В городе крайне мало свободной земли, и этот инструмент может стать спасением – в свое время так преобразился соседний Новосибирск.
27 марта в Омском городском пресс-клубе состоялась пресс-конференция, посвященная комплексному развитию территорий.
Цели КРТ
Заместитель министра строительства и архитектуры Омской области Наталья СИМАНОВИЧ рассказала, что программа комплексного развития территорий является правовым механизмом развития, предусмотренным Градостроительным кодексом. Ее ключевые цели заключаются в улучшении жилищных условий граждан: создании комфортной городской среды, развитии инфраструктуры (в том числе парковок и общественных пространств), синхронизированном планировании жилья и инфраструктуры в отличие от точечной застройки. Программа применима как в городах, так и в поселениях. Чиновница уточнила, что существует четыре вида комплексного развития: жилой застройки; нежилой; незастроенной территории; по инициативе правообладателя.
Что касается жилой застройки, то после разработки проект решения о комплексном развитии территории, за который несет ответственность администрация города Омска, согласовывается со всеми заинтересованными органами исполнительной власти: Министерством строительства и архитектуры, Министерством культуры, Министерством природных ресурсов, Министерством цифрового развития. Цель таких мероприятий – принятие решения о включении конкретного многоквартирного дома в границы КРТ. Только потом администрация города утверждает проведение комплексного развития территории и проводит торги. После заключения договора с победителем торгов разрабатывается документация по планировке территории, следуют непосредственно проектирование и строительство.
Директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Омска, главный архитектор города Омска Роман ВОРОБЬЕВ подчеркнул, что программа решает проблему неблагоустроенного частного сектора. По его словам, в Омске, как и во многих миллионных городах, значительная часть индивидуальной жилой застройки имеет низкий уровень инженерного обеспечения: централизованными сетями водоснабжения, канализации, отопления, газа. Цель КРТ – привести условия жизни в таких районах в соответствие с общими стандартами города.
Территории
ВОРОБЬЕВ сообщил, что в стадии разработки находятся 13 территорий и все они в основном являются застроенными – преимущественно ИЖС. Приоритетный критерий выбора участков – как раз наличие аварийных и ветхих домов. В составе 13 разрабатываемых территорий их 22. Это позволяет решать задачу их расселения за счет привлеченных инвесторов, без прямых расходов из бюджета:
– От площади зависит очень много вещей: и условия договора КРТ, и обязанности застройщика, и ответственность муниципалитета, региона. Если территория большая, то можно рассчитывать на то, что за счет застройщика там появятся социальные объекты, дороги. Мы сейчас прорабатываем с Министерством здравоохранения и МВД вопросы строительства поликлиник и полицейских пунктов. Застройка должна быть комплексной.
Собственно, чем больше территория, тем выше вероятность, что социальные объекты, инженерные сети будут строить за счет инвестора. На малых участках – 0,5-1 га – строить школу или детсад экономически нецелесообразно для частного инвестора, пояснил ВОРОБЬЕВ. Сегодня нет законодательного обязательства для девелопера строить объекты образования – обязанность лежит на муниципалитете по закону о местном самоуправлении, добавила СИМАНОВИЧ. Инвестор в первую очередь обязан построить жилье – свой основной источник дохода. Остальные обязательства – предмет переговоров.
Что происходит с теми, чей дом попадает под КРТ
Права и гарантии жителей, чьи участки попали под КРТ, реализовываются двумя механизмами. Критериальный дом, то есть не имеющий хотя бы одного ключевого инженерного ресурса (вода, канализация, отопление, газ), проходит рыночную оценку (вместе с земельным участком). Жилец получает денежную компенсацию, земельный участок изымается. Земля под некритериальным домом, имеющим полное инженерное обеспечение, изъятию не подлежит. Инвестор работает напрямую с владельцем на основе гражданско-правовых соглашений. Возможны варианты: выкуп дома, обмен, предоставление жилья в новой застройке – условия определяются договоренностью сторон.
СИМАНОВИЧ уточнила, что крупные девелоперы, например, «Брусника» начинают предварительные переговоры с жителями до официального заключения договора КРТ, чтобы оценить процент согласия и избежать последующих конфликтов. Что касается прав дольщиков многоквартирных домов, то если объект уже введен в эксплуатацию с участием средств дольщиков, их права приравниваются к правам собственников обычных квартир – им предоставляется возмещение или иное жилье. Если же объект еще строится, права застройщика передаются инвестору КРТ, и все обязательства переходят к нему. Либо объект включен в федеральный реестр проблемных объектов – тогда возмещение происходит за счет Фонда защиты участников долевого строительства. Как показывает практика – права дольщиков не ущемляются, подчеркнула замминистра.
ВОРОБЬЕВ добавил, что в Омске есть прецеденты успешных переговоров между инвестором и владельцами частных домов на улицах 7-я Линия, 8-я Линия, 4-я Северная – омичи получили компенсацию, а часть из них переехала в новые квартиры того же застройщика:
– Когда на территории есть белые пятна, где возможно строительство пилотного дома, это очень сильно снимает психологическую нагрузку. Человек понимает, что переедет буквально в соседний переулок, и успокаивается.
Опыт других субъектов
СИМАНОВИЧ пояснила, что регионы, конечно, равняются на Москву:
– У них реализовано более 200 проектов КРТ. Практикуется так называемая модель «15-минутный город», когда гражданин в течение 15 минут может дойти до поликлиники, магазина, объекта образования, остановки общественного транспорта, парковой зоны. В общем-то он может даже не выезжать за пределы своего района. В Архангельске хорошая практика расселения ветхого аварийного жилья, во Владивостоке – там, правда, с привлечением федеральных трансфертов. В Казани территорию старого речного порта превратили в современный городской кластер. В Тюмени экономика увязана с программами комплексного развития территорий.
Главный архитектор Омска объяснил, что до 1 марта 2025 года действовало требование, что для начала процедуры КРТ на населенной территории необходимо наличие двух аварийных и ветхих домов. Опыт показал, что это слишком жесткое ограничение. В закон ввели дополнительные критерии, позволяющие включать территории и по другим показателям, например, отсутствие инженерных сетей – упомянутые критериальные дома. Это позволило значительно расширить круг потенциальных территорий. Тюмени же, по словам ВОРОБЬЕВА, удалось уйти вперед за счет того, что у них было много аварийного жилья барачного типа – это соответствовало старым критериям.
Отвечая на вопрос «Коммерческих Вестей» о конкурентоспособности цены квадратного метра в многоквартирных домах КРТ по сравнению со стоимостью квартир в объектах, которые застройщики возвели без необходимости расселять жильцов аварийных домов и вкладываться в инфраструктуру, главный архитектор напомнил, что в Омской области крайне мало свободной земли:
– К нам в департамент постоянно обращаются за куском земли, но нам нечего предложить. Вроде территория большая до горизонта, а свободной нет. Новосибирск в свое время полностью перешел на строительство жилья только по программам КРТ на заселенных участках. И там давно уже забыли про «деревни» в центре города. Те, кто боролся за свой огород, сейчас живут в хороших условиях, ходят по хорошим тротуарам, ездят по хорошим дорогам. Понятно, что ни один инвестор не зайдет в проект КРТ, взяв на себя все обязательства и по инженерке, и по дорогам, и по социальным объектам. Здесь вопрос договоренности: что возьмет на себя город, регион, а что – инвестор.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 1 апреля 2026 года.
© Фото автора