Переселение из квартир в дома могло бы идти гораздо успешней, ведь спрос есть.
В середине февраля правительство РФ сообщило о рекордно высоком показателе ввода жилья. По итогам 2021 года было построено 92,6 млн. кв. м – на 12,6%, или на 10,4 млн кв. м больше, чем в 2020 году. Стремясь сбежать от инфляции, сохранить тающие на глазах средства, под гнетом тревоги от растущих цен на жилье, россияне нырнули в ипотечную бездну. На начало 2022 года ипотечный долг всех заемщиков вырос до 11,7 трлн. рублей, а по договорам долевого участия – до 2,8 трлн. рублей. При этом доля ИЖС от введенного жилья увеличилась в стране на 35% по сравнению с 2020 годом, впервые превысив вклад жилья многоквартирного, однако все еще не превышает 30% всего жилого фонда. К примеру, в США этот показатель достигает 80%, а в Финляндии – около 70%.
Заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил ХОРЬКОВ скептически относится к «буму» ИЖС. Он объясняет его появившейся в 2019 году возможностью сдачи домов, построенных на участках для садоводства с последующей пропиской в них, чем как раз стали активно пользоваться во время пандемии, и возникшим в 2021 году новым стимулом для регистрации давно построенных домов – законом, позволяющим подвести бесплатно газ до границ участков. Воспользоваться правом могут только те собственники, чей дом буквально только что сдан в эксплуатацию и зарегистрирован, что и вызвало очередную волну «ввода».
Что способен предложить омский рынок?
Похоже, что Омск в федеральной статистике так и не поучаствовал. Новых коттеджных поселков у нас не появилось – по данным ЦИАН, их по-прежнему около полусотни. В «Ачаирских озерах» в Речном поселке, к примеру, коттеджи от 60 кв. м стоят в диапазоне 1,2 – 6,8 млн. рублей, участки от 10 соток 737,8 тысяч – 3,2 млн. рублей. В деревне Давыдовке коттеджи от 68 кв. м обойдутся в 1,6 – 3,6 млн. рублей, участки от 10 соток в 190 тысяч – 1,4 млн. рублей. Предложений коттеджей на mlsn.ru более 600 вариантов, средняя цена – 13 635 376 рублей (49 350 рублей за кв. м), домов – около 2500, средняя цена 3 917 214 рублей (62 147 рублей за кв. м).
– В период пандемии спрос на индивидуальные дома, коттеджи увеличился – и в силу стремления людей к самоизоляции, и желания расширить жилое пространство, – объясняет Татьяна ДЕЛЬ, руководитель Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ». – Пожалуй, одним из основных факторов стало резкое повышение цен на квартиры: семье с несколькими детьми экономически выгодней приобрести дом с несколькими комнатами, чем за ту же стоимость квартиру в новостройке гораздо меньшего размера.
Александр КАЮКИН, учредитель и директор ООО «Ледон-Недвижимость», уточняет:
– По данным сайта Дом.РФ, две трети россиян живут в многоквартирных домах, одна треть – в индивидуальных. При этом, согласно опросам, 73% проживающих в квартирах предпочли бы обзавестись собственным домовладением. Этот тренд характерен и для Омска. Тем не менее, по известным мне данным, от всего объема сделок на вторичном рынке продажи ИЖС у нас составили не более 10-15%. Я полагаю, это связано с расхождением в том, что омичи на самом деле хотят купить и тем, что предлагает рынок.
Если сложить все вполне незаоблачные требования клиентов к покупаемым домам, как раз получим дефицит выбора. КАЮКИН рассказал, что у омичей спросом по-прежнему пользуются кирпичные дома средней площадью 100-150 кв. м с участком в хотя бы 4-5 соток и, разумеется, с коммуникациями – доступностью газа и воды, канализации:
– Но таких предложений на рынке как раз не очень много. Пожалуй, только 30% коттеджных поселков в регионе полностью обеспечены нужной инфраструктурой, 50% имеют водоснабжение и электричество. Пока рано говорить об объявленной программе по бесплатному подведению газоснабжения, мало прошло времени. Блочные, быстровозводимые строения предлагаются, на мой взгляд, достаточно дорого, но самое главное – культура потребления таких конструкций в Омске еще не сформировалась. Омичи все еще склоняются в пользу фундаментальных материалов – камня, керамзитоблока, кирпича, дерева.
«Из строительных материалов омичи, конечно, предпочитают самый надежный – кирпич», – подтверждает Татьяна ДЕЛЬ. «Я лично столкнулась с темой, когда два года назад подыскивала с семьей дом в черте города, – призналась Светлана ГОНЕНКО, генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект». – К сожалению, найти подходящий вариант нам не удалось – запрашиваемая цена совершенно не соответствовала качеству. На мой взгляд, в этом смысле положение вещей не изменилось: действительно удачных предложений на рынке крайне мало – либо в поселке отсутствует инфраструктура, либо сопутствующий земельный участок очень маленький, либо дом необходимо ремонтировать и обустраивать с нуля, либо у продавца хаос в документации (этажность или другие характеристики не соответствуют действительности, проектная документация может отсутствовать как таковая), либо готовое жилье начинается от 30 млн. рублей. В итоге на семейном совете было принято решение все-таки приобрести квартиру».
Портрет желающего осесть на земле стабилен. «Средний покупатель ИЖС на первичном рынке, конечно, постарше покупателя на вторичке – ему примерно 40-45 лет против 30-35», – делится наблюдением Александр КАЮКИН. «Как правило, большие коттеджи логичным образом приобретаются многодетными семьями. И на омском вторичном рынке, признаю, как раз не очень много предложений с подходящими таким клиентам планировками и по разумной цене. Например, на Левом берегу есть любопытные таунхаусы с домами по 400 и более кв.м., но на такой большой, казалось бы, площади располагаются всего две спальни и одна кухня с просторным холлом», – объясняет Татьяна ДЕЛЬ.
Строить или покупать?
Государство в сотрудничестве с банками целенаправленно подогревало интерес к покупке россиянами домов. Однако и здесь в нашей области есть пресловутая специфика. «Рынок ИЖС в регионе, в частности в Омском районе, за 2021 год однозначно вырос – сказался бум сельской ипотеки. Средний чек вырос с 3-4 млн. рублей за дом (которые быстро расхватали как раз по программе сельской ипотеки) до 6-7 млн. рублей (150-200 кв. м дом плюс 10-20 соток земли, гараж, дворовые постройки). По нашим оценкам 70-80% всех сделок по жилью оформляются с ипотекой. Что касается ИЖС, то тут при сопоставимой сумме кредита, соотношение кредитных средств в сделке, как правило, ниже, т. к. достаточно часто они проходят после продаже имеющейся квартиры, дачи и прочего имущества», – комментирует КАЮКИН.
«Мало кто из застройщиков предлагает варианты уже пригодные для жилья – ипотека дорожает, а не у всех есть средства вкладываться еще и в ремонт. Из всего объема продаж в нашем агентстве ИЖС составляет всего 20%, что обусловлено, как я выше объяснила, ограниченным предложением действительно подходящих омичам домов. В нашем агентстве особым спросом стала пользоваться ипотека именно на строительство дома. К сожалению, не все банки предоставляют такие продукты – мы работаем лишь с двумя. Да и они сотрудничают не со всеми местными застройщиками. Но, надеюсь, эта картина будет меняться, поскольку это направление очень востребовано», – считает Татьяна ДЕЛЬ.
Эксперты «Коммерческих Вестей» единодушны в мысли, что перспективы развития рынка ИЖС в регионе очень даже убедительны. «Особенно если в крупных проектах застройщики сразу будут закладывать необходимую инфраструктуру – школу, детский сад и прочее», – уточняет глава Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ». «Государство сейчас активно субсидирует малоэтажное строительство, частично субсидирует программы ипотечного кредитования, поддерживает застройщиков, занимающихся ИЖС. Спрос на дома стабилен и будет расти. Единственное, в Омске проблема со свободными земельными участками, если речь о самом городе, однако обустроиться можно и в пригороде. С учетом упомянутых программ субсидирования и кредитования самостоятельно построить дом дешевле, чем купить уже готовый. Главное – соблюсти все регламенты, отступы, продумать отопление и так далее, чтобы затем регулярно не вкладываться в жилье. Хороший проект и грамотно оформленная документация впоследствии позволят продать дом значительно дороже изначальных инвестиций», – уверяет ГОНЕНКО.
КАЮКИН другого мнения. Он считает, что покупать готовый дом выгоднее, чем строить самостоятельно – финансовая разница составит минимум 10% при одинаковом проекте, без учета временных затрат и вложенного труда:
– Но в целом рынок ИЖС видится мне тоже очень перспективным, люди как стремились, так и будут стремиться к земле. Всегда во главу угла будет ставиться вопрос оснащенности коммуникациями, дорогами – купить участок «в чистом поле» труда не составляет. Хотя пока, судя по весьма ограниченному предложению коттеджных поселков на рынке, этот бизнес не очень выгоден. Да и глядя на государственные программы поддержки, создается впечатление, что правительству это тоже не ко времени.