Проекты новых микрорайонов на 16 тысяч человек общей жилой площадью 604 279 кв. м омские архитекторы одобрили с учетом замечаний.
23 января Градостроительный совет Омска рассмотрел два эскизных проекта строительства крупных жилых кварталов на сопредельных участках по проспекту Рокоссовского в Кировском округе. Их представили архитекторы Роман ВОРОБЬЕВ из ООО «Горпроект» и Сергей СТАРИКОВ из ООО «Проектный институт «Венец».
ИП Михаил ПОПОВ
Первый проект, заказанный индивидуальным предпринимателем Михаилом ПОПОВЫМ, предполагает комплексное освоение участка площадью 23,48 тыс. га. Здесь планируется строительство 12-25-этажных домов на 6 000 квартир общей жилой площадью 350 500 кв. м. Микрорайон рассчитан на 9 460 жителей, для которых в радиусе доступности проектировщикам, по их расчетам, необходимо предусмотреть 369 мест в детских садах, 940 мест в школах, а также 2 790 парковочных мест для автотранспорта.
Согласно генплану на участке положено возвести два детских сада. Проекты этих объектов на 200 мест каждый также разработало ООО «Горпроект». К участкам, отведенным под дошкольные учреждения, за счет заказчика будут подведены инженерные коммуникации, но строить садики должен город.
Главный архитектор проекта Роман ВОРОБЬЕв пояснил, что обеспечение местами школьников микрорайона планируется за счет образовательного учреждения на 1200 мест, предполагаемого к строительству на соседнем участке, а также за счет имеющейся поблизости школы. Что же касается парковок, то, учитывая высокую плотность населения микрорайона (более 400 человек на 1 га), ими максимально заполнили территорию. По периметру квартала расположено около 1,5 тыс. машино-мест. Еще 1000 мест предполагается получить в результате строительства на территории двух многоярусных холодных гаражей. Кроме того, проектировщики учли гостевые парковки. Первые этажи домов будут отданы под общественные функции.
– По нашим расчетам, обеспеченность населения жильем здесь будет составлять 37 кв. м площади на одного человека. Мы делали маленькие бюджетные квартиры. Площадь однокомнатной составит около 34 кв. м, двухкомнатной – около 48 кв. м, – рассказал архитектор проекта.
Как сообщила представитель заказчика Галина САФРОНОВА, первая очередь микрорайона будет включать в себя четыре дома. В 2015 году планируется завершить по ней подготовительные работы, в том числе разработать проект. Для жилого квартала необходимо проложить подъездные дороги от пролегающих рядом магистралей. В этом застройщик рассчитывает на помощь города. Стоит отметить, что затраты арендатора на освоение участка и без строительства дорог существенны – для выравнивания территории здесь необходимо выполнить гидронамыв из 1 тонны песка на высоту 2,5-3 метра, который перед строительством должен отстояться два года. Работы по подсыпке на объекте уже начались. Завершить реализацию проекта планируется в 2022 году.
Архитекторы засыпали докладчика вопросами и достаточно критично высказались о проекте в целом. Сомнение зодчих вызвали представленные технико-экономические показатели, в частности, расчет населения микрорайона. Так, бывший главный архитектор Омской области Анатолий ЛУНИН уверен – если эту цифру считать исходя не из общей жилой площади микрорайона, а из количества квартир, то она увеличится на 30-40%. Ведь в однокомнатной квартире площадью 34 кв. м могут проживать два, а то и три человека. Например, молодая семья с ребенком. В этом случае потребность в местах в школах и детсадах, а также в парковках сильно возрастет. Также у членов совета возникли вопросы по поводу отсутствия на участке поликлиники, рекреационной зоны, им не понравилась высокая плотность застройки и внешний вид домов.
– Я бы не хотел жить в этом микрорайоне. Почему здесь такое однообразие? Это раньше мы строили панельное жилье, когда экономили каждую копейку. Но время-то поменялось. Наверное, и подход должен быть другой. Расчеты подогнаны под результат для уплотнения застройки. Конечно, заказчик хочет заработать, но жители не должны страдать. Мы должны создавать более комфортные условия для проживания. А здесь даже доминанты никакой нет, глаз не на что положить, – высказался член градсовета Геннадий ПАВЛОВ.
В защиту проекта выступил только главный архитектор ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» Богдан МРЫГЛОД.
– Здесь последовательно выполняется задача по застройке участка, прописанная в градпланах. Если взять территорию шире, то будет меньше вопросов. Поликлиника здесь в радиусе доступности. Эта территория высокой плотности застройки, т. к. должна быть экономическая эффективность проекта. Что касается организации квартала застройки, мне кажется, она правильная. Здесь есть возможность парковки и коммуникации развести по периметру, имея большое внутреннее пространство, закрытое от ветров. Возможно, стоит только разуплотнить некоторые участки. Что касается транспортных коммуникаций – проектом планировки территории предусмотрена очередность строительства дорог, которое должно начаться с ул. Рокоссовского, которую свяжут с застройкой на ул. Лукашевича. Этот вопрос, конечно, должен решаться совместно с городом.
В результате эскизный проект микрорайона приняли за основу как планировочную структуру, но в дальнейшем проектировщикам придется подтвердить расчеты, предусмотреть нормативное озеленение жилмассива, обратить внимание на объекты здравоохранения и рекреации.
ООО «Комплексное развитие»
Второй проект, представленный Сергеем СТАРИКОВЫМ, архитекторы восприняли гораздо благосклоннее. Площадку в 22,6 га на торгах приобрело ООО «Комплексное развитие» (входит в ГК «Третий трест» из Уфы). Этот участок также расположен в пойменной зоне реки Иртыш и требует гидронамыва в 3-4 метра. Здесь планируется возводить 19-25-этажные жилые дома. В квартале на 5 800 квартир, общая площадь которых составит 253 779 кв. м, предусмотрено около 6 500 жителей (39 кв. м на одного человека). В основном здесь запроектированы одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м. Трехкомнатных квартир в микрорайоне будет около 7% от общего числа жилых помещений. Плотность микрорайона достигнет 288 человек на 1 га. Количество машино-мест – 1 929 шт. Жителей необходимо обеспечить 645 местами в школах и 313 местами в детских садах.
По словам докладчика, и аэронавигация, и пожарная служба дали добро на строительство высоток. Согласно проекту структура микрорайона включает в себя два кластера – жилой блок и комплекс дошкольных и школьных учреждений, состоящий из соединенных технологическими переходами двух детсадов на 180 мест каждый и школы на 1 200 учащихся.
— В жилом кластере каждый дом и двор нанизаны на внутриквартальную ландшафтную зону, которая представляет собой двухуровневое пространство. Подземная часть включает в себя стоянку для транспорта жильцов, а верхняя полностью представлена как ландшафтная благоустроенная зона с расположением мест отдыха, игровых площадок и других объектов, — рассказал Сергей СТАРИКОВ.
Большая часть стоянок в микрорайоне будет располагаться под землей, откуда будут предусмотрены выезды на существующие магистрали. Кроме того, в каждом дворе есть дополнительные парковки на 30-40 машино-мест.
В жилой зоне предусмотрена единая пешеходно-прогулочная аллея шириной около 60 метров и протяженностью 2 км, к которой примыкают жилые дома с дворовыми территориями. В целом озеленение жилого квартала составит не менее 32% (не менее 15 кв. м на одного жителя).
Со стороны ул. Рокоссовского в микрорайоне расположены двухэтажные встроенно-пристроенные блоки, общая площадь которых – 17 292 кв. м. Здесь разместятся помещения коммерческого назначения и объекты обслуживания.
Строительство микрорайона предполагается выполнить в три очереди (юго-восточная и северо-западная части жилого кластера и комплекс детских учреждений). Стоимость строительства каждой из них (включая прокладку инженерных сетей) не превысит 500 млн рублей. При этом здесь, как и в предыдущем случае, ответственность за возведение соцобъектов лежит на муниципалитете.
Как уточнил проектировщик, в рамках данного проекта выполняется внутреннее межевание жилмассива на отдельные территории и подготовка градостроительного плана на каждый участок. Кроме того, каждый дом отдельно запитывается инженерной и транспортной инфраструктурой.
— Это позволяет нам разъять застройку на отдельные участки, где каждый дом, независимо от другого, может быть сдан в эксплуатацию, передан в управление, огорожен и забыт, — уточнил Сергей СТАРИКОВ.
Представитель заказчика из Уфы Ильдус ГАББАСОВ добавил, что договор аренды участка у компании заключен до мая 2020 года. Объект начнет сдаваться очередями с 2016 года. Для выполнения строительных работ в Омск по соглашению с ООО «Комплексное развитие» приедет «свой» подрядчик – некая группа компаний.
Как и в предыдущем случае, вопросы со стороны участников мероприятия вызвали расчеты по количеству жителей микрорайона. Архитекторы вновь усомнились в точности этих показателей, а также отметили отсутствие поликлиники и в этом проекте тоже. Однако по большей части отзывы членов градостроительного совета были положительными.
Данную концепцию также было решено одобрить в целом. Проектировщикам рекомендовано увязать проекты между собой по инженерно-транспортному обеспечению, соцобъектам и гидронамыву, произвести точный расчет и найти оптимальные решения по застройке.
Напомним, территория, на участках которой предполагается строительство новых жилых комплексов, ранее была предоставлена для комплексного освоения московской фирме «ПИК-Регион». В дальнейшем компания отказалась от части этой земли, оставив за собой 117 га. Освободившуюся территорию (105 га) поделили на семь участков и в 2013 году выставили на аукцион для строительства на ней многоэтажного жилья. Всего на этой территории предполагается возвести более 1,1 миллиона кв. м жилья, десять детсадов на 200, 220 и 300 мест и четыре школы на 1 000, 1 200 и 1 500 мест.