Тема решения проблем дольщиков с приходом в регион «губернатора-справедливоросса» стала звучать как приоритетная
Под эту задачу в область был приглашен сильный городской хозяйственник Сергей ФРОЛОВ, создается юридическая служба для поддержки дольщиков, которую в качестве советника губернатора возглавила в декабре 2017 года экс-депутат Законодательного собрания Омской области Ирина ОВЕРИНА. Она рассказала корреспонденту «КВ» Инне ПЛЕТЕНКО, с чем столкнулась в своей работе за предыдущие пару месяцев.
– Ирина Анатольевна, проблема обманутых дольщиков для региона стоит остро. Исполняющий обязанности губернатора Александр БУРКОВ неоднократно делал заявления на эту тему. Каков на сегодняшний день масштаб этой проблемы в цифрах?
– На конец прошлого года в регионе был 31 проблемный дом, это порядка 3000 омичей, которые ждут свои квартиры от 4 до 8 лет. Уже в начале этого года введены в эксплуатацию девятиэтажный дом на Космическом проспекте, дом в жилом комплексе «Московка-2». Всего в 2018 году планируется сдать 13 домов. Остальные будут достроены в 2019-2021 годах. Ситуации везде разные – есть дома, строительство которых полностью заморожено ввиду банкротства застройщика – как, например, в доме по ул. 12-я Северная – ул. Красный Пахарь, так и те, где возникают проблемы с уже готовым жильем. Например, дом по улице 3-я Любинская готов, но у застройщика нет средств, чтобы подключить его к сетям «Водоканала». Есть откровенно криминальные истории, например, с домом по улице Менделеева, землю под которым умудрились продать три раза. Для каждой непростой ситуации рабочая группа при региональном министерстве строительства рассматривает пути ее разрешения.
– Какие меры сейчас предпринимаются для решения проблем дольщиков?
– Региональная власть обеспокоена ситуацией с дольщиками, использует любые возможности, чтобы помочь им. В январе Законодательным собранием были приняты поправки в Постановление правительства Омской области № 108П «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Это позволит снизить арендную плату за земельные участки под проблемными домами с помощью понижающего коэффициента 0,075. В бюджете региона заложено 360 миллионов рублей. Они направлены на снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию и первоначального взноса по кредиту. Это позволит гражданам приобрести около тысячи квартир в новостройках по сниженным ставкам по кредитам. Принят закон, предусматривающий предоставление земельных участков в аренду без торгов для строительства домов. Речь идет о реализации масштабных инвестиционных проектов при условии передачи не менее 10% построенного жилья гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков.
– Вы встречаетесь с дольщиками, как они сами отстаивают свои интересы?
– Сначала несколько штрихов к портрету современного дольщика. Сейчас нельзя сказать, что дольщики – это исключительно те, кто купили квартиру на последние деньги и живут на съемной квартире. Достаточно значим процент тех, кто инвестировал в покупку квартиры свободные средства, планируя получить в будущем выгоду. Широко известный «борец» за права омских дольщиков Дмитрий ДМИТРИЕВ толкует дольщика как соинвестора. Он пишет в социальных сетях, что если вы вложили деньги, вы должны получить прибыль, даже если вы получили квартиру. Но если дольщик — соинвестор, то вообще непонятно, зачем он на своего партнера-застройщика подает в суд? В судебной практике дольщика признают потребителем, потому что он для собственных нужд покупает. Но, безусловно, те, кто по пять квартир покупают, они уже выступают инвесторами, их цель – извлечение прибыли, и они несут определенные риски.
Общей проблемой большинства дольщиков является низкая правовая информированность – от незнания положений подписанного ими договора долевого участия в строительстве до незнания законодательства, в первую очередь, базового закона, регламентирующего эту сферу – 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Закон сложен и неоднозначен. И этим, естественно, пользуются юристы. Из общения с дольщиками стало понятно, что наиболее активным из этих юристов является уже упомянутый мной Дмитрий ДМИТРИЕВ, председатель «Общества защиты прав потребителей в сфере строительства». Своей бурной деятельностью он создает проблемы, с которыми мы сейчас сталкиваемся и понимаем масштабность последствий. Работает он в правовом поле. Дольщикам он предлагает взыскивать с застройщиков суммы по неустойкам – вал исков вынуждает застройщика платить по искам вместо строительства. А это значительно увеличивает сроки сдачи дома, или дольщики могут не дождаться своих квартир вообще. Некоторые из дольщиков после такой юридической консультации даже решаются на подачу заявления о банкротстве застройщика, видимо, не понимая, что из меры давления и шантажа эта процедура легко может превратиться в реальное банкротство застройщика. А от того, что застройщик завалится на бок, прямой вред будет нанесен самим дольщикам. Тем более, что ДМИТРИЕВ призывает «выбивать» деньги из тех застройщиков, которые продолжают строить. То есть, как только застройщик находит деньги и возобновляет строительство, юристы типа ДМИТРИЕВА снова активизируются и ставят под угрозу сдачу дома.
– Что в этой ситуации предпринимает областная власть?
– Исполняющий обязанности губернатора Александр БУРКОВ рассматривает проблемы дольщиков комплексно, уделяя внимание и этому серьезному фактору риска при долевом строительстве. Сейчас формируется юридическая служба, которая будет консультировать дольщиков, причем это будет бесплатно, что в том числе оградит дольщиков от паразитирующих на чужих проблемах юристов. Важно, чтобы дольщики знали свои права, могли их защищать и понимали риски своих действий.
На днях у меня на приеме были дольщики «ДомСтройОмска»: на Кирова, 51 один дом построен, второй – в стадии строительства, но как только по первому дому пошли иски, второй дом встал. Такая же ситуация с «Красноярской промышленной компанией». Начиная с 2010 года от деятельности руководимого Дмитрием ДМИТРИЕВЫМ «Общества защиты прав потребителей в сфере строительства» пострадали ООО ДСК «Стройбетон», ООО «Строительная компания «Трест № 4», ООО «Красноярская промышленная компания», ЗАО «Заполярстрой», ООО «Строительные системы» и другие.
Дольщики должны понимать, что иски, например, по неустойке, в конечном счете повышают стоимость непроданных квартир в этих домах, потому что компенсировать внеплановые потери застройщику просто неоткуда. А если изначально застройщик такие риски в себестоимость квартиры уже закладывает, значит, теряется привлекательность этого жилья по цене. Давайте представим, у нас есть 100-квартирный дом. Срок сдачи дома был сорван. Дольщики 50 проданных квартир подают на неустойку. И если неустойку вы получите, к примеру, за два-три месяца, она по сумме составит около трех миллионов. Плюс услуги юриста, порядка 15 тысяч на человека, это еще плюсом 750 тысяч. То есть тот же юрист, консультирующий дольщика по этому вопросу, не заинтересован в том, чтобы дом сдавался. А если речь идет о заявлении на банкротство, то с дольщика за юридические услуги возьмут уже тысяч по 50 предоплаты и проценты сверх основной суммы, полученной по суду дольщиком. Заявление о банкротстве — это форма давления, но если наступит настоящее банкротство, дольщик останется у разбитого корыта и виноват будет исключительно сам, а не юрист ДМИТРИЕВ, который свои 50 тысяч с него уже получил.
– Омский юридический бизнес на дольщиках не уникален для России?
– Таких юристов хватает и в других регионах. Недавно на приеме у меня была пожилая женщина, дольщик, с которой юрист взял 40 тысяч и выиграл в суде стопроцентно беспроигрышное дело. А всего-то надо было составить исковое. Буквально на глазах нарождается дикий рынок навязанных дольщикам услуг. Тому пример «Общество защиты прав потребителей в сфере строительства», которое размещает в своей группе и в группах дольщиков в соцсетях следующую информацию: те, кто ждет от фонда «Жилище» квартиру — включайтесь в реестр прав на жилые помещения, без этого квартиру вам не передадут даже после ввода дома в эксплуатацию. И здесь же предлагает свои услуги. Потом мне звонят дольщики дома 4 по улице Мишина и говорят, что ДМИТРИЕВ собирает по 2 тысячи за «получение ключей», имея в виду этот реестр. Хотя это делает руководитель застройщика, совершенно бесплатно, а ДМИТРИЕВ просто навязывает услугу, пользуясь неосведомленностью дольщиков. Он и подобные ему юристы пользуются лазейками в законе, тем более что это беспроигрышные дела и, по сути, готовая клиентская база – в социальных сетях практически по всем проблемным домам создаются группы дольщиков. ДМИТРИЕВ активно использует социальные сети, билборды, листовки в почтовых ящиках, призывающие взыскивать с застройщиков неустойку за нарушение сроков введения объектов в эксплуатацию, за строительные недостатки.
Деятельность таких юристов нужно рассматривать не саму по себе, а в контексте тех обвальных последствий, к которым она приведет всех участников рынка. Дискредитируется сама идея долевого строительства.
– Какова в среднем сумма иска дольщика, который удовлетворяется судом?
– Все зависит от даты заключения договора, его условий. Диапазон присуждаемых дольщикам выплат колеблется в среднем от 150 до 300 тысяч по одному иску. Так, по однокомнатной квартире сумма взысканных с застройщика неустоек, штрафов, пени составляет 150 – 200 тысяч, по двухкомнатной – 200 – 250 тысяч, по трехкомнатной – 250 – 300 тысяч. Нужно понимать, что претензии дольщики могут предъявлять как в ходе строительства, так и после сдачи дома, в течение пятилетнего гарантийного периода. Были случаи, когда дольщики делали дорогой ремонт, а потом предъявляли иски по качеству строительных работ застройщика, чтобы покрыть свои затраты. И, что удивительно, выигрывали. Причем суммы иногда сравнимы со стоимостью самого жилья. Законодательство в сфере долевого строительства требует корректировок. Оно создает условия для потребительского экстремизма, апофеоз которого мы сейчас и наблюдаем. Право взыскивать неустойку у дольщика есть, но при этом ущемляется застройщик, он-то как будет работать при постоянной бомбардировке исками? При этом он не может даже спланировать, сколько он отдаст денег дольщикам в качестве компенсации, потому что разброс сумм по решению судов варьируется от нескольких десятков до нескольких сот тысяч рублей.
– Какие альтернативы есть у дольщиков в случае банкротства застройщика?
– Банкротство застройщика – это наихудший вариант развития для всех. Если упрощенно и коротко трактовать, возможны варианты:
В первом случае, если дольщики решают сохранить за собой право на оплаченную квартиру, их требования включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Далее создается ЖСК в процедуре банкротства, которое принимает на себя обязанности и все тяготы, в том числе финансовые, по достройке дома. Второй вариант, это если дольщики предъявляют застройщику денежные требования и включаются в реестр кредиторов, недострой включается в конкурсную массу и реализуется для расчетов с кредиторами.
При этом надо понимать, что на проведение недешевой процедуры банкротства средства используются из этой же конкурсной массы.
С обанкротившегося застройщика вы уже ничего не получите. Поэтому нужно понимать, что в том случае, если застройщик продолжает строительство и есть шанс достроить дом, банкротство со стороны дольщиков – это игры, которые могут очень плохо закончиться.
– Расскажите об изменениях в 214 Федеральный закон, которые вступят в силу в 2018 году. На что они направлены?
– Новым законом изменены требования к самому застройщику, имеющему право привлекать средства дольщиков. Теперь у застройщика должны быть собственные средства в размере не менее 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке. У застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства. Застройщика обязали иметь только один расчетный счет, обязали отчислять средства в компенсационный фонд. Это лишь часть изменений, но общий федеральный тренд, показывающий пристальное внимание власти к этой проблемной сфере, очевиден.
Константин ПЕТРЕНКО,
Директор ООО «Строительная компания «Трест Железобетон»: «Проблемы у строителей объективные»
Когда-то мы тоже столкнулись с претензиями со стороны дольщиков, они и тогда были сорганизованы. Сдача дома была задержана, мы выплатили без разговоров все, что присуждено. Да, тяжело, да, дорого. Дольщики имели на это право.
Но то, как сейчас выглядят действия юристов, активно выстраивающих бизнес на защите интересов дольщиков и призывающих их к топору, может привести к разрушению строительной инфраструктуры. Для застройщиков средней руки это смертельно. Спрос на квартиры слабый, так как реальные доходы снижаются, а у строителей и с реализацией, и с оборотными средствами проблемы. Отсюда и сдачи домов задерживаются. То есть проблемы у строителей объективные.
Наказание за несоблюдение должно быть, но необходима унифицированная схема. С четкими границами и суммами. За такое-то время – 100 тысяч рублей компенсации, за большее – 200 тысяч. У нас же в совокупности выносятся слишком большие суммы, причем они могут колебаться в пределах большой вилки. Поэтому так удобно эта отрасль защиты прав дольщиков превращается в бизнес.
В Татарстане, Башкирии этот вопрос регулируется. Как и в Московской области. Мы там взялись достраивать большой проблемный объект – пять 22-этажных домов. Разрешение на строительство за два дня получили. Руководитель Московской области собрал всех, от кого зависит ввод объекта, включая ресурсоснабженцев, и сообщил, что, пока дома не будут сданы, все собравшиеся будут «плохо спать». Было проведено собрание, на котором большинство дольщиков отказались от штрафов и неустоек, чтобы ускорить ввод домов. Меньшинство несогласных подали в суд по взысканию неустойки, но суд им отказал. Было заключено мировое соглашение. То есть механизм защиты дольщиков может работать и иначе.
Виталий УДОВИЧЕНКО,
директор ООО «Кредо-Строй»: ООО "Кредо-Строй": «Должны быть разумные рамки»
Такой «юридический бизнес» по нам тоже прошелся. Понятно, когда дом не сдается вовремя. Виноват – плати. Но по сданным объектам 2010, 2013, 2014 годов действия этих организаций сильно ударили по нам. Действовали следующим образом: после сдачи дома бросали предложения жильцам, где по сути предлагалось заработать, ничего не делая, только подписав доверенность на представление интересов в суде. Мы никогда не отказывались выполнять гарантийные обязательства. Но когда одновременно в судах десятки обращений, предприятие, имеющее другую направленность, физически не успевает отбиваться. При общении с другими застройщиками выяснилось, что это наблюдается повсеместно.
Дольщики должны иметь возможность защищать свои интересы, но должны же быть разумные рамки!