за участок по бульвару Мартынова
Арбитражный суд Омской области в составе судьи Вадима ЧЕРНЫШЕВА 16 марта удовлетворил иск омского ООО «Зодиак-1» к департаменту архитектуры и градостроительства Омска о внесении изменений в градостроительные планы двух участков по бульвару Мартынова, которые общество арендует. Это нужно истцу для того, чтобы построить на своих землях офисное здание. Согласно ПЗЗ Омска один из спорных участков относится к зоне рекреации. Заявитель в судах выбивает из мэрии необходимые для начала стройки согласования уже 13 лет.
В своем заявлении истец просил признать незаконным отказ ответчика внести изменения в градостроительные планы двух отведенных ему земельных участков (кадастровые номера 55:36:090108:5207 и 55:36:090108:5196), обязать обозначить в градплане одного из этих наделов (55:36:090108:5196) вид разрешенного использования в соответствии с его кадастровым паспортом и изменить конфигурацию красной линии таким образом, чтобы сделать возможным строительство на обоих участках административного здания, т. е. продолжить по прямой красную линию, установленную для четырех участков, расположенных вдоль бульвара Мартынова в одну линию с участками истца.
В суде заявитель пожаловался, что, несмотря на ряд вступивших в силу судебных актов, органы местного самоуправления Омска уже 13 лет мешают ему осуществить давний замысел и построить на арендуемой площадке по бульвару Мартынова офисное здание в стиле русской деревянной архитектуры.
Впервые ООО «Зодиак-1» обратилось в омский департамент недвижимости с заявлением об отводе участка еще в марте 2004 года, и уже через два месяца предприятию выдали соответствующий акт. Истец получил ряд необходимых техусловий и согласований, но в дальнейшем оформление документов на участок приостановили, т. к. рабочая группа и комиссия по градостроительству и землепользованию Омска, рассмотрев вопрос размещения офисного здания по бульвару Мартынова, решила отказать в размещении объекта из-за его несоответствия генплану застройки ул. Маршала Жукова. Согласно этому документу, предоставленная обществу территория«предназначена для создания пешеходной зеленой зоны с применением современных средств ландшафтной архитектуры».
Уже в 2006 году эти обстоятельства стали предметом судебного разбирательства, в результате чего отказ администрации был признан правомерным. ООО «Зодиак-1» это решение обжаловало и в суде апелляционной инстанции добилось своего – мэрию обязали предварительно согласовать место размещения офисного здания и принять меры для предоставления заявителю прав на выбранный участок под застройку. Однако в дальнейшем департамент архитектуры уже по другим причинам (необходимость освобождения части надела от арендных прав ООО «ТПФ "Рубин"») вновь отказался согласовывать акт выбора земельного участка, составленный для ООО «Зодиак-1» еще в 2004 году. Эту проблему юрлицо опять решало через суд.
Во исполнение решения суда 1 июля 2009 года омский департамент архитектуры все же утвердил проект границ по формированию земельных участков из категории земель населенных пунктов площадью 1127 кв. метров для строительства административного здания по бульвару Мартынова в Центральном округе Омска и площадью 122 кв. метра для организации стройплощадки этого объекта. Но потом с оформлением документации, необходимой для начала стройки, опять возникли проблемы. Последовало еще несколько судебных дел. По сути, через суды ООО «Зодиак-1» добивалось каждого согласования в городской администрации. На кадастровый учет два выбранных участка – площадью 589 и 563 кв. метра – истец смог поставить только в марте-апреле 2013 года, и предназначены они были для размещения: первый – парикмахерской, косметического салона, мастерской по ремонту и техобслуживанию бытовых приборов, фотоателье, справочно-информационной службы, административного здания или офисов организаций непосредственного обслуживания населения, второй – административного здания. Кадастровая стоимость этих площадок составляет 2 млн 779,4 тыс. и 609,83 тыс. рублей соответственно.
Заявитель заверил суд, что вместе эти площадки территориально в точности совпадают с предварительно выбранными наделами площадью 1127 и 122 кв. метра.
Впоследствии ООО «Зодиак-1» обратилось в департамент архитектуры за предоставлением спорных участков в аренду, но ему снова отказали – на том основании, что объекты в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Омска и проектом планировки соответствующей территории попадают в зону рекреации и строить на них офисное здание нельзя. После этого общество, конечно, снова отправилось в суд – добиваться права аренды участков – и выиграло дело. В феврале 2014 года департамент предоставил заявителю в аренду запрашиваемые два надела.
Последняя на сегодня неудачная встреча истца с работниками омского департамента архитектуры состоялась в конце 2016 года, когда ООО «Зодиак-1» обратилось с ходатайством о внесении изменений в градостроительные планы арендуемых участков, указав, что в градостроительном плане один его надел (55:36:090108:5196) обозначен как относящийся к рекреационной зоне, в связи с чем изменена конфигурация красной линии, которая проходит чрез середину второго участка (55:36:090108:5207), что делает строительство на обоих наделах невозможным. Департамент же ответил, что вносить какие-либо изменения в документы территориального планирования не будет, т. к. они «разработаны в соответствии с действующими нормами и правилами». Этот ответ, конечно, не устроил горе-застройщика, и он привычно обратился в суд.
Рассмотрение последнего судебного спора «ООО «Зодиак-1» – департамент архитектуры» завершилось в середине марта, и решение по нему оказалось не в пользу последнего. Благодаря предшествующей судебной практике исход нового разбирательства был ожидаем. Многие спорные вопросы, возникшие между истцом и ответчиком, решились ранее в других судах. В частности, суды не могли не учитывать тот факт, что заявление о предоставлении участка истец подал в 2004 году и в том же году был утвержден акт выбора надела под строительство, а действующие ПЗЗ Омска городской Совет принял только 10 декабря 2008 года. Границы территориальных зон при этом должны были быть установлены таким образом, чтобы не допустить нарушения прав существующих либо потенциальных землепользователей, – к такому выводу приходили судьи. Кроме того, они обращали внимание на то, что«границы установленных названным нормативным правовым актом территориальных зон не отвечают требованию принадлежности земельного участка только к одной территориальной зоне».
Выводы коллег Судья ЧЕРНЫШЕВ учел и вынес решение в пользу истца, заявив, что«по существу позиция департамента направлена на переоценку выводов судов апелляционной и кассационной инстанций (речь о предыдущем судебном разбирательстве. –Прим. автора) ... что в силу действующего законодательства недопустимо». Суд согласился с тем, что градостроительный план в указанной заявителем части не соответствует закону и препятствует разработке проектной документации и последующему строительству. И вообще«подобное формирование градостроительного плана свидетельствует о том, что на рассматриваемом участке исключена возможность строить какой-либо объект», а поскольку «спорные земельные участки уже сформированы и предоставлены заявителю в аренду, у департамента были основания для рассмотрения вопроса о внесении изменений в градостроительный план», – говорится в судебном решении.
Теперь департамент архитектуры и градостроительства Омска обязан внести изменения в градостроительные планы арендуемых истцом земельных участков и удовлетворить просьбу заявителя об изменении конфигурации красной линии так, чтобы стало возможным строительство офисного здания в стиле русской деревянной архитектуры по бульвару Мартынова. В пользу ООО «Зодиак-1» с ответчика взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате госпошлины.
Решение должно было вступить в законную силу 16 апреля, но за три дня до истечения срока, отпущенного для обжалования, департамент архитектуры Омска подал жалобу в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
КВ будут следить за развитием событий.
По сведениям ЕГРЮЛ, ООО «Зодиак-1» образовано 18 декабря 2000 года с уставным капиталом 17 тыс. 186 рублей. Единственным его учредителем является директор общества Александр БОДРОВ. Основной вид деятельности ООО «Зодиак-1» – строительство зданий и сооружений.