Арендаторы начали обращаться к собственникам бизнес-центров с просьбой снизить арендную плату хотя бы на полгода
В 2014 году на рынке коммерческой недвижимости Омска диктовал условия покупатель. Практически все сделки купли-продажи или аренды объектов проходили с торгом. Помещения в новых крупных офисных зданиях оказались практически не востребованы. К концу года многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. В целом рынок остается инертным, и в 2015 году эксперты не прогнозируют ему ничего иного.
Рынок покупателя
На протяжении практически всего 2014 года во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости был отмечен небольшой рост цен – как по аренде, так и по продаже объектов. В наименьшей степени это касалось производственно-складской недвижимости.
Об этом говорят цифры статистики от ООО «ОМЭКС». Однако реальные суммы сделок на рынке были ниже цен, изначально выставленных продавцами. Эксперты отмечают, что количество предложений по коммерческой недвижимости в городе на сегодня превышает спрос, и эта ситуация на руку покупателям.
– В этом году был рынок покупателя. Именно покупатель диктовал условия приобретений, – отмечает руководитель отдела новостроек и коммерческой недвижимости компании «МИАРД» Александр ЗЕМЛЯКОВ. – В 90% сделок торг был чуть ли не обязательным условием покупки. Торговались в среднем на 7–14% от стоимости объекта. Эта тенденция обозначилась с конца лета.
Не лучшее время для офисов
Этот год не привел в Омск инвесторов с масштабными проектами, как это было накануне кризиса 2008 года. Однако несколько крупных и средних объектов коммерческой недвижимости были запущены. Так, заметным событием стал ввод в эксплуатацию строительной фирмой «Трест-5» в конце октября 9-этажного административного здания на ул. Ильинской, 4. На 2-9 этажах объекта располагаются офисные помещения, которые, по словам риэлторов, на сегодня преимущественно пустуют. На вахте офисного здания обозревателю «Коммерческих вестей» сообщили, что на сегодня здесь выкуплено несколько офисов, которые пока не работают.
Крупный 8-этажный бизнес-центр «На Гагарина» (ул. Гагарина, 14 / Либкнехта, 19) введен в эксплуатацию два года назад, однако запускаться начал только в этом году. Открыться вовремя зданию, опять же, помешало медленное заполнение арендаторами. В настоящее время площади в нем занимают страховая группа «Согаз», ресторан-бар Panorama, кофейня «ТинТо», гриль-бар «Шашлыкоff», отделение ОАО «Аэрофлот Российские Авиалинии», автошкола «Перекресток» и др.
Осенью 2014 года без большой огласки начало запускаться также 5-этажное офисное здание на ул. Фрунзе, 38. Сейчас немалую площадь в нем занимает фитнес-центр FlexGym, а также федеральная риэлторская компания «Этажи».
Есть объекты коммерческой недвижимости, сдача которых на сегодня затягивается. Например, ГК «Диоген» намеревалась запустить строящийся на пересечении улиц Перелета и Степанца (напротив «Маяка») 5-этажный офисный центр «Левобережный» еще в первом квартале 2014 года, но здание все еще не достроено. Офисный центр на Ильинской, кстати, также был сдан с опозданием на несколько месяцев.
Стоит отметить, что средняя арендная ставка на офисные помещения в 2014 году выбилась из общей тенденции небольшого роста и в конце лета пошла на снижение. Речь именно о цене предложения, а реальные цифры продажи, по словам экспертов, осенью начали снижаться на всю коммерческую недвижимость в целом.
О вероятном дальнейшем спаде спроса на офисы говорит отмеченное аналитиками компании «ОМЭКС» уменьшение количества организаций региона: в 2014 году ликвидированных предприятий было больше, чем вновь образованных.
Не хватает торговых «капилляров»
Торговая недвижимость в Омске также частично пустует. Однако, как отмечает руководитель маркетингового агентства «Магазин Инфо.com», член ПН «Гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий САПУНОВ, среди новых объектов на рынке неплохо чувствуют себя торговые центры средних и малых размеров. В качестве примеров эксперт назвал новостройки на ул. Лобкова и ТК «Первомайский». При грамотном ценообразовании такие центры успешно существуют.
Сейчас у нас очень много торговых центров окружного масштаба с площадью от 15 тыс. кв. м, – пояснил Дмитрий САПУНОВ. – Небольшие предприятия не идут в них, потому что не готовы обеспечивать большой запас товара, регулярно обновлять ассортимент, следить за новинками, тратить больше средств на аренду – у них нет для этого экономических и финансовых возможностей. Поэтому предприниматели идут в микрорайонные торговые центры, где меньше посетителей, но и арендная ставка меньше. Торговых центров в микрорайонах у нас очень мало.
Владельцы крупных торговых площадей для решения проблемы со спросом вынуждены были дробить свои объекты на более мелкие, таким образом поднимая спрос на свою недвижимость.
– В сегменте торговой недвижимости Омска уже достаточно различных гипермаркетов. Если рассматривать рынок как кровеносную систему, то у нас много крупных сосудов, а капилляров не хватает. Есть районы в городе, в которых ощущается сегодня нехватка объектов формата «магазин у дома» – среднеразмерных, в которых представлена не только сфера продажи, но и досуг, услуги и т. д., – рассказал директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН.
Время подождать
Отмеченный в 2014 году низкий спрос на объекты коммерческой недвижимости Омска, естественно, повлиял на оферты рынка. Но сказался он не столько на ценах, сколько на количестве предложений, которое на протяжении всего года постепенно снижалось. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Авеста-риэлт» Александра БАРКО, эта ситуация будет иметь продолжение и в 2015 году.
– Собственники не готовы скидывать цену и «сливать» объекты. Они стали опытнее, чем были в 2008 году. А сегодня им хорошую цену за их недвижимость никто не даст, – утверждает эксперт. – Поэтому продажи идут не очень хорошо. Есть люди, которые готовы вкладываться и ищут объекты с достойной доходностью, но собственники таких объектов в настоящее время не готовы продавать. Эта ситуация обозначилась с осени, когда пошла сильная волатильность по валюте. Сейчас все ждут, когда экономическая ситуация стабилизируется.
Арендаторы идут за снижением
С началом стремительного осеннего падения курса рубля арендаторы стали массово обращаться к собственникам занимаемых ими площадей с просьбой о снижении арендных ставок – в связи с «надвигающимся кризисом».
– Особенно это касается федеральных игроков – они очень быстро отреагировали на обострение экономической обстановки и направили арендодателям письма с просьбой снизить ставки, – уточнил Александр ЗЕМЛЯКОВ.
В целом с подобной инициативой хотя бы частично выступило «население» практически всех крупных и средних бизнес-центров, в числе которых «Флагман» и «Каскад». Однако далеко не все собственники коммерческой недвижимости проявили отзывчивость в этом вопросе.
– Не уверен, что арендаторы действительно чувствуют себя плохо, это определенный шантаж. Они просто используют кризисную ситуацию. Но арендодатели здесь не идут навстречу своим клиентам. Они говорят, что сейчас инфляция и ставки вообще повышать надо. Некоторые даже пытаются это делать. Но в итоге цены пока держатся примерно на одном уровне. Однако в дальнейшем, думаю, ситуация будет на стороне покупателя. – уверен Александр БАРКО.
Однако по данным «КВ» ряд якорных арендаторов все же добился некоторого снижения ставки аренды. А некоторые из федеральных игроков реально планируют снижать количество своих точек в Омске. В частности, в ожидании покупательского спада после декабрьского ажиотажа «М.Видео» закроет ряд своих омских магазинов. Например, уже рассматривается вопрос о закрытии самого первого магазина сети в нашем городе, располагающегося в «Герцен Плаза», экономическая целесообразность которого после открытия аналогичной точки в Торговом центре «Омский» давно уже была под сомнением.
Банки освобождают помещения
Еще одним из трендов 2014 года стал уход банков с занимаемых площадей и снижение их активности в поиске помещений и захвате новых точек на рынке коммерческой недвижимости. В частности, освободили часть своих площадей филиал ОАО «Балтийский банк» и коммерческий банк «Зенит».
– Многие банки перешли из формата филиалов в формат опер-офисов – структуру, наделенную меньшими полномочиями. Это произошло потому, что были внесены изменения в банковское законодательство. Раньше для присутствия банка в регионе был необходим филиал, были лимиты по численности сотрудников, теперь этого нет. Банки могут открыть оперофис на 2-3 сотрудника – и тем самым избежать издержек. То есть банки просто изменили подход к рознице. Они могут сейчас посадить человека в торговый комплекс и считать его отдельным подразделением. Поэтому у них большие площади высвобождаются, – рассказал Александр ЗЕМЛЯКОВ.
Эксперт добавил, что из Омска также ушли филиалы ряда банков, у которых была отозвана лицензия, в их числе Западный банк. Эта тенденция неблагоприятна для рынка, поскольку банки являются своего рода страховкой для торгово-офисных центров, обеспечивая существенную долю стабильной прибыли.
Нет производства – не будет и роста
На сегодня коммерческая недвижимость в Омске остается низкодоходным бизнесом. Омск сохраняет за собой почетное последнее место среди городов-миллионников по спросу на коммерческие помещения, а также по рентабельности проектов, реализуемых на этом рынке. У нас также по-прежнему самая низкая цена аренды площадей. И при этом спрос на них падает.
Поскольку в городе нет предпосылок для резкого развития промышленности и увеличения деловой активности, в 2015 году рынок коммерческой недвижимости вряд ли станет более успешным и доходным. Однако и большого спада на нем не ожидается.
Высока вероятность, что владельцы новых офисных центров будут терпеть в предстоящем году убытки. Возможен также уход ряда игроков рынка. Эта тенденция обозначилась еще в предыдущие годы, и в этом году она продолжилась. Так, гипермаркет «АЛПИ» начал распродавать немалые площади, расположенные в Омске и Калачинске. Эти помещения до последнего времени оставались в собственности предприятия. Новые игроки, заходя в Омск, идут на уступки и снижают свои запросы. Здесь ярким примером является сеть «Макдональдс», которая изначально требовала от администрации Омска предоставить ей площадки под кафе в нескольких городских скверах. В итоге первое в Омске кафе «Макдональдс» открылось в СТЦ «Мега Омск».
– Есть сегменты, которые более востребованы. Пока самым активным является стрит-ритэйл, и поэтому офисные и торговые помещения будут больше развиваться в стрит-ритэйле, в том числе в новостройках, – уверен Максим РЕПИН. – С учетом ситуации в конце года будет небольшое снижение цен. В 2015 году рынок будет инертным с точки зрения сделок.