31 мая правительство утвердило изменения в постановление № 108-п
которые с 1 января 2018 года приведут к снижению арендной платы за земли под объектами капитального строительства. Обозреватель «КВ» Ольга УМОВА расспросила начальника управления земельных отношений регионального минимущества Вячеслава ГРЯЗНОВА о том, как формировались новые ставки арендной платы и что в ведомстве могут противопоставить аргументам предпринимателей, которые ныне действующую редакцию № 108-п пытаются оспорить.
– Вячеслав Михайлович, объясните, почему так долго – около полутора лет – шла работа по корректировке коэффициентов в №108-п и на чем основаны предложенные сегодня ставки арендной платы?
– Постановление № 108 основывается на Основных принципах, определенных постановлением № 582 Правительства РФ. Задача скорректировать коэффициенты действительно была поставлена еще в феврале 2016 года. По состоянию на октябрь 2016 года предлагался вариант, при котором оценщик определял бы годовой размер арендной платы, были как сторонники, так и противники этого подхода, предлагались и варианты от бизнес-сообщества. Нам же, как уполномоченному органу исполнительной власти, необходимо было найти экономическое обоснование ставок. Для этого мы отобрали экспертную организацию, которая провела исследование рынка.
– Что именно она исследовала?
– Эксперты изучали рынок арендных отношений и, исходя из спектра существующих оферт, определили экономически обоснованные коэффициенты в диапазоне от 3,4% до 4,3% по основным видам разрешенного использования земли – № 5, № 7 и № 9. Средний коэффициент доходности определен на уровне 3,8%, эта ставка и утверждена для всех остальных видов разрешенного использования земли. Ключевая ставка, предлагаемая федеральным законодателем, не отражает сути земельных отношений, нынешними изменениями в 108-п этот недочет исправлен и учтена экономическая ситуация.
– Но есть ряд предпринимателей, которые и с этими сниженными ставками не согласны. И в суде они, кстати, ссылаются на закрепленный в № 582-п принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей, согласно которому ставка арендной платы не может более чем в два раза превышать ставку земельного налога, то есть 3%.
– Да, ссылаются, но они при этом умалчивают, что принцип этот действует при переоформлении прав на земельные участки. То есть действует он, например, в том случае, если ранее участок находился в безвозмездном пользовании, а теперь переоформляется, потому как новая редакция Земельного кодекса РФ предусматривает в обязательном порядке принцип платности.
– Складывается впечатление, что во всей этой истории у каждой стороны своя правда и каждый пытается трактовать законодательство в своих интересах…
– Полярные точки зрения в данном случае – это нормально. Городская администрация, которая является администратором доходов, конечно, предпочла бы ключевую ставку, бизнесмены по понятным причинам просят минимальную ставку. А минимущество должно было найти законный и обоснованный экономически вариант этих отношений. Могу сказать, что обжаловать порядок расчета арендной платы уже пытались в соседнем регионе – Новосибирской области, где в качестве коэффициента также установлена ключевая ставка. И бизнес-сообщество там не смогло доказать свою правоту. И ставка там по-прежнему действует на уровне ключевой.
– У нас сниженные ставки тоже вступят в силу только с 2018 года, так что пока давайте вернемся к действующей редакции № 108-п, по которой возникло так много споров. Предпринимательское сообщество убеждено, что ключевая ставка была применена неправомерно, что законодатель в Правилах, утвержденных постановлением №582, предусматривал ее применение в отношении федеральных земель.
– Законодатель, устанавливая в № 582-п «Основные принципы», приводит «Правила», соответствующие основным принципам. И эти правила принципам не противоречат, хотя да, они установлены для федеральных земель. Так что мы здесь нарушения не видим. Да, изначально мы не предложили вилку, но макроэкономические показатели внесли коррективы, и сейчас предложены более низкие коэффициенты.
– Если бы предприниматели знали, что им через полтора года после вступления в силу № 108-п насчитают такие долги, они бы своевременно отказались от аренды или выкупили бы землю.
– Они могли посчитать самостоятельно размер платежа, ведь коэффициент был известен сразу же.
– Бизнес говорит – не могли, потому что рыночную стоимость не знали.
– Здесь предпринимателей тоже можно поймать на двояком толковании. Например, Александр ДМИТРЕНКО постоянно смешивает понятия кадастровая стоимость и рыночная стоимость, и на мой прямой вопрос об этом он ответил, что кадастровая – это и есть рыночная, просто определенная массовым способом. При таком подходе, как у него, если считать кадастровую и рыночную стоимости примерно равными, предприниматели прекрасно могли посчитать размер арендной платы сами, ведь кадастровая известна. Но реальность такова, что кадастровая и рыночная часто все же отличаются, причем отклонения есть как в одну, так и в другую сторону, и это нормально, потому что кадастровые кварталы достаточно крупные, а привлекательность отдельных участков разная.
– И все же, хотелось бы узнать: правительство вправе применить обратную силу и новую редакцию № 108-п распространить на период с мая 2015 года или не вправе?
– Уполномоченный орган – Главное государственно-правовое управление Омской области – свою позицию выразил: не вправе. Мы эту позицию поддерживаем.
– А можете привести конкретные примеры, как менялась арендная плата со вступлением в силу №108-п и как она изменится с 1 января 2018 года?
– Вот, пожалуйста, конкретный пример в Омской области, участок площадью 1100 кв. м, разрешенный вид использования – под объекты торговли, кадастровая стоимость составляет 81 480 рублей, рыночная стоимость – 243 тыс. рублей. До вступления в силу № 108-п арендатор платил в год всего 409 рублей, или 34 рубля 8 копеек в месяц! С мая 2015 года арендная плата составила 20 тысяч 80 рублей в год, или 1673 рубля в месяц. Да, плата выросла в 48 раз. Но размер платежа остался незначительным, потому что изначально цены были неадекватными, намного ниже рыночных. А теперь, с января 2018 года, этот арендатор будет платить 872 рубля в месяц, то есть в два раза меньше.
– Вероятно, это какой-то исключительный пример?
– Это один из рядовых примеров. Берем другой пример в городе Омске, участок площадью 2067 кв. м с кадастровой стоимостью 867 тыс. рублей, рыночная стоимость определена на уровне 430 тыс. рублей, и с 1 января 2018 года арендная плата будет снижена с 35 тысяч в год до 17 тысяч в год, то есть тоже станет в два раза меньше. Да, таких случаев, когда кадастровая стоимость была определена изначально на очень низком уровне и с установлением в качестве базы рыночной стоимости произошел резкий скачок, достаточно много. Предприниматели говорят, что в десятки раз произошло увеличение, но молчат о том, что изначально арендная плата была баснословно низкой.
– Что делать тем предпринимателям, у которых случаи выходят из этого ряда, рыночная стоимость намного выше кадастровой и аренда действительно стала неподъемной?
– Все в руках землепользователей. Во-первых, им никто не мешает работать с оценщиками. Тут ведь нюанс в чем? Оценщики используют различные методики, у них получаются разные результаты. Сейчас, насколько я знаю, сообщество оценщиков ведет работу над выработкой единых методик, чтобы этих споров не было. Предприниматели могли, по сути, заранее обеспокоиться вопросом и определить адекватную рынку рыночную стоимость, но раньше их этот вопрос не волновал, потому что они платили копейки за аренду. По идее, сейчас они могут попробовать заказать отчет по состоянию на 11 мая 2015 года, но, в то же время, рынок колебался, и я, например, не могу сказать, на какую дату стоимость будет ниже. А вот сам предприниматель может эти процессы понимать, судя в том числе и по рентабельности своего бизнеса в разные периоды. Во-вторых, если невыгодно арендовать, можно рассмотреть возможность выкупа.
– В связи с этим вопрос – о соотношении арендной платы и выкупной стоимости. Есть мнение, что арендная плата слишком завышена в сравнении с теми суммами, которые отдают за выкуп и потом в качестве земельного налога.
– Тот факт, что арендная плата выше, чем размер земельного налога, – это мировая практика. Политика государства нацелена на то, чтобы происходил выкуп земельных участков, пополнялась налогооблагаемая база.
– За какой срок должен окупаться, на ваш взгляд, выкупленный арендатором участок?
– Меня об этом спрашивали на одном из публичных заседаний. Говорят, что за десять лет. Я пытался проверить и пришел к выводу, что нет никаких нормативных цифр, нет никакого общепринятого значения. А вот то, что выкупная стоимость сегодня не так высока, как пытаются показать предприниматели, – это факт. Например, выкуп упомянутого мной участка в 1100 кв. м обойдется в 73 тысячи рублей. Разве это много? Если сравнить с арендной платой, то окупится он за семь лет. Много это или мало, никто вам не скажет. Одно могу сказать: земля должна работать, в том числе и на бюджет, это основной принцип развития экономики.
– По итогам заседания правительства 31 мая первый зампред Андрей НОВОСЕЛОВ дал поручение министерству имущества и министерству экономики создать рабочую группу, которая обсудит, как упростить выкуп земли, как улучшить в целом положение землепользователей, еще какие-то предложения…
– Да, такое поручение было дано, и в ближайшее время мы эту группу создадим и начнем работу. Цель ее деятельности мы понимаем в том, чтобы привлечь к обсуждению широкие круги и рассмотреть различные варианты совершенствования земельных отношений с целью улучшения инвестиционного климата и с учетом экономической целесообразности как для бизнеса, так и для бюджета.