Земля под промышленными и офисными зданиями подорожала почти в три раза,

Открывая заседание, первый заместитель директора городского департамента имущественных отношений Вадим МЕРЕНКОВ откровенно удивился тому, что предпринимателей, обеспокоенных повышением налоговых ставок на землю, оказалось так мало — пришли не все, кого приглашали. МЕРЕНКОВ сообщил, что в целом по Омску кадастровая стоимость земельных участков, входящих в налоговую базу, увеличилась в 2,06 раза.
Главный исполнитель работ по кадастровой оценке директор омского филиала ФКЦ «Земля» Владимир МАХТ сообщил, что земельных участков, поставленных на кадастровый учет, в городе на 1 января 2007 года было 146 тысяч 300 (42 тысячи гектаров при общей площади города в 56 тысяч гектаров) и все они распределены по 15 видам разрешенного использования (16-го — «водные объекты в обороте» в городе не оказалось). Свободные неучтенные участки занимают 26% от площади города. По словам МАХТА, максимальные ставки земельного налога определяются налоговым кодексом РФ — 0,3% для земель под жильем и под сельхозугодиями, по остальным землям — 1,5%. Ставки могут регулироваться муниципальным образованием. По большинству земель Омским горсоветом в 2005 году были приняты максимальные налоговые ставки — 1,5%, по землям под многоэтажками — 0,15%, по индивидуальному жилью — 0,2%. Если воспользоваться этими ставками и посчитать налоговый потенциал по отношению к прежней кадастровой стоимости, то он был бы равен 3 млрд 900 млн рублей, а по отношению к новой стоимости — 10 млрд рублей. Сумма же фактически собранного в прошлом году земельного налога равнялась всего 1 млрд рублей.

Вадим МЕРЕНКОВ согласился с тем, что повышение земельного налога по некоторым объектам получается достаточно серьезным — предпринимателям тяжело будет переварить его, чтобы оставить еще и средства на развитие предприятий и на выплату зарплаты. Но все же, по мнению чиновника, таких предпринимателей меньшинство. Чтобы не допустить резкого скачка земельного налога, администрацией города подготовлен проект о внесении изменений в решение Омского горсовета от 16 ноября 2005 года № 298 «О земельном налоге на территории Омска», предусматривающий снижение налоговых ставок по некоторым видам разрешенного использования. Например, для «участков под объекты образования, науки, здравоохранения, соцобеспечения, культуры, спорта» предлагается снизить ставку с 1,5 до 0,8%, для «участков под производственные здания, сооружения промышленности и ЖКХ» — снизить с 1,5 до 1%, для «участков под административные и офисные здания» — с 1,5 до 1,25%, для «участков под индивидуальное жилье» — с 0,2 до 0,18%. Повысить ставки по максимуму предлагается по тем позициям, где произошло значительное снижение кадастровой стоимости. В ближайшее время этот документ будет передан на рассмотрение в горсовет.

— Хочу успокоить предпринимателей снизить ставки земельного налога мы сможем в текущем году, как говорится, задним числом, законодательство это позволяет. А вот повысить ставки — только в 2009 году, так что текущий год будет тяжелым для городского бюджета. А теперь мне бы очень хотелось послушать вопросы и предложения самих бизнесменов, — обратился к участникам встречи МЕРЕНКОВ.

— Я всегда наивно думал, что конкретный участок в определенном месте имеет конкретную кадастровую стоимость. А теперь по новой методике получается, что если на этом участке стоит многоэтажный дом, то у него будет одна кадастровая стоимость, а если гостиница — то совершенно другая, хотя земля вроде та же? — выручил вопросом растерянных предпринимателей депутат Омского горсовета Юрий ФЕДОТОВ.

— На кадастровую стоимость влияет объем и качество улучшения земельного участка, а также возможность участка приносить доход — отдача от земли (а значит и ее стоимость), отведенной под гостиницу, будет выше, чем под жилье, — пояснил Владимир МАХТ.

— Как будете выходить из ситуации, — продолжил ФЕДОТОВ, — когда, например, заказчик построил объект и сдал его изначально как жилой дом, а на самом деле использует его, как доходный дом, либо как гостиницу?

— Действительно, есть такая лазейка в законодательстве, и предприниматели, что греха таить, часто ею пользуются, — согласился с депутатом Владимир МАХТ, — например, в промышленных зданиях открывали торговые центры, потому что налоговая ставка на землю по промышленности была ниже, чем по торговле. Кадастровая оценка производится строго по записи, то есть, если в базе данных Роснедвижимости стоит, что эта земля отводилась под жилой дом или под промышленность, то и кадастровая стоимость берется для этих видов разрешенного использования. Изменить вид разрешенного использования можно только путем внесения записи в Единый государственный кадастр либо по заявлению землепользователя, либо по решению суда. Если такой факт выявлен, то муниципалитету нужно долго и нудно доказывать в суде нецелевое использование участка земли. За тем, как используется земля, следит Государственная инспекция архитектурно-строительного надзора (ГАСН) и органы местного самоуправления.

— А если земельный участок попадает под два вида разрешенного использования, то кадастровая стоимость считается в долях? — не унимался депутат.

— Нет, принимается максимальная стоимость из двух, а если есть жилье, то берется стоимость жилья, — ответил МЕРЕНКОВ. — Яркий пример тому — поликлиника с офисно-жилым блоком по улице Щербанева, 27 — три квартиры, огромное здание частной стоматологической клиники и несколько офисов, а кадастровая стоимость будет браться как за жилье — все собственники земельного участка сбрасываются и платят налог.

Наконец-то диалог представителей власти разбавил член Адвокатской палаты Омской области Вячеслав БАДЕР. Его волновало, будет ли использоваться новая методика оценки для выкупа земельных участков и для расчета арендной платы. Вадим МЕРЕНКОВ объяснил, что есть несколько методик выкупа в зависимости от того, какой участок земли и для чего выкупается. Может использоваться рыночная стоимость, рассчитанная независимым оценщиком, — для участков, которые не попали под законодательное регулирование (в прошлом году таких было всего 6). А может и расчетная стоимость — определенный процент от кадастровой. Владимир МАХТ добавил, что по ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», выкупная цена на землю устанавливается в процентах от кадастровой стоимости — для городов и населенных пунктов с численностью населения ниже 3 млн человек — 2,5 %, а арендная плата — 2%.

Председатель омского медиа-сообщества Виктор ИССЕРС поинтересовался судьбой наружной рекламы. Чиновники объяснили ему, что владельцы рекламных установок не являются налогоплательщиками, так как арендуют землю. А размеры арендной платы будут считаться по расчетной ставке, то есть не от кадастровой стоимости, а по другой методике, которая будет обсуждаться и утверждаться отдельно.

МЕРЕНКОВ снова призвал предпринимателей активнее высказывать свои предложения по снижению ставок земельного налога, а не молчать.

— Нам нужно время, чтобы осмыслить полученную сегодня информацию и выработать свои предложения, — оправдался исполнительный директор Омского областного союза предпринимателей Сергей БОГДАН, добавив, что налог на землю должен быть очень разумным, чтобы предприниматели готовы были его платить, иначе, хитрить вынуждены будут и изворачиваться.

Чиновники дали предпринимателям месяц на то, чтобы найти компромисс с властью по налоговым ставкам и напомнили, что по письменному заявлению налогоплательщика бесплатно в течение 10 рабочих дней Управления Роснедвижимости предоставляет кадастровую выписку по земельному участку, где указаны кадастровые номер и стоимость земли, налоговая ставка.