Роль и место ипотечного кредитования на омском банковском рынке обсуждали на круглом столе, организованном «Коммерческими вестями»
На минувшей неделе, 15 октября, эксперты в сфере кредитования попытались дать ответы на вопросы о том, насколько эффективно сегодня используется такой финансовый инструмент, как ипотека, проявляется ли эффект масштаба от сотрудничества банков и застройщиков и какие необходимы условия, чтобы этот интересный банковский продукт стал еще дешевле и еще более востребованным.
Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Для начала хотелось бы понять, что происходит на ипотечном рынке? Снижаются ли ставки осенью, как ожидалось? Растут ли объемы ипотечного кредитования? С какими результатами банки планируют завершить 2015 год?
Ирина АМЕЛИНА, заместитель управляющего Омским отделением Сбербанка России. Если сравнивать 2015 год с 2014 годом, то снижение объемов кредитования по итогам 9 месяцев есть, конечно. Но снижение не такое значительное, как можно было ожидать. Прогнозировалось гораздо более сильное снижение. Когда в марте 2015 года появилось кредитование с поддержкой государства, ставка у нас была сначала 11,9% годовых, потом мы ее снизили до 11,4%, и люди очень активно стали покупать квартиры на первичном рынке. И эта акция помогла, я считаю, как застройщикам, так и коммерческим банкам оживить кредитование. Для покупателей на вторичном рынке недвижимости государственной поддержки ипотечного кредитования не было, тем не менее в августе-сентябре мы уже дважды снижали ставки кредитования, и на сегодняшний момент у нас есть по акции ипотечные продукты для молодых семей со ставкой кредитования от 12,5%. Изменили мы условия и первоначального взноса, он был 20% от суммы сделки, а сейчас снижен до 15%.
Николай ГОРНОВ. Насколько снизились объемы кредитования?
Ирина АМЕЛИНА. В сравнении с 9 месяцами прошлого года, примерно на 10-12%. Прогнозы были гораздо более пессимистичные. Причем объемы кредитования с начала года постоянно растут. И по возрасту, и по доходам заемщики очень разные. Разве что больше стало молодых семей, которые направляют материнский капитал на улучшение жилищных условий.
Николай ГОРНОВ. У ВТБ24 такая же картина?
Ольга ПЕТРОВА, начальник центра ипотечного кредитования РОО «Омский» филиала № 5440 ВТБ24 (ПАО). В принципе снижение по объемам есть и у нас. Но это снижение было прогнозируемым. Причем спрос на строящееся жилье не падает, а только растет. В среднем порядка 40% сделок по покупке жилья в ипотеку – это квартиры в новостройках. В отдельные месяцы доля сделок с новостройками еще выше. Наши клиенты и застройщикам доверяют, и предпочитают продукт, который поддерживается государством. Единственная сегодня проблема, и она уже получила освещение в СМИ, – приостановка лицензии ряда страховых компаний, которые страховали застройщиков. Они решаются, конечно, эти проблемы, но не так быстро, как хотелось бы участникам первичного рынка недвижимости и покупателям жилья в новостройках. Многие наши клиенты из-за этого уже задумались о приобретении готового жилья.
Николай ГОРНОВ. Какие у вас процентные ставки?
Ольга ПЕТРОВА. По ипотеке с господдержкой базовая ставка – 11,4% годовых. Но есть и ряд специальных предложений. Некоторые застройщики имеют ставку при господдержке еще ниже – 11,1% годовых. Но это для тех, естественно, кто длительно и стабильно сотрудничает с нашим банком. Есть сегодня ипотечные продукты с еще более низкими ставками, можно получить кредит для приобретения жилья под 8,4% годовых, но там определенные ограничения. Такая ставка предлагается банком только для одного застройщика города Омска и не на весь период кредитования. Только на первые три года. После 3 лет кредит возвращается к ставке 11,4%. Но это тоже очень интересное предложение для клиентов, поскольку жизнь ипотечного кредита не велика. В среднем ипотечный кредит существует 5–7 лет.
Екатерина МААР, начальник отдела розничных продаж филиала «Омский» ПАО КБ «ПФС-БАНК». У нас в целом тоже положительная динамика, кредитный портфель растет, хотя мы и недавно вышли на омский рынок. Активно работаем с покупателями жилья в жилищно-строительных кооперативах, разрабатываем новые кредитные продукты. Основной наш партнер по ипотечному кредитованию – холдинг «Трест Железобетон», конечно, но мы работаем и с Фондом развития жилищного строительства Омской области «Жилище», и со строительной компанией «Трест № 4», и на вторичный рынок выходим. На первичном рынке у нас субсидированные ставки – от 11% годовых, для покупателей жилья в ЖСК – от 14%. Без дополнительного обеспечения, без залогов.
Николай ГОРНОВ. А у Россельхозбанка какую долю в портфеле занимают ипотечные сделки на первичном рынке?
Елена КРАСАВЦЕВА, начальник отдела розничных продаж Омского регионального филиала АО «Россельхозбанк». Если разделить на первичку и «вторичку», то сделки по приобретению квартир в новостройках занимают в нашем портфеле примерно 30%. У нас сейчас вторички больше, чем у других банков, и связано это с тем, что 19 дополнительных офисов у нас располагаются в муниципальных районах Омской области, а селяне чаще всего приобретают индивидуальные дома на вторичном рынке. Резкий рост в сегменте первички произошел у нас в августе, когда мы завершили работу по аккредитации застройщиков города Омска, работающих в рамках Федерального закона 214-ФЗ. На первичном рынке Омска у нас на текущий момент ставка вполне конкурентная – 11,3% годовых. А есть и специальные предложения: омичи могут приобрести квартиры у двух московских застройщиков, получив в Россельхозбанке субсидированный ипотечный кредит на срок до 30 лет по ставкам 7 и 7,5% годовых. По вторичному жилью у нас ставки начинаются от 13%.
Николай ГОРНОВ. Валютные кредиты никого не интересуют?
Ольга ПЕТРОВА. Нет, кредиты в валюте на сегодняшний день не востребованы.
Николай ГОРНОВ. Правильно ли я понял, что с начала года ставки по ипотеке во всех банках немного снизились?
Ирина АМЕЛИНА. Да, ставки по кредитованию снижались вслед за снижением ключевой ставки Банком России. Это главная причина. Но и конъюнктура рынка к этому подталкивала.
Николай ГОРНОВ. А дальше? Я не очень верю, конечно, что в Омске ипотеку можно будет взять под 7% годовых, но все же хотелось бы надеяться...
Ирина АМЕЛИНА. Решения принимаются на уровне центрального аппарата и правления банка, ставки по кредитам распространяются на все регионы, поэтому ничего не могу сказать на этот счет. На местном уровне мы можем регулировать скорость оформления договоров, заключать дополнительные соглашения с застройщиками о получении определенных скидок для наших клиентов.
Николай ГОРНОВ. И что, нет никакой обратной связи от местного рынка?
Ольга ПЕТРОВА. Обратная связь всегда существует, это стандартный рабочий процесс. По каждому региону обязательно собирается информация о конъюнктуре рынка. Для каждого застройщика есть возможность разработать специальные программы. Если мы говорим, к примеру, о ставке кредитования на уровне 11,1% годовых, то в России всего 13 застройщиков, кто имеет такую ставку. Нетрудно догадаться, что такие кредиты можно получить далеко не в каждом регионе. Особенность Омска — большое количество новостроек, квартиры в которых реализуются по схеме ЖСК. Соответственно, нам нужно реагировать и на это, разрабатывая специальные программы, которых нет в других регионах. Это и есть учет региональных особенностей.
Николай ГОРНОВ. А какие факторы влияют на филиал КБ «ПФС-БАНК», которому нужно в максимально короткий срок отвоевать себе долю на омском рынке?
Екатерина МААР. В первую очередь конъюнктура, конечно. Мы стараемся предлагать конкурентоспособный продукт. Если Сбербанк, ВТБ24 и Россельхозбанк снижают ставки, то и мы не может стоять в стороне от этого процесса.
Николай ГОРНОВ. И все же я не пойму, чем так сильно отличаются омский и московский рынки недвижимости, если Россельхозбанк в Омске дает кредиты по ставке 11,3% годовых, а в Москве омич может купить квартиру, получив в том же Россельхозбанке ипотечный кредит под 7% годовых?
Елена КРАСАВЦЕВА. Ставка 7% годовых действует в рамках совместной акции с аккредитованными застройщиками в Москве.
Николай ГОРНОВ. У нас ситуация тоже быстро меняется. Еще совсем недавно, как мне помнится, покупателей квартир в новостройках было только 10%...
Ирина АМЕЛИНА. Приоритеты меняются. Первичный рынок начинает набирать обороты и со временем наберет, я думаю. Даже по себе могу сказать: я в любом случае куплю новое жилье и сделаю все так, как мне нравится.
Николай ГОРНОВ. Что сейчас больше всего интересует среднестатистического заемщика?
Ирина АМЕЛИНА. Интересует бюджетное жилье. Сейчас больше всего востребованы любые квартиры в новостройках стоимостью до 1,3 млн рублей. Средний ипотечный кредит – 1-1,1 млн рублей. Если исходить из доходов в Омске, из готовности людей отдавать на погашение кредита до 50% зарплат мужа и жены, это вполне приемлемая сумма.
Екатерина МААР. У нас средняя сумма ипотечного кредита – 1,3 млн рублей. При первоначальном взносе 10-15% на вторичном рынке, 20% – на первичном. Практически все клиенты, кто обращается за ипотечным кредитом, имеют минимальный первоначальный взнос.
Ольга ПЕТРОВА. На сегодняшний день все заемщики, как показывает практика, хотят внести как можно меньшую сумму в качестве первого взноса, взять как можно меньшую сумму в ипотеку, но при этом купить жилье, которое отвечало бы всем требованиям заемщика. Большим спросом пользуются малогабаритные квартиры в новостройках с отделкой. Причем желательно от застройщика. И такая недвижимость на рынке сегодня есть, которая сдается застройщиками «под ключ». Поэтому и застройщики сегодня массово предлагают однокомнатные квартиры площадью 20-30 кв. метров. Это так называемое первое жилье для молодой семьи. Большие квартиры – это уже точечная застройка.
Николай ГОРНОВ. В начале года, как помнится, все надежды возлагались на государственную программу по субсидированию процентных ставок ипотечных кредитов. Сработала ли эта программа? Поддержало ли государство рынок ипотеки?
Ольга ПЕТРОВА. Если стройки не останавливаются, значит есть и результат от государственной программы. В первом квартале текущего года, когда господдержки не было, и новых сделок практически не заключалось. Не было адекватного кредитного продукта.
Ирина АМЕЛИНА. Я тоже считаю, что господдержка на 100% поддержала рынок новостроек. И даже те покупатели, кто первоначально рассматривал квартиры на вторичном рынке, переориентировались на первичку, поскольку ставки по субсидированным кредитам были намного ниже.
Николай ГОРНОВ. На ваш взгляд, все ли государство сделало, чтобы поддержать рынок недвижимости и ипотеку?
Ольга ПЕТРОВА. Я думаю, этот вопрос лучше бы задать государству. Или застройщикам.
Николай ГОРНОВ. Хорошо. Тогда я переадресую вопрос государственному застройщику – Фонду «Жилище», который реализует сегодня ряд интересных проектов. Правильно ли я понимаю: если бы ситуация была совсем плохая, то и проектов этих не было бы?
Андрей КОЗЛОВ, заместитель директора по экономике Фонда развития жилищного строительства Омской области «Жилище». Совершенно верно. Мы плотно работаем со всеми банками, которые присутствуют на рынке ипотеки, много программ различных реализуем и пытаемся реализовать, чтобы привлечь клиентов. Если говорить об активности, то у нас мертвый сезон был только с мая по июль. А с августа опять пошел подъем, стал расти спрос на наши квартиры. Правда, сейчас, когда возникла проблема со страховыми компаниями и приостановилась практически вся деятельность по страхованию гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков, нам не совсем понятно, что будет дальше. За первую половину октября мы еще ни одной сделки не провели. И не только мы. Аналогичная ситуация у всех застройщиков по всей территории России.
Николай ГОРНОВ. И что, люди действительно не могут приобрести в ипотеку квартиру в новостройке?
Андрей КОЗЛОВ. Не могут, поскольку квартиру, которую приобретает участник договора долевого строительства, застройщик обязан застраховать. А страховать практически негде. Мы переговорили со всеми 16 страховыми компаниями, которые остались на рынке, и только пять из них высказали готовность работать. А если приобретаемая квартира не застрахована, то и регистрации договора долевого участия не произойдет.
Николай ГОРНОВ. Сейчас, наверное, радуются все продавцы на вторичном рынке. Ну и застройщики, которые работают по системе ЖСК. Кстати, если в Омске так много новостроек, которые продаются через ЖСК, а люди хотят покупать у них квартиры, то и банки должны идти навстречу спросу...
Ольга ПЕТРОВА. Программы есть у всех банков, но ставки по таким ипотечным продуктам выше, конечно, чем для застройщиков, работающих в рамках закона о долевом участии. В ВТБ24 они на уровне базовых ставок для вторичного рынка. Но клиентов, которые заинтересованы в приобретении жилья в конкретном доме и конкретном районе, такие условия не пугают. Но в ЖСК покупают меньше, естественно, чем в новостройках по субсидируемым ипотечным кредитам. В 2015 году количество таких заемщиков не превышает 10% от общего количества клиентов, приобретающих квартиры в новостройках. А в предыдущем году было 25%.
Екатерина МААР. Мы работаем с ЖСК активно. У нас примерно половина из всех заемщиков желают приобрести квартиру в ЖСК. Ставки по кредитам для таких клиентов у нас начинаются от 14% годовых, но мы не требуем дополнительного обеспечения и поручителей, так как работаем только с одним надежным и проверенным застройщиком, использующим схему ЖСК.
Николай ГОРНОВ. У Сбербанка тоже нет никаких льготных программ для покупателей квартир в ЖСК?
Ирина АМЕЛИНА. У нас ставки для ЖСК тоже выше, они начинаются от 14,5%. И при этом кредитовании, как правило, требуется дополнительное поручительство и обеспечение в виде объекта недвижимости. Там больше рисков. Поскольку регистрация сделок с недвижимостью не происходит, то один и тот же объект можно продать нескольким покупателям.
Николай ГОРНОВ. У застройщиков сегодня есть какие-то сложности во взаимоотношениях с банками? Или пожелание банкирам?
Андрей КОЗЛОВ. Застройщики и банки – они всегда работают в тандеме. Цели и задачи у нас одни. И всегда мы друг друга стараемся поддержать, если какие-то новые продукты появляются или идеи. Сложности тоже бывают, не без этого, но они все решаемые, как правило. С такими случаями, чтобы банки по непонятным причинам не шли навстречу застройщику, я лично не сталкивался.
Николай ГОРНОВ. И с нарушениями сроков сдачи домов у банков проблем нет? Насколько я могу судить, жилье в Омске редко кто сдает в оговоренные договором сроки...
Екатерина МААР. Если задержка не более трех месяцев — это не критично.
Николай ГОРНОВ. Вопрос ко всем. Можно ли в сегодняшних условиях существенно увеличить объемы ипотечного кредитования? Все ли маркетинговые резервы по продвижению этого продукта уже задействованы? Есть ли возможность взбудоражить рынок?
Ирина АМЕЛИНА. Если говорить о маркетинге, то он работает у нас активно. Сейчас, как правило, потенциальные заемщики в первую очередь обращаются к сайтам, которые есть у каждого банка. Или к риелторам. А для них у нас работает система «Партнер-онлайн», которая позволяет риелторам принимать заявки от клиентов на оформление ипотечных кредитов непосредственно в своем офисе и достаточно качественно всех консультировать. Взбудоражить рынок можно, конечно. Например, предложить очень низкие процентные ставки. Но у банков, к сожалению, сегодня нет дешевых ресурсов. Еще один вариант — резко увеличить в Омске зарплаты, и спрос на ипотечное кредитование сам собой вырастет. Но на этот вариант, я думаю, не согласятся работодатели. Остается одно: постоянно улучшать качество обслуживания клиентов.
Ольга ПЕТРОВА. Я думаю, что неверно ограничиваться только застройщиками и кредитными организациями. Сегодня и работодатели делают определенные шаги навстречу. Есть так называемая военная ипотека, когда каждый военнослужащий получает ипотечный накопительный сертификат, согласно которому он копит свой первоначальный взнос, а потом может получить льготную ипотеку, платежи по которой за него ежемесячно будет перечислять Минобороны. Есть совместная программа ВТБ24 и РЖД, в рамках которой работникам железной дороги, получающим ипотечный кредит, субсидируется часть процентной ставки. И во многих отраслях предприятия начинают совместные программы с банками по поддержке своих работников. И здесь не нужно никакого маркетинга. Все эти схемы уже есть.
Николай ГОРНОВ. Тем не менее ипотечный рынок стагнирует. И маркетинговая активность банков ниже, как мне кажется, чем могла бы быть...
Ольга ПЕТРОВА. Не могу с вами согласиться. В сравнении с прошлым годом объемы кредитования действительно снизились. Но 2014 год был не очень характерным, он показал пиковые объемы кредитования. Правильней было бы сравнивать сегодняшний день с началом текущего года. А в течение года объемы кредитования шли в рост. И этот рост сегодня продолжается.
Николай ГОРНОВ. Мне думается, рост ипотеки мог быть более стремительным, если бы Россельхозбанк стал выдавать кредиты на покупку омской недвижимости под 7%, как на покупку жилья в Москве, а ПФС-БАНК, которому нужно входить на рынок, начал бы массированно демпинговать.
Екатерина МААР. Нет, мы не демпингуем. Но различные маркетинговые ходы используем. Например, вместе с застройщиками организуем совместные акции. Условно говоря, приобрети квартиру в ипотеку – получи ремонт в подарок.
Николай ГОРНОВ. Еще очень хотелось бы понять перспективы рынка новостроек. Самый главный вопрос: вырастут цены или нет?
Андрей КОЗЛОВ. Сейчас спрос, на мой взгляд, еще превышает предложение. Плюс рост цен на материалы за счет подорожавших евро и доллара, плюс инфляционные ожидания. К тому же страховых компаний сегодня мало на рынке и они поднимают цены для застройщиков на свои услуги. Ставки страхования увеличатся в два-три раза – это точно.
Николай ГОРНОВ. Вы очень осторожно говорите, но в ваших словах я слышу ожидание роста средней цены квадратного метра у застройщиков...
Андрей КОЗЛОВ. Рост цен на жилье идет от года к году, и это объективно. Но со своей стороны могу заверить, что Фонд «Жилище» не стремится поднять цену. Мы некоммерческая организация, наша цель – не извлечение прибыли. Мы всю свою прибыль направляем на реализацию новых проектов по строительству жилья эконом-класса. Сейчас у нас цена квадратного метра – 38-39 тысяч рублей. Если и будет увеличение цены квадратного метра в будущем году, то максимум до 41 тысячи рублей. Не думаю, что больше.
Ирина АМЕЛИНА. Импортозамещение возможно пока не по всем строительным материалам, так что некоторый рост цен на первичном рынке вполне ожидаем. Менее вероятны как раз ожидания снижения цен на рынке недвижимости. Цены на жилье в новостройках, я думаю, не снизятся.
Ольга ПЕТРОВА. Вообще сейчас самое лучшее время, чтобы взять ипотеку. И ставки ниже, чем были в прошлом году, и цены на жилье еще не пошли вверх. А что будет дальше – не совсем понятно.
Елена КРАСАВЦЕВА. Мне остается только присоединиться к мнению коллег.
Николай ГОРНОВ. Спасибо всем, что нашли время поучаствовать в нашем мероприятии.