С 2026 года налог будет исчисляться от кадастровой стоимости – предприниматели просят губернатора снизить ставку и вводить ее постепенно.
В рамках четвертой встречи в конце ноября губернатора Омской области Виталия ХОЦЕНКО с бизнес-объединениями директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН (на фото) поднял вопрос о налогообложении недвижимого имущества от кадастровой стоимости для субъектов малого предпринимательства и физических лиц.
Он сообщил губернатору, что в соответствии с областным законодательством с 2026 года налог на имущество для объектов площадью менее 1000 кв.м. начнет исчисляться от кадастровой стоимости, что приведет к резкому росту налоговой нагрузки. По словам РЕПИНА, изменения коснутся более 11 тыс. объектов, в основном малого и среднего бизнеса: под налогообложение от кадастровой стоимости попадет уже не 6 тыс. объектов, как в 2025 году, а 17 тыс. Вырастет и ставка налога – с 1,8% до 2%. Размер налоговой нагрузки, в основном на малое предпринимательство, увеличится с 1,4 млрд до 4 млрд рублей – в 2,9 раза. То есть 11 тыс. объектам площадью менее 1000 кв.м, придется суммарно заплатить 2,6 млрд рублей. На фоне грядущей налоговой реформы налоговая нагрузка окажется неподъемной: увеличит инфляцию, снизит экономическую активность граждан, уменьшит доходы, вызовет рост банкротств и, как следствие, сокращение бюджетных доходов.
РЕПИН также обратил внимание на диспропорции в региональном налогообложении недвижимости по кадастровой стоимости объектов. В частности, у омичей-физических лиц налоговая нагрузка с 2022 года на 11% – 33% выше, чем у юридических лиц (ставка 2% против 1,5–1,8%). Неравна динамика нормы налогового изъятия для крупных субъектов и субъектов малого бизнеса. Так, у субъектов крупного бизнеса поэтапный процесс повышения налоговой нагрузки растянулся на 7 лет, а субъекты малого бизнеса с 1 января 2026 года сразу подпадут под предельно высокую ставку налога – 2%, без адаптационного периода.
Разрыв в кадастровой оценке больших и малых объектов значителен ввиду необъективности действующей кадастровой оценки в отношении части объектов. Средний удельный показатель кадастровой стоимости, по данным РЕПИНА, 1 кв.м малых объектов (площадью менее 1000 кв.м) более, чем в 10 раз выше среднего показателя 1 кв.м части больших (более 1000 кв.м) объектов капитального строительства.
Директор «ОМЭКС» предложил рассмотреть возможность дифференцировать ставку по налогу на имущество организаций по виду недвижимого имущества (по критерию площади): более 1000 кв.м – 2%, менее 1000 кв.м – 1,5% от кадастровой стоимости. Причем адаптацию к налоговой нагрузке малому бизнесу хотелось бы видеть постепенной: 0,5% в 2026 году, 0,6% в 2027-м, 0,7% в 2028-м, 0,8% в 2029-м, 1% в 2030-м. По налогу на имущество физических лиц бизнес-сообщество рекомендовало органам местного самоуправления принять коррективы во избежание дискриминации. (К слову, «Коммерческие Вести» уже писали об этой проблеме в репортаже из суда в номере от 15 октября 2025 года по административному иску ряда предпринимателей к Омскому городскому совету. Владельцы торговых центров Омска как раз оспаривают налоговые ставки на имущество, поскольку ИП и физлица платят больше, чем ООО, за одни и те же активы). Помимо этого, РЕПИН предложил повысить объективность кадастровой оценки объектов недвижимости путем доработки методологии совместно с профессиональным сообществом оценщиков.
Согласно пояснительной записке ООО «ОМЭКС», которая оказалась в распоряжении «Коммерческих Вестей», ожидается, что лояльное постепенное увеличение налогообложения недвижимого имущества субъектов малого предпринимательства (с повышением объективности формирования налоговой базы – кадастровой стоимости) защитит потребности бюджета в налоговых доходах. Дополнительные налоговые поступления в бюджет уже в 2026 году окажутся почти на уровне налога 2025 года – около 1,2 млрд рублей. А при приведении кадастровой оценки к объективной стоимости объектов недвижимости уже через год, в 2027 году, будут полностью восполнены выпадающие налоговые доходы и сохранено малое предпринимательство: налоги на имущество субъектов малого бизнеса 1,4 млрд + кадастровая оценка 1 млрд рублей + прирост объектов капитального строительства и индексация 0,5 млрд рублей.
Также в документе приводятся аналитические данные о том, что происходило с объектами площадью свыше 1000 кв.м с 2020-го по 2025 год. Во-первых, ставка налога выросла на 20% для юридических лиц и на 33% для физических лиц. Во-вторых, увеличение количества облагаемых объектов от кадастровой стоимости составило 32 раза – со 187 до 6004 объектов. В-третьих, доля налогов от кадастровой стоимости в суммарных налогах на имущество организаций и физических лиц выросла в 2,7 раза – с 5,3% до 14,5%. В-четвертых, объем налоговых платежей от кадастровой стоимости увеличился в 5,6 раза – с 0,26 млрд рублей до 1,46 млрд рублей. В-пятых, более 45% налоговых платежей от кадастровой стоимости в 2024–2025 годах приходится на долю физических лиц, хотя они являются налогоплательщиками только 28% объектов.
В записке утверждается, что уровень налоговой нагрузки хозяйствующих субъектов Омской области один из наиболее высоких по сравнению с другими регионами. За 2024–2025 годы доля просрочки по кредитам омских субъектов малого бизнеса, по данным ЦБ, выросла в 2 раза (с 1,4% до 2,9%) и ее уровень выше, чем в среднем по СФО и РФ в 10 раз и более. Растет количество случаев введения судами реализации имущества физических лиц и индивидуальных предпринимателей по Омской области. В текущем году в регионе практически прекратился стабильный ранее рост числа субъектов малого предпринимательства. Омскстат зафиксировал в первом полугодии 2025-го, что доля убыточных компаний достигла 29%, а совокупный убыток вырос на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Число закрытых компаний за полугодие (1448) значительно превысило количество новых организаций (843) – по итогам 2024 года регион занял второе место по количеству закрывшихся субъектов в СФО. В регионе действуют минимальные региональные налоговые преференции: по итогам 2024 года доля налогоплательщиков, которым предоставляются льготы по налогу на имущество организаций, в Омской области наименьшая (за исключением Республики Алтай), чем в соседних регионах, СФО и в среднем по РФ (по данным ФНС России).
Что касается конкретно кадастровой стоимости, то она, согласно аналитической записке, имеет значения выше рыночного уровня более чем для 100 объектов коммерческой недвижимости и ниже рыночного уровня цен более чем для 2000 объектов. При проведении кадастровой оценки были проигнорированы данные о зарегистрированных в Росреестре сделках с недвижимостью, что снизило ее точность и привело к несоответствию реальному уровню рынка. Также использованы всего четыре ценовые зоны (тогда как в ценовом зонировании НП «Омская коллегия оценщиков» и в оценочной практике применяется 49 экономических зон), что искажает кадастровую стоимость и не отражает рыночную специфику и доходность объектов, связанную с их местоположением. Недостаточно учитываются год постройки и реальный уровень износа зданий, их уровень внутренней отделки и техническое оснащение, отсутствуют необходимые поправки на различия между зданиями и отдельными помещениями.
В итоге эксперты сделали вывод, что кадастровая оценка коммерческой недвижимости содержит некорректный учет площади объектов большого размера, например, мегамаркетов, зданий крупных торговых и офисных центров – все объекты свыше 500 кв.м и до 30 тыс. кв.м, считаются «под одну гребенку», что абсолютно не соответствует рыночному уровню цен объектов с площадью 5/10/20 тысяч кв.м и более. По мнению авторов, это создает проблемы в налогообложении, ухудшая условия инвестирования и порождая дисбаланс налоговой нагрузки.
В совокупности изменений – резюмируется в обращении к губернатору – налоговая нагрузка субъектов малого предпринимательства вырастет в разы, до 17% от доходов, что окажет негативное влияние на экономику региона в целом.
«Предприниматели прямо говорят, что кризис, который сейчас начинается, будет серьезнее, чем в 2008 и 2020 годах», – предупредил РЕПИН.
— Вопрос непростой, мы находимся по нему с вами в дискуссии с 2015 года, – отметила министр экономического развития Омской области Анна НЕГОДУЙКО.– Законодательство изменилось, и мы не можем дифференцировать ставку в зависимости от площади. Идея была в том, чтобы привести систему к общему знаменателю. Действующий закон Омской области – объективно один из самых лояльных в стране: большинство субъектов уже давно перешли на 2%. У нас ставка должна была повыситься до 2% еще в 2022 году, но, понимая все сложности, мы заморозили ее до 2026 года. Объем этой налоговой льготы для бизнеса составляет 2,4 млрд рублей. Мы все-таки должны найти баланс между интересами бизнеса и государства. Материалы я изучу.
Фото © Максим КАРМАЕВ
Ранее репортаж можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 3 декабря 2025 года.