Участники Рождественского саммита рассказали, насколько за 2015 год торговая, офисная и складская недвижимость в Омске потеряла в цене
На Рождественском саммите по недвижимости, который прошел в конгресс-холле 22 января, эксперты рынка поделились своими взглядами на развитие рынка недвижимости, в том числе торговой, офисной и производственно-складской, в 2015 году.
Дискаунтеры дождались своего часа
Директор компании «Магазин-Инфо55» Дмитрий САПУНОВ обрисовал достаточно пессимистичные перспективы рынка торговой недвижимости по итогам года. Кардинально арендные ставки, по его словам, не изменились, по-прежнему мало предложений в части продажи торговой недвижимости, особенно в формате стрит-ритейла, торговые площади плавно перетекают в офисные помещения, либо их занимает сфера услуг.
Связаны эти тенденции, по мнению САПУНОВА, с низкими темпами роста оборота розничной торговли. «Омск находится один на расстоянии 500 км, больших городов поблизости нет, куда бы мы ни поехали, везде пустота, лес, сибирская тайга, нам неоткуда набирать дополнительный поток. Единственное, что может дать толчок, – активное увеличение населения, что тоже сегодня проблемно. Ни строительство новых ТК, ни приход новых операторов кардинально ситуацию не изменят, все будут драться за один и тот же кусок пирога», – считает САПУНОВ.
При этом, по наблюдениям докладчика, далеко не все собственники помещений способны адекватно оценивать реалии рынка, до последнего момента гнут свою цену, а потом все-таки оказываются вынуждены уступить арендатору.
– Арендовать площади сегодня готовы дискаунтеры, которые изначально нацелены на низкую ставку. Они ждали этого момента с года 2007-го, и дождались, – говорит САПУНОВ, и по его словам, именно благодаря нашествию дискаунтеров и снижению арендных ставок многие комплексы сегодня заполнены на 95-97%. Помимо того, в активном развитии находится сфера услуг и развлечений. В количественном выражении владельцы помещений в итоге не потеряли, потеряли в качественном, уйдя в сегмент ниже среднего.
При этом эксперты из Тюмени, присутствовавшие на саммите, отметили что в Тюмени рынок торговой недвижимости просел существеннее, процентов на 20.
Офисы подешевели с 450 до 350 рублей за квадрат
Учредитель ООО «Альбион КН» Александр СТУКОВ рассказал, что максимальное количество офисных помещений продается, как и ранее, в Центральном округе города Омска, минимальное – в Ленинском. При этом в целом по городу предложений с площадью до 100 кв. м в два раза больше, чем остальных.
При заключении сделок, как свидетельствует СТУКОВ, идет активный торг, процент уторговывания составляет, как минимум, 5-10% и доходит до 20-25% за объект. Таким образом, официальные цены по итогу можно уменьшать процентов на 10 в среднем.
Стоимость аренды офисных площадей примерно одинакова по округам, за исключением Центрального округа. Отмечает Александр СТУКОВ также тенденцию к ротации арендаторов, которые меняют дислокацию офиса для оптимизации расходов, ищут меньшие площади, потому как идет отток сотрудников, или ищут за те же деньги помещения более высокого качества.
– Динамика арендных ставок за год составляет 15-20%, если на конец года средняя цена составляла 450 рублей за квадрат, то к концу года – 350 за квадрат. В Новосибирске коллеги говорят, что просели на 15–50%, московские коллеги тоже подтверждают, что разброс ставок очень высок, но при этом и они очень просели, – поделился СТУКОВ.
Правила диктует арендатор
Директор агентства недвижимости «АксиОМ» Марк ЛОСЬ рассказал о состоянии на рынке производственно-складской недвижимости.
Самое большое количество предложений, по его словам, в Центральном округе, несмотря на то, что по логистике это не самая удобная территория. «По ценам за год произошло снижение, хотя и не катастрофичное – 4,2%. По аренде также падение, оно небольшое. Отличаются арендные ставки в Кировском округе, где есть торгово-складская недвижимость, например, на Семиреченской, где сдаются склады-магазины, и цена там несколько выше», – рассказал ЛОСЬ. По его словам, по размеру площадей есть некоторый перекос, который существенно влияет на количество сделок: более 50% предлагаемых объектов – помещения свыше 1000 кв. м. При этом спрос на такие объемы единичный, собственникам в итоге приходится их дробить и только тогда удается сдать. В Центральном округе, как заявил эксперт, много площадей, которые стоят уже больше года по этой причине и будут стоять еще столько же, если владельцы не поменяют их конфигурацию.
– Точно так же, как и в 2008 году, у нас сейчас рынок покупателя, рынок арендатора. Арендатор выдвигает знамя сделки, диктует условия – и по снижению арендой ставки, и по качеству. Если раньше можно было сказать арендатору: сделай ремонт для себя в счет арендной платы, то сейчас он говорит: нет уж, ты сначала сделай, а потом я заеду. Причем арендаторы сейчас предпочитают такие варианты, где есть не только склады, но и офис, и выбирают по месту. Как и ранее, ценится близость к федеральным трассам, в этом смысле очень уступает Советский округ. Но есть и отличия от 2008 года: тогда было резкое падение и сделки начались только через полгода, а сейчас падение плавное, и примерно таким же оно и останется, – заключил в итоге Марк ЛОСЬ.