Гендиректор ЗАО «Омскстройпроект», председатель «Лиги профессионалов в недвижимости» – о том, как законодательная инициатива может оживить экономику региона.
«КВ» уже писали о проблемах сокращения административных барьеров для малого и среднего бизнеса, сегодня мы продолжим разговор со Светланой ГОНЕНКО,
– Как профессионал, много лет работающий с недвижимостью, вынуждена признать, что за последние несколько лет нормы и правила, связанные с ее оборотом, значительно ужесточились. Отчасти это связано с изменениями в федеральном законодательстве и упорядочением процедур кадастрового учета и регистрации объектов. Однако главная загвоздка все-таки в том, что некоторые моменты до сих пор не урегулированы на региональном уровне. Это приводит еще к большим запретам, т. к. позиция многих регулирующих структур сводится к простой формуле: что не разрешено, то запрещено.
Наибольшие сложности связаны с переводом жилых помещений в нежилые и других изменений объектов недвижимости, которые Росреестр признает реконструкцией. С 2016 года это вызвало волну приостановок и отказов в госрегистрации прав и совершении сделок. Росреестр рассуждает следующим образом: если из окна делается дверной проем и устраивается крыльцо, это реконструкция.
Многие предприниматели сталкиваются с тем, что не могут оформить вход в принадлежащих им объектах недвижимости, пристроить крыльцо, демонтировать подоконный блок или организовать проем во внешней не несущей стене, даже если представлен проект и экспертное заключение о безопасности конструкций (о том, что, например, здание каркасное, а стена не несет нагрузки). Речь идет далеко не только о жилых домах, но и о изначально некоммерческой недвижимости, казалось бы, задуманной для размещения там бизнеса, который неизменно будет стремиться адаптировать пространство под свои нужды. Доходит до абсурда: Росреестр начинает банально препятствовать выполнению предпринимателями требований законодательства – соблюдению противопожарной безопасности (правила которой, случается, обязывают изменить параметры тех же проемов) или обеспечению доступной среды, так как оформление пандуса Росреестр тоже считает реконструкцией! В любой сколь бы ни было спорной ситуации ведомство предпочитает отказать в регистрации, ибо это нарушит права других собственников. Индивидуальный подход отсутствует как таковой.
Ситуация эта не только не решается, но усугубляется с каждым днем. Предприниматели, чей бизнес базировался на первых этажах многоквартирных домов, уже дошли до предела: некоторым оказалось проще закрыть бизнес, чем в одиночку преодолевать такие барьеры – ведь на оформление даже простейших строительных изменений, теперь уходит уйма времени, денег и усилий. Я, безусловно, понимаю, с чем связаны такая бдительность и перестраховка, однако мне не ясно главное: по какой причине Росреестр взял на себя совершенно несвойственные ему полномочия. Причем он крайне свободно трактует понятия реконструкции. Что опять же неудивительно: ведь там сидят юристы, а не профессиональные проектировщики как мы, которые осознают, что отказывать в регистрации или сделке владельцу объекта 2 тысячи кв. м только потому, что у него возникла потребность сломать тамбур 2 кв. м, несколько абсурдно.
Безусловно, я, как глава компании, занимающейся вопросами переоборудования, перепланировки, реконструкции и строительства объектов, и как председатель «Лиги профессионалов в недвижимости» вместе с коллегами – сообществом проектировщиков и экспертов – предпринимаем попытку устранить причину. А именно мы предложили правительству Омской области принять нормативно-правовый акт, призванный урегулировать вышеобозначенные проблемы. Дело в том, что реконструкция регулируется Градостроительным кодексом РФ, который четко прописывает, что следует понимать под реконструкцией и в каких случаях нужно получать на нее разрешение. Пунктом 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что субъект Российской Федерации вправе устанавливать случаи, в которых (помимо упомянутых в Градостроительном кодексе) получение разрешения на строительство не требуется. Точно так же субъект самостоятельно устанавливает пакет документов, призванный это подтверждать.
Подобные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы реконструкции, приняты в других регионах – Москве, Севастополе, Тюменской, Вологодской, Челябинской и Ленинградской областях, Пермском и Красноярском краях. Стоит ли говорить, что это существенно облегчило в указанных регионах ведение предпринимательской деятельности, поспособствовав развитию экономического потенциала территорий?
Напомню, что с января 2019 года отменяются надзорные каникулы для малого бизнеса: любые нестыковки в технической документации на объекты недвижимости чреваты для предпринимателей огромными штрафами.
Сегодня мы помогаем предпринимателям решать многие проблемы, в том числе связанные с реконструкциями и перепланировками, в индивидуальном порядке. Проектировщики, архитекторы и юристы компании «Омскстройпроект» уже 13 лет работают на рынке недвижимости и имеют огромный опыт в оформлении любых перепланировок, будь то промышленные заводы, цеха, предприятия и офисные здания, складские и административные объекты разного класса, жилые или коммерческие объекты. Но десятки и сотни предпринимателей, которые могли бы открыть или расширить свой бизнес, из-за административных трудностей не могут сделать это самостоятельно.
Перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется (с учетом местной специфики), мы представили в проекте постановления, который находится на рассмотрении в отраслевых министерствах Омской области с конца июля 2018-го. За основу мы взяли соответствующие документы в перечисленных мной регионах. Пока судьба проекта нам не известна, но мы рассчитываем, что власти все-таки услышат нас и облегчат жизнь предпринимателям, приняв необходимый региону нормативный акт.
Мы убеждены, что Омск нуждается в срочной активизации рынка недвижимости – это оживит экономику региона и не замедлит сказаться на его инвестиционной привлекательности.