Единой, большой, четкой государственной программы, позволяющей решить главные проблемы, связанные с ИЖС, до сих пор нет.
На заседании общественного совета при Министерстве строительства и архитектуры Омской области летом обсуждали инициативы в отношении индивидуального жилищного строительства – возврат к обязательному получению разрешения на строительство и введение регионального дизайн-кода для новых проектов. Автор идей, учредитель ООО «Варм» Алексей САБЕЛЬФЕЛЬД уже 28 лет занимается строительством малоэтажного жилья, реконструкцией промышленных объектов и обустройством полов и кровель в многоквартирных домах. Сейчас он активно вовлечен в развитие этнографического комплекса «Немецкое подворье» в Азовском районе. Он поделился подробностями своих проектов с обозревателем «Коммерческих Вестей» Анастасией ПАВЛОВОЙ.
– Алексей Викторович, что собой сейчас представляет ваш бизнес?
– У моей компании три направления. Первое – блокированное жилищное строительство эконом-класса в селах. С 2020-го много строили жилья для сирот в Саргатском, Таврическом, Любинском, Одесском, Азовском районах, львиную долю перехватили у Омска. Маржа небольшая, но зато стабильная, потому что мы находились в тесном взаимодействии с Министерством образования и Министерством имущественных отношений и оперативно получали информацию о потребностях того или иного района.
– А для частников строить нерентабельно при такой высокой ключевой ставке?
– Конечно. Тяжесть кредитной нагрузки зашкаливает. Средняя маржа у строителей – 10–15%. При кредитной ставке 25% предпринимательская деятельность в строительной сфере лишена экономического смысла. И как ни крути, основная масса жилья – хоть индивидуального, хоть многоквартирного – берется в ипотеку, которая сейчас совершенно неподъемна да и выдается при ужесточенных условиях с проверкой реальных доходов. Строительным компаниям, у которых сейчас нет оборотки, стабильных заказчиков, очень тяжело.
– Но сельская ипотека же осталась?
– В подходящем нам формате нет. Сначала поменяли параметры удаленности от города и перестали выдавать сельскую ипотеку в населенных пунктах ближе 50 километров от города. По мнению властей, этим начали активно пользоваться предприниматели, развивая коттеджные поселки. Лично я ничего в этом страшного не вижу – это нормальная мировая тенденция обживания пригорода. Помимо этого, сельская ипотека выдается теперь лишь работникам агропромышленного комплекса и чиновникам, то есть тем, у кого в трудовой книжке написано, что он сотрудник бюджетного учреждения или комбайнер, тракторист, доярка. Соответственно, те, кто занимаются бизнесом, держат собственные крестьянско-фермерские хозяйства, в этот перечень не попадают. Поэтому не будет преувеличением сказать, что сельская ипотека практически умерла как массовый продукт.
– Получается, живете за счет других своих направлений?
– Да, выступаем в качестве подрядчиков для крупных предприятий. Второй год реконструируем сердце Любинского молочноконсервного комбината – консервного цеха. Молочный бизнес очень сложный, спрос на продукцию нестабильный, конкуренция на рынке высокая, и Любинский завод спасается производством своей знаменитой сгущенки, на которую всегда можно пустить излишки молока. Много лет сотрудничаем с агрегатным заводом. И работаем с крупнейшими омскими застройщиками – делаем полы и кровли на всех их объектах. Тоже непростое направление, потому что реализация жилья буксует и расчеты происходят с задержкой. Практика десятилетней и более давности, когда с подрядчиками рассчитывались квадратами, уже неактуальна.
– С направлением ИЖС вы завязали?
– Я продолжаю формировать участки в Азовском и Омском районах, ожидая, что в следующем году ключ упадет до 13–14%. Но на самом деле это бизнес на очень зыбкой почве. Вроде все говорят, как индивидуальное жилое строительство важно, необходимо людям и уже второй год подряд объемы ввода ИЖС превышают ввод МКД, но какой-то единой, большой, четкой государственной программы, позволяющей решить главные проблемы, связанные с ИЖС, до сих пор нет.
– Проблем с инфраструктурой?
– И с инфраструктурой, да. На заседании общественного совета при Минстрое Омской области мы обсуждали, какое порой неприглядное жилье сейчас строится, в том числе в городских кварталах, на титульных магистралях. Еще 6-8 лет назад у уполномоченных регламентировать в том числе архитектурный облик забрали первый и главный рычаг воздействия на индивидуального застройщика – выдачу разрешения на строительство. Сейчас индивидуальный жилой дом можно строить без него, выдерживая только параметры относительно красной линии, удаленности от соседних территорий, ни с кем не согласовывая проект. Человек имеет право возвести хоть четырехэтажное здание до 1,5 тыс. кв.м, до 20 м высотой, абсолютно любого вида. Даже при всем желании у органов местного самоуправления нет никаких инструментов влияния на архитектурный облик ИЖС. На мой взгляд, это очень серьезная проблема. Она пока решается абсолютно точечно, локально – поселками вроде «Аист», «Пушкин», «Ракитинка», в которых покупка участка обязательно подразумевает договор подряда и на выбор покупателям предлагаются готовые проекты. Это вполне понятная и разумная политика девелоперов.
– А вне закрытых коттеджных поселков у нас много ИЖС?
– Формально нет, поскольку у нас, к сожалению, разрешено строить индивидуальные жилые дома на трех категориях земель: под дачное строительство, лично-подсобное хозяйство и непосредственно ИЖС. Участки именно под ИЖС формируются крайне редко, потому что это назначение земельного участка предполагает наличие коммуникаций – водо- и газоснабжения, электричества, дорог. Государство, пытаясь рационально использовать земельные ресурсы, то есть получая деньги либо от их продажи, либо от аренды, обычно выдают участки под ЛПХ, чтобы у него не было обязательств подводить сети. Тогда человек имеет право построить дом любого облика без разрешения на строительство. То же самое с дачами. На дачном участке можно построить дом, зарегистрировать его и прописаться там. Я считаю, что нужно возвращать разрешение на строительство для ИЖС, чтобы уполномоченный орган мог регулировать этажность, тот или иной облик дома относительно существующей застройки.
– Только поэтому?
– Есть и вторая причина, она связана с упомянутой мной госпрограммой на развитие ИЖС. Строительство ИЖС более капиталоемкое по сравнению со строительством МКД, оно с меньшей оборачиваемостью, с более низкой маржинальностью, при этом у застройщиков индивидуального жилья нет никаких льгот. Банки неохотно идут на кредитование застройщиков ИЖС именно по причине высоких рисков и низкой маржинальности проектов. Естественно, им проще выдавать средства застройщикам крупных микрорайонов с многоквартирными домами. Я понимаю банкиров: к сожалению, не существует объективной оценки объектов ИЖС. В Омске с ценой за квадратный метр все понятно. В селе нет, потому что там можно построить дом за 10 млн, но никогда не продать его за такую цену. А можно вложить 6 млн в строительство дома на улице Кондратюка в «долине нищих» и продать его за 12 млн. На селе (я не имею в виду пригород) ИЖС строят очень мало, и каждый объект, по сути дела, является уникальным – нет сформированного рынка такого жилья.
– Так ведь его бизнес должен создать.
– Конечно, но бизнесу для этого нужны условия. В Омске все крупные девелоперы строят свои объекты по договорам долевого участия через эскроу-счета. На селе такой программы нет. Если я, допустим, захочу построить на 10 га поселок с 200 домами, предоставлю проектную документацию, экспертизу, банки мне не дадут денег на этот проект. Я мог бы продавать домики в ипотеку, но мы уже обсудили, что и такой вариант исключен. Думаю, направление ИЖС следует развивать системно – дать возможность сельским застройщикам продавать по двусторонним договорам, как вариант субсидировать программы освоения сельских территорий. Они есть в единичном формате, а я говорю про масштаб всей страны. Строить коттеджные поселки за свои средства просто нереально – это сотни миллионов рублей инвестиций. Нужны деньги либо дольщиков, либо банков. Особенно если речь идет об объекте, строящемся с нуля в чистом поле.
– Что вряд ли.
– Это очень острая проблема для Омской области – отсутствие подходящих площадок с дорогами, газопроводом, водопроводом, обеспеченных электроэнергией. Ладно, дороги еще можно построить, а подключиться к сетям монополий безумно дорого – все эти расходы само собой включаются в стоимость будущего квадратного метра. Такой домик, по моим подсчетам, если мы берем чистое поле, обойдется 11–12 млн рублей. Конечно, без субсидий или каких-то иных форм государственной поддержки такое жилье просто недоступно для потенциальных покупателей. А ведь это налогооблагаемая база, элементарное освоение и обслуживание территорий, продовольственная безопасность. В Европе, куда бы ты ни ехал, один поселок заканчивается, начинается другой. Маленькие деревни, большие города, все компактно, все чисто. На территории должны жить люди! Если там не будем жить мы, там захотят жить другие, если вы понимаете, о чем я. В России сейчас на стадии ликвидации 136 малых городов, где проживает 3,5 млн человек. В Омской области ежегодно «хоронят» по пять сел – название есть, а никто там не живет. Мне больно это слышать, потому что я сам родился и жил в деревне на четыре улицы, но у нас был детский садик, средняя школа, клуб, магазин, общественная баня, котельная, везде асфальт и освещение.
– Про разрешение на строительство, госпрограмму развития ИЖС понятно. А что с единым дизайн-кодом?
– Посмотрите на культуру немцев. У них такие же частные дома, как и у всех остальных, у русских, у казахов и т.д. Но стоит одному немцу покрасить забор своего дома, через неделю заборы будут выкрашены по всей улице. Я за то, чтобы поддерживать такую культуру по отношению к собственному жилью, и если потребуется, прививать ее на законодательном уровне.
– А нет риска прийти к неотличимым, безликим домам?
– Нет, я просто предлагаю зонирование. Пускай в одном и том же поселке будет одна улица в стиле хай-тек, другая – прованс. Но есть понятие общего архитектурного ансамбля, и он должен быть гармоничным. Не должен деревянный сруб соседствовать с домом, обшитым сайдингом, и трехэтажным кирпичным коттеджем! Это смотрится странно. Я за то, чтобы мы придерживались определенной концепции хотя бы в плане фасадов и этажности – как в американской или европейской провинции.
– В России все дело в отсутствии внутренней культуры?
– Скорее даже финансов. Никто ведь не запрещает строить дом 5–10 лет. В Европе человек даже при желании не может построить дом сам. Он берет в ипотеку земельный участок со всеми коммуникациями и выбирает из десятков доступных проектов и десятков аккредитованных компаний-подрядчиков. Не нравятся такие проекты? Выбирай участок в другом месте. Жестко, но правильно. Зато все уверены, что сосед не сделает сам как попало проводку и сгорит вся улица. А у нас, напоминаю, можно построить четырехэтажный дом, способный рухнуть на соседский, который стоит всего в пяти метрах. Я считаю, это просто опасно. Строить должны профессионалы – по правильным, качественным, безопасным проектам. Мы ведь перестали сами менять масло или колодки в машине. Каждый должен заниматься своим делом. Если у нас появится культура доверять строительство своего дома профессионалам, то на рынке появится конкуренция и эти услуги будут доступны многим.
– Что скажете по поводу строительных технологий, кстати? Я как-то писала о коттеджном поселке, в котором отапливаются майнингом.
– На мой взгляд, это глупость, потому что основная часть биткоина уже намайнена, и ничего пока умнее и дешевле газа не придумано. К сожалению или к радости, именно поэтому на отечественный рынок не дают заходить альтернативным источникам, хотя я бы с удовольствием осваивал солнечную и ветровую энергетику, очень востребованные в Китае и Европе. Я бы не сказал, что есть какие-то новые технологии на рынке, в 95% случаев при строительстве МКД используется монолитно-каркасная. Основным строительным материалом по-прежнему является бетон. Что касается фасадов, то я очень люблю «мокрые» – они выглядят «природно».
– Вы сейчас только в Омской области работаете?
– В районах, да.
– Омские строители востребованы в соседних регионах, на Севере.
– У меня есть чувство меры. Я не мультипликатор, никогда не стремился дорастить компанию до треста – слишком люблю свободу. Рад видеть, что мои продукты живут. Дальше только мультипликация. А зачем? Я же не заберу это с собой в гроб. Мой бизнес был крупнее 10–15 лет назад. У меня был свой кирпичный завод, свой завод по производству полистиролбетона, свой электросварочный цех, свои сантехники, плотники-бетонщики, столяры, водители, свои экскаваторы, тракторы и т.д. Объем заказов падает – техника ставится на прикол, люди садятся и получают зарплату просто так. И я всю концепцию пересмотрел, начал постепенно от многого отказываться. Избавился от всех тракторов, кранов, седельных тягачей, оставил только мобильную технику, манипуляторы, «воровайки», «газельки», немецкое оборудование, позволяющее лить полы, стены. В команде есть только плотники-бетонщики, каменщики, кровельщики. Сантехники, электрики и прочие на субподряде, техника, закупка и разгрузка материалов тоже. Лично могу все проконтролировать и пощупать. Зимой стройка встает, люди едут отдыхать на заработанное, а мне не надо содержать технику и кормить водителей – я оптимизировался и сжался. И сейчас я более счастливый, более свободный, мои люди зарабатывают больше, у меня больше маржа. Вроде внешне регресс, а ощущения ровно противоположные.
– А у вас есть идея-фикс? Брала интервью у Сергея ОРКИША, и он признавался, что мечтает построить зоопарк.
– Как раз у ОРКИША хочу забрать часть клиентов и перенаправить их в Азово. Идея-фикс не моя, общественная – «Немецкое подворье». Сейчас строю там кирху, гостиницу, которой будет владеть моя супруга. 20 августа в Казани объявят результаты конкурса «Малые города», и у нас очень высокие шансы выиграть подряд на 100 млн рублей на развитие нашего этнографического парка. Это порядка 10 га в парковой зоне всего в 25 минутах от Омска. Прекрасный асфальт, немецкая самобытность, несколько музеев, страусиные фермы, отличная пивоварня. Моя мечта, чтобы «Немецкое подворье» стало достопримечательностью региона. Чтобы омичи и гости города приезжали туда провести выходные, посмотреть немецкие домики, посетить музеи, покататься в парке на велосипедах, на роликах, сходить в пивоварню, в баню, остановиться ночевать в гостинице, откуда из окна видна и церковь, и кирха… В гостинице хочу построить отдельный ресторанчик, поставить там шатер для весенних, летних, осенних мероприятий. Думаю еще организовать модули, отдельные домики, может, глэмпинги под открытым небом. Инфраструктура позволяет: у меня там свои коммуникации. Верю в этот проект и очень жду его воплощения.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 13 августа 2025 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ