Владимир СЫКЧИН, председатель потребительского ипотечного кооператива "Мир новосела": Жилищный вопрос и юридический казус

Безусловно, «жилищный вопрос испортил» многих. Но этот случай в некотором роде, поучителен тем, как с помощью Ленинского районного суда можно получить даром квартиру стоимостью 5 млн рублей, а в «нагрузку» 1 млн рублей деньгами и освобождение от обязательств перед докучливыми кредиторами.

По уставу ПИК «Мир новосела» является некоммерческой организацией. Нашей целью является удовлетворение материальных потребностей пайщиков (членов ПИК) в объектах недвижимости и другого имущества путем объединения имущественных паевых взносов и привлечения заемных средств. Поскольку мы не занимаемся реализацией товара (квартир) по договорам купли-продажи, то и действие Федерального закона «О защите прав потребителей» на нас не распространяется.

Более того, в соответствии с Разъяснениями «О некоторых вопросах, связанных с применениями Закона РФ „О защите прав потребителей“ Федеральной антимонопольной службы РФ: „Не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т. д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях“.

На рынке омского жилья мы работаем пять лет. Многие омичи, вступив в наш кооператив, улучшили свои жилищные условия. На текущий момент это смогли сделать около 200 человек. Наталья ВОРОНОВИЧ была принята в члены кооператива „Мир новосела“ в самом конце 2004 года — 31 декабря. Уже в марте 2005 года для нее была приобретена квартира свободной планировки в новостройке на ул. Котельникова,7 у застройщика ИП АЛЕКСЕЕВА. Без указания ВОРОНОВИЧ ПИК „Мир новосела“ не осуществил бы действий по оплате квартиры ИП АЛЕКСЕЕВУ и оформлению на себя прав собственности. У ВОРОНОВИЧ была возможность оплатить стоимость квартиры с любой удобной рассрочкой, вплоть до 20 лет.
Но дальше начинаются странные вещи. ВОРОНОВИЧ „теряется“ из поля зрения на четыре месяца и не платит членские взносы. Появившись, отсутствие платежей объясняет просто — отсутствием денег. Для решения своих финансовых проблем она начинает судебную тяжбу с застройщиком АЛЕКСЕЕВЫМ по поводу якобы имеющихся дефектов квартиры. Но от нашего предложения купить ей другую квартиру — без дефектов — ВОРОНОВИЧ отказалась. Однако суды длятся долго. Чтобы кооператив не исключил ее за неуплату, ВОРОНОВИЧ просит продать ей квартиру за сумму около 1,8 млн рублей через банк „Соотечественники“, который согласился выделить ей ипотечный кредит в размере 1,2 млн рублей.
ПИК идет ей навстречу. ВОРОНОВИЧ подписывает акт приема-передачи квартиры, где сказано, что с техническим состоянием квартиры она знакома (в том числе и с дефектами квартиры). Две трети денег на счет ПИКа перечисляет банк, остальную сумму ВОРОНОВИЧ обязуется выплатить, как только выиграет в суде дело у ИП АЛЕКСЕЕВА. Но в октябре 2007 года суд Ленинского района отказал ВОРОНОВИЧ в иске о возмещении ущерба к застройщику ИП АЛЕКСЕЕВУ.
Не решив таким образом, своих финансовых проблем с помощью застройщика, она подает иск на ПИК „Мир новосела“ и выигрывает дело. Суд почему-то нашел возможным применить в данном случае положения ст. 18 Закона РФ „О защите прав потребителей“ о праве покупателя по своему выбору потребоватьсоразмерного уменьшения покупной цены. Хочу привести некоторые подробности этого замечательного процесса.

Закон РФ „О защите прав потребителей“ предусматривает исключения по его применению; так, если покупатель знал о дефекте товара, то закон не применяется. Суд это обстоятельство проигнорировал. В качестве обоснования исковых требований истицей были представлены отчеты бюро независимой экспертизы „Эталон“, у которого нет необходимых лицензий на проведение деятельности по исследованию технического состояния зданий и сооружений. Также суд лишил ПИК „Мир новосела“ возможности, предоставленной ст. 79 ГПК РФ, — проведения экспертизы для выяснения причинно-следственной связи между якобы имеющимися конструктивными недостатками в квартире и необходимостью проведения ремонта.

Суд оценил „ущерб“, нанесенный истице, в 1 млн рублей. Эта сумма была получена очень „просто“: из рыночной стоимости квартиры (5млн рублей) вычли ее ликвидационную стоимость, которая всегда меньше рыночной на 20-25%. Но могли насчитать и два, и три миллиона, все равно никакой связи между этой цифрой и стоимостью восстановительного ремонта, нет.

Но это не все. Суд выставил дополнительную неустойку за 46 дней, ссылаясь на Закон о защите прав потребителя. Ни много-не мало — еще на 1 млн рублей. Причем суд проигнорировал сложившуюся практику и рекомендации Верховного суда РФ по этому вопросу и завысил неустойку, как минимум, в 20-30 раз. Кроме того, суд обязал кооператив выплатить проценты по кредитному договору между ВОРОНОВИЧ и банком. Какое отношение это имеет к техническому состоянию квартиры, известно только судье, вынесшей такое решение.

А как же моральный ущерб? Суд не забыл и про него, оценив, без каких-либо доказательств со стороны истицы, в 30 тысяч рублей. Вина ПИК по данному иску вообще отсутствует и в процессе не была доказана. Нами был выставлен встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, так как со стороны ВОРОНОВИЧ была нарушена существенная часть обязательств. Она оплатила только две трети стоимости квартиры. Однако суд отказал нам в иске, а на наши ходатайства о представлении ответчицей финансовых документов не удовлетворил, освободил ее от обязанности представлять такие доказательства.


Несложные итоги этого судебного казуса таковы. Суд насчитал ответственность кооператива в 2,25 млн рублей. Если учесть, что ВОРОНОВИЧ не оплатила полностью квартиру,сумма убытков для кооператива увеличивается почти до 3 млн рублей. Эту сумму должны покрыть пайщики кооператива из своего кармана, и если они откажутся это делать, судебные приставы вынуждены будут продать часть кооперативных квартир, в которых они живут и за которые своевременно рассчитываются, как раз по ликвидационной стоимости. Как будет происходить выселение членов кооператива из их квартир, остается только догадываться.

Кто же спорит, права потребителей защищать надо. Но Закон о защите прав потребителя должен применяться по назначению, без крючкотворства и казуистики. Неправомерное применение норм материального права заставило нас подать кассационную жалобу на решение Ленинского районного суда. Мы не сомневаемся, что областной суд учтет все обстоятельства дела и вынесет справедливое решение.