Омские мини-отели, их классификация, структура и конкурентоспособность
По данным справочника «2ГИС», в нашем городе зарегистрировано 58 гостиниц. Согласно ГОСТу «Гостиницы и другие средства размещения туристов» отелем, гостиницей является предприятие, предоставляющее услуги размещения и в большинстве случаев услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг. Однако в данном обзоре речь пойдет только о мини-отелях.
Кто есть кто
По уровню предоставляемых услуг мини-отели Омска делятся на хостелы (11 организаций), эконом-отели (2 организации), апарт-отели (3 организации), непосредственно мини-отели (42 организации). Основное различие между ними заключается в перечне дополнительных услуг, ценовой платформы, а также размещении номеров. Так, например, хостел, или «молодежная гостиница», в переводе с английского означает «общежитие». Хостелы пришли в Россию из Германии, это гостиница, в которой номера размещены по коридорной или блочной системе, а санитарно-технические удобства находятся на этаже или в блоке. В хостеле обязательно есть условия для самостоятельного приготовления еды, другими словами, кухня с оборудованием. Проживание в таком заведении обойдется дешевле, чем в стандартном отеле, а возможность бесплатного общения, новых знакомств в разы больше. К примеру, «Лайк Хостел» предлагает гостям номера на заселение от 2 до 8 человек, стоимость которых варьируется от 350 до 1100 рублей за сутки.
Чаще всего хостелы – это выкупленные и объединенные собственником квартиры. «Недостаточно переоборудовать жилое помещение в хостел, еще нужно придать ему легальный статус, прописать стандарты. А с этим уже проблемы. Не так давно анонсирован государственный контракт на экспертизу нормативной базы, затрагивающей этот вид предпринимательской деятельности. Однако четких нормативов, позволяющих доказать, – это хостел, а вот это обычное общежитие, по большому счету, пока нет», – убежден владелец сети «Омск-Хостел», ценовая планка здесь от 500 до 800 рублей за сутки. Популярность этого типа размещения с каждым годом растет так же, как и клиентура. Хостелы предпочитают студенты, туристы, командировочные, а также компании друзей и знакомых.
Апарт-отель (апартамент-отель) представляет собой гостиницу для длительного проживания, созданную по принципу апартаментов, то есть жилых помещений, оборудованных как благоустроенная квартира. «Это выгодное и очень удобное вложение денег для инвесторов, – считает руководитель проекта MARSHAL Александр ПРУДСКИЙ, – учитывая опыт созданных аналогичных проектов в других городах России, конъюнктуру омского рынка недвижимости и особенность формата данной недвижимости, можно прогнозировать доходность в районе 10-12% годовых. При этом данная рентабельность основана только на доходной части от аренды помещения и не включает ежегодное повышение стоимости самой недвижимости, что еще добавляет выгоды этим инвестициям». Кстати, в Омске апартамент-отель MARSHAL планирует начать работу в IV квартале 2015 года.
Номерной фонд сети домашних мини-отелей Apartamentoff состоит из 10 квартир. Они различаются не только количеством комнат и, как следствие, метражом, но и цветовой гаммой. В связи с этим номера носят такие экзотические и необычные названия, как «Ванильное небо», «Венецианский бархат», «Берег слоновой кости». Нужно заметить, что компания избрала политику сдачи комнат лишь для иногородних граждан. «Для омичей мы услуги не предоставляем категорически. Потому что омичи чаще всего снимают комнаты для проведения досуга, у нас же несколько иная концепция», – пояснил владелец Apartamentoff Сергей КОЛОШЕЕВ.
Основной спецификой своего бизнеса Сергей МЕЛЬНИКОВ, владелец базирующегося в Новосибирске квартирного бюро "Фактотум" считает то, что такого рода предпринимательство фактически относится к гостиничному бизнесу, а не риелторскому или арендному и тем самым вынуждено конкурировать с большими отелями и гостиницами. "У съемных квартир есть ряд преимуществ по сравнению с гостиницами, – утверждает Сергей Анатольевич, – во-первых, это автономность, независимость клиента. Во-вторых, финансовая экономия. У такого рода бизнеса основная задача – оказать качественную услугу, соответствующую цене".
Стоит отметить, что апартаменты отличаются от обычных квартир только юридическим статусом. Собственник апартаментов после ввода объекта в эксплуатацию и приема своего объекта получает свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости в принципе как и в случае с жилой недвижимостью. Юридически апартаменты являются нежилым помещением, но все требования, в том числе и санитарные, которые применяются при создании объектов жилой инфраструктуры, обязательны при проектировании данного формата недвижимости.
В случае если собственник апартаментов изъявляет желание о смене юридического статуса после ввода объекта в эксплуатацию, то данная процедура регламентируется двумя основными законодательными документами: Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Эконом-отели отличаются от стандартных мини-отелей лишь меньшим перечнем дополнительных услуг.
По всему городу
Сетевой отель Four rooms, то есть «4 комнаты», имеет свои точки по всему миру! Название отеля его владельцы связывают с одноименным фильмом Тарантино, сюжет которого напрямую связан с гостиничным делом. В Омске этот отель появился 3 года назад, причем изначально номерной фонд мини-отеля состоял как раз из 4 комнат. На сегодняшний день номерной фонд значительно расширился, кроме того, появилось еще 3 филиала по всему городу. Стоимость проживания за сутки от 1800 до 2200 рублей.
По 2 филиала (т. е. гостиничных комплекса) в нашем городе имеют мини-отели «Мишель» и «Подкова», 3 филиала – отель «Миллениум». Номера, как правило, разделены на 3 категории: «Эконом», «Стандарт» и «Люкс». Так, номера категории «Стандарт» обычно предусматривают 1-2- местную кровать, телефон, Интернет Wi-Fi, кабельное телевидение, ванную комнату, туалет, стол, шкаф, необходимые предметы ежедневного пользования (фен, чайник, кондиционер и т. д.).
– Преимущество мини-гостиниц – в предоставляемой клиенту возможности выбора. Постоялец может подобрать себе отель не только исходя из стоимости номера, набора услуг и местоположения, но и с учетом эстетических пристрастий. Интерьеры одних малых гостиниц нравятся людям творческих профессий, в других предпочитают останавливаться бизнесмены. Но главное, в каждой гостинице такого класса номера оформлены в индивидуальном стиле, – сообщила директор мини-отеля «Подкова» Анастасия ГЕБЕРТ. Суточная стоимость проживания здесь обойдется в 1800 – 4700 рублей.
Условия легальности
Одни приходят в этот бизнес, начиная с обслуживающего персонала, другие, обладая определенным стартовым капиталом, начинают самостоятельные проекты. Но практически каждый опытный бизнесмен, отвечая на вопрос: «С чего нужно начинать бизнес?», – с уверенностью говорит об идее, мысли, которая и является прообразом будущего предприятия. Многие владельцы пришли в бизнес новичками, то есть ранее не занимаясь какой-либо предпринимательской деятельностью. «Обойтись можно совсем незначительным капиталом, – утверждает Сергей КОЛОШЕЕВ, владелец мини-отеля Apartamentoff, – по личному опыту скажу, что даже с небольшим активом можно открыть мини-отель. Главное, что должно у тебя быть – желание и апартаменты». Таким образом, главной задачей бизнеса владельцы отелей считают подбор помещения.
Чаще всего гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов. К тому же в российском законодательстве нет прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг, и как утверждают юристы, следует выполнить всего лишь три главных условия: во-первых, квартира должна располагаться на первом или втором этаже, при этом обязательным условием является отсутствие под ней жилых помещений. Во-вторых, в квартиру должен быть отдельный вход или присутствовать возможность его оборудования. И, наконец, квартира должна отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД. Однако для официального оформления гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд, что непросто. Процесс требует высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года, плюс неподъемные налоги на имущество и на землю и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные затраты гостиничного бизнеса. Другой вариант подбора помещения – строительство нового. То есть нужно найти подходящее место, приобрести землю под строительство, во-избежание дальнейших проблем зарегистрировать свою деятельность согласно законодательству РФ.
Следующий этап создания гостиничного бизнеса – реконструкция и планировка, на что понадобится, как минимум, половина суммы, потраченной на покупку помещения. «После того как планировка будет закончена, бесчисленные чиновники проверят результаты на соответствие нормативам. Если этот этап завершится успешно, придет пора заключать договоры с энергетиками, Водоканалом, пожарными, – рассказал владелец мини-отеля «Полет», – я считаю, что при постройке отеля экономить нельзя ни на чем. Ведь отель, это как аэропорт – через него круглые сутки проходит большой объем посетителей. И, поверьте мне, не все они относятся к вашему имуществу как к собственному».
Затем отельер занимается разработкой интерьера гостиницы. «Главное, чтобы отель не напоминал общежитие и коммуналку, был чистым, уютным и удобным для постояльцев, – убеждена директор «Жуков Отеля» Юлия СТАРЫХ, – тогда они к вам обязательно вернутся». «Жуков Отель» – это элитный авторский мини-отель, разработанный дизайнером Александром НЕМЧАНИНОВЫМ. Мебель в номерах ручной работы, выполнена из массива дерева. Гостями чаще всего становятся иностранные граждане, бизнесмены и руководители из других городов России. Стоимость суточного проживания составляет 2200 – 4500 рублей.
Подбор персонала – еще один непростой момент гостиничного бизнеса. «В первую очередь сюда пойдут педантичные люди, любящие комфорт и аккуратность во всем, харизматичные, готовые стать наставником, одержимые жаждой нового и интересного, – поделилась директор мини-отеля «Крокус» Татьяна ПОТАПЕНКО, – набирая персонал, следует готовиться к муштре и обучению. Идеальный кадровый состав для отеля на 10 номеров – управляющий, три–четыре администратора, старший администратор, начальник отдела бронирования, главбух и две-три горничные (на практике многие должности совмещаются)».
– Для того чтобы управлять современной гостиничной инфраструктурой, нужны менеджеры с высококлассным образованием и желательно опытом работы, таких специалистов в Омске не хватает критически, – заявила Юлия СТАРЫХ. Тем не менее, как сообщили в ОГИСе на кафедре туризма, гостиничного и ресторанного бизнеса, набор студентов ежегодно увеличивается, однако молодые специалисты предпочитают туристическую деятельность гостиничному бизнесу, хотя и там молодых вливаний достаточно.
Клиентура
Когда отель готов к приему гостей, актуальным становится вопрос – где взять этих самых постояльцев? На формирование базы постоянных клиентов уйдет не один год, поэтому начинающему мини-отелю необходимо заключить договоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг, так удастся избежать простоя. Также можно воспользоваться распространенной в любом мегаполисе рекламой. Для этой цели хороши глянец, специализированные сайты в Интернете. По оценкам некоторых владельцев отелей, хорошую отдачу в рекламе гостиничного бизнеса дает радио, передача информации из уст в уста, а также наружная реклама.
Бывалые отельеры всех гостей условно разделили на 3 типа: гости, впервые приехавшие в тот или иной город и пребывающие в шоке от цен на размещение; гости, которые постоянно жалуются, только чтобы получить скидку, и, наконец, гости, которые приехали отдохнуть и действительно чувствуют себя как дома.
Согласно опросу, постояльцы отелей чаще всего жалуются на медленный Интернет, низкое качество связи на мобильных устройствах. Наряду с этим исследователи Hotels.com составили целый список услуг, которые путешественники хотели бы видеть в номерах. Среди россиян цветы в номер пожелали 51% опрошенных, набор шоколадок – 23%, 9% не отказались бы от набора парфюма на каждый день пребывания, гитару в номере предпочли бы 3% опрошенных, 9% пожелали человека, который бы помогал отдыхающему преодолеть бессонницу, если та внезапно его потревожит, а 5% готовы нанять беби-ситтера для любимых питомцев.
Конкурентоспособность
Как известно, каждый бизнес сталкивается с конкурентами, и чем крупнее масштаб, тем больше конкурентов можно встретить. «С конкурентами можно бороться, а можно извлекать из ситуации плюсы, ведь именно конкуренция способствует дальнейшему развитию, побуждает к действию, поиску инновационных решений, сплочению в решении многих вопросов», – рассказала директор «Жуков Отеля» Юлия СТАРЫХ.
– Буквально в пяти метрах от нас есть подобный отель с небольшим номерным фондом. И нам это по большому счету помогает. Ведь гости сравнивают. Сравнивают уровень услуг, оформление номеров, приветливость персонала да и цены тоже. Бывает так, что мы сами рекомендуем нашим гостям обратиться к соседям, конкурентам, по-вашему, – сообщил хозяин отеля GerShuler Александр ШУЛЕР.
В борьбе за клиента многие отели готовы предоставить не только номер, но и целый комплекс услуг. Таков, например, отель GerShuler, в комплексе которого двухместные номера, баня, коттедж, а также банкетный зал. Особенностью отеля считается придуманная хозяином технология приготовления пельменей самими гостями. То есть при желании гости наряду с поварами могут заняться кулинарным мастерством. Однако, как убеждены руководители, далеко не всем клиентам необходим номер на сутки, чаще всего посетители проводят здесь всего пару часов.
Конкурентами GerShuler считают недалеко расположенный мини-отель «Старый замок», который тоже представляет собой комплекс услуг. Это баня с сауной, 2 банкетных зала и небольшой номерной фонд. «Акцент заведения сделан на казахской культуре и национальной кухне, потому что в нашем городе очень мало подобных заведений, – рассказала директор отеля «Старый замок» Нина БАРАНОВА, – я сама родилась в Казахстане, поэтому мне такая тема близка».
Основным источником заработка в отелях с комплексом услуг является прежде всего проведение банкетов и почасовая сдача номеров. Таким образом, банкетный зал, сауна и баня являются условием основного заработка заведений. В связи с этим гостям часто предлагают разнообразные акции и скидки (спецпрограммы для молодоженов, постоянных клиентов и т. д.). Такой, например, гостиничный комплекс «Пилот», где часовая плата составит от 400 до 600 рублей. Пользуется популярностью у омичей и центр отдыха «Расслабоноff», где часовая оплата варьируется от 700 до 2700 рублей в зависимости от количества человек. Услугами банкетного зала можно воспользоваться в мини-отелях «Арлекин», «Камелот», «Аврора», «Велес» и др. Стоимость номера в данных отелях составит от 800 до 5500 в сутки в зависимости от количества человек и категории номера. Как утверждают владельцы этих отелей, почасовая сдача номеров – очень популярное явление у горожан. «Жители мегаполиса устают от повседневной суеты, шума, поэтому хочется иногда отдохнуть и расслабиться, погреться в сауне, провести романтический вечер с любимым человеком или же в веселой компании. Кроме того, после хорошего банкета гостям не всегда хочется разъезжаться, а свадьбу принято вообще отмечать два дня, поэтому у данного бизнеса есть будущее, но есть и опасность прогореть, поскольку, слишком большая конкуренция. Да и обслуживание всегда должно быть на высоком уровне, поскольку клиенты зачастую бывают капризными», – пояснила директор отеля «Старый замок» Нина БАРАНОВА.
Проблемы бизнеса
Кроме конкурентов на пути гостиничного бизнеса существует ряд других проблем и препятствий. Любой высокий сервис требует довольно высоких затрат на его реализацию. Экономить, оставаясь на качественном уровне, могут далеко не все предприятия. К тому же непростая экономическая ситуация в стране все время держит в подвешенном состоянии индивидуальных и частных предпринимателей. Еще 8-10 лет назад многие инвесторы, составляя план окупаемости бизнеса, оказались не готовы к таким экономическим колебаниям и теперь вынуждены потратить больше времени, чтобы восполнить затраты.
– На сегодняшний день хорошим вложением на российском рынке считаются проекты со сроком окупаемости от 3 до 5 лет. В любом случае окупаемость того или иного проекта зависит от грамотной управляющей компании, основная задача которой – это не только увеличение потока клиентов, но и минимизация расходной части, – сообщила директор отеля «Крокус» Татьяна ПОТАПЕНКО, – здесь можно потерять прибыль на лояльности клиента, на которую может повлиять даже самая маленькая оплошность, ведь в большинстве случаев лояльность – это преданность, а преданность – это зависимость». К слову, суточное проживание в отеле обойдется в 1200 – 2500 рублей.
Таким образом, экономическую нестабильность следует рассматривать как опасную проблему гостиничного бизнеса, которая побуждает руководителей отелей и гостиниц по-новому оценивать риски и пересматривать стратегии.
Другая проблема бизнеса, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиничному бизнесу, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям.
– Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. А если нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки, – рассказала директор мини-отеля «Подкова» Анастасия ГЕБЕРТ.
Оценка из сети
Согласно лидирующей европейской системе бронирования отелей Booking.com из числа омских отелей самый высокий балл получили хостелы «Достоевский», «Централь», «ОК» (9.3 балла), отели – «Жуков Отель» (9.1), «Полет», «Авеню», «Подкова» (9.0).
8+ разделили отели: «Шато» (8.8), «Омск Хостел» (8.6), «Миллениум», Apartamentoff, «4 комнаты» (8.3), «Иртыш» и «Аэро» (8.0).
7+ возглавили отели «Камелот», «Визит» (7.9), «Жар-птица», «Крокус» (7.4), «Грезы» (7.2).
6+ попали «Огненная лошадь», «Райская лагуна» (6.8), «Аура» (6.4).
Критерии оценки складывались из различных факторов: расположение отеля, цена, предложенный сервис, гостеприимство и доброжелательность персонала, кухня, дополнительные услуги, качество и интерьер помещения, наличие необходимого оборудования, шумоизоляция, бесплатный Интернет, дружелюбная атмосфера и прочие.
Однако, приезжая в тот или иной отель, гость чаще всего руководствуется одной старой истиной, согласно которой клиент всегда прав. Осталось только определиться с отелем…
Марина МОРОЗОВА, Егор ДОРОЖКИН