Сначала Росреестр пишет, что у департамента архитектуры Омска нет полномочий по выдаче заключений о необходимости либо ее отсутствии получения разрешения на строительство, потом требуют принести от депархитектуры такое заключение.
На заседании общественного совета при Министерстве имущественных отношений Омской области 13 декабря шла речь о перепланировках. Представители Минстроя продвигали свой проект, который, по мнению эксперта в вопросах недвижимости и зампреда общественного совета Олега ЛИЗГУНОВА, решает далеко не все проблемы. В частности, Росреестр притормозил регистрацию перепланировок и в нежилых помещениях, даже когда собственники вообще не трогают конструктив, ставя внутри некапитальные стены и перегородки, не являющиеся несущими. По закону это тоже необходимо регистрировать в Росреестре. Ранее – на протяжении ряда лет – таких проблем не было, так как все заинтересованные стороны придерживались так называемого временного регламента. Однако в сентябре прокуратура Омской области с подачи омского Росреестра поставила его под сомнение, заявив, что это не нормативный, а значит, незаконный, документ. Что и стало спусковым крючком для массовых отказов в регистрации изменений.
Олег ЛИЗГУНОВ в своем выступлении предложил решение в тех ситуациях, когда конструктив не затрагивается. Предлагаем краткое изложение его позиции (в большей части он уже озвучивал ее в недавнем интервью в «Коммерческих вестях»). Итак:
– В части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ говорится о ситуациях, когда выдача разрешения на строительство не требуется. Большинство его частей вполне конкретны, в них перечислены объекты, при строительстве, реконструкции которых не требуется получения разрешения на строительство. И лишь пункт 4 не имеет конкретики: «изменения объектов капитального строительства и (или) их частей (то есть помещений, входящих в них, причем речь идет только о нежилых помещениях. –О.Л.), если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».
Этот пункт в такой формулировке существует с самого начала – принятия Градостроительного кодекса. И это не случайно, потому что данный пункт невозможно конкретизировать в принципе. Таких изменений может быть миллионы – каждое из них вполне индивидуально. Нужно лишь понять при применении на практике: кто и как может сделать вывод – затронуты или не затронуты, или не превышены, подпадает под пункт 4 или нет?
Кроме того, имеется и 5-й, последний пункт, в этой части 17, который говорит о том, что еще и могут быть иные, конкретные, подразумевается, случаи, дополнительные, кроме тех, что перечислены выше, которые имеют право вводить своими нормативными правовыми актами субъекты Российской Федерации. Что у нас и сделано постановлением 150, где дополнительные, опять же, конкретные объекты перечислены, для строительства и реконструкции которых не требуется выдача разрешений на строительство.
В это постановление вносятся и будут вноситься дополнительные пункты в соответствии с полномочиями, предоставленными пунктом 5. Но данная процедура – постановление 150 и его совершенствование не может подменять применение на практике пункта 4. Потому что пункт 4 уже есть и его не нужно дополнительно конкретизировать. Это принципиально важно, потому что все предыдущие разговоры на разных совещаниях сводились к тому, что нужно расширять и дополнять 150-е постановление – те наши перепланировки, о которых мы говорим, туда как-то вставлять. Это неправильно. Это принципиально разные вещи.
Важно понять, повторюсь: кто же все- таки может делать выводы, обязан делать выводы и несет за них ответственность: подпадает случай под пункт 4 или нет?
Об этом совершенно внятно говорит Градостроительный кодекс и неоднократно Министерство строительства РФ указывало на это в разных своих письмах. Оно говорит следующее (и Кодекс сам говорит): только проектные организации, имеющие соответствующий допуск СРО, могут такой вывод сделать. В Кодексе нет ни малейшего намека на какие-то нормы, что имеются в природе государственные, либо муниципальные органы, которые могли бы самостоятельно делать заключение. Те самые заключения, которые Росреестр наш все пытается потребовать: дескать, власть должна сказать: подпадает ли случай под пункт 4, превышает или нет, затронут конструктив или нет?
Так вот: нету такого в Кодексе и быть не может. Это не есть функция власти. Поэтому дополнительного нормативного регулирования применения пункта 4 не требуется.
Что сейчас в своих приостановках Росреестр пишет? Три года в Омской области существовал временный регламент, и сейчас это вдруг стало проблемой. Они пишут много: три страницы. Я скажу коротко. Они опять пытаются нас ограмотнить, что слов «перепланировка» и «переустройство» нет в Градостроительном кодексе. Ну нет: кто спорит? Опять говорят, что в 150-м постановлении омского правительства нет этих случаев. Далее говорят, что временный регламент не есть нормативно-правовой акт. И с этим кто спорит? Не есть. И на этом основании почему-то делают вывод, что представленное заключение проектной организации в составе технического плана для кадастрового учета изменений, где отражены эти факты, что не затронуты, не превышены, «не может являться безусловным» доказательством, что эти случаи подпадают под пункт 4. А что тогда может? И что, они являются специалистами, способными за проектировщиком такие выводы делать? А далее вообще удивительную вещь пишут, что согласно положению у департамента архитектуры отсутствуют полномочия по выдаче заключений о необходимости либо отсутствии необходимости получения разрешения на строительство. Да, это действительно так. И тут же Росреестр пишет: для устранения причин приостановления необходимо представить документ, подтверждающий, что для данной ситуации не требуется выдача разрешения на строительство, выданное департаментом архитектуры. То есть сначала пишут, что у тех нет полномочий, и тут же говорят: ты нам от них принеси. Вот такие удивительные вещи.
Резюмирую: я по-прежнему уверен, что нормативное регулирование не требуется, а нужен регламентный документ по типу нашего временного регламента, который три года нормально работал – следует лишь его подредактировать. Убрать, в частности, фразу, что он носит рекомендательный характер. Это может быть регламент, может быть – как в Новосибирске сделали в текущем году – протокол: просто собрались причастные три муниципальные структуры и две федеральные – Росреестр и Кадастровая палата – и зафиксировали свои действия в протоколе, чтобы понимать одинаково, что попадает под пункт 4 ГК. И все – работает это в Новосибирске.
Но если уж совершенно не может жить Росреестр в Омске без нормативно-правового документа; давайте попросим региональное правительство, чтобы оно издало постановление из одного пункта: утвердить прилагаемое положение об утверждении изменений и т. д. Или – предлагаемый регламент либо порядок. И на этом поставить точку.