Главы федеральных экспертных организаций в сфере жилья объяснили, почему спрос на первичном рынке упал, и подсказали пути решения проблемы.
В пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» состоялась пресс-конференция на тему «Рынок недвижимости в России. Почему падает спрос и дешевеет аренда».
На российском рынке недвижимости фиксируется серьезное падение спроса на первичном рынке – от 25 до 40%. В крупнейших мегаполисах страны за год продано около 287 тыс. квартир по договорам долевого участия – на 25% меньше показателей предыдущего года. Если смотреть на статистику в масштабах всей страны, объемы продаж просели почти на 39% – до 458 тыс. лотов. Спрос на новостройки в столичном регионе за месяц снизился на 9%, а за год падение составило 26%, в сегменте новостроек комфорт-класса Новой Москвы реализация жилья сократилась на 40%. Самое выраженное сокращение объема сделок с новостройками фиксируется в Волгограде – 49%.
Параллельно корректировку переживает и сектор долгосрочной аренды. По данным экспертов, с начала года объем доступного арендного жилья вырос на 25%, тогда как спрос сократился на 12% относительно аналогичных периодов прошлых лет. Это привело к ускорению падения цен. Главной причиной дисбаланса стал массовый выход на рынок готовых квартир, купленных ранее по льготным программам, на фоне снижения покупательской активности.
РАЗВОРОТНЕВА
Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана РАЗВОРОТНЕВА оценила кризис на рынке жилищного строительства как системный, указав на рост нераспроданного жилья до 69,1%:
– Чуть лучше себя чувствуют Москва и Питер, так как здесь доля ипотеки не так велика, есть инвестиционный спрос, живые деньги, а в регионах ситуация сложнее. Причины всем абсолютно очевидны. Льготная ипотека существенно сокращена. Вместо ковровой поддержки всех, кто покупал квартиры в новостройках, начали поддерживать только в рамках семейной, дальневосточной, сельской ипотеки, то есть количество получателей кредитов значительно снизилось. Ипотека стала недоступной в силу высокой ключевой ставки, и это решение запустило процесс сокращения спроса и повышения стоимости банковских кредитов. Даже раскрытие эскроу-счетов не позволило из-за отсутствия спроса финансировать новые проекты – у застройщиков выросли закредитованность и затраты.
Депутат сослалась на мнение экспертов, прогнозирующих, что в этом году порядка 40% застройщиков уйдут в убытки, оставшись без прибыли:
– Не дай нам бог дождаться массового банкротства, потому что это будет достаточно тяжело и для граждан, и для страны в целом. Застройщики стали заложниками собственной инвестиционной политики. Было запущено достаточно большое количество новых объектов, которые тоже не распродаются. Новый шаг в сторону семейной ипотеки, конечно, еще больше ухудшит положение. Правда, есть все-таки и позитивные моменты. Ключевая ставка снижается, становится больше покупателей в рамках рыночной ипотеки. Льготная ипотека на самом деле безумно дорого обошлась бюджету, и, на мой взгляд, продолжение субсидирования застройщиков через этот механизм оказалось неправильным решением правительства. Мы могли бы все-таки переориентироваться на более массовое создание наемного жилья, на другие финансово-экономические модели. Но мы продолжали до конца эксплуатировать модель льготной ипотеки и сейчас пришли к тому, что уже практически без нее не осталось покупателей. В Москве, для того чтобы без переплат приобрести квартиру, семья со средней зарплатой 180 тыс. рублей, вынуждена брать кредит на 25 лет, в Московской области – 15 лет. У нас абсолютно неподъемные цены. Мне кажется, что изменение некоторых параметров и конфигурации льготной ипотеки уже особенно на процесс не повлияет.
ТОСУНЯН
Президент Ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин ТОСУНЯН представил детальную статистику ипотечного рынка. Ипотечный портфель на 1 апреля текущего года достиг 24,1 трлн рублей – на 10% больше, чем за тот же период 2025-го. В первом квартале банки выдали свыше 220 тыс. ипотечных кредитов, что на 62% больше, чем на 1 апреля прошлого года (и на 71% больше по сумме). Касаемо структуры, выдано 122 тыс. новых льготных кредитов (+39% по количеству, +43% по сумме – на 716 млрд рублей). Относительного общего состава всех ипотечных кредитов льготные кредиты сократились по объему на 68%, тогда как рыночные выросли в 3 раза. Последних выдано 109 тыс. новых кредитов на 330 млрд рублей (на 9% меньше по объему, чем в прошлом году).
Средневзвешенная ставка сократилась с 26 до 18%. Даже 18% остаются заградительной ставкой для массового покупателя, отметил ТОСУНЯН. Он согласился с тем, что ужесточение условий выдачи семейной ипотеки с 1 февраля привело к сокращению ее доли в общем объеме выдач. Если раньше доля льготной ипотеки составляла 70-75%, то в мае этого года – уже 56-60%.
АПРЕЛЕВ
Основатель Российской гильдии риелторов Константин АПРЕЛЕВ подчеркнул, что причины кризиса более глубоки, и дело не только в нехватке льготной ипотеки. Он напомнил, что цены на новостройки выросли на 30-40% по сравнению с аналогичным вторичным жильем от тех же самых застройщиков:
– Ситуация, когда на льготную ипотеку ставка 6%, а на вторичку минимум 20%, создала очень серьезное давление на рынок. Застройщики ожидали, что тренды спроса будут сохраняться. А по факту произошла очень важная вещь, на которую мало кто обращает внимание. Застройщикам разрешили задерживать сроки ввода в эксплуатацию без штрафных санкций по закону 214-ФЗ. Это, естественно, привело к тому, что были разрушены главные мотивы для людей покупать жилье на стадии строительства. Человек сегодня не просто не выигрывает в цене, а еще и после сдачи дома в эксплуатацию теряет в рыночной цене 20-30%. И инвестиционный, и потребительский спрос ушли с рынка новостроек.
По данным АПРЕЛЕВА, за первые 4 месяца этого года количество зарегистрированных договоров долевого участия на благоприятном – относительно региональных – московском рынке, сократилось на 38%. В регионах, по его словам, ситуация еще хуже:
– Ставка проектного финансирования для застройщиков определяется в зависимости от поступления на эскроу-счета. Если эскроу-счета не наполняются, то ставка проектного финансирования растет лавинообразно. Застройщики, которые не позаботились о том, чтобы найти альтернативные источники финансирования, не могут вытянуть свои проекты. В Москве бизнес-проекты стали премиум, из премиум – элитными, хотя на самом деле параметры сильно не поменялись. Даже в столице более 70% строек сдаются уже несвоевременно – спустя 4-5 месяцев. И сроки задержки начнут увеличиваться. Все вместе это еще больше демотивирует покупателей покупать жилье в новостройках.
Для регионов же особенно остро стоит вопрос с лимитом по льготной ипотеке: люди не могут себе купить квартиру нужного метража, потому что цены выросли. По словам АПРЕЛЕВА, недостающие деньги они вынуждены брать практически по рыночной ставке, что повышает финансовую нагрузку:
– Это приводит к перетоку спроса с первичного рынка на вторичный, потому что цены на вторичное жилье растут с опережением инфляции. Вторичный рынок вообще чувствует себя спокойно: объемы сделок в 2024-2025 годах стабильны, потому что 80% – обменные. В 2024 году цены там существенно откорректировались в отличие от рынка новостроек: снизились на 7-12%. При этом люди, понимая, что проценты по ипотеке высокие, опережающими темпами кредиты не гасят. Если у них появились доходы, они размещают их на депозитах. Ипотечная ставка по-прежнему остается заградительной – люди не готовы брать ипотеку на долгий период времени. Пока ставка ипотеки не опустится ниже 15%, мы не увидим массового возврата покупательской активности. А инвестиционной – пока ставка по ипотеке не опустится ниже 12%.
АПРЕЛЕВ спрогнозировал, что изменение условий семейной ипотеки для семей с одним ребенком – повышение с 6 до 10-12%, обсуждаемое сейчас депутатами – окончательно похоронит рынок новостроек и приведет к массовым банкротствам застройщиков уже осенью. По его мнению, семейная ипотека сохраняется в неизменном виде исключительно по политическим мотивам – до сентябрьских выборов в Госдуму:
– Проблема заключается в самой модели привлечения средств дольщиков. У нас является обязательным размещение 100% денег на эскроу-счетах до момента ввода жилья в эксплуатацию. Я не вижу большого смысла в этом. Сроки ввода непонятны, а люди вынуждены брать ипотечные кредиты. Для чего в рамках льготных программ субсидировать эскроу-счета?! Ведь вся прибыль остается в банках! Получается перекрестное субсидирование банков, у которых и так сумасшедшие доходы, средствами дольщиков и бюджета. Нужно менять модель: пусть покупатель вносит, 10%, а не 100%. Накануне ввода жилья в эксплуатацию он добирает необходимые 90% ипотеки и пользуется жильем, гася потребительский кредит – как во всем мире на самом деле принято.
КРОХИН
Председатель Жилищного Союза Константин КРОХИН оказался радикальнее коллег. Он назвал льготную ипотеку серьезным злом, которое привело к росту цен на московском рынке в 2,-2,5 раза без повышения качества жилья. По его словам, такой инструмент подкормки застройщиков привел к оттоку молодежи 30-40 лет из регионов в столицу. Теперь в Новой Москве, в Подмосковье люди вынуждены жить в плохоньких коробках с ржавой водой, мусором и крысами. Несправедливость цены жилья на первичном рынке также иллюстрирует, по мнению юриста, огромный срок окупаемости объекта путем сдачи его в аренду – 50 лет. Фактически это разрушило баланс спроса и предложения. КРОХИН также горячо поддержал предложение АПРЕЛЕВА по пересмотру модели наполнения эскроу-счетов. Он тоже назвал несправедливым заблаговременный платеж в полном объеме за объект, которым еще нельзя пользоваться.
По словам юриста, арендные ставки снижаются из-за избытка предложений на рынке. Значительная часть купленных по льготной ипотеке квартир в Москве и Подмосковье выставлена на аренду их владельцами, которые не проживают в них постоянно. Однако спрос на аренду эконом-класса в окраинных районах сокращается на фоне уменьшения числа мигрантов из Центральной Азии. Снижение арендных ставок продолжится.
Поддержал председатель Жилищного Союза и РАЗВОРОТНЕВУ, давно настаивающую на том, что от модели ипотечного решения жилищного вопроса пора переходить к модели социального найма:
– Как только внешнее финансирование прекращается за счет экспорта либо за счет инвестиционных кредитов, в том числе мирового капитала, тут же у людей пропадает возможность накапливать средства и потреблять такие долгосрочные продукты, как жилье. В нынешней геополитической обстановке внешнего финансирования больше не будет! Экспорт сокращается и будет сокращаться. Нарастить его на Востоке, на азиатском направлении в ближайшие годы не получится. Иного варианта у государства, кроме как позволить застройщикам обанкротиться и тем самым оздоровить рынок – все эти «Самолеты», ПИКи неэффективны, их модель рассчитана на высокий спрос на фоне притока нефтедолларов – забрать у них объекты, как в случае с обманутыми дольщиками, достроить их, сформировав мощнейший фонд социального жилья, и сдавать его в аренду, нет. Для этого в стране есть институты развития – ДОМ.РФ, ВЭБ.РФ. Пожалуйста, можно подключать и банки, которые будут создавать специальные институты. У нас должна развиваться субсидиарная аренда на 25-30 лет для молодежи, пенсионеров, учителей, врачей, бюджетников и т.д.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 24 июня 2026 года.
Стоп-кадры © телетрансляция nsn.fm