Профессиональные аналитики и банкиры представили свое видение рынка недвижимости.
В феврале в Омском областном конгресс-холле в рамках трехдневного Сибирского форума по недвижимости, организованного Омской Гильдией риэлторов при поддержке правительства Омской области и Министерства строительства и архитектуры Омской области, состоялась панельная аналитическая дискуссия «Рынок недвижимости: вчера, сегодня, завтра».
Директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН отметил, что 2025 год был контрастным. Позитивной новостью он назвал действие в ряде регионов льготной ипотеки на вторичном рынке. Однако все остальные события были, пожалуй, негативными. В первую очередь сыграла роль заградительная ключевая ставка, о которую «запнулись даже профессионалы»:
– Пока ставка не вернется на уровень ниже 10%, реального развития на рынке не будет. При ставке свыше 15% даже самые сильные игроки находятся в режиме выживания.
А благодаря «схеме Долиной» доверие ко вторичному рынку жилья оказалось подорвано: добросовестные покупатели почувствовали себя в уязвимом положении.
Тем не менее в связи со снижением ключевой ставки и анонсом изменений условий выдачи семейной ипотеки в ноябре наблюдались максимальные значения продаж в 2025 году: +6% к предыдущему месяцу и +45% к ноябрю 2024-го. И все же к концу года в стране накопилось более 350 тыс. нераспроданных квартир – почти в 3,5 раза больше, чем год назад.
Крупнейшим девелопером 2025-го стал Московский фонд реновации: в рейтинге главных девелоперов России по объемам вводимого жилья прошлые лидеры строительного рынка откровенно сдали позиции. А на загородном рынке отсутствовала сезонная активность. Согласно данным Avito, отставание в продажах по итогам 10 месяцев 2025-го к аналогичному периоду 2024-го составило 18% в категории домов и 21% – по земельным участкам.
Что касается ипотеки, то ее участие в рынке по-прежнему сложно переоценить. На первичном рынке благодаря льготным программам с привлечением ипотеки продаются две из трех квартир, на вторичном – одна квартира из четырех:
– Без кредитного плеча такие мощные капиталоемкие операции, как на рынке недвижимости, проводить сложно или практически невозможно.
РЕПИН также уточнил, что и без того скромная IT-ипотека (не более 3%) скукожилась за 2025 год в три раза:
– Рыночная ипотека в том году оставалась недоступной для большинства россиян, несмотря на постепенное снижение ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на конец декабря средние ставки по рыночной ипотеке на готовое жилье составляли 21,25%, на новостройки – 21,22% годовых. Для сравнения: в начале января средняя ставка по рыночной ипотеке на вторичке была 29,39%, на первичке – 28,98%.
РЕПИН подчеркнул, что просрочка по ипотечным платежам имеет в среднем плановый рост к уровню 1% после бурного роста ипотечного портфеля в предыдущие годы. Доля просроченных кредитов была на аналогичном уровне 7 лет назад, но общая задолженность – в 3,3 раза ниже:
– В регионах просрочка на уровне 0,4-0,6%, это абсолютно не критично, банки знают, как с этим работать. Больший процент только в таких сложных регионах, как Кавказ».
Директор ООО «ОМЭКС» также порассуждал о том, сколько кв.м можно купить на одну среднюю – по официальным данным, само собой – заработную плату в регионе:
– Мы взяли данные аналитической платформы bnMAP.pro по цене реализации 1 кв.м на рынке новостроек в середине 2025 года и статистику Росстата по среднемесячной заработной плате в первой половине 2025 года в городах-миллионниках. Если перевести заработную плату в квадратные метры новостройки, то получим, что самый доступный рынок для массового покупателя в Красноярске, Екатеринбурге и Новосибирске.
С учетом официальной инфляции за 2025 год 5,92%, рост цен на первичном рынке +8.8% опередил инфляцию, а на вторичном +4.6% – отстал. РЕПИН обратил внимание участников мероприятия на то, что скорость роста цен на квартиры на первичном рынке с пандемии наглядно опережает повышение стоимости всех других товаров в России (анализировались данные Росстата), к примеру, 92-го бензина, курятины, яиц, хлеба. А скорость роста цен на вторичку уступает лишь скорости удорожания водки:
– В 2021 году продано 575 тыс. квартир по ДДУ по средней цене 119,6 тыс. рублей за кв.м при средней площади квартиры 48,1 кв.м. Расчетная выручка составила 3,33 трлн рублей. В 2025 году продано 573 тыс. квартир по средней цене 200,7 тыс. рублей за кв.м при средней площади квартиры 46,8 кв.м. Расчетная выручка – 5,32 трлн рублей. По сути, на том же объеме уровень капиталоемкости рынка резко поднялся. Рост цен по итогам года (+10,3%) превысил инфляцию, а сами квартиры продолжили уменьшаться в размерах. Более 50% строящихся квартир – однокомнатные. Выручка (суммы на эскроу-счетах) побила рекорд двухлетней давности. Заметная часть из этих пяти с лишним триллионов рублей – банковские комиссии, поступления от рискованных сделок с рассрочками, да и само раскрытие средств из-за рисков переносов сроков сдачи тоже смещается дальше запланированного.
Конкретно в Омской области в 2025 году ввели 919,8 тыс. кв.м (+59% к 2024 году), но МКД составили лишь 312 тыс. кв.м, остальное – ИЖС. По объемам строительства многоквартирного жилья Омская область не входит в топ-20 регионов, уступая даже Алтайскому краю, Кемеровской и Иркутской областям, не говоря про Красноярский край и Новосибирскую область (в случае с Новосибирском получается аж трехкратная разница в пользу соседа).
РЕПИН резюмировал:
– С учетом ключевой ставки и общей ситуации в отраслях экономики мы сейчас дружно взялись за руки и шагаем в пропасть – не стройте иллюзий. Вся страна движется в очень глубокий, затяжной, многолетний кризис. Он коснется в том числе реновации, финансирование будет снижаться. Даже заявленные программы на 2026-2027 годы не факт что будут профинансированы.
Территориальный менеджер Сбера в Новосибирске Роман ТАНКОВ отчитался о рекордной выдаче ипотеки в декабре 2025 года. 50% сделок в Омске совершено по субсидированным ставкам – это абсолютное лидерство в Сибири. Средний чек на первичке составил 5,6 млн рублей, на вторичке – 4,25 млн рублей. От 2026 года эксперт ожидает снижения ключевой ставки до 15–12%, и +15% выдачи ипотеки к 2025 году – до 226 млрд рублей.
Руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Омске Иван ЧАНЧИЛОВ уточнил, что у них 78% ипотечных кредитов выданы по льготным программам (семейной ипотеке), а 85% льготных кредитов – с субсидированием ставки застройщиками. В 2026 году Альфа-Банк в Омске планирует избавиться от зависимости от льготных программ, сфокусироваться на базовых продуктах для первички и вторички. По словам эксперта, ожидается рост цен на квартиры на 8-11%.
Из Омской области, по данным ЧАНЧИЛОВА, мигрируют в основном в Тюмень (62%), Краснодар (47%), Москву (12%). В Омскую область переезжают жители ХМАО, ЯНАО, Новосибирска. ЧАНЧИЛОВ подтвердил данные РЕПИНА: 50% новостроек – однокомнатные квартиры при 70%-й доле домохозяйств из 2+ человек. К слову, застройщики перестали снижать площадь квартир (минимальный порог – 49 кв.м).
Итого, по прогнозам экспертов, в 2026 году доля вторичного рынка вырастет до 50% от общего объема сделок на рынке недвижимости. Ужесточатся проверки доходов заемщиков (через Госуслуги и НДФЛ). Участникам рынка порекомендовали использовать «короткие» субсидии (например, 0,1% на первый год), активно продвигать базовые ипотечные продукты (не только льготные) и мониторить тренды Москвы (омский рынок отстает на 3-6 месяцев).
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 февраля 2026 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
Инфографика © Сибирский форум по недвижимости