В июне 2016 года Александр КАЮКИН в интервью «КВ» рассказал о том, почему решил уйти из «МИАРДА» и создать собственное агентство недвижимости под уже известным в Омске брендом «Ледон».
Прошло чуть более полугода, и мы снова обратились к Александру Геннадьевичу с вопросами о том, как реализуются его амбициозные планы по выводу новой компании в лидеры рынка. Обозревателю «КВ» Ольге УМОВОЙ он рассказал и о том, что в «Ледоне» занимается теперь не только недвижимостью.
– Александр Геннадьевич, под вывеской «Ледон» в Омске работают две компании – агентство недвижимости и экспертно-оценочное агентство. До нас дошла информация, что вы сегодня руководите обеими.
– Это действительно так. С октября прошлого года Александр Михайлович (СЕЛЕЗНЕВ. – Прим. «КВ») передал мне экспертно-оценочное агентство. Таким образом, экспертно-оценочное направление теперь – еще одна зона нашего внимания. Я считаю его интеллектуальным и перспективным.
– Полгода назад в вашей команде в АН «Ледон-недвижимость» было два человека. А сегодня?
– Сегодня нас 25. Три четверти сотрудников – это специалисты с опытом работы в профессии от 5 лет. Опытные специалисты понимают выгоду от совместной работы с растущим агентством и поэтому приходят к нам, оптимизируя свои издержки зарабатывают вместе с «Ледоном». Плюс к этому мы активно обучаем и людей без опыта. Наши двери открыты для желающих получить новую профессию, трудиться и зарабатывать.
– Вы стартовали в сложный для рынка период. Кризис повлиял на темпы развития компании, как считаете?
– Я не считаю нынешнюю ситуацию кризисом, это просто новые условия работы, новая реальность. Вопрос не в том, сколько на рынке денег, а в том, что вы можете предложить клиентам, чтобы они доверили решение своих вопросов именно вам.
– И что вы можете сегодня предложить?
– Я могу сказать, что сегодня по объему предложений на рынке жилья мы в первой десятке среди омских агентств. Для меня это показатель уровня доверия клиентов, показатель нашего умения работать с людьми. Если ты не можешь делать свою работу, тебе нечего предложить, то и доверия не будет.
– Со времен работы в «МИАРДЕ» вам как-то пришлось изменить подходы к работе, к клиентам?
– Принципиально нет, не вижу в этом необходимости. Самое важное по-прежнему – необходимость оперативно найти ответ на вопросы клиента и помочь ему в достижении цели. А у клиента, как правило, три возможных вопроса: сколько будет стоить моя квартира, сколько стоит ваша работа и выгодно ли сейчас продавать/менять/покупать.
– И разве выгодно сейчас продавать?
– Смотря с какой целью. Продажа квартиры – это не самоцель, цели у людей другие – переселить поближе родителей, добавить комнату ребенку, отселить молодых, например. Покупать сейчас, разумеется, выгодно, выгоднее, чем когда-либо за последние пять лет. Вместе с тем количество людей, готовых приобретать жилье, сократилось. Если сравнивать с 2012 годом, платежеспособный спрос сейчас ниже процентов на 30–40.
Особенно хороший момент сейчас для того, чтобы улучшать жилищные условия, потому как размер доплаты стал доступней. Так, если человек в 2011 году купил двухкомнатную квартиру и захотел поменяться на трехкомнатную, то тогда ему это обошлось бы в 500 тысяч рублей, а сейчас нужно всего 300 тысяч рублей. При этом ставки по ипотеке примерно сопоставимы.
– Конкурировать за счет каких-то интересных предложений, услуг, акций получается?
– У нас сейчас проходит акция, интерес к которой очевиден – «Обмен за пять тысяч рублей в месяц». Здесь мы предлагаем классический обмен – однокомнатной квартиры на двушку, поможем взять ипотечный кредит на выгодных условиях, при разумном платеже 5000 рублей в месяц.
– Что происходит с рынком новостроек, на ваш взгляд?
– Рынок первичного жилья в Омске продолжит сужаться, думаю, что за 2017 год по объему он сократится еще на 25-30%. Для этого рынка сокращение объема – один из самых доступных способов притормозить снижение цен. Наиболее вероятно, что выдержат в этой ситуации крупнейшие застройщики, что будет с остальными, сказать сложно, думаю, что все те новые требования к ним, которые введены с этого года, скажутся на рынке только в следующем году и позже. В целом есть ощущение, что рынок готовят под некоего федерального игрока, который будет скорее всего тесно связан с крупной финансовой структурой. Он, вероятно, и закроет все государственные программы по строительству жилья. Думаю, года через три мы все увидим.
– Как работаете с коммерческой недвижимостью?
– Работаем под конкретный запрос клиента, ищем и арендаторов, и покупателей, и помещения. Цена на коммерческую недвижимость упала еще больше, чем на вторичное жилье, и сейчас очень выгодное время для покупки. Профессиональные игроки это видят, кредитуются, покупают-продают. Очень много пустует площадей под аренду, так что условия работы на этом рынке владельцы помещений уже не задают, все зависит от клиента.
– Что сегодня представляет собой экспертно-оценочное агентство «Ледон»?
– В штате агентства, помимо меня, пять профессиональных оценщиков. Мы проводим судебные экспертизы о рыночной стоимости земли, объектов недвижимости, занимаемся оценкой недвижимости в целом, участвуем в оспаривании кадастровой стоимости и многое другое.
– Как считаете, результаты последней массовой кадастровой оценки в Омске еще нуждаются в корректировках?
– Земельных участков, владельцы которых могли бы обратиться к специалистам и привести кадастровую стоимость к реальной рыночной стоимости, получив от этого финансовую выгоду, на территории области еще тысячи. Конечно, это касается не всех видов разрешенного использования, по той же офисной и торговой недвижимости в большинстве случаев не о чем беспокоиться. А вот, к примеру, тем землепользователям, в руках которых есть земли производственного назначения, земли под ИЖС, под многоквартирное жилье, гаражи, я бы посоветовал хотя бы прийти проконсультироваться, оценить, какой результат можно получить, это не дорого стоит. Те землепользователи, которые сегодня побеспокоятся об этом, обеспечат себе результат на продолжительный период – ведь государством объявлен возможный мораторий на проведение кадастровой оценки до 2020 года в связи с формированием института государственных кадастровых оценщиков.
– Арендаторы, которым мэрия пересчитала плату за землю по постановлению облправительства № 108-п, к вам за помощью обращаются?
– Обращаются. Сегодня у нас в работе 12 земельных участков, где есть основания оспорить рыночную стоимость, которую установили оценщики по конкурсу. Мы сейчас готовим заказчикам по этим участкам отчеты о рыночной стоимости.
В целом по постановлению №108-п самые разные возникают ситуации, в зависимости от того, когда был заключен договор аренды земельного участка, и на каких условиях.
– Как думаете, какова перспектива судебных исков, в рамках которых мэрия пытается взыскать повышенную арендную плату?
– Все будет зависеть от качества отчета, который выполнил оценщик. Оценку проводил иногородний оценщик, который не может владеть полной информацией о специфике той или иной территории. Поэтому ошибки в этих отчетах есть, мы видели расхождения и на 44%. Думаю, это не предел.
– Омская коллегия оценщиков, где вы являетесь вице-президентом, внесла в рабочую группу при минимущества предложения по внесению изменений в №108-п. Можете их прокомментировать?
– По нашему мнению, диапазон вменяемой арендной платы находится в интервале от 1,5% до 3,5% от рыночной стоимости, в зависимости от вида разрешенного использования, а не на уровне ставки рефинансирования. Понятно и то, что прослеживается явная политика государства по понуждению к приватизации земли – власть заинтересована, чтобы землю выкупили, отсюда такая дикая арендная ставка. Если бы плюсом к этому дали возможность платить за выкуп земли в рассрочку, задача решалась бы легче.
– Александр Геннадьевич, в заключение разговора хотелось бы спросить, какие для себя задачи поставили на год.
– Хотим в два раза вырасти по объемам в обоих направлениях. Я вижу, что рынок позволяет расти, есть перспективы дальнейшего развития, что нам доверяют клиенты.