"Мостовик" и "ЭкоТрансСервис" спорят в суде о том, как оценивать рыночную стоимость 40 гектаров земли под надеждинским полигоном
29 октября в Арбитражном суде Омской области судья Сергей ЯРКОВОЙ рассматривал иск НПО "Мостовик" об оспаривании сделки по отчуждению сорока гектаров земли под полигоном ТБО в селе Надеждине в пользу компании "ЭкоТрансСервис". Напомним, что ранее участок принадлежал "дочке" истца, управляющей компании ЖКХ "Сервис", но был заложен под 15-миллионный кредит "ЭкоТрансСервису". Когда компания ЖКХ "Сервис" перестала платить по договору, земельный участок во внесудебном порядке перешел кредитору – втайне от банкротившегося на тот момент "Мостовика". По этому поводу уже возбуждено уголовное дело по ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями), главным фигурантом которого стала экс-директор ЖКХ "Сервис" Жанна ЗАХАРОВА.
Претензии – к "Профэксу"
Компании "Профэкс" и "Бизнес-Эксперт" предоставили суду копии отчетов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка. Оценка "Профэкс" датирована 18 декабря 2014 года. Именно она легла в основу договора залога на сумму 15 млн рублей. "Бизнес-Эксперт" оценил тот же участок 30 марта 2015 года. В какую сумму, не называлось, но представитель "Мостовика" рассказал, что обе оценки по их просьбе перепроверила СРО "Российское общество оценщиков" на предмет соответствия закону об оценочной деятельности.
Юрист компании "ЭкоТрансСервис" попросил привлечь к делу в качестве третьего лица ООО "Профэкс".
— Деятельность оценщика застрахована. Если выяснится, что стоимость земельного участка, которую определил "Профэкс", недостоверна, то ЖКХ "Сервис" или "Мостовик" будут иметь право обратиться к этой оценочной фирме, чтобы она возместила убытки, причиненные разницей, – предложил представитель ответчика, который также не исключает претензий к оценщику со своей стороны. – Нам бы его здесь тоже не мешало видеть, так как его отчет лег в основу залога, и он мог бы сообщить информацию, которая пригодилась бы по существу спора.
"Мостовик" возразил против ходатайства о привлечении оценочной организации, так как "отчет об оценке – лишь одно из доказательств", а оценочная организация не является прямым участником взаимоотношений: "Если в последующем будут какие-то иски к оценщику, то это будут самостоятельные споры с самостоятельным предметом доказывания". Судья ЯРКОВОЙ предложил вернуться к ходатайству позже.
Как рассказал юрист ответчика, изначально в основу иска "Мостовика" лег отчет компании "Эксперт-Оценка" от 2013 года, оценившей надеждинский полигон в 400 млн рулей. По данным "ЭкоТрансСервиса", их противник уже подтвердил "недостоверность" этого заключения. Кроме того, "Мостовик" представил суду еще один отчет "с более низкой ценой", который был заказан у "Лабриум-консалтинг".
Клад или помойка
Пока главный аргумент "ЭкоТрансСервиса" – договоры залога:"Ребята (ЖКХ "Сервис". – Прим. "КВ") деньги попросили – деньги получили. Сами предоставили отчет о рыночной стоимости объекта (выполненный компанией "Профэкс". – Прим. "КВ"). Мы приняли ее в качестве залоговой. Отчет, который лег в основу договора залога, до сих пор не оспорен".
Что до отчета "Лабриум-консалтинга", с "Профэксом" у них "разные предметы оценки". Если "Профэкс" оценивал "голый" земельный участок, то "Лабриум-консалтинг" – с учетом его потенциала, то есть использования под свалку ТБО. "ЭкоТрансСервис" категорически против такого подхода: "Мы не брали в залог бизнес ЖКХ "Сервис". Нам его никто и не предлагал. Мы взяли земельный участок – так и давайте его оценивать".
– В данном случае мы как организация, предоставившая заем, должны были получить имущественное обеспечение – земельный участок, который в дальнейшем можно реализовать, – сказал юрист "ЭкоТрансСервиса".
Так как фирма "Лабриум-консалтинг" выполняла отчет на основании данных о прибыльности, предоставленных компанией ЖКХ "Сервис", а последняя полностью признает иск НПО "Мостовик", ответчик считает, что оценка в любом случае содержит "необъективные сведения" о прибыльности бизнеса "заинтересованного лица" ЖКХ "Сервис".
Больше экспертиз
"ЭкоТрансСервис" просит суд назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости: "Пусть ее определит эксперт, который подпишется об уголовной ответственности". Какую бы сделку истец в конечном счете ни оспаривал (договор залога или сделку по передаче, или еще что-то), так или иначе зерно их требований заключается в оспаривании рыночной стоимости в договоре залога. Однозначно это тот камень преткновения, который нужно разбить проведением судебной экспертизы. Цель, по нашему мнению, одна – определить рыночную стоимость, – при этом ответчик категорически против судебной экспертизы земельного участка с учетом того лицензируемого вида деятельности, для которой он максимально подходит.
Представители НПО "Мостовик" настроены не менее категорично. По их мнению, если и оценивать земельный участок, то с учетом его назначения.
– Стоимость земельного участка определяется не количеством квадратных метров, а в том числе тем, как его можно использовать. У оценщиков есть такое понятие, как анализ наиболее эффективного использования, применяемый при доходном методе. Ни в одном из отчетов этот метод не применялся, за исключением "Лабриум-консалтинга". Но когда наши оппоненты говорят: "Давайте оценивать участок как участок"... Такого не бывает. Участок, может, имеет разрешенное использование, назначение и прочее.
А вот возьмут и продадут
Юрист "Мостовика" напомнил, что позиция "ЭкоТрансСервиса" в суде расходится с очевидными намерениями компании.
"Мостовик": В настоящий момент "ЭкоТрансСервис" не намерен продавать этот земельный участок. Из сообщений СМИ мы видим, что фирма предпринимает различные действия, чтобы использовать его в качестве полигона. У "ЭкоТрансСервиса" есть проект строительства полигона, заказана его экспертиза. То, что этот проект один в один повторяет проект ЖКХ "Сервис", детали. Получено разрешение на строительство полигона. Нет ли противоречий? Вы говорите, что берете земельный участок, чтобы реализовать, но при этом собираетесь использовать его как полигон, то есть использовать всю его бизнес-составляющую.
"ЭкоТрансСервис": Противоречий нет. Какова будет судьба актива, мы сказать не можем. Кто-то из "ЭкоТрансСервиса" был вынужден зайти на полигон, потому что ЖКХ "Сервис" перестало платить. Собственник пришел на свой участок. Нет подтверждений того, что ЖКХ "Сервис" давало в залог полигон с документами. Сделка совершена. Какая разница, как мы теперь будем использовать участок? Что мешало предоставлять его в залог с документами? Либо им было понятно, что разрешение на строительство перепродать невозможно?
К тому же не факт, что все получится. Если брать вашу логику, я автоматом взял бы лицензию ЖКХ "Сервис" и стал принимать мусор. Но я же не могу так сделать. Это невозможно априори. Я взял земельный участок, но больше ничего, кроме мусора на нем, взять не мог.
"Мостовик": Есть земельный участок в Надеждине и есть участок перед арбитражным судом. Допустим, ни на один из них нет разрешительной документации. При этом один из них может использоваться как полигон, а другой не может. Именно поэтому у них разная стоимость.
"ЭкоТрансСервис": А вы не допускаете, что если бы у нас в городе было 15 полигонов, то я мог бы его не использовать в таком качестве?
"Мостовик": Допускаю. Но он один.
"ЭкоТрансСервис": А завтра откроют другой. Вы ведь не можете обязать меня использовать участок как полигон. Нам и вы, и природоохранная прокуратура указали, что, не имея лицензии, мы якобы собираемся его использовать. Мы ничего не используем. И неизвестно, что будет дальше. Возможно, полигон будет отчужден как земельный участок третьим лицам.
Юристы еще какое-то время препирались (благо судья ЯРКОВОЙ выделил на это целый час своего времени, о чем оповестил стороны в самом начале), но вскоре спор пошел по кругу. Разбирательство продолжится через две недели. "КВ" продолжат за ним следить.