В Новосибирске рынок жилой недвижимости накрыло гораздо сильнее, чем в Омске. И цены выросли, и конкуренция не сравнима: там 50+ застройщиков, а у нас, дай бог, десять, включая федералов.
20 января в редакции еженедельника «Коммерческие Вести» при поддержке сайта Likado.ru состоялся круглый стол на тему «Рынок недвижимости-2025», на котором руководители застройщиков и агентств недвижимости подвели итоги прошедшего года и озвучили прогнозы на 2026 год. Записала обозреватель Анастасия ПАВЛОВА.
Классическая ипотека как противовес альтернативе
Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»:
– Давайте подведем итоги 2025 года с точки зрения оправдания ваших ожиданий. Предлагаю начать с многоэтажного строительства.
Алена БОДЯГИНА, руководитель направления по работе с агентствами недвижимости ЖК «Снегири» (ГК «DOGMA»):
– Год оправдал наши ожидания на 100%: мы выполняли и перевыполняли свои планы из месяца в месяц. В первом полугодии 2025-го еще акцентировали внимание на таких инструментах продаж, как трейд-ин и рассрочка. Второе полугодие показало увеличение количества ипотечных сделок, перебив по спросу альтернативные программы. Тяжело было в ноябре: перед анонсом изменения семейной ипотеки случился огромный ажиотаж, резко возрос спрос, соответственно, нам пришлось увеличивать штат отдела продаж, привлекать сотрудников из других регионов, чтобы отработать наплыв клиентов. Особой популярностью пользовались однокомнатные и маленькие (40-50 кв.м) двухкомнатные квартиры из-за лимита по семейной ипотеке. Начальная цена – от 128 тыс. за кв.м. В продаже два корпуса, в ближайшее время выставим третий – по той же стоимости.
Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс»:
– Какая доля рассрочки у вас в общем от продаж в 2025 году?
Алена БОДЯГИНА:
– До 14%. У нас была очень привлекательная программа рассрочки с возможностью перейти на ипотечное кредитование с первоначальным взносом 5%, но после анонса по семейной ипотеке люди стали сразу заходить в ипотеку, и доля рассрочки стала падать.
Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское Бюро Новостроек»:
– Группа компаний «Стройбетон» начала осваивать в 2025 году новую локацию – «Сады Наука». Вроде бы там панельные дома 90-й серии, но здесь присутствующие не дадут соврать: «Стройбетон» меняется по отделке домов, по качеству квартир и дворов. Этот микрорайон очень нам интересен. Но если бы условия по ипотеке были немножко мягче, продажи бы там прошли гораздо лучше. По крайней мере, первый дом введен и заселен, однокомнатные квартиры распроданы, двухкомнатных наполовину нет, есть своя управляющая компания.
Юлия МАЛЮТИНА:
– А сколько квартир реализовали?
Владимир ГРИНЕВ:
– Порядка 70%. Остались в основном большие квартиры. Просто еще дом большой – на 350 квартир. Второй дом тоже ввели в эксплуатацию, но он пока закрыт, продажи стартуют весной. В этом году в «Садах Наука» новые дома сдаваться не будут, зато мы сделаем большое дело: к концу 2026-го сдадим четырехподъездный дом №16, который нам достался от «Русмонтажа». Параллельно, конечно, формируем заделы на 2027 год. В Амуре у нас несколько площадок. Традиционно пару домов сдали, в этом году сдадим вторую свечку, садик на 140 мест, начнем работы по проектированию школы. Закончим с микрорайоном в Биофабрике, введя последний дом. Также в 2025 году мы решили попробовать продавать квартиры по договорам долевого участия – в «Гармонии» на Левом берегу. Первый дом будет вводиться в эксплуатацию в ближайшие недели, реализация квартир порядка 70%: проданы все однокомнатные квартиры, половина двухкомнатных, с трехкомнатными тяжелее. Руководство решило, что такой формат работы имеет право на жизнь, и дальше мы на каких-то домах будем использовать долевую часть. Второй дом рядом строится, но продажи начнутся весной, сдавать будем уже в конце этого года.
Юлия МАЛЮТИНА:
– Как дела с «Золотым парусом»?
Владимир ГРИНЕВ:
– Тяжеловато. Потому что там однокомнатных квартир нет, они большие и недешевые.
Как омичи строят не только в Омске
Вячеслав ГУРИНОВ:
– Конечно, хотелось, чтобы 2025 год прошел лучше. Мы сдали всего один дом в «Регате». Были переходящие дома с квартирами, оставшимися с 2024 года. С точки зрения продажности какие-то дома реализовали почти на 100%, какие-то на 70-80%, есть остатки, перешедшие на 2026 год. Строим дом в ЖК «На Омской», порядка 70% распроданность на сегодня. Сдачу планируем в апреле-мае, продаем по ДДУ. Что касается дома на Фрунзе, если все хорошо будет, наверное, в этом году его сдадим. Он строится без отделки, поэтому передача ключей будет быстрая.
Юлия МАЛЮТИНА:
– Там как с реализацией?
Вячеслав ГУРИНОВ:
– Чуть похуже, чем с другими: сказывается репутация долгостроя. Думаю, дело пойдет повеселее, когда остеклим фасад полностью, забор уберем, кран. Продолжаем строительство «Регаты» в Старом Кировске, получили разрешение на строительство на Малиновского в этом году, продолжаем работу по «Академическому». С точки зрения ожиданий 2025 года, наверное, они не оправдались процентов на 20. Это если говорить про Омск. В Новосибирске ситуация похуже: их рынок накрыло гораздо сильнее, чем омский. И цены выросли, и конкуренция не сравнима: там 50+ застройщиков, а у нас, дай бог, десять, включая федералов.
Юлия МАЛЮТИНА:
– В Новосибирске приходится откатываться в стоимости за квадрат при реализации, да?
Вячеслав ГУРИНОВ:
– На старте продаж квартиры в Новосибирске стоят дешевле, чем в Омске, хотя если судить по данным федерального Минстроя, Новосибирск не сильно далеко ушел от нас: разница порядка 2,5 тыс. на кв.м с точки зрения выкупа. Одну площадку в пригороде в Толмачево мы продали, строим сейчас два спальника по МИПам и еще один начинаем.
Владимир БОРОВСКИЙ, коммерческий директор КП «All seasons»:
– То есть по стоимости квартиры плюс-минус одинаковые?!
Вячеслав ГУРИНОВ:
– Смотря какую квартиру брать, квартирография ведь разная. 40 кв.м в Новосибирске будут примерно столько же стоить, как и 35 кв.м в Омске. Разбег в нашей, 97-й, серии: однокомнатные квартиры, если без лоджии считать, от 33 до 50 кв.м, двушки от 55 кв.м до 80, трешки, соответственно, от 75 до 110 кв.м. Есть прямо хорошие квартиры: два санузла, кухня 25 кв.м, зал 25 кв.м, две спальни по 18 кв.м. Был бы спрос на такие квартиры в имеющемся количестве...
Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-Недвижимость»:
– По какой цене, по вашему мнению, все могло бы уйти с рынка за три месяца?
Владимир БОРОВСКИЙ:
– Надо, чтобы ключевая стала 5%.
Александр КАЮКИН:
– Нет, в текущих условиях. Какой нужен дисконт?
Вячеслав ГУРИНОВ:
– Я думаю, при дисконте 30-35% найдутся люди, которые будут выкупать квартиры целыми подъездами. В первый кризис 2008-2009 годов дисконт работал 25-30%. Сейчас примерно такая же ситуация на рынке.
Юлия МАЛЮТИНА:
– Как для «Сибграда» прошел 2025 год?
Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград»:
– Это был хороший, успешный год. Во-первых, мы в апреле сдали дом 2, корпус 5 на улице 70 лет Октября – последний в комплексе «На Поворотной». Сейчас это украшение Левобережья, красивый, современный жилой квартал. Второе знаковое событие для нас – запуск школы в Кузьминках, которой на сегодня нет аналогов в Омске ни по масштабу, ни по наполнению. Продолжаем строить по графику парк-квартал «Королев» рядом с «Садами Наука»: на продаже четыре корпуса, готовим еще два. Всего будет семь корпусов: в этом году планируем сдать три. Уже вовсю идет облицовка двух домов. Первый немножко подвели как всегда ресурсники. Если бы нам дали тепло, согласно предварительной договоренности, было бы уже гораздо больше сделано. Но, к сожалению, бодаемся еще, выиграли суды, но тепла пока не дали. Тем не менее в сентябре будем уже передавать ключи. Следующий дом – в декабре, в первом квартале 2027-го – четвертый. Планируем завершить полностью квартал до конца 2027 года. Хорошо, что «Стройбетон» там построил красивые дома в «Садах Наука», потому что многих смущали долгострои. Тем более у них комплексное развитие территории с садиком, со школой.
Юлия МАЛЮТИНА:
– И на Севере работаете?
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Да, строим в Ямало-Ненецком округе. Готовим к сдаче в сентябре этого года три дома в Лабытнангах для переселенцев по государственной программе, еще у нас есть коммерческий проект в Салехарде – ЖК «НовоГрад» на 10 домов. Там жилье покупают в основном на сертификаты для переселенцев.
Александр КАЮКИН:
– А арктическая ипотека?
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Арктическая ипотека не подходит из-за стоимости – по такой цене никто из застройщиков не строит. Мы когда зашли в Салехард, им показалось дорого – 200 тыс. кв.м. Но когда они посмотрели, как мы строим в Лабытнангах, о нас молва быстро разошлась. Жилья такого качества, с такими потребительскими характеристиками, с таким наполнением, с такой квартирографией в Салехарде еще не было, и люди очень сильно ждут сдачи первых объектов. Надеюсь, они будут с теплотой отзываться об Омске.
Транспортная доступность
Юлия МАЛЮТИНА:
– Как развивается в Омске микрорайон «Сибзавод»?
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Здесь тоже хорошие новости. Мы заключили с администрацией Омска договор КРТ, сделали планировку территории бывшего завода, разработали концепцию застройки, представили ее на градостроительном совете города, получили добро. Прошли областной архсовет, буквально на днях получили протокол тоже с одобрением. Будем теперь заниматься проектными работами.
Вячеслав ГУРИНОВ:
– А что там с садиком и школой?
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Мы все рассчитали, будет прекрасная школа в рамках нагрузки нашего жилого комплекса.
Владимир ГРИНЕВ:
– Самое главное, что с дорогами?!
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Теперь, оказывается, застройщик должен и дорогу построить, не только объекты социнфраструктуры. Куда деваться? Вносим изменения, будем строить дублер Кемеровской. Проект микрорайона красивый, интересный, дома разной этажности – до 17 этажей. Летние террасы, которые вызвали вопросы на градсовете, пока остались в проекте. Хотя я, как человек уже поживший, в них, честно говоря, не вижу смысла в наших широтах. Но мы еще продумаем и архитектурные решения, и межквартальные проезды, и квартирографию.
Татьяна ДЕЛЬ, директор АН «ТандемТ»:
– Когда будет старт продаж?
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Точно не в этом году. Мы только приступаем к проекту, пока у нас только эскизы. Но уже к нам записываются первые покупатели и жилой, и коммерческой недвижимости. Подытоживая: в первом полугодии 2025-го продажи у нас, как и у всех, шли ни шатко ни валко – покупатель был в выжидающей позиции. Отменили господдержку, ставки выросли, банки подняли комиссии. Мы, естественно, в партнерстве с банками, стали разрабатывать свои программы с субсидированной ставкой. Во втором полугодии рынок оживился, к концу года у нас тоже случился ажиотаж из-за изменений по семейной ипотеке, продажи выросли и пока не падают. До 1 февраля осталось немного времени, подождем, а дальше будем что-то другое придумывать. В принципе мы довольны.
Юлия МАЛЮТИНА:
– А в «Снегирях» что с дорогами?
Алена БОДЯГИНА:
– У нас все хорошо. Заложен проект 3,8 км дорог, которые мы построим вокруг жилого комплекса и дотянем до основных улиц, расширим по улице Светловской с двух до четырех полос. Планы масштабные, они будут воплощаться с каждой очередью поэтапно.
Вячеслав ГУРИНОВ:
– А что насчет строительства обещанного виадука?
Алена БОДЯГИНА:
– В планах этого и не было. Из нашего квартала вполне комфортно добираться в любом направлении города: и через Телевизионку, и по объездной дороге, и до Старого Кировска 20 минут по прямой.
Жилье в долг
Юлия МАЛЮТИНА:
– Агентства недвижимости, с какими запросами к вам приходят клиенты и какими ресурсами располагают?
Николай ВОЕВОДИН, руководитель отдела новостроек и загородной недвижимости АН «Этажи»:
– Частенько у клиентов нет даже первоначального взноса, но есть желание приобрести квартиру в том или ином микрорайоне. Мы ищем плюсы имеющихся проектов, предлагаем клиенту поехать их посмотреть, потому что не все представляют, где что находится. А там уже активно включаются в работу и сотрудники отдела продаж застройщика.
Татьяна ДЕЛЬ:
– Действительно, у потребителей сейчас нет никаких денег абсолютно. Как максимум, материнский капитал, в лучшем случае на двоих детей. Если в первом полугодии 2025 года люди еще крутили носиком, перебирали варианты и говорили, что для них 30 тыс. рублей ежемесячный платеж это дорого, то уже во втором полугодии те же самые клиенты были согласны на платеж 38 тыс. и квартиру уже без разницы где. Летом у одного из федеральных застройщиков можно было без первоначального взноса купить квартиру, сегодня это недоступно – только студия без ремонта. Те же, у кого есть первоначальный взнос, готовы присматриваться и к готовым, и к строящимся объектам по ценам 200+ за кв.м.
Александр КАЮКИН:
– Да, сегодня, наверное, типичный покупатель приходит без денег или с маткапом, желая двухкомнатную, трехкомнатную квартиру, потому что у него семья с ребенком или с двумя. Но чудес на свете не бывает, и государственная поддержка ограничена. Поэтому народ начинает, на мой взгляд, активнее глядеть на вторичку. Уже пошли шаги по снижению ставки, два-три года можно будет платить по этой ставке, а потом рефинансироваться. Разница между вторичкой и первичкой – до 40%. Даже если человек тут же продаст новую квартиру, она сразу упадет в цене на 20%. А для того чтобы реально продать, нужно дисконтировать 35-40%. С первичкой платеж по ипотеке 6 млн на 20 лет – это 36 тыс. ежемесячного платежа. Со вторичкой 2,5-3 млн с платежом в районе 45 тыс. рублей, но с перспективой рефнуться и быстрее гасить меньшую сумму кредита. Я думаю, во втором полугодии 2026-го будет еще один вызов застройщикам, когда будут снижаться ставки и народ начнет активнее сравнивать два рынка, маленько перераспределится спрос между новостройками и вторичкой. Может быть, ИЖС подтянется, если хотя бы маленько скорректировать цены в меньшую сторону – по моему мнению, нужно это сделать. И мы увидим продолжение собственных программ у застройщиков. Действительно ведь у людей нет денег даже на первоначальный взнос... Очень много вызовов с точки зрения платежеспособности граждан, потому что всем навязали НДС, снизили лимит по упрощенке, малый и средний бизнес столкнется с проблемой получения доходов. Официальная статистика говорит, что уже 29% предприятий убыточны. Это, конечно, тоже будет отображаться на потребительском спросе. Поэтому каких-то прорывов в 2026 году я лично не жду. Рынок будет подстраиваться и оживление появится не раньше конца 2027-го. Хотя у людей, конечно, деньги есть. На сегодняшний день общая денежная масса, которая в распоряжении граждан находится, бьет рекорды. Пока достаточно высокие ставки по депозитам, хорошие доходы можно получить, инвестируя в какие-то другие инструменты, даже в длинные ОФЗ. И никто не отменял, что люди переезжают. Если в Новосибирске, в Тюмени можно купить жилье дешевле, молодежь будет мигрировать, и это правильный поступок.
Николай ВОЕВОДИН:
– Подтверждаю. Я в июле спрогнозировал рост межрегиональных сделок и взял к себе в команду бренд-менеджера по этому направлению, мы стали глубже смотреть на рынок. Раньше наши заявки улетали напрямую нашим партнерам в других городах, а сейчас мы этих клиентов забрали себе и чуть ли не в десять раз приросли в валовой выручке.
Коттедж как мечта, у которой мало шансов
Юлия МАЛЮТИНА:
– Так что происходит с ИЖС?
Александр КАЮКИН:
– С ИЖС, мне кажется, все просто. Переезд из квартиры в дом рассматривают семьи с двумя детьми, которые живут, условно, в трехкомнатной квартире, и у них еще есть дача. Им нужно еще 50% стоимости от этих двух объектов недвижимости. Это первый момент. Второй – удовлетворяются ли планы по прибыли собственника, к примеру, после пяти лет достройки коттеджного поселка. Если не удовлетворяются, он будет поднимать цены, но в конечном итоге его управляющая компания расформируется, и он отдаст землю муниципалитету. Или даже сразу это сделает. А что такое муниципалитет в сельском поселении с точки зрения качества жизни? Я был депутатом в одном сельском поселении Омского района и живу в Ростовке. Мало кто может позволить купить себе трактор. А зачастую одним трактором в поселении не обойтись. Я езжу по этим дорогам и вижу, что происходит. Сельской ипотеки как таковой почти нет на сегодняшний день, ее выдают в единичных случаях. Количество судов по качеству строительства ИЖС растет. Это ведь не монолитные, каркасные, многоквартирные дома, где объемы материалов прописаны в СНиПах, а зачастую креатив от застройщиков. В этом направлении большое количество проблем, еще и цена свыше 100 тыс. за кв.м. Хотя перспективы огромные. Если найдется застройщик, предлагающий обмен: трешка и дача (плюс кредит) на стометровый дом, четыре-пять соток земли с нормальной дорогой и коммуникациями, у него не будет отбоя. Пока я на рынке таких предложений не вижу.
Владимир БОРОВСКИЙ:
– Реалии сегодняшнего рынка таковы, что ИЖС активно растет. Но, к сожалению, как Александр и сказал, качество порой оставляет желать лучшего. А все потому, что человек приходит решать свой жилищный вопрос. И когда у него стоит выбор купить, условно говоря, однокомнатную квартиру за 6 млн без первоначального взноса или какой-никакой дом с двумя-тремя спальнями и с участком земли, пусть он каркасный, на винтовых сваях, без дороги, без коммуникаций, он соглашается на второе. Думает, что потом как-нибудь займет денег, проведет свет, воду и т. д. Я каждый день вижу объявления, в которых представители агентств недвижимости спрашивают, кто может построить дом без первоначального взноса за 6 млн хоть где – в Ребровке, Ракитинке, каких-нибудь пригородных поселках. Те 60 трлн рублей, которые лежат в банках сейчас, люди не спешат с депозитов вытаскивать и тратить на ИЖС. То есть они в теории хотят загородный дом, качественное жилье со всей инфраструктурой, но с такими высокими ставками в банках, с выгодными инвестиционными программами не видят пока инвестиционной выгоды в ИЖС.
Александр КАЮКИН:
– Так потому что ее и нет. Вся инвестиционная выгода в ИЖС съедена стоимостью стройматериалов.
Вячеслав ГУРИНОВ:
– На 60 трлн я бы вообще не рассчитывал, потому что 80-90% этих средств находятся у людей, которые им особо и не нужны... Они вообще не для рынка недвижимости! У этих людей давным-давно не одна квартира, не одно ИЖС, не в одном городе и не только в России. Еще 5% – это суммы, которых даже на первоначальный взнос не хватит. Что касается сельхозипотеки, то мы сдали в конце прошлого года дом в Тюкалинске. А в связи с изменениями, когда по условиям подходят только госслужащие и работники сельского хозяйства, у людей не оказалось денег – в лучшем случае только маткап.
Александр КАЮКИН:
– Конечно, нужны государственные программы развития сельских территорий, за счет которых бы строили дороги, прокладывали сети. Без этого спрос на проживание в индивидуальных домах не удовлетворить.
Татьяна ДЕЛЬ:
– 2025 год нам показал, что без господдержки все проекты ИЖС встали на колени. А сколько оказалось пострадавших, чьи дома так и не достроили? В Омской области пожалуй, только в паре проектов были исполнены все обязательства. У нашего агентства были только точечные продажи ИЖС в прошлом году, в отличие от 2023-го, 2024-го.
Николай ВОЕВОДИН:
– У нас прекрасно продажи шли весной. Ноябрь-декабрь неплохо закрыли. Рост по загородной недвижимости год к году на уровне 25%.
Чем сердце успокоится
Юлия МАЛЮТИНА:
– Как думаете, что будет с февраля, когда скукожится семейная ипотека?
Владимир ГРИНЕВ:
– Февраль ничего не покажет. Остаточные сделки будут идти еще месяц-два. Скорее в апреле будет понятно, как действовать.
Вячеслав ГУРИНОВ:
– Самое плохое, что нас ждет в 2026 году – это снижение ключа и приравнивание рыночной ипотеки к льготным программам. В свое время льготная ипотека хорошо раскачала первичку, но из-за этого просела вторичка в цене. Все будет зависеть от того, насколько упадет ключ, станут ли стоить вторичка и первичка более-менее одинаково. Я не могу сказать, что доля донорской ипотеки прям великая от всей «семейки» – это 2-3%. Мы не Москва и не Питер, в Омске продолжат покупать квартиры в основном омичи, поэтому для нас механизм семейной ипотеки как оставался, так и остается рабочим. Если семья не сможет взять вторую ипотеку, значит будут фиктивные разводы. Когда ключ будет 11-12%, мы увидим рыночную ипотеку по 14%, и начнется битва за клиента между банками. Сегодня они не смотрят в сторону рыночной ипотеки, потому что и так выполняют все свои планы за счет регулярных программ.
Татьяна ДЕЛЬ:
– 13 февраля – следующее заседание Центробанка, и, вполне возможно, еще на один процент упадет ключ. До этого момента может бомбануть отложенный спрос на вторичку. А потом уже появятся новые инструменты для работы. К концу года, как пишут аналитики, ключ будет 12-13%, соответственно, обычная рыночная ипотека начнет пользоваться спросом.
Вячеслав КРАВЧЕНКО:
– Очень хороший прогноз. Мы с нетерпением ждем, когда вторичка оживет и люди, как это и было раньше, начнут продавать старое жилье и покупать новостройки.
Алена БОДЯГИНА:
– Аналитики «Догмы» тоже видят, естественно, разворот рынка в сторону вторичной недвижимости. Не будем забывать, снижение ключевой ставки – это более доступная стандартная ипотека для застройщиков. Как ни крути, мы также будем платить субсидию банкам для того, чтобы у нас была интересней ставка, поэтому если даже цены на вторичку выровняются с новостройкой, все равно мы будет выглядеть привлекательно за счет оплаты каких-то дополнительных льгот, интересных решений. Опять же, при ужесточении одной льготной программы возникает интерес в другом направлении: сейчас это субсидии для участников СВО, сделки с такой категорией граждан учащаются. Без сделок не останемся, будем расти и развиваться.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 28 января 2025 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ