Мэрии Омска не удалось добиться отмены регистрации и признания самостроем фундамента на ул. Суворова.
Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции по иску омского департамента имущественных отношений к ООО «Суворов-Парк». В своем иске ведомство просило признать самостроем фундамент недостроенной гостиницы на ул. Суворова и отменить право застройщика на этот объект.
Аренда и передача прав
Участком площадью более 13,57 га по ул. Суворова в Омске изначально заинтересовалось ООО «ОмскКИТ». В июне 2007 года депимущества Омска заключил с обществом договор аренды этой земли. Участок, по документам относящийся к землям населенных пунктов, был предоставлен для строительства торгово-развлекательного и гостиничного комплексов.
Однако что-то пошло не так, и 27 августа 2012 года арендатор уступил свои права на эту землю ООО «Суворов-Парк»: соответствующее трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей было заключено 27 августа 2012 года.
Планы
Правительством Омской области в июле 2016 года было подписано инвестиционное соглашение о реализации на территории региона проекта по строительству гостиничного комплекса. Второй стороной по нему выступило омское ООО «Суворов парк», третьей – московский инвестор – ЗАО ИГ «Корпорация инвестиций».
Инициатор проекта – компания «Суворов-Парк» стала победителем федерального конкурса «Ежегодная общественная премия «Регионы – устойчивое развитие».
Условия соглашения предусматривали реализацию инвестиционного проекта с государственной поддержкой и осуществление долевого финансирования строящегося объекта ООО «Суворов-Парк» и ЗАО ИГ «Корпорация инвестиций» при привлечении заемных средств Сбербанка. Общая стоимость проекта оценивается в 600 млн рублей.
ОАО «Агентство развития и инвестиций Омской области» публично обещало сопровождать проект вплоть до осуществления.
2 декабря 2016 года Администрация г. Омска выдала застройщику – ООО «Суворов-Парк» – разрешение на строительство на арендуемом участке торгово-развлекательного и гостиничного комплекса.
В том же декабре ООО «Суворов-Парк» и ООО «Политрансстрой» заключили договор подряда на осуществление строительных работ.
Уже в январе 2017 застройщик добился внесения в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности – 10% и площадью застройки – 817,6 кв. метров. Правообладателем новоиспеченного объекта недвижимости выступило ООО «Суворов-Парк». Распоряжением Администрации Кировского округа Омска от 13 января 2017 года объекту строительства присвоили адреса: ул. Суворова, 116, 116/1, 116/2.
Возврат участка
Параллельно в городской администрации, похоже, зрело стремление освободить участок от бремени аренды. Письмом от 2 декабря 2016 года депимущества известил директора ООО «Суворов-Парк» об отказе от договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты направления извещения.
В феврале 2017 года сотрудники ведомства провели проверку целевого использования арендуемого участка на ул. Суворова и выяснили, что площадка «представляет собой пустырь, поросший камышовой, травяной и древесной растительностью… на участке имеется глубокий снежный покров, строительные или иные работы не осуществляются…в границах участка на спланированной территории площадью около 850 кв. м расположены забитые в грунт железобетонные сваи, не имеющие жесткой связи между собой, образующие по периметру на площади около 400 кв. м, свайное поле; доступ на участок свободный».
В июне 2017 года по договору аренды этой земли перестали начислять суммы платежей, а с 16 июля сам документ был исключен из реестра договоров пользования имуществом.
Первый иск
В феврале 2018 года ООО «Суворов-Парк» обратилось в мэрию с просьбой снова предоставить ему участок в аренду на три года без проведения торгов для завершения строительства гостиницы.
Специалисты городского департамента имущественных отношений 7 июня 2018 года снова проверили положение дел на запрашиваемой площади. Как оказалось, возведение фундамента на участке не завершено, территория заболочена, а числящийся в ЕГРН объект недвижимости представляет собой «несколько забитых в грунт, не связанных между собой железобетонных свай, при этом строительный котлован отсутствует».
В результате заявителю отказали в предоставлении в аренду этой земли. Причина отказа – «отсутствие на участке надлежащего объекта незавершенного строительства».
Обратившись за защитой своих прав в Арбитражный суд Омской области, ООО «Суворов-Парк» потребовало признать незаконным отказ городской управы в предоставлении земли и обязать ее в течение 30 дней заключить без торгов соответствующий договор аренды.
Решение по делу 16 ноября 2018 года принял судья Владимир ПЕРМЯКОВ. Он полностью удовлетворил заявленный иск, исходя из того, что предоставлять землю под недостроями застройщикам в целях завершения работ и ввода этих объектов в эксплуатацию «прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса РФ». Доводы о том, что на участке до конца не выполнен фундамент, а значит, отсутствует как таковой объект недвижимости, суд отклонил, т. к. «действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости». Истцу также пояснили, что он может оспорить зарегистрированное право только в судебном порядке, чего своевременно не было сделано, как не доказан и факт отсутствия на участке объекта капстроительства.
В итоге суд признал незаконным отказ муниципалитета заключать договор аренды с ООО «Суворов-Парк» как «нарушающий право юридического лица в сфере его предпринимательской деятельности».
Это решение ответчик пытался оспорить в апелляционной и кассационной инстанциях, но эти суды не внесли изменений в предшествующее решение по делу, и мэрии Омска пришлось заключить договор аренды с истцом.
Второй иск
4 февраля 2019 года специалисты отдела муниципального земельного контроля депимущества снова обследовали спорный участок. Они установили, что «в южной части места расположения объекта незавершенного строительства на площади около 80 кв. м расположена фундаментная конструкция (предположительно залит ленточный бетонный фундамент)». На тот момент глубокий слой снега помешал установить, какие именно строительные работы по возведению фундамента были выполнены и на какой площади.
Воспользовавшись рекомендацией из предыдущего судебного решения, департамент имущественных отношений 20 февраля 2019 года подал в арбитраж иск в адрес ООО «Суворов-Парк». Истец просил признать объект незавершенного строительства на ул. Суворова, 116/1 самовольной постройкой; освободить занимаемый им земельный участок от расположенного на нем объекта самовольного строительства; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на самострой и исключить запись о нем из ЕГРН.
Экспертизы
На этот раз для принятия решения по делу судья назначил две экспертизы. ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации было поручено установить соответствие спорной постройки признакам объекта недвижимого имущества. Результатов этого исследования суд ждал более семи месяцев. В своем заключении эксперт лаборатории Александр ЦВЯК сообщил, что спорный недострой на ул. Суворова является объектом капитального строительства (объектом недвижимости) с фактической степенью готовности на момент проведения экспертизы – 9% и соответствует характеристикам фундамента здания «Гостиница на 8 номеров» (корпус 2), указанным в проектной документации. Также в заключении сказано, что на момент регистрации объекта в январе 2017 года он не мог являться объектом капстроительства, т. е. объектом недвижимости, поскольку на тот момент у него отсутствовал выполненный полностью фундамент. На тот момент степень готовности недогостиницы «при условии полностью забитых свай приближенно составляла 6%».
Вторую, дополнительную, экспертизу по делу проводило ООО «Архбюро 91» – ожидание ее результатов заняло у суда еще 4,5 месяца.
Эксперт данной организации разъяснил суду, что исследуемый объект незавершенного строительства соответствует градостроительным нормам и нормам строительного проектирования и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могли бы случайно оказаться на его территории, поскольку находится он на безлюдной территории.
Решение
В результате суд не усмотрел наличия в 9% фундамента гостиницы каких-либо признаков самовольной постройки, а в действиях застройщика – признаков вины и самого факта правонарушения.
Что касается довода истца и заключения эксперта ЦВЯК о том, что на момент госрегистрации права на объект незавершенного строительства данный объект не соответствовал признакам объекта недвижимого имущества, т. к. у него был выполнен фундамент, суд отклонил и его, пояснив, что «экспертом не опровергнут факт наличия забитых свай на момент государственной регистрации» и «доказательств полного отсутствия объекта незавершенного строительства на момент государственной регистрации права собственности на него не представлено».
Решение по делу принято 9 декабря 2020 года. Администрация Омска не только не смогла отстоять земельный участок в споре с нерадивым застройщиком, но еще и должна оплатить две экспертизы общей стоимостью почти 110 тыс. рублей.
Не смирившись с вердиктом, истец подал на апелляцию. 31 марта 2021 года Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил без изменения решение суда первой инстанции.
28 января 2021 года сторонами был подписан новый договор аренды.
По данным ЕГРЮЛ, директором и единственным учредителем ООО «Суворов-Парк» выступает Людмила ВАСИЛЕВСКАЯ.
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 14 апреля 2021 года.