Александр ДМИТРЕНКО, юрист: «Я неоднократно предлагал властям региона установить льготную выкупную цену в размере 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку высокие ставки душат предпринимателей и заставляют бизнес уходить в тень».
В Омской области производится государственная кадастровая оценка всех категорий земель – с текущего года она проводится исключительно в цифровом формате. Процесс затрагивает более 810 тыс. земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января 2026-го. Основными категориями станут участки для малоэтажной застройки, садоводства и огородничества (свыше 602,7 тыс.), земли сельскохозяйственного назначения (около 100,2 тыс.), а также участки под производственными и коммерческими объектами.
Основой для новой системы стала Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных». На ней осуществляется полный технологический цикл – от сбора данных до утверждения результатов, что призвано повысить прозрачность и эффективность процедуры. Собственники недвижимости получат возможность использовать механизмы обратной связи, оперативно отслеживать изменения кадастровой стоимости через сервисы НСПД и уточнять данные через портал «Госуслуги».
Для обеспечения качества оценки Омским центром кадастровой оценки и технической документации проведен масштабный анализ рыночных данных. Обработаны сведения более чем о 12 тыс. реальных сделок с землей за последние три года, а также информация из ЕГРН, публичных источников и данных органов власти.
Однако это далеко не все новшества: впервые не только в регионе, но и во всей стране в кадастровой оценке используется метод ценового коридора, предложенный председателем Комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных вопросов при Торгово-промышленной палате Омской области, членом Комитета по экономике недвижимости Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Александром ДМИТРЕНКО. Наконец-то механизм по достоинству отмечен региональной властью и взят к применению. Вот как его описывал наш постоянный респондент еще в начале 2024 года:
– На мой взгляд, справедливо брать средние значения – как жюри в фигурном катании отметает самые низкие и самые высокие оценки. Собственно, я и предложил внедрить использование инструмента, позволяющего делать то же самое со стоимостью земли. Берем эталонный земельный участок со стоимостью, максимально приближенной к рыночной, например, 600 рублей за квадратный метр. Проводим верхнюю линию: 690 рублей, плюс 15%. Проводим нижнюю: 510 рублей за квадратный метр, минус 15%. Если кадастровая стоимость земельного участка выходит за рамки +15% или -15%, ее следует подтянуть к указанной черте: кадастровая стоимость участка не должна быть дешевле или дороже 15% его рыночной стоимости. Мы создаем некие ценовые коридоры, за рамки которых выходить нельзя.
Теперь, уже по факту внедрения метода, о смысле и важности ведущейся кадастровой оценки Александр ДМИТРЕНКО рассказал обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ.
– Александр Васильевич, мы с вами уже лет, наверное, десять обсуждаем кадастровую оценку в той или иной плоскости.
– Так вопрос о кадастровой оценке объектов недвижимости нисколько не утратил своей актуальности в масштабе всей России. Я сейчас приведу небольшую историческую справку, из которой станет понятно наше положение дел. В России кадастровая оценка недвижимости начала применяться с начала 2000-х годов. В основу российского применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налогооблагаемой базы положен зарубежный опыт, которому более 100 лет. В мировой практике существует два подхода установления стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения: нормативная стоимость и массовая оценка. Применение нормативной стоимости в какой-то мере удобно публичной власти. Но эта система содержит принцип усредненности и нарушает принцип справедливости, так как не учитывает рыночной стоимости объектов недвижимости.
– А у нас используется когда-нибудь нормативная стоимость?
– В тех случаях, когда нет кадастровой стоимости. Ее устанавливают органы исполнительной власти субъекта РФ. На самом деле у нас применяется и нормативная, и кадастровая стоимость. Вторая система основана на установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, приближенной к их рыночной стоимости, что позволяет соблюсти принцип справедливости и экономической обоснованности. В этом подходе применяется массовая оценка. Ее методы начали применяться еще до 1900 года в Бельгии, Германии, Швейцарии, Великобритании. После 1900-го: в Дании, Франции, Австрии, Исландии, Финляндии, Швеции, Голландии, на Кипре. В этих странах, как правило, производят оценку земельного участка вместе с объектом капитального строительства – так называемого единого объекта недвижимости. Система массовой оценки применяется также в США, Новой Зеландии, Канаде, Испании, Гонконге. Хочу обратить внимание на периоды проведения кадастровой оценки: один раз в четыре года в Нидерландах, один раз в пять лет в Швеции, один раз в восемь лет в Австралии и вплоть до 20 лет в Германии и Испании. Нам это говорит о том, что в этих странах очень низкая инфляция, то есть стабильная экономика. Вопрос оспаривания кадастровой стоимости для зарубежья абсолютно не актуален. Во-первых, во многих странах кадастровая стоимость устанавливается от 0,3 до 0,75 от рыночной стоимости: в Норвегии – 0,3, в Германии и Латвии – 0,6, в Швеции – 0,7. Во-вторых, методология оценки понятна и доступна для налогоплательщиков. В-третьих, результаты оценки до утверждения их органами власти публикуются в интернете и обсуждаются со всеми заинтересованными лицами. В-четвертых, имеется прозрачная организационная система управления процессом кадастровой оценки. В-пятых, кадастровые оценщики обладают высоким профессионализмом и компетенциями.
– А каково положение по той же теме в России?
– Еще в 2018 году Президент РФ Владимир ПУТИН дал поручение правительству законодательно усовершенствовать порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, чтобы не допускать превышения кадастровой стоимости рыночной. До настоящего времени поручение так и не исполнено! Мы в Омской области исполняем его сейчас. В 2019-м президент в послании Федеральному собранию подчеркнул, что сумма земельного налога не должна скакать, непредсказуемо меняться. Как раз это мы и исключаем ценовым коридором. В записке президенту вице-премьера Марата ХУСНУЛЛИНА о повышении капитализации территории страны, датированной 16 сентября 2025 года, указывается, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в стране выросла после проведения в 2022-2023 годах региональными бюджетными учреждениями кадастровой оценки на 174,6 трлн рублей – с 701,1 трлн рублей на 1 января 2021 года до 875,7 трлн рублей на 1 января 2025 года. К сожалению, в записке нет анализа, за счет чего это произошло: дополнительного вовлечения объектов как налогооблагаемой базы или в силу несовершенства методологии.
– А вы что думаете?
– Я согласен с ХУСНУЛЛИНЫМ в том, что причиной дисбаланса скорее всего выступает низкая эффективность работы региональных и муниципальных управленческих команд по наполнению ЕГРН, региональных, муниципальных реестров сведениями о границах административно-территориальных образований, территориальных зон, об объектах недвижимости и их правообладателях. На это всегда сетовали профессиональные оценщики по всей стране. Признает крайне неудовлетворительную работу Росреестра и Торгово-промышленная палата РФ. Органы местного самоуправления, обладая полномочиями муниципального земельного контроля, практически не применяют их для выявления используемой земли и вовлечения ее в экономический оборот, что и отмечает вице-премьер. Я уже много лет выступаю – а ты об этом пишешь – за снижение выкупной стоимости арендуемых земельных участков с объектами недвижимости для бизнеса. Я неоднократно предлагал властям региона установить льготную выкупную цену в размере 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку высокие ставки душат предпринимателей и заставляют бизнес уходить в тень, в то время как доступная цена позволила бы предпринимателям выкупить землю и перейти на стабильные налоговые выплаты. К сожалению, обращает внимание ХУСНУЛЛИН, отсутствуют показатели эффективности деятельности региональных и муниципальных управленческих команд, характеризующие повышение капитализации территории.
– Вроде многое делается, Омская область даже вошла в этом году в топ-10 Национального рейтинга состояния инвестиционного климата России.
– Я не спорю, что попытки улучшить инвестиционный климат предпринимаются. Но давай посмотрим на результаты решения именно земельного вопроса. Я специально собирал статистику, когда выступал в 2024 году с предложением ввести 2,5% ставку для выкупа земельных участков. Тогда департамент имущественных отношений за год выявил 100 земельных участков. А у нас в области их свыше 800 тыс. Думаю, динамика понятна. Имеет значение и – продолжаю я тебе зачитывать записку президенту – несоответствие законодательства об оценочной деятельности и кадастровой оценке правоприменительной практике, современным вызовам. То есть несовершенство методологии понимают и на федеральном уровне. Для решения задач предлагается – и это уже одобрено президентом – при оценке эффективности деятельности высших должностных лиц субъектов Российской Федерации учитывать работу по повышению капитализации территории, а также внести изменения в законодательство о кадастровой оценке в части установления срока переоценки раз в два года во всех регионах. Сравни сроки за рубежом, о которых я говорил ранее, и у нас – сказывается инфляция.
– Так а цели какие ставятся?
– К 2030 году завершить в стране инвентаризацию объектов недвижимости, повысить их кадастровую стоимость до квадриллиона, обеспечить ежегодное дополнительное поступление от имущественных налогов в размере до 150 млрд рублей, а также создать основу для развития инвестиций и возврата инфраструктурных и бюджетных кредитов на основе повышения капитализации территории.
– Думаете, это реально?
– Реально, вопрос лишь в цене усилий. Будет всего этого власть добиваться кнутом или пряником? Сложно исключать проникновение коррупции в составление отчетности. А что если регион просто добавит коэффициент к текущей кадастровой стоимости, чтобы добиться нужных показателей? Как в 2024 году Омский городской совет ввел коэффициент 2,2 для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, предоставленных для завершения строительства, без надлежащего экономического обоснования. Мы успешно оспорили решение в суде и написали об этом в «Коммерческих Вестях». А в основу повышения капитализации земли лягут как раз результаты новой кадастровой оценки.
– Почему вы так уверены, что они не вызовут таких же бурных дискуссий, как и прежде?
– Объясню, но сначала немного истории. Давай вспомним, что в Омске первая кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществлена в 2003 году – ее результаты начали применяться с 1 января 2004-го. На условиях субподряда все расчеты осуществляла команда Анны БЕРЕГОВСКИХ, на тот момент начальника отдела кадастра ГУ «Центр технической инвентаризации Омской области». В то время методология сводилась к тому, что кадастровый оценщик определял средний удельный показатель – стоимость квадратного метра – по кадастровым кварталам и 17 видам разрешенного использования. Кадастровая стоимость каждого земельного участка вычислялась путем умножения его площади на средний удельный показатель. У предпринимателей Омска и публичной власти не было вопросов к качеству этой кадастровой оценки и стоимости земли – весь бизнес спокойно платил налоги. Вторая кадастровая оценка проведена в 2007 году по новому принципу – массовым способом, когда стоимость группы похожих объектов недвижимости на большой территории определяется с помощью статистического анализа рыночных данных. На выходе получилось, что кадастровая стоимость в десятки раз превышала рыночную, в некоторых случаях даже в сотни раз. В 2008-м очень многие предприниматели вынуждены были оспаривать ее в суде. По инициативе ТПП РФ в Ярославле проходило совещание, посвященное неудовлетворительной кадастровой оценке, на котором Росреестр доложил, что в России в арбитражных судах слушается по этому поводу 400 дел, 300 из которых приходится на Омск. Только в 2013 году Конституционный суд РФ, рассмотрев обращение «Омскшины», вынес положительное решение, в соответствии с которым кадастровая стоимость земли в Омске должна была применяться не с 1 января 2008 года, а с 1 января 2009-го: соответственно, весь бизнес в Омске незаконно заплатил земельный налог по завышенной стоимости. Несовершенство законодательства в том, что Конституционный суд высказался только в отношении «Омскшины», а всем остальным следовало доказывать свою правоту самостоятельно. К тому времени многие предприниматели уже разорились, избавились от супердорогой земли и покинули наш регион. В 2010-м этой теме был посвящен митинг на площади Ленина, и Леонид ПОЛЕЖАЕВ дал поручение провести новую кадастровую оценку земли на год раньше, то есть в 2011-м, которая применялась с 1 января 2012-го. Эту оценку осуществляло уже областное БТИ под контролем губернатора. Надо отметить, что все грубые ошибки были устранены. Думаю, этот положительный опыт вмешательства первого лица региона можно взять на вооружение.
– Однако судебных споров это же не помогло избежать.
– Да, потому что результаты кадастровой оценки отклонялись как в сторону превышения рыночной стоимости, а это ущемление прав предпринимателей, так и в сторону занижения, – это выпадающие доходы в бюджет. Причины все те же – некорректные исходные данные Россеестра. С 2006-го по 2012-й велась программа по созданию кадастра объектов недвижимости, на которую ушло 42 млрд рублей. Владимир ПУТИН в 2013 году обращал внимание на то, что программа завершена, а система кадастрового учета так и не доведена до ума. К сожалению, за эти годы ничего не изменилось. И на мой взгляд, сказывается еще несовершенство методологии кадастровой оценки, которое заключается в отсутствии механизма контроля ее процесса и качества результатов. Однако, в соответствии с действующим законодательством, предусмотрена дисциплинарная ответственность в отношении оценщика, в случае допущения им грубых нарушений при проведении государственной кадастровой оценки. Но нет самих критериев этих грубых ошибок и как исполнять закон непонятно. Это абсолютная недоработка федеральных законодателей. На мой взгляд, надо не санкциями стращать, а создать условия, в которых работа могла бы выполняться качественно. Для этого саму методологию следует довести до совершенства, чтобы государственный кадастровый оценщик не смог бы ошибаться.
– Вернемся к моему изначальному вопросу.
– Да, в конце 2023 года на фоне растущего недовольства предпринимателей объемами земельного налога у первого заместителя губернатора Омской области Рустама МИНГАЗОВА прошло совещание, посвященное вопросам кадастровой оценки недвижимости, на котором был высказан ряд конкретных предложений, в том числе о применении ценового коридора. Важность использования этого инструмента обозначена перед губернатором Омской области бизнес-омбудсменом Юрием ГЕРАСИМЕНКО. По распоряжению главы региона при Минимуществе была создана рабочая группа, в которой представители бизнеса и представители органов власти продолжают обмениваться мнениями, опытом и идеями. Именно ее труды и легли в основу новой кадастровой оценки. Думаю, эта работа – отличная иллюстрация совместного решения властью и бизнесом сложных задач. Это уже стратегия, а не тактика. Безусловно, ценовой коридор – не панацея. Но отдаю должное директору бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольге ЕФРЕМОВОЙ, которая быстро уловила его ценность и смогла донести это до своих сотрудников.
– Так, а что с контролем качества?
– Я за то, чтобы качественно делать продукцию, а потом уже контролировать на выходе. Например, движется ленточный транспортер. Сотрудник отдела технического контроля сбрасывает с него бракованные детали. Но лучше же, чтобы бракованные детали не попадали на транспортер, правда? К сожалению, законодательного механизма для этого в контексте кадастровой оценки нет, но мы компенсируем это как раз применением ценового коридора. А дальше уже можно будет работать над формированием корректных исходных данных и совершенствованием программного обеспечения. Я уверен, что применяйся ценовой коридор в 2007 году, такого засилья судебных тяжб бы не случилось.
– Какого конкретно результата мы ждем?
– Максимального приближения кадастровой стоимости объектов недвижимости к рыночной в пределах допустимой погрешности, не превышающей 30%. Будет исключен большой разброс от двукратного до десятикратного. Например, кадастровая стоимость земельного участка под офисным зданием на улице 8 Марта в зависимости от периода оценки колеблется от 7 млн до 115 млн рублей! Также будет исключен большой разрыв в кадастровой стоимости соседних участков с одинаковыми техническими и функциональными характеристиками. В десятки раз сократятся обращения в суд по поводу оспаривания кадастровой оценки. Соответственно, инвестиционный климат региона улучшится. Я думаю, что в дальнейшем Омский центр кадастровой оценки и технической документации сможет заключать контракты с другими регионами и внедрить у них метод ценового коридора. А там, глядишь, наша методика доберется и до федерального центра. Что касается сроков, то в августе, в крайнем случае в сентябре должны быть опубликованы результаты кадастровой оценки. 30 ноября они обязаны быть утверждены. Поэтому обращаю внимание владельцев объектов недвижимости на сведения об их собственности, содержащиеся в ЕГРН: чем они корректнее, тем точнее определена кадастровая стоимость. Если данные по объектам не соответствуют документам, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 19 августа 2026 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ