С июля 2015 года многие собственники коммерческой недвижимости в Омске не могут оформить сделки купли-продажи. Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Омской области и Управление Росреестра по Омской области выносят решения об отказах в кадастровом учете и регистрации прав по нежилым помещениям, в которых кадастровыми инженерами зафиксировано изменение площади за счет установки или демонтажа внутренних перегородок. О причинах этих проблем и способах их решения обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ поговорил с Мариной ДМИТРЕНКО, директором центра кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М».
– Марина Павловна, что-то изменилось в законодательстве? По каким причинам встали сделки с коммерческими помещениями, в которых собственники делали перепланировку?
– В законодательстве никаких изменений не произошло. В Управлении Росреестра по Омской области новые требования обосновывают тем, что в апреле получено некое разъяснение от Минэкономразвития России № Д23и-1578, в котором сказано, что «в настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт».
На мой взгляд, это всего лишь точка зрения, поскольку Минэкономразвития не наделено полномочиями по разъяснению законодательства да и в самом письме не содержится никаких обоснованных ссылок на изменение действующих норм в отношении перепланировок и реконструкций. И вообще очень странно, что на письмо из Минэкономразвития РФ, полученное Росреестром в апреле, стали ссылаться только с июля. Тем не менее позиция органа кадастрового учета и Росреестра изменилась и собственников помещений теперь обязывают представить документы, что выполнена именно перепланировка, а не реконструкция. А если реконструкция, то требуют представить акты ввода объекта в эксплуатацию.
– Почему собственники не могут получить документы на перепланировку?
– Потому что Росреестр не может конкретно сказать, какие именно документы ему требуются, а действующим законодательством они не предусмотрены. В Росреестре говорят: принесите нам некое заключение из некоего уполномоченного муниципального органа, которое бы содержало информацию о том, что выполненные работы не являются реконструкцией. А собственники кроме проектной документации и заключения проектной организации ничего другого получить не могут в принципе. Наши заказчики – законопослушные люди. Они готовы собирать необходимый пакет документов, но не знают, как это сделать. Они обращались и в департамент строительства администрации города Омска, который принимает объекты в эксплуатацию, и в департамент архитектуры, который выдает разрешение на строительство, и в Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области. Но во всех этих структурах отвечают, что выдавать такие заключения не уполномочены. Разрешение на реконструкцию и строительство – это пожалуйста. А выдать документ, подтверждающий отсутствие необходимости получать разрешение на реконструкцию, орган местного самоуправления отказывается. Перепланировка – это, мол, зона ответственности проектировщиков.
– А где проходит граница между понятиями «реконструкция» и «перепланировка» помещений?
– Все требования к процедурам согласований перепланировок и реконструкций, как и сами понятия «перепланировка» и «реконструкция», они содержатся в Жилищном кодексе РФ и Градостроительном кодексе РФ. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства – высоты, количества этажей, площади, объема.
– Если пристройку или надстройку сделал к магазину, то это реконструкция, а перегородку сдвинул – перепланировка?
– Пристройка и надстройка – это явные признаки реконструкции. Или если капитальную стену сломали, чтобы сделать новый вход с улицы, – это тоже реконструкция. Причем к объектам капитального строительства Градостроительный кодекс РФ относит здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено. Нежилых помещений в этом перечне нет. То есть реконструкция, в соответствии с действующим законодательством, может проводится только в отношении здания или сооружения.
– Новые требования коснулись только нежилой недвижимости? Или сделки с квартирами, где были перепланировки, тоже не регистрируют?
– Нет, с квартирами никаких проблем нет. Все требования к перепланировкам квартир и порядок их оформления установлен Жилищным кодексом РФ. Проблема в том и состоит, что федеральным законодательством до сих пор не регулируется порядок проведения перепланировок в нежилых помещениях. Положение о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах разрабатывалось и даже было утверждено приказом Госстроя РФ № 169 от 30 декабря 1999 года, но этот документ не вступил в законную силу в связи с отказом в государственной регистрации Минюстом России.
На уровне субъекта Федерации и на уровне муниципалитета тоже никаких нормативных документов нет. В 90-х годах порядок перепланировок в нежилых помещениях регулировался постановлением главы администрации города Омска № 854-п от 27 июля 1995 «О порядке перевода жилых помещений в нежилые и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в городе Омске», но это постановление было отменено в марте 2002 года «на основании протеста прокуратуры города Омска».
На семинарах, проводимых кадастровой палатой, вопрос перепланировок активно обсуждается. Вполне понятно, что специалисты кадастровой палаты и регистраторы хотели бы видеть заключение некого компетентного органа о том, что демонтированная или установленная в нежилом помещении на первом этаже жилого дома перегородка не оказала негативного влияния на устойчивость всего многоквартирного дома. Вот только собственники нежилых помещений не понимают, почему их не предупредили о том, что с определенной даты они не смогут распоряжаться своей недвижимостью. Органы исполнительной власти, контролирующие строительство и реконструкцию в регионе, похоже тоже не были уведомлены о переменах.
– Сегодня на рынке недвижимости и так-то непростая ситуация...
– Совершенно верно. Рынок недвижимости стагнирует. Кто-то из собственников долго искал покупателя на свою собственность, а теперь, когда покупатель появился, он не может оформить сделку. У кого-то стоит вопрос получения кредита на развитие бизнеса под залог недвижимости, а ему приостанавливают кадастровый учет. Безусловно, вопрос безопасности важен. Но важны, я считаю, и права собственников распоряжаться своим имуществом. Они не могут собрать документы, которые никто не может им дать. Все законы, а также любые нормативные акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, должны быть официально опубликованы и доступны для всеобщего сведения.
Меня, как кадастрового инженера, этот вопрос тоже беспокоит, поскольку основной вид деятельности ООО «Кадастр-М» – кадастровые работы. Договор подряда на выполнение кадастровых работ – это публичный договор. В соответствии с Гражданским кодексом РФ мы обязаны оказать услугу любому обратившемуся. А если мы не можем ее оказать, то у нас должны быть серьезные причины для этого. В данном случае я не могу объяснить своим заказчикам причины, по которым не гарантирую прохождение кадастрового учета изменений объекта, и не могу дать перечень документов, которые он должен предоставить в этой ситуации. Причем в такой же ситуации оказались и муниципалитеты, и областная власть, поскольку нежилые помещения с перепланировками есть и в муниципальной, и в государственной собственности.
– В других городах сделки с перепланированными нежилыми помещениями тоже не регистрируют?
– Я не слышала, чтобы в других городах возникали такие же проблемы, как в Омске.
– И что делать?
– Насколько я знаю, городская администрация обращалась за разъяснениями в Департамент недвижимости Минэкономразвития и получила ответ, в котором министерство обосновывает свою позицию неким мнением, которое было по этому поводу высказано в письме Минстроя России, что понятие «перепланировка» не может применяться по отношению к нежилым помещениям, а должны применяться более широкие понятия, такие, как «реконструкция» и «капитальный ремонт». При этом Минэкономразвития подтверждает еще раз, что все вышесказанное – это всего лишь точка зрения, которая не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от положений письма Минэкономразвития. А нормативных правовых актов, которые бы обязали собственника нежилого помещения при перепланировке собирать какие-либо заключения и акты ввода в эксплуатацию на сегодняшний день нет.
Наша организация практически ежедневно сталкивается с проблемами при оформлении документов на объекты недвижимости. Иногда источником проблем являются сами заявители, и тогда мы стараемся им помочь. Но есть и такие вопросы, решение которых от собственника либо вообще не зависит, либо зависит очень в малой степени. Бывало, что индивидуальный жилой дом оказывался в зоне среднеэтажной или многоэтажной застройки, а у собственника имелось свидетельство на земельный участок, предоставленный под ИЖС. Или акты приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не соответствовали установленной форме. Или невозможно было сформировать земельный участок под многоквартирным домом в связи с отсутствием утвержденного проекта межевания территории. Постановка на кадастровый учет нежилых помещений, где производилась перепланировка, – это проблема из того же ряда. Сколько я общаюсь с собственниками, все мне говорят одно: они не против оформления перепланировок. Они просят лишь дать им алгоритм действий. В той же Москве, например, давно уже узаконен порядок регистрации перепланировок в нежилых помещениях. Неплохо бы аналогичный документ принять наконец и в Омске.