Застройщики и риелторы сходятся во мнении: изменить ситуацию не в наших силах, ждем восстановления экономики и новых решений от власти
Cостояние рынка жилой недвижимости в Омске на конец 2016 года, по оценкам экспертов, характерно для состояния экономики в целом – выхода из кризиса пока не случилось, но подстраиваться под новые реалии пришлось всем без исключения участникам рынка. Снижение цен продолжилось как на первичном, так и на вторичном рынках. К концу года ряд рыночных индикаторов начал демонстрировать положительную динамику, но связывают это аналитики скорее, с традиционным предновогодним ажиотажем. Опрошенные «КВ» риелторы и строители не надеются на возвращение к докризисному уровню, но ожидают дальнейшие внутренние перестройки на рынке.
Состояние рынка
По данным регионального минстроя, за 11 месяцев 2016 года в регионе введено в эксплуатацию 630,1 тыс. кв. м жилья, что составило 105,7% к аналогичному периоду 2015 года. Всего до конца года план по вводу в эксплуатацию составлял порядка 750 тыс. кв. м общей площади жилых новостроек, в том числе в Омске – 630 тыс. кв. м, в муниципальных районах области – 120 тыс. кв. м.
– 2016 год стал затишьем для появления новых проектов, – комментируют ситуацию эксперты компании «ОМЭКС» в аналитическом отчете по итогам декабря. – Преимущественное освоение рынка ведется за счет объектов в рамках уже ранее заложенных комплексов, а также в рамках программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. Отметим, что за 2016 год в регионе расселено 29,3 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья, квартиры получили более 2000 человек. Реализация программы продолжается, в Омске строится три десятиэтажных дома – два из них на Завертяева, один на Барнаульской, на территории области – 55 малоэтажных домов на 118 квартир.
По подсчетам аналитиков компании "ОМЭКС", по состоянию на декабрь на рынке Омска зафиксировано 11 862 уникальных оферт, из них 3166 – на первичном рынке, остальные приходятся на вторичное жилье. По сравнению с уровнем начала года количество оферт снизилось, что связано отчасти и с тем, что продавцы не спешат реализовывать объекты в условиях низкого спроса, а значит, и сниженных цен.
Настроения
– Наиболее чувствительным внешним макроэкономическим фактором для рынка недвижимости является продолжающееся падение реальных доходов населения и связанное с ними снижение потребительских расходов. Оно продлится и весь 2017 год, а достижение уровней докризисного 2013 года по этому индикатору ожидается только через 5 лет, – оценивают эксперты аналитического центра ЦИАН общефедеральный тренд.
Омские застройщики уровень покупательских настроений оценивают примерно так же."В 2016 году ситуация в строительстве жилья ухудшалась, в 2017 году будет еще сложнее, – делится неблагоприятным прогнозом генеральный директор ЗАО «Компания «АСК» Валерий КОКОРИН. – Многие застройщики не могут продать то, что построено, и очень мало кто работает на перспективу – начинает новые проекты. Мы тоже в течение года в основном доделывали то, что уже было начато – достроили и сейчас сдаем жилые дома на Малиновского, там же, поблизости, где была наша земля и часть коммуникаций, начали возводить еще три дома. Помаленьку продолжаем работать в микрорайоне Чередовый. Каких-то новых проектов по жилью начинать пока не будем".
Таким образом, на рынке новостроек дальнейший рост предложения вынуждены ограничивать сами застройщики. Как заявил на пресс-конференции в конце 2016 года директор ООО "ОМЭКС" Максим РЕПИН, сегодня на омском рынке порядка 160 объектов, которые можно считать новостройками – выбор в целом большой, но с учетом того, что новых строек никто начинать не рискует, в ближайшем будущем рынку может грозить "вымывание".
– Нездорово у нас все в этом году, объемы по сравнению с предыдущими годами мы сохраняем, но реализация отстает. Каких-то подвижек ждем, но их пока нет, – говорит один из крупнейших омских застройщиков, председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег ЗОЛОТОВ. По его словам, по итогам года группа компаний тем не менее выйдет на прошлогодний объем построенного жилья – порядка 100 тыс. кв. м."Но во-первых, у нас много квартир стоит непроданных, во-вторых, в эти сто тысяч входят и те объемы, с которыми мы работали по расселению ветхого и аварийного жилья. Это пять десятиэтажек, которые мы сдали на Завертяева досрочно, на следующий год нам остается там еще три дома в рамках программы построить" – добавляет строитель.
Прогноз на 2017 год ЗОЛОТОВ дает осторожный, по крайней мере, сам он никуда торопиться не спешит. "Рекорды ставить не собираемся, сейчас то, что у нас уже есть, вводим в эксплуатацию, оформляем в собственность, будем пока продавать жилье уже готовое, сданное в этом году", – говорит он. До февраля отправлены в отпуска работники завода панельного домостроения."Что будет дальше, посмотрим. Как будет развиваться ситуация в 2017 году, не от нас зависит, что-то власть будет решать или нет, мы не знаем. Мы делаем все, что можем. Думаю, что в первую половину года ничего не изменится, во второй половине посмотрим, много от чего зависит ситуация на рынке, но, к сожалению, не от нас", – заключает ЗОЛОТОВ.
В свою очередь риелторы от ситуации также не в восторге. "Реестр квартир в новостройках, рекомендуемых к покупке, сократился, потому как банков, готовых поддерживать сегодня застройщиков, остались единицы" – говорит директор ООО "МИАРД" Павел КРУЧИНСКИЙ. По его мнению, проблема новостроек еще и в том, что нет системного взаимодействия между участниками рынка:
– Это своего рода экзамен в условиях кризиса, который мы все вместе – застройщики, риелторы, банки – не сдаем. Все стороны демонстрируют плохой уровень взаимодействия, исключением, на мой взгляд, является проект под названием "Изумрудный берег". В тех же Новосибирске, Барнауле, Красноярске ситуация иная, там застройщики стараются контактировать с риелторами, у нас же стремятся продавать сами, делают это с дисконтом, рассчитываются квартирами с подрядчиками, которые еще больше роняют цены. В результате на рынке полная чехарда и анархия, клиенты мечутся и не могут ничего понять. В общем, результаты работы могут быть и выше, если участники рынка смогут навести порядок, выстроить цивилизованное взаимодействие, научиться уважать интересы друг друга и оказывать высокий сервис во взаимодействии, положительные примеры есть и этому есть где научиться.
Количество сделок
Ключевым стимулом развития рынка в прошедшем году стало снижение ставок по ипотеке (ниже 12,0% годовых для новостроек и ниже 13,0% на вторичном рынке). "Коллапса не случилось, в частности, благодаря тому, что спасательным кругом выступила ипотека, которая стала доступней в сегменте новостроек, ипотека с господдержкой, – отмечает Павел КРУЧИНСКИЙ. – Что касается вторичного жилья, внимание населения по-прежнему привлекали бюджетные варианты, сделки в эконом-сегменте составили примерно две трети от общего объема сделок".
Так, по данным ЦИАН, в среднем по стране в январе-ноябре 2016 года выдано ипотечных кредитов в сравнении с аналогичным периодом 2015 года более чем на 28%. Омск как раз укладывается в среднестатистические показатели: рост числа ипотечных сделок составил в городе за указанный период 28,3% и за 11 месяцев 2016 года 9133 сделки против 7120 в январе-ноябре 2015 года. До других городов, по которым аналитиками приведены цифры Центробанка РФ, Омску, впрочем, далеко: за это же время в Екатеринбурге выдано более 21 тысячи ипотечных кредитов, в Красноярске – 17,3 тысячи, в Новосибирске – 16,3 тысячи.
Еще одна печальная тенденция – общее снижение количества сделок, зафиксированное экспертами по итогам первого полугодия 2016 года (данные по второму полугодию пока не доступны). Так, собранные аналитическим центром ЦИАН сведения из Росреестра показывают, что во всех крупнейших городах (за исключением Санкт-Петербурга) за первое полугодие снизилось количество переходов прав на жилую недвижимость (тождественное числу сделок на вторичном рынке). Так, в Омске за первые шесть месяцев 2016 года таких переходов зафиксировано на 13,4% меньше, чем в аналогичный период 2015 года.
А вот с ситуацией на рынке новостроек, в частности в долевом строительстве, ситуация в Омске складывается иначе, чем в других городах. В первом полугодии 2016 года зафиксирован реальный провал – число зарегистрированных за этот период договоров долевого участия в Омской области на 60,6% меньше, чем в первом полугодии 2015 года. Из 20 крупнейших агломераций у Омской области этот показатель самый худший, следующей за ней идет Челябинская область, где сокращение составило 50,5%, затем Новосибирская область с 20,9%. В том же Санкт-Петербурге за полугодие прирост зарегистрированных долевок превысил 87%, в Москве – более 38%, в Тюменской области – около 7,%.
Цены
По данным ЦИАН, по состоянию на конец 2016 года в Омске средняя стоимость квадратного метра жилья составила 45 718 рублей, что на 2% ниже, чем в начале 2016 года, и на 14,8% ниже, чем в начале 2015 года. Из 20 крупнейших агломерации РФ Омск, по данным аналитиков, за прошедшие два года показал самое глубокое падение, наиболее близки к нему Воронеж (14,2%) и Пермь (14,1%). Причем цена продолжила падать даже там, где, казалось бы, падать некуда – в сегменте эконом-жилья. Так, если в конце 2016 года в "Стройбетоне" заявляли о средней цене 36 тысяч рублей за квадрат, то сейчас это 35 тысяч. "Цена немного упала, но она и была у нас высокая", – комментирует ЗОЛОТОВ.
– Рынок жив, будет жить, какие бы неутешительные прогнозы ни давали скептики. В течение года цены снижались, платежеспособный спрос падал. Цены в среднем упали процентов на 15, причем на однокомнатные квартиры снижение минимальное, так как спрос на них сохранился, а по большим квартирам дисконт был действительно ощутимым, – поясняет Павел КРУЧИНСКИЙ.
В декабре аналитики "ОМЭКС" зафиксировали рост цен в 0,2% на первичном рынке и 0,5% на вторичном рынке, но вместе с тем эксперты подчеркивают, что улучшение это не показательно – декабрь традиционно является месяцем повышенного спроса.
Добавим, что федеральные аналитики надеются на медленное возобновление роста цен уже в первом полугодии 2017 года за счет улучшения макроэкономической конъюнктуры, но полагают, что рекордный объем предложения не позволит ценам расти выше инфляции.
Дольщики
В антирейтинге регионов, опубликованном федеральным Минстроем в середине декабря, Омская область находится в самом верху списка – на шестом месте – по количеству проблемных недостроев. Федеральные чиновники насчитали в регионе порядка 20 сложных домов с привлечением средств дольщиков. Отметим, что антирейтинг возглавляет Красноярский край, где таких домов более семи десятков, затем идут Новосибирская область, Самарская область, Саратовская область и Подмосковье. За 2016 год в Омске несколько затянувшихся строек все же было завершено – компания "Рокас" достроила дом № 8 в микрорайоне Ясная поляна, "Сибгазстройдеталь" сдала дом на Конева, 8. Кроме того, найдено решение по дольщикам микрорайона Академического в районе Телецентра, начатого "Восточно-Сибирской строительной компанией". Площадку на Красном пути, где было начато строительство двух домов (у одного залит фундамент, у второго есть каркас первого этажа), вместе с обязательствами перед дольщиками забрал ЗСЖБ № 6 под руководством Юрия ГУРИНОВА, большая часть дольщиков согласилась получить готовые квартиры в ЖК «Регата» на улице Граничной, остальные планируют ждать, когда будет готово жилье на Телецентре. Освоение площадки ГУРИНОВ обещает начать в 2017 году, но при этом ему придется сносить уже построенное – ЗСЖБ № 6 строит дома из железобетонных конструкций, а "ВССК" планировала поставить монолит.
– Застройщикам непросто, – подытоживает Валерий КОКОРИН. – Тем, кто занимался только жильем, приходится сокращать сотрудников, отправлять их в административные отпуска, замораживать объекты. В Омске приостановили работу уже несколько заводов по производству стройматериалов.
Выход строитель видит в предоставлении доступной ипотеки. "Людям деньги надо дать! Сегодняшняя ипотека с господдержкой, во-первых, распространяется не на все новостройки, во-вторых, процент по ней слишком высок. Деньги нужно давать не под 15 и не под 10 процентов годовых, а под 2–3 или, еще лучше, по нулевой ставке. Косвенной помощью может стать более доступное потребительское кредитование, стимулирующее развитие смежных отрасли и позволяющее людям, работающим в них, увеличивать свои доходы", – комментирует КОКОРИН.
– Год оказался по всем статистическим показателям рынка очень стабильный и устойчивый, – считает Максим РЕПИН.– Мы с опасением ждали от него гораздо больших потрясений и проблем на рынке недвижимости. Кому-то из аналитиков даже показалось, что год был скучным, т. к. ни один показатель не продемонстрировал резких колебаний, волатильность была подозрительно низкой, и это при нахождении рынка в фазе уверенного спада. А в IV квартале мы даже фиксировали переход отдельных показателей из «красной» в «зеленую» зону, что очень походило на неуверенные попытки рынка оттолкнуться от дна.
Добавим, что в 2017 году региональный Минстрой обещает участвовать в подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства» ФЦП «Жилище». В рамках ее реализации область рассчитывает привлечь федеральные средства на строительство жилищного комплекса эконом-класса по Красноярскому тракту — «Квартал «В» и «Квартал «Г» общей площадью 24 300 кв. метров и 25700 кв. метров, соответственно.
Впрочем в строительстве жилья эконом-класса с участием государства Омской области хвастаться особо нечем – проблемы у созданного для этих целей региональным правительством фонда "Жилище" за прошедший год не разрешились, строительство жилого комплекса на Московке по-прежнему идет с нарушением сроков. Так, дома № 4 и № 5 фонд должен был сдать в третьем квартале 2016 года, но, как заявил в декабре руководитель фонда Александр НОСОВ, сданы они будут только в мае и августе соответственно, а дома № 10 и 12, сдача которых планировалась на декабрь 2016 года, будут достроены не раньше второго квартала 2017-го. Кроме того, в конце года один из дольщиков, купивший в жилом комплексе на Московке сразу две квартиры, но расторгнувший сделки с нерасторопным застройщиком, и вовсе подал иск о банкротстве фонда. Очередное заседание состоится 26 января, но, как уверяют в фонде, с истцом заключено мировое соглашение и делу ход дан не будет. При этом ситуацией вовсю пользуются желающие на этом заработать – так, небезызвестный среди дольщиков юрист, руководитель Общества по защите прав потребителей в сфере строительства Дмитрий ДМИТРИЕВ недавно разместил объявление, что вплоть до дня судебного заседания готов скупать права требования к фонду "Жилище", но только за 25% от номинала. По словам ДМИТРИЕВА, процент таков, потому как шансы вернуть средства невелики. Добавим, что у самого фонда в октябре опять сменился руководитель – им вместо Сергея БАГЛАЕВА стал Александр НОСОВ, и, по данным дольщиков фонда, сейчас снова зашла речь о смене директора.
"Тяжелым для рынка недвижимости" назвал ушедший год и президент НП «Омский союз риэлторов» Вячеслав ГОРЮНОВ. При этом нынешнее состояние риелторы все чаще называют не кризисом, а"новой реальностью". Звучат также мнения, что рынок достигнет самого настоящего дна – и по ценам, и по объему сделок – в первом квартале 2017 года. Во втором-третьем кварталах участники рынка жилой недвижимости в Омске все же надеются увидеть оживление экономики, отложенный спрос и стабилизацию цен.