механизмах. Их дом, пусть и с нарушением договорных сроков, но строился, и их застройщик – СХ «Полет и К» не находился в банкротстве. Передать дом жилищному кооперативу – значит изъять его у застройщика и дальше достраивать самим, за счет собственных средств. Это крайняя ситуация, и она возникает лишь тогда, когда дом не строится, когда забрать его у застройщика пусть даже в недостроенном виде, пусть даже под необходимостью последующих дополнительных трат в достройку – единственный для дольщиков выход, иначе они вообще всего лишатся, иначе объект будет продан в составе конкурсной массы банкрота.
Однако во всем происходящем был один непонятный момент. Да, дом от начала и до конца строился СХ «Полет и К», который заключал с дольщиками договоры долевого участия, принимал от них оплату, устанавливал сроки сдачи объекта в эксплуатацию и нес всю ответственность за его строительство. Но ввиду того, что договор аренды земельного участка под строящимся домом был заключен с обществом «Сибстрой», на «Сибстрой» было выдано разрешение на его строительство, застройщиком объекта по градостроительному законодательству считался «Сибстрой».
Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве только-только вступил в силу, в нем еще никто ничего не понимал. Дольщики дома по улице Конева, 6 не знали, как им поступить вступать в дело о банкротстве «Сибстроя» или нет. Вроде бы их дом строит не «Сибстрой» и его банкротство на данное строительство никак не влияет, и в то же время формально, по бумагам, именно «Сибстрой» является застройщиком строительства объекта.
В конце концов люди рассудили, что лучше все-таки подстраховаться и включиться в реестр «Сибстроя». Так в деле о его банкротстве и образовался реестр требований о передаче жилых помещений.
Пока дом по улице Конева, 6 строился, этот реестр бездействовал. Когда в сентябре 2013 года дом был достроен и введен в эксплуатацию, дольщики наконец-то получили возможность оформить свои квартиры в собственность. Поскольку в деле о банкротстве «Сибстроя» был реестр с их требованиями о передаче жилых помещений, это оформление могло состояться через погашение данных требований по судебному акту арбитражного суда. Так и случилось на практике.
По Закону о банкротстве, чтобы получить свои квартиры от застройщика-банкрота, дольщики должны оплатить долги банкрота перед теми его кредиторами, которых Закон о банкротстве по очередности удовлетворения требований поставил выше дольщиков. Это кредиторы 1-й и 2-й очереди реестра и текущие кредиторы. Задолженность перед данными кредиторами подлежит оплате тогда, когда у застройщика отсутствует иное имущество, достаточное для ее погашения. У «Сибстроя» такое имущество было, поэтому дольщикам при передаче квартир в их собственность ничего не вменили. Все прошло тихо, мирно, никто из дольщиков даже не успел ничего понять, да им это было и не нужно – передали квартиры и передали, через реестр «Сибстроя», ну и через реестр, какая разница. Это был просто случай.
Но как бы все повернулось, что бы здесь было, если бы у «Сибстроя» вдруг не оказалось имущества, достаточного для погашения требований вышестоящих кредиторов и если бы дольщики в целях получения в собственность своих квартир были поставлены перед необходимостью оплаты долгов перед ними. Вот тогда бы понимание ситуации пришло мигом. Требовали-требовали от СХ «Полет и К», чтобы он построил и ввел дом в эксплуатацию, обращались во все властные структуры, суды, ходили на митинги, взыскивали со СХ «Полет и К» финансовые санкции, и вот наконец-то дом достроен, но получается, и этого мало, получается, чтобы получить свои квартиры, нужно еще и оплачивать долги «Сибстроя»? Мало того, что «Сибстрою» практически бесплатно для него построили 28,5 процента площадей, мало того что он заработал на этих площадях более 90 миллионов чистой прибыли, не платил арендную плату по земельному участку, не стал делать наружные сети, так еще, чтобы получить свои квартиры, нужно оплатить его долги? Да как же это, как же такое может быть, это немыслимо, непостижимо.
Да будь дольщикам дома по улице Конева, 6 вменена в оплату хотя бы копейка в погашение требований кредиторов «Сибстроя», никто бы не стал ничего платить. Как встали в реестр «Сибстроя», так из него бы и вышли.
И не заработал бы никогда в период строительства жилого дома тот реестр. Потому что совершенно очевидно, что никто бы никогда не остановил постройку реально строящегося объекта, не забрал бы его у СХ «Полет и К» и не отдал бы кооперативу дольщиков в погашение их реестровых требований к «Сибстрою», как это предусмотрено параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Потому что параграф 7 не об этом и он в принципе не подходит к случаю со строительством дома по улице Конева, 6. Данный параграф о том, как помочь людям продолжить строительство брошенного постройкой дома, а не о том, как такое строительство остановить, как все порушить, изъяв строящийся объект у профессионального строителя и передав его коллективу дольщиков, которые ничего в этом строительстве не смыслят и которые должны будут изыскивать на достройку дома новые дополнительные средства.
В голове не укладывается. Не нужно быть юристом, знать законы, чтобы понимать очевидные истины, которым учат со времен средней школы: чтобы что-то получить в этой жизни, это что-то нужно заработать. Общество «Метком» профинансировало строительство офисных помещений в доме по улице Конева, 6, общество «СХ «Полет и К» их построило. При чем здесь общество «Сибстрой», что общество «Сибстрой» сделало для создания этого конкретного имущества, каким своим трудом его заслужило? К какому выводу можно прийти по прочтении всего изложенного? Лишний раз удостовериться, что вести нормальный бизнес – дело неблагодарное, что капиталы создаются из ничего, из ситуаций, из схем?
Ирина ОКИШЕВА, юрист